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1、第 1 页 商场调研及策划方案 特征码 iJqEdFXqjkVuQEixWkfa 商场调研及策划方案 一、项目宏观经济环境概况 xx 山庄闲置商场位于 xx 镇,毗邻东城区。xx 镇位于 xx 市中 部,是珠江三角洲重点工业卫星镇之一。现辖 20 个村民委员会 和 9 个社区居委会,面积 87.5 平方公里,总人口 26 万人。交 通十分便利是穗港经济走廊的中枢,区位优势得天独厚。这里 公路交通发达,莞深高速公路贯通全镇, “莞樟” 、 “石大”两条 超一级公路和新建的松山湖大道、xx 东部快速干线、市区环城 路于此交汇于此。产业结构完整,现涌现了永强汽车、兆峰、 三联、百味佳、博士科技、金业
2、电子、康达、科隆威等一批优 秀私营企业,目前,全镇 2680 多家民营企业中,省级高科技企 业 15 家,省级、市级民营科技企业分别有 20 家和 31 家,现有 第 2 页 著名商标 4 个,名牌产品 3 个,有 4 家企业进入 xx 市 50 强。 并逐步形成了一个以交易中心、休闲中心为主导的汽车文化传 播中心。 二、项目地理位置概况 该项目位于 xx 市 xx 横坑环城路莞樟立交旁,往樟木头方向则 接近汽车东站路口,往石龙方向则与华丰山庄相邻,其它几个 方向均为一些规模不大的酒店、学校,以及一批商品住宅楼房, 且该项目从表面层次来看,位于立交的交叉路口,车辆川流不 息,交通确实十分发达便
3、利,但从数日来的观察和调研,不难 发现,汹涌的车流和拥挤的车辆,严重地阻碍了人们的正常来 往,特别是从各个方位抵达 xx 山庄,如果步行过去则要绕过多 个红绿灯,其中停留的时段要达十几分钟以上,让人等得心急 且十分不便。如果贸然闯灯过去,则非常危险甚至立即丧命, 在这一立交叉口曾发生多次人车交通事故。同时与 xx 山庄四周 相邻的一些楼盘的商铺十室九空,出租率极为低下,整体商业 氛围较淡。因此,该项目所处位置交通十分便利,对货物的流 通和物流往来,确实是个得天独厚的有利条件。但也正因为这 个原由,致使人流往来极为不便,又加之该项目周围的商业气 氛不浓,从整体来看,该项目位于浓厚商业氛围的边缘,
4、很难 聚集浓郁的人气。故该项目只能考虑以批发为主、兼顾零售的 第 3 页 商业项目。 三、项目自身条件及布局 通过实地观察和调研,逐渐掌握了一些信息。该项目场地已经 闲置数年,分为上下二层,总体建筑面积在一万二千平方左右。 内部的地板砖、天花吊顶、电梯灯具、消防设备、中央空调等 基础设施均已完善,不需投资重新装置,只要进行适当的维修 装潢即可,但是现已隔成的商铺由于规划布局上的一些缺陷, 需要正行适当的改造,特别是两翼的商铺弯曲而幽长,给人以 扑朔迷离缠绕迷宫的之感。故在商铺的规划上还应进行适当的 改道和增加通道,以便人们识别和畅通无阻地穿行。同时,商 场外的门面绝大数为一个经营“落脚点” ,
5、即相关商家均是用来 住房或当一个对外窗口,其生意业务均为自行外找,门面上几 乎没有什么零售的生意,故商场外的人流从早至晚特别稀少。 正因如此,这些门面的租金均在 13 元至 15 元/平方米上下浮动。 因此,该空闲场地如果正行商业化炒作,前期一定要有两年以 上的免租期,免租过后的租金亦只能总体停留在 5 至 6 元/平方 米的价位,否则,项目的成立无从谈起、项目的运作亦会即刻 流产停顿。 四、项目立项及市场分析 第 4 页 上述已表该商场的各种优缺条件,再综合该项目周围的商业业 态,不难看出,如果定位为电子五金类市场不太现实,即在不 远处就有一个规模较大、成立时间较长的百业五金电子城,如 果定
