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1、第 1 页 发展大道开发对策与建议 特征码 RISkURuTMkdcBVjUZuQh 发展大道开发对策与建议 20XX 年元月,xx 市人民政府批准了发展大道片区分区规划,发 展大道沿线将如何进行建设已成为各级政府和社会各界共同关 心的话题。以下是我对开发建设发展大道的几点看法,仅供参 考。 一、发展大道建设现状及开发意义 发展大道位于 xx 区城区 x 的东北部,道路西北接 xx 公路,西 南接 xx 高速公路东山立交桥。发展大道 xx 区段全长 x 公里, 规划道路红线宽度为 x 米,现已完成了 x 米宽的车行道施工。 发展大道片区规划面积为 x 平方公里,其中城市建设用地为 x 平方公里
2、(含各种防护绿地 x 平方公里) ,片区东南边分别接云 集路延伸段和改线后的东山四路,西南面以 xx 高速公路为界, 西北侧与 xx 公路毗邻,东北端止于 xx 公路杨家湾立交桥,横 跨 xx、x、x 等三大行政服务区,其中 xx 片区的规划面积为 x 第 2 页 平方公里,涵盖 xx 等 x 个自然村。近期发展大道的开发建设仅 局限于发展大道道路沿线两侧各 x 米的区域。 开发建设发展大道具有十分重要的意义: 一是有利于拓展城市骨架和发展空间。由于受到地理条件的限 制,xx 区城区小溪塔的可建设用地十分有限,随着近几年城市 建设速度的不断加快,x 老城区的发展空间更加显得捉襟见肘, 发展大道
3、的兴建不仅为城区新辟了 x 公里长的主干道,而且还 为城区的建设提供了 x 平方公里的发展用地(规划面积) ,发展 大道沿线将成为 xx 区城市建设的重心。 二是有利于为区域经济发展提供平台。未来的发展大道片区将 是 xx 区的一类工业园区和无污染轻加工工业区,发展大道的开 发建设可以更进一步地改善 xx 区的投资环境,将会更加增强 xx 区的市场竞争力,吸引一些大项目或知名企业落户 xx 区, 而这些知名企业的进驻落户将会更有力地推动 xx 区的经济向前 发展。 三是有利于提升城市品位。发展大道沿线目前还是城市建设的 空白带,通过高起点规划,高水平设计,高质量建设,高效能 管理,不断丰富片区
4、的生态和景观视觉效果,构筑 xx 市城区的 第 3 页 东向景观轴线,营造出良好的生态环境和投资环境。发展大道 作为城市建设和管理的重要标志,将成为一道新的亮丽的风景 线。 四是有利于提高人民的生活质量。随着经济的不断发展和城市 居民生活水平的逐步提高,城市居民对生活的追求将从数量型 转为质量型、从物质型转为精神型、从户内型转为户外型,聚 环保、生态、文化于一体的发展大道片区将满足市民日益增长 的生活需求。 二、发展大道开发战略 自发展大道动工兴建以来,xx 区便对沿线两侧各 300 米的建设 进行了控制,控制区面积为 xx 平方公里,控制区有居民 x 户, x 人。对发展大道道路沿线实施开发
5、建设,可以为整个发展大 道片区的开发建设起到示范和带动作用。 (一)以高标准地编制规划为着眼点,把握开发建设的主方向。 城市规划是城市建设和发展的蓝图,是建设和管理城市的基本 依据,科学合理地编制发展大道规划,是实施发展大道开发建 第 4 页 设的前提和基础。20XX 年初,由 xx 市城市规划设计研究院编 制的发展大道片区分区规划已经 xx 市人民政府批准,可以说分 区规划的编制为开发建设发展大道指明了方向,确定了基调。 然而分区规划毕竟是宏观的,粗线条的,要实施发展大道的开 发建设,还必须依靠控制性详细规划来具体指导。政府要尽快 主持编制详细规划,如果没有编制好控制性详细规划便草草上 马,
