【优质文档】酒店经营收入测算.pdf
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1、- - 酒店经营收入数据估算 A 酒店 总投资 8 亿元(其中土地成本 4 亿元),资金来源为资本金 4 亿元,银行贷款 4 亿元。酒店建筑面积 6.2 万 M 2 ,共有客房 400 间,配套会议、餐饮、娱乐和商业等经营项 目, 其中餐饮、娱乐和商业出租经营,拟正式营业。 一、收入数据模型的应用 ?酒店经营收入数据模型估算 ? 酒店正常经营收入的估算方法:可以用酒店有效投 资 (不含土地成本) *38% 来估算, 或用 酒店每平方米建筑面积产生大 约 2000 元的经营收入来估算,这个估算值可以用来修正评价 收入 预测数。按此估 算, A 酒店的营业收入应 在 15200 万元(扣除土地成本
2、后的有效 投资4 亿元 *38% )至 12400 万元 ( 建筑面积 6.2 万 M 2 *2000 元 ) 。 ? 酒店平均房价的估算方 法: 一般用当地房地产的平均房价进行推 算,五星级酒店平均房价相 当于当地房地产最高平均房价 的10% ,四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 80% ,三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础 上乘以 60% 。按此估算, A 酒店的平 均 房价应在 1000- 1200 元之 间。 ?按当地经营情况测算经营收入 ?经营收入 = 客房收入 + 餐饮收入 + 其他收入 ? 本案例选用的几个经营数据:按当地经营情况估算淡季客房出租 率60 ,
3、旺季客房出租率 80 ,淡季平均房价600 元 / 天,旺季平均房价800 元 / 天,淡旺季餐饮上座率经验数值 ( 本案例餐饮为出租经营, 为简化计算, 不估算餐饮经营收入) 。 ? 按当地经营情况测算收入为10320 万元,详见下表: - - 项目名称测算模型实例(元)金额 - - (万 元) 客房收入 旺季客房收入 客房数量 * 经营旺400*6*30*80%*800=4609 万元7200 季月份数 *30 天 * 旺季开房率 * 旺季平均房 价; 400*6*30*60%*600=2592 万元 淡季客房收入 客房数量 * 经营淡 季月份数 *30 天 * 淡季开房率 * 淡季平均房
4、 价; 会议室收入 会议区面积 * 每天每平米租金 * 使 3000*10*180 540 用天数 餐饮出租收入 餐饮旺季收 入 = 客房数量 * 旺季开 第二层餐饮面 积 4800 M2 , 按 1000 房率 *1.8* 旺季上座率 * 旺季 餐饮 年租金收入 1000 万元估算 人均消费(含高档宴请) *30 天 * 旺 季月份; 餐饮淡季收 入 = 客房数量 * 淡季开 房率 *1.8* 淡季上座率 * 淡季 餐饮 人均消费(含高档宴请) *30 天 * 淡 季月份 商业出租收入根据当地商业出租费率估算 第一层商业面 积 2580.2 9M 2 , 1080 按年租金收入 1080 万
5、元估算 娱乐出租收入 酒店娱乐、健身等设施提供有偿服 务, 地下一层娱乐面 积 2738.83 M 500 根据当地消费客户群的消费能力进行 2 , 按年租金 收入500 万元估 估算。算 收入总计10320 ? 偏差分析 ? 通过比较按当地经营情况测算的收入与按数据模型估算数负偏 差32 17 ,偏差 较 大。主要原因一是餐饮、娱乐出租经营,租金收入低于营业收入;二是酒店运营初期收 入不稳定,按照当地经营情况测算时取值较为保守,平均房价测算偏低。 二、 成本费用数据模型的应用 ?由于成本费用可通过经营利润数据模型反映,在此不再分析成本费用数据模型。 ?按当地经营情况测算 A 酒店成本费用 ?
6、 酒店总成本 = 固定成本 + 运营费用 - - ? 固定费用包括折旧费和财务费用;运营费用是根据酒店行业特点,及国家对于酒店这一 特殊行业的要求所必须支付的费用,根据酒店的成本控制、人员变化及经营管理能力的高 低会有所不 同。 ? 本案例选用的估算值为经验值与国家实际征收标准相结合的费用值,在实际使用 过程中,还 需结合当地情况及国家税费调整信息进行测算,以期保证其费用的真实性。 ?按当地经营情况测算 A 酒店总成本为 10550 万元,其中固定成本 5410 万元,运营费用 5140 万元,详见下表: 项目名称 测算模 型实例 ( 元) 金 额 ( 万 元 ) 折旧费 资产原值 * 净残值
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