中国房地产业卖方(开发企业)资金状况分析.pdf
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1、中国指数研究院 中国房地产指数系统 1 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,如有疑问,请咨询010-59306936 。 摘要 2 一、研究背景 4 二、房地产业卖方资金分析. 5 1.全国开发企业资金来源 5 2.银行信贷 7 3.上市、信托和私募基金 8 4.民间资本 9 5.上市公司当前资金状况分析 10 三、结语 11 资金专题一:中国房地产业卖方资金状况分析2011 年 7 月 4 日 中国指数研究院 中国房地产指数系统 电 话: 010-59306936 邮 箱: 资金专题一:中国房地产业卖方资金状况分析 2 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、
2、中国房地产指数系统或其他公开资料,如有疑问,请咨询010-59306936 。 中国指数研究院 中国房地产指数系统 摘要 买卖双方的资金状况是影响房地产业格局和走势的重要变量。近年来,货币政策和房地产调控政策的变化对房地产业 买卖双方资金状况产生了显著影响,本报告为“中国房地产业资金状况系列专题”之一,从资金来源、银行贷款、信托融资和 私募基金、民间资本、资金运营几个角度对房地产业卖方(即开发企业)的整体资金状况进行分析。 资金来源方面, 2007 年以来受政策影响,全国房地产开发企业资金来源增速波动显著。2008 年实行紧缩的信贷政策, 房地产企业资金来源增速放缓,2009 年由于遭遇国际范
3、围的经济危机,货币政策转为宽松,资金来源增速创历史新高,而 2010 年至今,受国家一系列紧缩的货币政策和限购政策的影响,增速再次下降。从各组成部分占比来看,1999 年以来国 内贷款占资金来源比例呈下降趋势,预付款和按揭贷等其他资金占比基本保持稳定,自筹资金比例上升,利用外资占比一 直不高。 银行信贷方面, 房地产开发贷款额波动较大。在信贷宽松政策的背景下,2009 和 2010 年开发贷款额都达0.59 万亿元, 接近 2007 年的两倍,而2011 年政策紧缩,一季度开发贷款额为0.17 万亿元,同比下降48% ,而同期人民币总贷款同比 下降约 15% 。 除银行信贷这一间接融资方式外,
4、信托、股权融资等直接融资方式也已成为开发企业的重要资金来源。近年来,开发 企业在国内外金融市场上市的风潮2007 年达到顶峰, 2008 年下降, 2009 年再次达到一个小高潮,2010 年以后再次大幅 减少。从信托融资和私募基金方面来看,房地产企业信托融资的高峰期已经过去,但在当前银行信贷政策持续收紧的大背 景下,信托融资门槛也有所提高,地产私募基金逐渐兴起,为开发企业进行融资又多提供了一条渠道。 值得注意的是,近年来民间资本规模不断扩大,可能成为开发企业的另一重要筹资渠道。据高和投资等机构的调研报 告,温州、山西、鄂尔多斯、陕北这些近年来民间资本比较活跃的几个区域,粗略估计就聚集了近2
5、万亿元的资本。由此 可见,资金并不匮乏,开发企业的问题是如何去接近和应用这些民间资本。 资金专题一:中国房地产业卖方资金状况分析 3 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料,如有疑问,请咨询010-59306936 。 中国指数研究院 中国房地产指数系统 从上市公司当前资金和负债水平来看,2011 年一季度,沪深房地产上市公司的长期负债率达历史最高,但短期负债处 于历史较低水平,现金与流动负债比达到近5 年来最高水平,说明短期内上市企业不存在还债困难问题。2010 年现金流出 与流入比处于均值附近,属正常状态。可见目前来看上市的房地产开发企业的还债压力不大,
6、资金状况还比较健康。 总之,受当前持续紧缩的货币政策影响,信贷信托融资门槛过高,而民间资本和私募基金作为更高效灵活融资手段, 受到开发企业越来越高的重视。从上市房地产公司的资金状况而言,短期内并不存在资金短缺的问题和债务危机。 资金专题一:中国房地产业卖方资金状况分析 4 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料,如有疑问,请咨询010-59306936 。 中国指数研究院 中国房地产指数系统 一、 研究背景 2010 年以来,国家实行一系列紧缩的货币和信贷政策,对房地产业整体的资金链影响重大, 寻求多种渠道进行融资、保持良好的流动性,成为开发企业和购房者共同
7、关注的问题。开发企 业和购房者作为房地产业的卖方和买方,其资金状况是影响房地产业运行状况的重要变量,特 别在宏观调控不断推进的大背景下,资金状况日益得到社会各界的广泛关注。此次研究针对“中 国房地产业资金状况”,结合中国指数研究院现有相关成果和高和投资等机构的调研报告,发布 系列研究专题。专题将从宏观、中观、微观等多个维度,对房地产业卖方和买方的资金状况进 行分析,解读贷款融资、民间资本等对房地产业资金状况的影响和未来发展趋势。 本报告为“中国房地产业资金状况”专题之一 1,报告内容以研究房地产业卖方 (即开发企业) 的资金状况为主,分别从资金来源、银行贷款、信托融资和私募基金、民间资本、资金
