【优质文档】商务写字楼分类及标准.pdf
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1、商务写字楼基本知识 1、写字楼特点 在西方,最早的写字楼概念是作为大家写字办公交流的场所,由于缺乏必要 的交流工具,人们便聚集在一起办公,以提高工作效率。因此,办公的场所就是 写字的场所,故称为“写字楼”。 我国过去称为办公楼,工作人员都为公家办事。 办公楼是一种对外完全封闭, 对内进行行政管理、 大而全的物业概念。 随着我国的对外开放, 市场经济的确立 和民营经济的发展, 特别是外国公司、 国有大公司、 私营公司的壮大, 封闭式的、 不考虑经济成果的物业模式不再适合市场需要,而开放式、 按市场价值运营、 服 务于商务活动需要的物业写字楼在我国城市中蓬勃兴起(见表12) 。 表 12 写字楼和
2、办公楼比较表 比较内容位置间隔房间大小公共性使用者地位形象产权 写字楼中心地段灵活开敞大平等主体重要多样性 办公楼非中心地段不灵活封闭小非平等主体次要单一性 写字楼的需求与企业发展规模密切相关(图12) 。当企业规模小时,它会 选在住宅、公寓或者低端写字楼里办公;当规模扩大时,企业的承受能力提高, 业务量增大, 出于提高工作效率和展示企业形象的目的,它就会向高档写字楼迁 移,促进高档写字楼的发展。我们观察一个区域的写字楼需求状况和发展前景, 重点观察该区域内企业结构组成和赢利能力即可。 2、我国写字楼的演变阶段 第一阶段:传统办公楼占主导地位。 它具有两大特点: 立足于自然通风和采 光,以小空
3、间为单位排列组合而成。这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构, 较小的开间和进深尺寸。如:3.64.0 米的开间、 58 米的进深等,层高一般也 在 3.6 米左右。建筑向高处发展以后,产生了钢筋混凝土框架结构,但是使用空 间仍然按传统的模式, 仍属于传统办公楼的一种。 传统办公室的优点是私密性强, 工作者可自行控制工作环境(灯、百叶窗、家具布置等)。缺点也非常明显,表 现在空间利用率低,缺乏灵活性。 图 12 企业规模、成长与办公场所对应关系 新小企业住宅、商住公寓,自有物业为主 中型企业高档公寓、乙、丙级写字楼,租用为主 大集团企业 高档办公楼、甲级写字楼,自建物业 网络大公司 公司总部、分
4、部甲级和顶级写字楼,自有和租用 第二阶段:早期的现代办公楼,其特点是大空间框架模式,注重空间实效, 该模式不利的地方是办公环境比较冷酷、机械,工作人员的身心健康没有受到应 有的重视。 第三阶段:后期的现代办公楼。 其特点是办公环境富有人情味,周围环境优 雅、舒适,内庭院或中庭绿化景观好。出现了以景观为突出卖点的办公室,即景 观办公室, 这样的办公室布局灵活, 有适当的休息空间, 用灵活的隔断和绿化来 保证私密性,地板、天棚均有吸音处理等。 第四阶段:智能化办公楼。20 世纪 7080 年代,随着信息时代的到来,世 界上出现了一批举世公认的智能建筑, 集中绝大部分时办公楼; 20 世纪 90 年
5、代, 我国开始建成少量的智能建筑,如上海的金茂大厦。 智能化办公楼发展迅速, 继 3A 之后,目前又细化推出5A 概念,智能建筑已成为21 世纪办公建筑发展的趋 势。 3、写字楼分类标准与等级 美国通常把写字楼划分为A、B、C 三个等级,其中 A 级为投资级,该类写 字楼最适合市场要求, 高档的装修和完善的配套设施是主要特征。该类物业能使 公司形象和地位得到提升。B 和 C 级写字楼一般比较陈旧,设计和功能跟不上 现代潮流,部分物业通过改造可以上升为A 级。规模小、结构简单、配套设施 缺乏的写字楼从建成起就被列入低级写字楼行列。 由于我国的写字楼发展历程短,分类标准还不成熟。目前,国内关于写字
6、 楼的划分有如下三种标准: “甲”系列分类。北京写字楼信息网在2000 年第一次全面提出顶级、甲 级、乙级、丙级的四级分类原则,是最早倡导和应用甲级、乙级、丙级写字楼主 要是参照了星级酒店的评级标准,是房地产业内的一种习惯称谓。 写字楼划分主要以硬件和软件为依据。硬件方面包括楼宇外观设计、内外公 共装修标准是否具有超前性,是否达到5A 写字楼水平;设备设施如电梯等候时 间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施(电力负荷、绿化、夜间照 明)等方面是否与世界甲级写字楼水平同步;软件方面主要是指物业管理服务是 否达到星级酒店标准。按照上述标准,写字楼分为如下四个类别: 顶级写字楼:在商圈内具有
7、标志性、代表性和具有强大辐射力的甲级写 字楼。因此写字楼的软硬件标准首先要完全达标;其次是具有代表性和标志性, 在建筑规模、高度、服务品牌等方面出类拔萃、傲视群雄。在城市中具有非常强 的美誉度和知名度。例如上海的金茂大厦、北京的国贸中心、广州的中信广场, 不但城内的百姓知晓,全国各地的人也略知一二。 甲级写字楼:硬件方面外观设计、 内外公共装修标准相当于四星级酒店, 达到 5A 级写字楼水平,设备设施基本与世界同步,如电梯等候时间小于40 秒, 中央空调为四管式 (指无论春秋冬夏, 大厦同时提供暖气和冷气, 居住者可以根 据自己的需要调节温度,热水两个管道和冷水两个管道,共四个管道);软件方
8、面物业管理服务水平准达到三星级酒店以上标准。 乙级写字楼: 硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比 较差,部分达到 5A 级写字楼水平,设备设施以合资品牌为主,如电梯等候时间 大于 40 秒,中央空调为两管式;软件管理方面物业管理服务为达到星级酒店的 标准。 丙级写字楼: 硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料,基本 的通讯设施和办公服务, 设备设施基本是国产电梯、 分体空调等; 软件方面为传 统的物业管理服务。 在写字楼开发和营销过程中,甲级写字楼是最长遇到的物业类型,为了使 读者对甲级写字楼有更清晰的认识, 全面认识甲级写字楼的复杂性和涉及的相关 技术,我们把仲量联行甲级
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