6、随意布局,将会留下无法弥补的缺憾,造成巨大损失。要 成功地开发建设发展大道,在规划上起码要做到以下几点: 一是要准确定位。发展大道片区分区规划将发展大道片区定性 为 xx 市中心城区和小溪塔城区向外拓展的重要片区,是展示 xx 市生态特色的城市新区,是以发展一类工业为主,同时大力 发展无污染轻加工业的山水园林新区。片区规划将 xx 区片划分 为四个区,即环保生态旅游区、高档居住区、商业服务区及轻 加工工业园区,应该说片区规划定位准确,功能分区明确。然 而从发展大道得天独厚的地理优势及城市发展的需求来看,还 应该将发展大道定性为 xx 市和 xx 区重要的物流基地,与此相 对应地在功能分区上应当
7、增加一个商业物流区。从而使得发展 大道成为“五位一体” , “五位”既各具特色、相对独立,又交 相辉映、相得益彰:环保生态旅游区要突出贴近自然、无污染 的特点;高档居住区要以人为本、体现品位;商业服务区要相 对集中、方便购物;轻加工工业园区要力求进驻的企业投资规 第 5 页 模大、经济效益好、污染程度低;商业物流区要做到货物齐全、 交通便捷、辐射范围广。 二是要凸现特色。无论是一个城市,还是一个区域,都要有自 己的特色,特色是一个城市的个性,是一个城市的魅力所在, 一个城市要有魅力就必须允许张扬个性,必须在遵循城市发展 普遍规律的基础上,结合实际,合理地确定城市的发展方向和 发展模式,以形成独
8、具特色的城市风格。城市特色的形成有自 然、人工、社会等三大因素,就发展大道而言,一是可以充分 利用该片区丰富的山体、水体资源,形成其独特的自然特色。 二是通过科学合理的规划布局、求同存异的建筑形象、风格不 同的园林绿化、内涵深厚的雕塑小品等手法表现其与众不同的 建筑特色。三是依托 xx 区深厚的历史文化底蕴,通过强化文化 建设和保护,表现出 xx 区的历史背景、文化传承以及人民的生 活习俗、行为方式、道德情趣,展现其丰富的文化特色。总之, 要通过自然、建筑、人文的合理共存和有机融合,使发展大道 片区特色鲜明、别具一格。 三是要深化细致。要使发展大道的规划具有较强的可操作性, 就必须使发展大道的
9、规划在科学合理的基础上深化细致,控制 性详细规划必须以分区规划作指导,各项专业规划必须与控制 性详细规划相协调,特别是对重要地段、重要节点的规划更要 第 6 页 精心编制,绝不能因规划设计不合理而给城市建设造成巨大浪 费。 四是要统筹兼顾。发展大道和黄柏河水域是 xx 区与 xx 市实现 无缝对接的锁扣,为避免 xx 市与 xx 区在接头处出现断层,首 先必须理顺市(xx 市) 、区(xx 区)两级规划管理体制,既要 在规划上统一,又要在建设上统一,要统一标准、统一格调、 统一进度。其次要统筹部署好通讯、给水、排水、供电、供气 等基础设施,切不可因行政界限的划分而各自为政、自成一体。 (二)以
10、高限度地储备土地为突破点,算好开发建设的经济账。 20XX 年,我区耗资 x 万元,分两期完成了发展大道 16 米宽的 车行道的建设,经概算要全面完成 42 米宽的道路红线内的施工 项目(包括绿化带、非机动车道、人行道及电力、电讯、天然 气、给排水、照明) ,至少还需要投资 1.3 亿元。此外,要完成 发展大道近期可开发用地的场平任务,需要投资 x 亿元,如果 单纯依靠地方财政投入,这对于财政收入仅过 x 亿元的 xx 区来 说,无疑是一道无法逾越的难关,因此必须依靠经营城市来建 设城市,可以说现阶段经营好城市是实现城建事业可持续发展, 第 7 页 加快城市化进程的重要举措,也是市场经济体制下
11、城市建设的 必由之路。 1、最大限度地储备土地,垄断土地一级市场。土地是最基本也 是最丰厚的国有资产,合理经营好土地可以为城市建设带来巨 大的收益。首先,政府必须高度垄断土地市场,建立规范的收 购、整理、储备、出让及拍卖制度;其次,在土地开发和出让 之前,必须完成控制性详细规划的编制和审批,并且由规划部 门提出规划设计条件;第三,要对提前征用的“生地”经过开 发整理变成“熟地” ,待价而沽。发展大道沿线近期可建设用地 接近 x 亩,目前 xx 区土地储备中心仅收储 x 亩土地,储备的土 地还没达到一半,而且收储的土地基本没有经过整理,当前政 府要委托土地储备中心尽快地将发展大道沿线没有收储的土