6、位为汽车城或汽配城的话,虽然此项目在这一区域成行成 市,形成了一定的市场号召力和影响力,便于招商和运作,其 运作的成功率比较高也比较快,然而该闲置场地的布局和结构 不便于发展汽配城或汽车站,除非进行整体的改造,如果那样 的话,则运行的动作太大、投资的成本太高。因此这一想法也 不切实际,亦较难付诸实践。如果定位做百货超市,也不太现 实,因为百货行业需要极大的人流和人气,才能支撑和经营下 去,而该项目的立交交叉位置制约了四面八方人流的来往,很 难聚焦人气,除非在这附近几条主干道上架设人行天桥,而莞 樟公路上架设人行天桥则需经省交通厅审批,亦有极大的难度 和较大的投入,同时,该区域周边的人们只要乘坐
7、两元钱的公 交车便可到家乐福和沃尔玛等商场便利购物,故这一项目也不 切实际。然而综观周边区域及 xx 市各专业市场的分布态势,如 果定位为以批发为主、零售为辅的小商品城或服装服饰城,则 还有一定的胜算机会。因为上述项目周边数镇均没有中型规模 的市场,而这一万多平方米的场地正好可以运作一个中等规模 的批发市场,而诸如 xx、东城、石龙、大朗等数镇都没有一个 成行成市的小商品城或服装服饰城,就连相隔甚远的常品大京 第 5 页 九小商品城,其现有规模也不能相提并论,离此较远的虎门虽 然在小商品和服装服饰方面,已形成颇具影响的气候和规模, 但却对该项目的辐射遥控能力也极为有限,反而可以形成区域 互补效
8、果,对商户的、招商的成功有一定的补充给养作用和效 能。因此,由于该场所处的总体商业环境、自身条件等因素, 只能初步定位为以批发为主、零售为辅的小商品城或服装服饰 城,如果招商条件优惠、广告力度加强、市场运作得当的话, 此项目的成立及运作则具有一定的把握和胜算。 五、合作条件及方式 1、纯粹租赁方式:、出租方提供场地相关的完整资料,有正 规的场地使用证明及相关手续的验资报告,其场地上以前所有 的经济纠纷都与承租方无关,切实保证承租方后期运作和经营 顺利进行;、场地面积以正式而标准的面积为准;、周边 所有广告位免费提供给承租方,由其自行包装;、场地内的 空调、电梯、消防等基础设施经正常运转后才能移
9、交给承租方; 、免租期两年以上;、场地租金上下层整体租金价位在人 民币 5 元左右。 2、交叉合作方式:、即相互按协商的投入比例的合作交系, 按份出资、共享利益、共担分险;、由场地业主提供基本的 第 6 页 运作费用,由运作方提供专业的运作人员,广告及各项投入全 由业主承担,运作方只负责招商及前期的过渡管理,双方按协 商达成相关约定和运作模式,并把所得的相关利益按协商的比 利分享。 六、前期投资预算(保守预算) 1、工程费用:8-10 万元; 2、办公费用:2 万元左右; 3、工资费用:4.5-5 万元/月; 4、交际预算:2 万元左右; 5、差旅费用:8000-10000 元/月 6、生活费用:5000-6000 元/月 7、广告费用:10-15 万元; 8、其它费用:1-2 万元左右。 第 7 页 七、人员定岗及分工 总经理:1 名; 副总经理:1 名; 外勤经理:1 名; 内勤经理:1 名; 策划人 员:1 名; 外勤业务:10 名; 内勤人员:4 名; 工程部:2 名; 保安员:2 名; 其它按实际而定。 八、招商时间及安排 1、招商时间:初步定为 3 至 6 个月; 2、招商方向:xx 地区与该项目有关的专业市场; 深圳及广州有与该项目有关且具较大影响力的专 业市场; 第 8 页 江浙一带,特别是温洲、义乌、金华等地与该项 目有关的专业市场。
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