【优质文档】01房产测量作业指导书.pdf
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1、房产测量作业指导书 2015 年 5 月 目录 1.目的与适用范围 1 2.引用标准规范及术语、名词解释 1 2.1引用标准 . 1 2.2术语、名词解释. 1 3.主要内容及精度要求 3 4.资料收集 4 5.房屋调查 4 5.1房屋坐落 . 4 5.2房屋总层数与所在层次. 5 5.3房屋建筑结构 . 5 5.4房屋建成年份 . 5 5.5房屋墙体归属 . 6 6.房屋分层分户图绘制 6 6.1分层分户图的技术要求. 6 6.2分层分户图应表示的主要内容. 6 6.3房屋建筑幢的界定. 6 6.4房屋楼层的划分及层次的编排. 6 6.5房屋墙体归属及计算. 7 7.房屋建筑面积测算 7 7
2、.1计算全部建筑面积的范围. 7 7.2计算一半建筑面积的范围. 9 7.3不计算建筑面积的范围. 9 7.4非普遍建筑空间的面积计算. 9 7.5常见建筑空间的面积计算. 10 8. 共有建筑面积分摊与计算 13 8.1 共有建筑面积的处理原则 13 8.2 共有建筑面积按比例分摊的计算公式 . 14 8.3 共有建筑面积的分类及范围 . 14 8.4 可分摊共有建筑面积的分级 . 15 8.5 共有建筑面积的分摊方法 . 15 8.6 共有建筑面积分摊的特别规定 . 16 9. 报告编制 17 9.1房产测量报告编写要求 . 17 9.2 房产测量报告书内容 17 10. 成果提交与资料归
3、档. 18 10.1 成果提交 18 10.2 资料归档 18 附录 A.成果范例 错误!未定义书签。 附录 B.房产测量业务流程 . 错误!未定义书签。 房产测量项目技术设计 1. 目 的 与 适用 范 围 为确保房产测量各项指标符合精度要求, 现依据国家标准 GB/T17986.1-2000 的 房 产测量规范、福建省住房与城乡建设厅及平潭综合实验区房地产交易登记中心的有关 房产测量的规定,制订本项目技术设计,作为我院房产测量项目的作业依据。 本规定适用于本院在平潭综合实验区的房产测量生产项目。 2. 引 用 标 准规 范 及 术语 、 名 词解 释 2.1 引用标准 1 房产测量规范第
4、1 单元:房产测量规定(GB/T 17986.1-2000 ) 2 房产测量规范第 2 单元:房产图图式(GB/T 17986.2-2000 ) 3 中华人民共和国建设部 “建住房 200274 号“ 文件“关于房屋建筑面积计算与房屋权属 登记有关问题的通知” 4 福建省建设厅 “闽建房 2004117号“ 文件“福建省建设厅关于新建商品房权属登记中 建筑面积计算有关问题的通知” 5 平潭综合实验区房屋建筑面积测算细则 2.2 术语、名词解释 1层高:相邻楼(地)板结构面之间的垂直距离。 2楼层净高:楼(地)面至楼板结构底面之间的垂直距离。 3自然层:按楼(地)板结构分层的楼层。 4标准层:建
5、筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。 5夹层:在一个楼层内,以结构板形式局部增设的楼层。 6架空层 : 建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层。 7结构转换层 : 建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同而采用不同结构类 型,并通过该楼层进行结构转换,该楼层称为结构转换层。 8设备层(技术层) : 建筑物中专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道 且供人员进入操作用的楼层。 9避难层 : 建筑高度超过 100 米的高层建筑中,为消防安全专门设置的供人们疏散避 难的楼层。 10 屋面(顶)层:在房屋顶部,屋面楼板以上,由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑 边缘构件组成的楼层
6、。 11 地下室:房间室内地面低于室外地面,室内地面至室外地面的高度大于房间净高的 1/2 者,且在室外地面以上部分高度不大于1 米。 12 半地下室:房间室内地面低于室外地面,室内地面至室外地面的高度大于等于该房 间净高的 1/3 但小于 1/2 者,且在室外地面以上部分高度不大于1.5 米。 13 错层:指套内部分空间的地坪与其余部分形成高差,但该套内空间水平投影仍为一 个层面,无重叠面积的房屋。 14 跃层住宅:指房屋套内空间跨跃两个自然层以上的住宅。 15 多功能综合楼:指一幢楼内,综合了多种使用功能,其共有建筑面积具有不同的功 能和服务对象。只有商业和住宅两部分功能的综合楼称为商住楼
7、。 16 凸窗:为房屋采光和美化造型而设置的窗台凸出外墙面的窗。 17 落地窗:窗框与地板直接相连的窗。 18 建筑物内设置的水平交通空间。 19 柱廊:有顶盖和支柱,供人通行的有柱走廊。 20 挑廊:指二层以上挑出建筑物外墙体,有围护结构无支柱的走廊。 21 檐廊:建筑物出檐下的走廊。 22 回廊:在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。 23 连廊:连接两幢房屋的走廊。 24 架空通廊:二层以上连接两幢房屋的走廊。 25 骑楼:底层为有柱廊房,廊道上方建为楼房的一部分。一般建于道、路、街、巷两 侧。 26 门廊:与房屋相连通,有永久性顶盖的出入口通道,支撑顶盖的是柱称为门廊。