12、地 进行收储,委托城市投资公司对收储的土地进行必要的开发整 理,以提高土地的开发利用价值。 2、经营好城市基础设施。一是按照“谁投资,谁管理,谁受益” 的原则,采取股份制、混合制、合资合作等形式,通过吸纳民 间资本或招商引资,加快基础设施建设步伐,如发展大道沿线 的给排水、供电、电讯、电视、供气等设施均可由经营单位投 资建设。二是除一些公益性的基础设施外,其他一些资本性基 础设施都可以实行所有权和经营权剥离,对已建成的基础设施 第 8 页 通过拍卖、出售、重组合作权或有偿使用、服务收费,获得相 当于社会平均利润的经营回报。如通过拍卖自来水公司、污水 处理厂的经营权或所有权,为城市建设增加收益。
13、 3、挖掘无形资产潜在效益。开发城市无形资产,既可以获得巨 大的收益,又可以塑造城市形象,因此要充分挖掘和利用这部 分存量资产,例如将道路、桥梁、广场、护坡(护堤) 、公园等 基础设施的冠名权、发布权、群众性文体文艺活动的命名权以 及公路线路持许经营权等公开拍卖,使无形资产增值变现。 4、搞好房地产开发。房地产开发是经营城市的重要内容,它不 仅能提高土地综合效益,而且能促进基础设施配套化,进一步 完善城镇服务功能。要始终坚持“综合开发、配套建设”的原 则,规范房地产市场,通过出台一系列优惠政策,引导、鼓励 外资和社会资金参与房地产开发,加快发展大道中高档居民区 的建设,这样既可以满足城镇居民住
14、房需要,又可以减少基础 设施配套投入,还可以为城市建设增添新的亮点。 (三)以高质量地完善设施为出发点,谱写开发建设的前奏曲。 要开发建设发展大道,必须全力推进基础设施建设,道路、电 第 9 页 力、通讯、给排水、绿化等基础设施建设是发展大道片区发展 的基本保障,更是招商引资的资本,在进行基础设施建设时, 要着重把握好以下几点: 一是要舍得投入。投资环境是项目入驻的基础,政府要想方设 法筹措资金,将基础设施建设到位,为招商引资赢得先机。但 在加快基础设施建设的过程中,要把握好基础设施建设之“度” , 要充分考虑财力、物力的可能,合理确定建设规模和发展速度, 不能急于求成、急功近利。 二是要提高
15、标准。基础设施的建设是百年大计,一定要按基本 建设程序进行建设,确保设计合理,施工规范,质量优良,要 立足长远、结合实际制定建设标准,既要避免临时应付、起点 过低,又要避免贪大求洋、华而不实。 三是要把握节奏。在基础设施各项目中,道路是城市的骨架, 是绿化、给排水、电力、电讯等项目的载体,因此要进行基础 设施建设,首先必须修路,要依托道路来拉开城市骨架,来拓 展城市空间。其次,要抓紧进行发展大道绿化建设,要做到道 路延伸到哪里,绿化便相伴到哪里。第三,要统筹安排好其他 基础设施,避免重复建设,尽可能地实现基础设施区域共享和 有效利用。 第 10 页 四是要理顺体制。如前所述,发展大道隶属 xx
16、、xx、xx 等行政 辖区,尽管建设主体不一样,建设时间不一致,但使用的规划 设计图纸及建设标准应该是一致的,如果在建设上各自为阵, 既不利于 xx 区与 xx 市的无缝对接,也影响区域经济发展,还 有损发展大道的整体建设形象。xx 市政府要总揽全局,统筹安 排,要通过发展大道的开发建设,把 xx、x、东 x 有机地融为 一体,绝不能各行其是、形成落差。 (四)以高效能地管理城市为落脚点,塑造开发建设的新形象。 规范而高效的城市管理,是确保城市规划全面实施,城市建设 有序推进,城市各项工作顺利开展的关键,当前在城市建设工 作中仍然存在“重建设,轻管理”的倾向,城市管理思想落后, 管理水平低下是
17、制约城市建设和发展的症结所在。发展大道片 区作为小溪塔的新区,作为展示城市规划、建设、管理水平的 平台,更要下大气力管理好。 一是要适应新形势的要求,确立正确的城市管理思想,加强和 改进政府对城市建设的管理。要加快转变政府职能,切实把政 府管理经济的职能转变到为市场主体提供优质服务上来。要敢 第 11 页 于破除束缚城市发展和管理水平提高的种种体制障碍,不断推 进体制和机制创新。在发展大道的开发建设上,既要做到建管 并重,又要做到建管分立,要实现真正意义上的政企分开。为 了确保开发建设的顺利进行,政府可以委托城市投资公司负责 发展大道的开发建设,也可以组建专门的公司承担开发建设的 相关工作。
