法律实务(房地产法律实务)房屋拆迁制度与实务讲义.doc
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1、房屋拆迁制度与实务一、中国的拆迁制度改革的实践中国的拆迁制度是世界独一无二的法律制度,它本身应当属于行政法的范畴,而不是过去大家所理解的民法范畴。在房屋拆迁过程中,公权力强势一点,公民私权利就弱一点。从物理学的角度来讲,拆迁就是一个很简单的物理活动,就是拆房子、迁人走。这种全世界都存在的拆迁活动,由于中国特色而变成了一种政府主导下的强令老百姓搬家、直至侵犯公民基本人权的法律制度。因此,这一制度的改革势在必行。中国拆迁制度改革三个阶段:中国拆迁制度的出现源于1991年3月22日公布的城市房屋拆迁管理条例。出台背景:一是这时候刚刚出台城市规划法,为了城市规范法的实施,需要对现有房屋进行拆迁的法规;
2、二是当时政治、经济背景下,需要通过拉动内需,促进国内经济发展,加大了对固定资产投入。另外,中国长期以来,在计划经济体制下,单位、居民住房条件需要改善。第一阶段 1991年1994年 和谐拆迁时期第二阶段 1994年2001年 1994年出台了城市房地产管理法,剥夺了单位和个人在城市的建房权。这个法律是现代中国房地产制度的核心制度,但是它给拆迁制度带来了重大影响,将拆迁制度纳入其中,所以这次全国人大常委会修改城市房地产管理法来授权国务院可对国有土地上的房屋征收先制定行政法规,是进一步明确把征收制度纳入到房地产制度当中。这一个变化有着历史的原因和客观上的需要。第三阶段 2001年现在 2001年6
3、月13日,国务院发布了305号令,改革内容:一是把按照居住人口分房解决安置改为安置居住面积、区位等要素的估价进行补偿。二是在过去拆迁过程中,强调的是政府责任,而修改为政府依公权力强行推进拆迁,因此而产生许多悲剧。三是取消了房屋使用人的地位。2003年,有两起自焚事件令所有善良的人感到震惊。一起是南京的城市拆迁中的被拆迁人翁彪自焚事件。一起是安徽农村房屋拆迁的被拆迁人朱正亮自焚事件。2009年的成都唐福珍和北京海淀的席新柱自焚。第三:重庆“钉子户”事件与物权法二、拆迁制度的三个浪潮(一)宪法修改中华人民共和国宪法第五条规定:“国家维护社会法制的统一和尊严。”“一切法律、行政法规和地方性法规都不得
4、同宪法相抵触。”“任何组织或个人都不得超越宪法和法律的特权。”宪法第十条规定:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”此时,进行过一次废除城市房屋拆迁管理条例的浪潮,但是部分学者没有能够给国家决策机关提出好的建议,因此这次浪潮失败了。1.物权法实施标志着后拆迁时代的到来。特点:政府作为征收拆迁主体日益增多。从物权法实施的三年来,血案不断升级,2010年4月8日,辽宁省抚顺市高湾区住建委主任王广良在组织强制拆迁过程中,被被拆迁人杨义刺死。2.旧城改造棚户区改造的法律依据与争论第三十一条旧城区的改建,应当保护历史文化遗产和传统风貌,合理确定拆迁和建设规模,有计
5、划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建。历史文化名城、名镇、名村的保护以及受保护建筑物的维护和使用,应当遵守有关法律、行政法规和国务院的规定。第二十八条地方各级人民政府应当根据当地经济社会发展水平,量力而行,尊重群众意愿,有计划、分步骤地组织实施城乡规划。第二波浪潮物权法实施标志着后拆迁时代的到来。标志性事件重庆“钉子户”事件。政府作为征收拆迁主体日益增多。影响中国法治进程的典型拆迁案件,人们都会指向2004年5月全社会关心的湖南嘉禾拆迁事件。这个嘉禾事件开创了我们国家多个第一。五年过去了,尽管比嘉禾事件的后果更严重,手段更恶劣的违法拆迁案件层出不穷,但处理和社会却没有长江后浪推前浪。这个
6、事件依旧给人以难忘的警示。第三波浪潮中华人民共和国城市房地产管理法2007年修改后,在第一章“总则”中增加一条,作为第六条:“为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”没有争议的是上述规定使该法这一条款成为了拆迁法的重要内容,同时成为有关法规的上位法。2009年11月安徽农村房屋拆迁的被拆迁人朱正亮自焚事件,2009年的成都唐福珍和北京海淀的席新柱自焚。标志性事件就是“五教授上书”,这五位教授都是我国知名宪法、行政法学知。从学者身份来讲,属于体制内学者,连他们都感
7、受到不能够容忍拆迁条例公民权利的侵害,不能够再看到更多流血事件发生。2010年1月9日,国务院法制办将国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)进行公布,征求公民意见,广大人民群众表现出了极大热情。二、新形势下拆迁情况(后拆迁时代)从物权法实施的三年来,血案不断升级,2010年4月8日,辽宁省抚顺市高湾区住建委主任王广良在组织强制拆迁过程中,被被拆迁人杨义刺死。后来,有发生了“校园血案”。1.旧城改造棚户区改造的法律依据与争论:城乡规划法第三十一条旧城区的改建,应当保护历史文化遗产和传统风貌,合理确定拆迁和建设规模,有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建。历史文化名城、名镇、名村的保护以及受
8、保护建筑物的维护和使用,应当遵守有关法律、行政法规和国务院的规定。城乡规划法第二十八条地方各级人民政府应当根据当地经济社会发展水平,量力而行,尊重群众意愿,有计划、分步骤地组织实施城乡规划。总之,所有法律法规中,没有设立强制拆迁的法律授权,而是强调“量力而行,尊重群众意愿”。2.城中村改造的法律依据与争论矛盾加剧的区域第二十九条城市的建设和发展,应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设,妥善处理新区开发与旧区改建的关系,统筹兼顾进城务工人员生活和周边农村经济社会发展、村民生产与生活的需要。镇的建设和发展,应当结合农村经济社会发展和产业结构调整,优先安排供水、排水、供电、供气、道路、通信、广播
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