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1、第 1 页 出租税金论文 特征码 eeyWTJEgyVGuuuThLNVY 地下人防工程,是房地产开发公司经常碰到的一个项目,也是 房地产公司会计人员的一个重点和难点。这里试着就地下人防 工程的相关税金作一探讨。 一、人防工程的介绍 人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空 指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面 建筑修建的战时可用于防空的地下室。 (人民防空法第十八 条。 )这里探讨的是后一种,通常也被称为结建人防工程。 对于开发公司来说,人防工程的支出是一种义务,带有强 制性的特点。根据人民防空法第二十二条规定:“城市新 建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于
2、防空的地下室。 ”同时,根据关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的 通知 (人防委字19849 号):“三、结合民用建筑修建防 第 2 页 空地下室,一律由建设单位负责修建。 ” 在这个前提下,开发公司可以选择的只能是修建人防工程, 还是缴纳异地建设费。根据建设部印发关于规范防空地下室 易地建设收费的规定的通知 (计价格2000474 号):“二、 对按规定需要同步配套建设,但确因下列条件限制不能同步配 套建设的,建设单位可以申请易地建设。 ”当然了,如果要修建 人防工程的,从节约成本的角度来说,开发公司尽量选择物资 掩蔽的地下人防,尽量避免修建人员的地下人防。 在房屋测量和销售的时候,根据
3、建设部商品房销售面积 计算及公用建筑面积分摊规则第九条明确规定, “作为人防工 程的地下室也不计入公用建筑面积。 ”从中可以看出,人防工程 是不包含在商品房的面积当中,当然是无法正常对外销售的。 二、人防工程的所有权 目前,人防工程的所有权有一定的争议。通常,有三种意 见: 1、国家所有:根据关于平时使用人防工程收费的暂行规 定第二条:“人防工程及其设备设施是国家的财产” ,同时各 第 3 页 地方也有相类似的规定,例如大连市人民防空管理规定第 二十条:“人民防空工程使用人应向人民防空主管部门申领人 防工程使用证,按规定签订使用协议书。 ”在实际操作中。开发 商在竣工后也需要将人防工程移交给当
4、地的人防部门,当然大 多数又签订了使用协议书,租了回来。 2、开发单位所有:根据人民防空法第五条:“人民防 空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。 ” 人防工 程没有包含在商品房的面积当中,也就不归业主所有。投资者 当然就是开发单位了。 3、业主全体所有:根据物权法第七十条:“业主对建 筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部 分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 ”同时,由于开 发单位通常将人防工程的成本放在了整个销售项目的成本当中, 相当于全体业主购买了人防工程的投资。同样根据人民防空 法第五条,应当属于业主所有。 从目前的实践来看,国家所有说占据主动。当时由于
5、防空 工程的特殊性,无论是开发单位和业主都不可能拥有完全的所 有权,因此倾向于国家所有,只不过是由开发单位回租使用而 已。下面的相关税收都按照国家所有说来进行处理。 第 4 页 三、移交时的所得税 根据国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税 问题的通知 (国税发20XX31 号) “(1)属于非营利性且 产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的, 可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有 关规定进行处理。 ” 根据目前的规定,人防工程的设计、施工、监理、报竣等 工作都需要当地的人防部门进行监督,竣工后无偿移交给人防 部门。因此需要单独核算人防工程的设计、施工、
6、监理等费用, 无法单独核算的需要计算分摊人防工程的成本,汇总后并入到 整个项目的公共配套设施中,在所得税前进行扣除。 四、出租时的营业税 人防工程移交后,通常开发单位提出申请,签订租赁合同 并领取人防工程使用证后,会将人防工程回租过来。这时候进 行适当改造,大都改造成地下车库,然后对外转租。这时候, 签定的应当是租赁合同,租赁期限 20-70 年不等,大都是一次 性交纳租赁款。 第 5 页 对于这部分租金的收入,不能按照销售不动产的税目来走, 按时应当按照租赁业的税目来走。理由如下: 1、根据国家税务总局关于营业税若干问题的通知 (国 税发1995076 号) “五、关于转租业务征税问题单位和