8、27 门斗:与房屋相连通,有永久性顶盖的出入口通道,支撑顶盖的是实体墙称为门斗。 28 雨篷:设置在建筑物出入口上部的用于挡雨、遮阳的板或篷。 29 晒台(露台):指供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有围护无顶盖的 台面。晒台(露台)一般应位于建筑裙房屋面或建筑顶层或建筑底层 30 阳台:有永久性上盖、有围护结构、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属 设施。 31 围护结构:指围合建筑空间四周的实体,如墙体、门、窗、栏杆等。 32 围护性幕墙:直接作为建筑物外墙起围护作用的幕墙。 33 装饰性幕墙:设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。 34 变形缝:伸缩缝、沉降缝和抗震缝的总称。
9、35 门厅:建筑物中位于入口用于接待和分配人流、物流及联系各主要使用空间、辅助 使用空间和其它交通的交通枢纽空间。 36 大堂:具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的较大的门厅。 37 前室:设于楼、电梯间与走廊之间用于分配、缓冲人流的过渡性建筑空间。 38 核心筒:建筑物中解决垂直交通、设备电气垂直管线、联系其它建筑空间的结构体 系。 39 勒脚:建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。 40 天井:四面有房屋,或三面有房屋另一面有围墙,或两面有房屋另两面有围墙时中 间的空地,一般面积不大,主要用于房屋采光、通风。 41 公共(消防)通道:为满足建筑物消防或通行需要而设置的与市
10、政或小区道路连通 的穿越建筑的通道。 42 公共开放空间:建筑物内部全天开放供公众使用的空间或室外场地空间,公共开放 空间应与建设用地周围的城市空间密切联系成有机的整体。 3.主要 内 容 及精 度 要 求 3.1主要内容 房产测量分为房产面积预算与房产面积实测两个内容。 1房产面积预算主要是房屋预售前根据业主提供的经规划管理部门审批的建筑施工 图,测算建筑物各层各户的建筑面积,并进行共有建筑面积分摊计算,为房地产交 易登记部门提供预售数据。 2房产面积实测主要是对已竣工的建筑物进行实地测量,并结合业主提供的经规划部 门审批的规划总平图、建筑施工图、规划许可证等相关资料,测算建筑物各层各户 的
11、建筑面积,并进行共有建筑面积分摊计算,为房地产交易登记部门提供房产确权 数据。 3房产面积预算的工序主要为内业数据处理:根据业主提供的经规划管理部门审批的 建筑施工图,绘制分层分户图,对建筑物共有建筑面积进行分摊计算,从而计算房 屋预售面积。 4房产面积实测可分为外业实测数据采集与内业数据处理两大工序。 1) 外业实测数据采集工作是对已竣工项目的建筑物尺寸进行实地测量。 2) 内业数据处理是根据外业实测采集的数据,参照经规划部门审批的规划总平图、建 筑施工图、规划许可证等相关资料,绘制分层分户图,对建筑物共有建筑面积进行 分摊计算,从而计算房屋产权面积。 3.2 精度要求 1量(测)距应使用经
12、检定合格的钢卷尺、玻璃纤维尺、手持式激光测距仪或全站式 电子速测仪等能达到相应精度的仪器和工具,距离以米为单位,取位至0.01 米;任 何边长都应独立量测两次 , 其较差在规定的限差以内 , 取中数作为最后量测的结果。 2房屋面积以平方米为单位,最终面积成果取至0.01 平方米。 3房产面积的精度分为两级。各级面积的限差和中误差不超过表1 计算的结果。 表1 房产面积的精度要求 精度等级限 差中 误 差 一级 0.04 S +0.002S 0.02 S +0.001S 二级 0.08 S +0.006S 0.04 S +0.003S 注:S 为房产面积,单位:平方米。 4. 资料收集 房产测量
13、开始前应收集以下资料: (房产预算只要1-3 所列资料) 1经规划管理部门审批的规划总平图复印件 2经规划管理部门审批的建筑施工图复印件 3规划许可证复印件 4工程竣工图 5门牌号码使用证复印件 6建筑单体验收备案表复印件 5. 房 屋 调查 房屋调查内容包括:房屋坐落、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、墙体归属等 基本情况。 5.1 房屋坐落 房屋坐落是指房屋所在街道的名称和门牌号。 5.2 房屋总层数与所在层次 1房屋层数是指房屋的自然层数, 一般按室内地坪 0 以上计算;采光窗在室外地坪以 上的半地下室,其室内层高在2.20m 以上的,计算自然层数。房屋总层数为房屋地 上层数与地下层数