8、运营几 个角度,对房地产业资金状况进行分析,供行业各方参考依据。 1 相关研究成果请见高和投资等机构完成的专题报告中国民间资本投资调研报告鄂尔多斯篇、 中国民间资本投资调研报告陕 北篇 。 资金专题一:中国房地产业卖方资金状况分析 5 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料,如有疑问,请咨询010-59306936 。 中国指数研究院 中国房地产指数系统 二、 房地产业卖方资金分析 1. 全国开发企业资金来源 图 1:2010 年至今开发企业各项资金来源增速均放缓 图 2:2009 年至今自筹资金在总资金来源中比重上升 数据来源: CREIS 中指数据、国家
9、统计局 资金来源受政策影响,增速波动很大。 1999 年来,全国房地产开发企业总资金来源稳步上 升,平均增速保持在20%左右。 2007 年来,资金来源增速变化较大。2008 年实行紧缩的信贷 政策,增速放缓,2009 年由于遭遇国际范围的经济危机,货币政策变为适当宽松(全年新增人 资金专题一:中国房地产业卖方资金状况分析 6 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料,如有疑问,请咨询010-59306936 。 中国指数研究院 中国房地产指数系统 民币贷款近10 万亿元,货币政策实际上“过度宽松”) ,加上房地产市场快速回暖,预售款增长显 著,全年开发企业资
10、金来源增速达到46% ,2010 年至今国家再次实行一系列紧缩的货币政策和 限购政策之后,增速再次下降。在资金来源的各组成部分中,国内贷款、其他资金(包含购房 者的定金和预付款,个人按揭贷款等)波动方向与自筹资金、利用外资的波动方向正好相反, 当信贷成本较低、政策比较宽松时,企业首要选择信贷渠道筹资,反之则选择自筹和外资渠道。 1999 年以来,国内贷款占资金来源比例呈下降趋势,预付款和按揭贷等其他资金一直是 开发企业的主力资金来源,自筹资金比例上升。2011 年前五个月国内贷款占比为17.9% ;利 用外资占比一直不高,近年来稳定在1%左右;预付款和按揭贷等其他资金占比最高,近三年 来略有下
11、降;自筹资金占比近三年来逐年上升,2011 年 1-5 月占比达 38.6% ,已经与 2008 年 市场低迷时期的水平接近。 资金专题一:中国房地产业卖方资金状况分析 7 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料,如有疑问,请咨询010-59306936 。 中国指数研究院 中国房地产指数系统 2. 银行信贷 图 3:开发贷款额受政策影响波动大,占总贷款比重有所上升 数据来源:中国人民银行,中国房地产动态政策设计研究组 开发贷款受货币政策影响波动较大。2004 年以来,全国房地产开发贷款迅速增长,虽在 2008 年遭遇紧缩政策,经历短暂低迷,但2009 年经
12、历信贷宽松政策之后迅速回升至0.59 万 亿元, 接近 2007 年的两倍, 2010 年开发贷款额与2009 年相比基本维持不变。2011 年政策再 度紧缩,一季度开发贷款额为0.17 万亿元, 接近 2008 年全年水平, 但同比下降了48% 。房地 产开发贷款占贷款总额的比例在2004-2007年间连年升高,2007 年接近 10% ,为历史最高水 平, 2008 年在货币紧缩政策背景下急剧下降至4.3% , 其后又逐渐升高, 2011 年一季度达7.6%, 为 2008 年以来的最高值。 资金专题一:中国房地产业卖方资金状况分析 8 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产
13、指数系统或其他公开资料,如有疑问,请咨询010-59306936 。 中国指数研究院 中国房地产指数系统 3. 上市、信托和私募基金 图 4:房地产企业IPO 上市融资的高峰期已经过去 数据来源:中国房地产动态政策设计研究组整理 除了银行贷款这一传统的间接融资渠道外,越来越多的房地产企业通过股权融资等直接融 资渠道。 2003 年至今,已先后有50 家企业在国内外金融市场上市。2003 年,只有首创置业 一家房企在港上市,募集资金为9.38 亿元人民币(以当时汇率折算)。其后,上市公司数量和 融资总额不断增加,2007 年达到最高潮, 2009 年再次达到一个小高潮。特别是2007 年,上 市
14、公司数量达17 家,比 2006 年的 9 家高出近一倍,融资总额更是高达713.4 亿元,是 2006 年的近4 倍。 2009 年,伴随着房地产市场的回暖,房地产企业上市融资窗口重启,不少开发 企业再次寻求海外市场融资,形成另一个上市小高峰,龙湖、恒大等企业均在这一年成功上市。 2010年以来,在调控政策的影响下,房企上市融资的势头明显减缓,上市企业数量和融资额 度都有明显减少。 此外,在当前银行信贷政策持续收紧、信托融资门槛也有所提高的环境下, 资金专题一:中国房地产业卖方资金状况分析 9 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料,如有疑问,请咨询010
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