18、二是要转变工作作风,提高办事效率。要加快发展大道的建设, 必须以项目建设为突破口,项目是发展大道片区扩张和发展的 载体,发展大道片区是项目入驻和建设的平台,项目入驻的关 键在环境,要优化发展环境就必须完善制度,优化服务,提高 效率,如果有必要,可以设立发展大道片区开发建设管理委员 会,实行“一站式”服务,力求做到队伍精干,制度完善,工 作创新,程序规范,服务优质,效率提高。 三是要加强法制建设,依法行政。在发展大道开发建设伊始, 就要制定和完善规划、建设、管理的一系列规定,并且要广泛 宣传,严格遵守,特别是在规划方面,所有规划都必须按法定 程序审批,经过审批的规划具有法律效力,任何人都必须服从
19、, 不得任意修改,要切实保证规划实施的法制性、连续性和严肃 性。 第 12 页 四是要加速城市管理信息化。发展大道片区应该是展示知识经 济时代特点的新区,因此要大力发展电子政务,加快推进城市 规划管理信息网和市政公用事业服务信息网建设,有条件的单 位要争取尽快启动数字信息基础设施建设,推动数字化、网络 化技术在城市工作中的广泛应用。 三、开发建设应注意的几个问题 (一)政府应掌握好开发主动权。城市是现代文明的标志,是 经济、政治、科技、文化、教育的中心,是一个有着多元利益 纠缠的空间,发展大道片区作为城区的拓展和延伸,同样具有 城市的功能和特点,政府如果放弃对这个空间的有效控制、政 策导引和对
20、发展框架的主导,则会导致发展大道的开发建设失 序。政府的主动权主要依靠“三控”体现出来:一是通过分区 规划控制好空间结构;二是通过控制性详细规划控制好开发建 设强度;三是通过强有力的管理控制好建设标准和秩序。 (二)要注意自然资源的保护和利用。绿色植物既可以吸收、 利用二氧化碳,又可以释放人类生存所需要的氧气,被视为 “城市绿肺” 。城市中的湖泊不仅仅是市民休闲游玩的首选地, 而且具有独特的生态功能,被称为“城市之肾” 。 发展大道片 区具有丰富的山体、水体等自然资源,为建设展示生态特色的 第 13 页 城市新区创造了有利条件,在开发建设发展大道的同时,要注 意保护好现有的森林植被和水域,并且
21、要特别注意保护好梅子 垭水库这一得天独厚的水环境。 (三)不能盲目地追求土地收入。土地开发收入尽管已经成为 城市建设资金的主要之一,但如果一味地追求土地开发收入, 提高建筑密度和容积率,将会为城市建设落下新的败笔,除此 之外,还有可能因一时之利而引进一些科技含量低、投资规模 小、经济效益差、污染程度高的项目,与营造环保生态的人居 环境目标背道而驰。因此,必须严格控制指标,严格建设标准, 不能急功近利、因小失大。 (四)要妥善安置好搬迁户。发展大道沿线的开发建设将至少 搬迁 300 户居民,如果不妥善安置好这些搬迁户,将会成为新 的社会不稳定因素,要安置好这些搬迁户可以采取以下途经: 一是规划安置小区对拆迁户进行集中安置,安置小区要交通便 捷、环境优雅、设计合理;二是为拆迁户提供适合的岗位,如 果不能为其提供就业岗位,也可以通过建设商业门面,对其进 行安置;三是为失地农民购买社会养老保险;四是可以考虑将 拆迁户手中的土地拿出参与入股,通过年年分红,为其解决生 活出路,以绝后顾之忧。 第 14 页 我深信,只要城市的建设管理经营者正确决策,并在先进工作 理念的指引下不懈努力,一个青山绿水、鸟语花香、空气清新、 环境洁净、交通便利、科技发达、经济繁荣、富裕文明的城市 新区,在不久的将来,一定会象一颗璀璨的明珠为 xx 增辉!
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