14、之和。 2假层、附层 (夹层)、插层、阁楼 (暗楼)、装饰性塔楼,以及突出屋面的楼梯间、水箱 间不计层数。 3所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。 5.3 房屋建筑结构 房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别,具体 分类标准按表 2 执行。 表 2 房屋建筑结构分类 分类内容 编 号 名称 1 钢结 构 承重的主要构件是用钢材料建造的,包括悬 索结构。 2 钢、 钢 筋混 凝土 结构 承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造 的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢、钢筋混凝 土构架建造。 3 钢筋 混凝 土结 构 承重的主要构件是用钢筋混凝土
15、建造的。包 括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升 板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。 4 混合 结构 承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建 造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成, 以砖墙为承重墙,或者梁是用木材建造,柱是 用钢筋混凝土建造。 5 砖木 结构 承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一 幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。 6 其他 结构 凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结 构、砖拱结构、窑洞等。 5.4 房屋建成年份 房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建的,应以翻建竣工年份为准。 5.5 房屋墙体归属 房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属,分别注明自有墙、共有墙和
16、借墙等三类。 6.房屋 分 层 分户 图 绘 制 6.1 分层分户图的技术要求 1分层分户图的方位应使房屋的主要边线与图框边线平行,按房屋的方向横放或竖放, 并在适当位置加绘指北方向符号. 2分层分户图的比例尺一般为1200,当房屋图形过大或过小时,比例尺可适当放大 或缩小 . 3分层分户图上房屋的边长应实际丈量,注记取至0.01m,注在图上相应位置。 6.2 分层分户图应表示的主要内容 分层分户图表示的主要内容包括房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以 及所在层次、户号和房屋边长等。 6.3 房屋建筑幢的界定 1 房屋分层分户图绘制及建筑面积测算的基本单元是幢。 2 幢是指一座独立的
17、,包括不同结构和不同层次的房屋。 3 裙楼式建筑按单幢处理。其构成一般下部为裙房,上部为多座塔楼的建筑,合并为 一幢计算。 4 连体楼建筑按多幢处理。其构成一般地面上为多幢楼房,多幢楼通过局部连接体等 形式在平面上毗连成片,地下以地下室形式连成一片。地面上将连接体及多座塔楼各分为 一幢,地下室也单独分幢计算。 6.4 房屋楼层的划分及层次的编排 1房屋的层数指房屋的自然层数, 一般按室内地坪 0 以上计算;半地下室计入地上层 数。房屋的总层数为房屋的地上层数和地下层数之和。 2房屋的夹层、假层、插层、阁楼、装饰性塔楼,以及突出屋面的楼梯间、水箱间、 电梯机房等不计层数。 3房屋的层次一般按室内
18、地坪编排,地上层次自下而上用自然数1、2、3、表示; 地下层次自上而下用负整数-1 、-2、-3、表示。 4回形上升式的房屋,按旋转一周的空间划分自然层数,所在层次按对应的自然层次 编排。 5错层房屋的层数按自然层来划分,所在层次按对应的自然层次编排。 6层高 2.20 米以上的架空层、 避难层、技术层、技术转换层等按对应的自然层次编排。 6.5 房屋墙体归属及计算 1房屋墙体分为自有墙、共有墙和借墙三类。自有墙量至墙体外侧;共有墙以墙体中 线为界,量至墙体厚度的一半处;借墙量至墙体内侧. 2房屋外墙体厚度包括粉刷层、贴面等外墙保护层,不包括装饰性的挂墙体。外半墙 的面积指清水墙中线至外墙面的
19、水平面积. 3架空层、楼层局部无墙体的部分(如底层楼梯入口处、阳台入口处、店面或车库的 卷帘门或铁栅门等),其墙体厚度可参照本层其它外墙或承重墙的实体厚度,本层 无可参照的可套用上层外墙体的厚度确定。 4单一产权的房屋外墙体均为自有墙,全部归入房屋建筑面积内。 成套房屋的外墙(包 括山墙),各套之间的分隔墙、套与公共建筑空间的分隔墙以及公共建筑空间之间 的分隔墙均为共有墙。 5商场、商铺以防火卷帘、钢化玻璃等直接落地作为共有墙或外墙的,墙体厚度取围 护构架的厚度;如系安装于地面墙垛之上,墙体厚度取墙垛厚度。无法确定的,可 参照本层其它外墙或承重墙的实体厚度,仍无法确定的,可套用上层外墙体厚度确
