【优质文档】红星美凯龙投资白皮书.pdf
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1、目录 一、认识红星美凯龙 二、红星简介 体量 产品 租赁情况 租金上涨过程 红星招商 三、市场前景分析 购买力 消费需求 需求时间 四、一期、二期销售情况 五、销售政策 六、实际案例 附表:南通四区域住宅情况一览表 一、 认识红星美凯龙: 红星美凯龙国际家居博览中心,自1986 年创办以来,目前全国53 个城市已发展连锁商场72 家。2009 年红星美凯龙销售额达到313 亿,是中国家居流通业 第一品牌 。 红星美凯龙在中国家居流通业中成功创造多个“第一”:第一个做连锁;第一个做加盟;第一个买地自 建商场 ;自 2008 年以来几乎在每个城市的家居销售额均为第一 。 红星美凯龙在经营管理上摸索
2、出一套在成熟的全面质量控制法。红星实行“全球名牌捆绑式经营 ” ,在 品牌进行筛选、让质量上和服务上让客户满意的厂商入驻;在售中、售后上实行“统一收银、统一送货、统 一售后负责”的红星美凯龙卖场负责机制。 二、 南通红星美凯龙简介: 南通红星美凯龙地处通富南路59 号,是南通房地产快速发展的核心区域 ,是南通城市向南发展的 中心 地带。 一般专业卖场型商业,需要一定的市场培育期(25 年) ,在南通市场大家可以看到的尚美家义乌小商 品市场、鸿运装饰城、新永兴城目前还处于市场培育期,处于市场培育期的商铺空置率最高达到50%以上; 但红星美凯龙利用自身的品牌影响力,以及整合20 余年的战略选址经验
3、,布局南通未来家居消费制高 点,在 第一年即实现满铺经营状态,第二年取消所有租金优惠,并实现租金的上涨。 在营运方面,红星美凯龙的经营广告投入量为目前南通所有商业卖场中最高的,目前达到1000 万/年; 这点可以看出红星美凯龙(本案)追求的商业的良性可持续发展; 体量: 总建筑面积 25 万方,是目前开发区 最大的商业卖场型项目。 投资产品 :30-171 平方的小商铺。 装修标准 :全商场 精装修 。 租赁情况: 目前达到 90%以上出租率 。 开业时间、租金上涨过程:红星美凯龙自 2010 年 9 月 1 日试开业、 2010 年 10 月正式开业。 红星政策: 捆绑式经营。红星与全国 6
4、00 余家商户签定捆绑式经营合同即签定合同的商家 必须进驻 红星 美凯龙的每家经营店。 市场运营及成绩: 为了帮助卖场内的经营户能够更好、更便捷的销售自己的产品,南通红星美凯龙商场 每年投入 1000 万元的广告费 帮助商家宣传自己的产品及红星美凯龙商场(其中包括户外媒体、电视广告、 广播、优惠活动等方式) ,并且为了租金商家更快的、集中的销售自己的产品,红星美凯龙商场主动走出商 场外寻找客户,逢节假日定期举办活动吸引客户 。目前已经为各品种商户谈妥万通城、世纪花城等周边即将 交房的高档住宅小区的 团购消费活动 , 团购活动目前已经完成了300万元的消费协议。 且团购活动仍在继续、 谈判行为仍
5、在进行。 三、 市场前景分析 : 南通红星美凯龙位于南通通富南路,是开发区商业及住宅的核心区域,辐射主城区、新东区、新城区、 开发区、各县区。一个商业项目的前景主要是看该项目周边的购买力及消费需求。 购买力 红星美凯龙所经营的产品属于中高档。南通市目前的高档楼盘基本集中在新城区及开发区且行政中心亦 在向新城区搬迁,新城区将会成为南通第二个经济行政中心。周边住宅的销售价格已经达到均价10000 元/ 平方左右。可以说大部分的中上层经济收入的人群在新城区、开发区选择了置业。而这部分人群将会成为红 星美凯龙的目标客户群。 消费需求 自 2010 年营业额从最初的每天20 万上升到目前的 60 万,节
6、假日更是高达150 万左右, 2010年国庆创 下营业额 600 万的佳绩,每月营业额在2500 万左右。随着营业额的上升,租金也是水涨船高,租金从最初 的平均 35 元/平方/天上升到现在的平均 70 元/平方/天。 消费需求潜力(具体区域年度交房数据见附表) 红星美凯龙选址的战略意义在于占领新城区、新东区、开发区的未来房地产集中区域。据统计,这三个 地区的新开发住宅项目达到12280867平方,按照每户 100 平方计算,这几个地区的住宅户数将会达到10 万 户,按照家庭装修标准,每户将会有5 万元的家具装潢需求。那么该地区将会有50 亿的消费需求。这仅仅 是目前在开发项目。 据统计,这三
7、个地区的住宅开发量将会以每年300 万方量的速度 递增,每年又会 新增 15 亿元的家具装潢需求。 据附表统计, 2011 年交房 265万方。约 2.65 万户,新增消费约13.25 亿。 2012 年交房 507万方。约 5.07 万户,新增消费约25.35 亿。 2013 年交房 456万方。约 4.56万户,新增消费约22.8亿。 2013 年以后每年开发 300万方。约 3 万户,新增消费 15 亿 新增消费额测算(十年期) :预计红星美凯龙商场所占市场份额为60%。 年度已 有 市 场 存 量(金额) 预计新增需 求量 (金额) 每年市场量 (金额) 需改善需求 量(金额) 实际改
8、善型需 求量(金额) 合计需求(金额)红星所占市场份额(金 额) 2011 年度13.25 亿13.25 亿13.25 亿7.95亿 2012 年度25.35 亿25.35 亿25.35 亿15.21 亿 2013 年度22.8亿22.8亿22.8亿13.68 亿 2014 年度15 亿15 亿15 亿9 亿 2015 年度15 亿15 亿13.25 亿6.625 亿21.625亿12.98 亿 2016 年度15 亿15 亿25.35 亿12.675亿27.675亿16.6亿 2017 年度15 亿15 亿22.8 亿11.4 亿26.4亿15.84 亿 2018 年度15 亿15 亿15
9、亿7.5 亿22.5亿13.5亿 2019 年度15 亿15 亿15 亿7.5 亿22.5亿13.5亿 2020 年度15 亿15 亿15 亿7.5 亿22.5亿13.5亿 注: 已有市场存量为:目前市场新交房住宅量的购买家居金额。 预计新增需求量为: 2013 年后开发及交房住宅量的购买家居金额。 每年市场量为:自目前开始及以后开发及交房住宅量的购买家居金额。 需改善型需求为:一般住宅对家居的淘汰周期及房屋置换周期一般在5 年左右。 实际改善型需求量为:对改善量的市场统计,50%的住宅将会置换或重新购置。 合计需求为:每年市场量与实际改善需求量的总和。 红星美凯龙占领市场份额的测算:合计需求
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