7、个人 将承租的场地,物品,设备等再转租给他人的行为也属于租赁 行为,应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。 ” 2、根据国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复 (国税函20XX83 号) “一、对具有明确租赁年限的房屋租赁 合同,无论租赁年限为多少年,均不能将该租赁行为认定为转 让不动产永久使用权,应按照“服务业租赁业”征收营业 税。 ” 营业税的纳税时间,由于是一次性收款,根据关于营业 税若干政策问题的通知 (财税20XX16 号) “五、单位和个人 提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和 商誉时 ,向对方收取的预收性质的价款(包括预收款、预付款、预存 第 6 页
8、费用、预收定金等,下同) ,其营业税纳税义务发生时间以按照 财务会计制度的规定,该项预收性质的价款被确认为收入的时 间为准。 ”可以按照会计方面的规定,分期纳税。但由于所得税 方面的要求,以及实务中的处理习惯,还是建议在收到与收款 的时候,一次性缴纳营业税,以避免麻烦。 五、出租时的所得税 根据企业所得税法实施条例的相关规定,租金收入应 按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现,就是 说在按照合同规定收到款项的时候一次性确认为收入。同时, 将支付给人防部门的租金和改造的费用配比扣除。 六、印花税 根据中华人民共和国印花税暂行条例 (国务院令1988 第 11 号)财产租赁合同,按租赁金
9、额千分之一贴花。税额不足 一元的按一元贴花。注意,按照合同总金额一次性交纳。合同 未到期解除合同的,印花税不作调整。 七、房产税 第 7 页 20XX 年 12 月 31 日以前,根据关于房产税若干具体问题 的解释和暂行规定 (财税地字19868 号)第十一条:“为鼓 励利用地下人防设施,暂不征收房产税。 ” 20XX 年 1 月 1 日起,财政部、国家税务总局下发了关于 具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知 (财税20XX 181 号) ,明确规定:出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑 的有关规定计算征收房产税。 由于开发公司是对外转租,对于转租相关的房产税,目前 国家没有统一明确的政策,
10、各地对转租房产征税规定各有不同, 大约有三种: 1、对于转租收入不征收房产税; 2、发生转租,由转租人按租金全额收入按综合税率缴房产 税; 3、发生转租,由转租人按租金差额收入按 12%缴房产税。 根据房产税的相关规定,以及各地的主流做法,还是认为 转租不应当缴纳房产税: 第 8 页 1、根据房产税暂行条例第二条规定:房产税由产权所 有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产 权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在 地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或 者使用人缴纳。开发公司既不是人防工程的所有人或承典人, 也不存在产权未确定的情况,因此不是纳房产
11、税的纳税义务人。 2、根据上海市地方税务局关于转租房产的租金收入停止 征收房产税的通知(沪地税地199642 号)规定:“房产税 属于财产类税,不同于流转税,根据规定应由房产的产权所有 人或代管人为纳税义务人。现对出租房产已由产权所有人或代 管人按租金收入缴纳房产税,是否要再对承租人将租入房产进 行转租按收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的问题, 经请示国家税务总局地方税务司后,决定本市关于转租房产按 其收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的规定停止执行。 ” 3、 成都市地税局关于房产税、土地使用税、耕地占用税、 契税若干问题的解答(成地税发1994第 8 号)规定,对转租 房屋的转租人,因产权不属转租人,对转租人所得的租金收入, 第 9 页 不应再征房产税。 因此,开发公司转租不应当缴纳房产税,但建议同当地的 税务机构联系,进行确认。 八、土地增值税 根据土地增值税暂行条例实施细则第二条规定,转让 国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入,是指以 出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。 由于转租人防工程没有转让土地使用权,也没有转让建筑 物的所有权,因此不涉及土地增值税。
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