20、 定。 6建筑物内设置夹层的,当夹层的高度在2.20 米以上时,夹层部分的外墙墙体面积 计算规定与自然层一致。 7各楼层墙体厚度不同时,可分层分别计算。 8房屋为斜屋面结构或非垂直墙体,净高2.10 米以上的部分,直接计入套内建筑面 积,不计外半墙建筑面积。 9 复式建筑室内上部挑空部位,不计算外半墙建筑面积。 7.房屋 建 筑 面积 测 算 7.1 计算全部建筑面积的范围 1永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计 算。 2房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层及楼梯间、电梯间等,其层高在2.20 米 以上部位计算建筑面积。 3穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大
21、厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊 部分,层高在 2.20 米以上的,按其水平投影面积计算。 4楼梯间、电梯(观光梯)井,房屋内的提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井 等,均按房屋自然层计算面积。 5房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20 米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设 备用房等以及斜面结构屋顶高度在2.20 米以上的部位,按其外围水平投影面积计 算。 6挑楼、全封闭挑廊、全封闭阳台,按其外围水平投影面积计算。 7属永久性结构有上盖的室外楼梯,按该层水平投影面积计算。 8与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面 积计算。 9房屋间永久性的封闭的架
22、空通廊,按外围水平投影面积计算。 10 地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20 米以上的,按其外墙(不包括采光 井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。 11 有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或维护结构的外围水平投影面积计算。 12 以幕墙作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。 13 属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚、站台等按柱的外围水平投影面积计算。 14 依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的, 按其层高在 2.20 米以上部 位的外围水平投影面积计算。 15 与室内任意一边相通,具备房屋的一般条件,并能正常利用的变形缝(伸缩缝、沉 降缝)计算建筑面积。 16
23、 房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶) 的,层高(高度) 2.20 米以上的部位计算建筑面积。 17 层高在 2.20 米以上的架空层(部位)、技术转换层、结构转换层、避难层等,按柱 或围护结构外围水平投影面积计算。 18 层高在 2.20 米以上的架空层及底层杂物间、储藏室、车库等,按其外围水平投影面 积计算。 7.2 计算一半建筑面积的范围 1 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 2 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一 半计算。 3 未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 4 无顶盖的室外楼梯按该
24、层水平投影面积的一半计算。 5 有顶盖的不封闭的永久性的架空通廊,按围护结构外围水平投影面积的一半计算。 7.3 不计算建筑面积的范围 1 层高小于 2.2 米的夹层、插层、技术层、地下室、半地下室、架空层及底层杂物间、 车库等。 2 突出房屋外墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬, 突出房屋墙面的烟囱、管道井、通风井、排气井,防潮层及其保护墙,房屋内的采光井 等。 3 房屋之间无上盖的架空通廊。 4 房屋的天面、挑台、公共晒台、露台,天面的花园、泳池、水池。 5 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 6 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行
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