精选长沙房地产分析报告.pdf
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1、2011 年在以“限贷”、“限购”为核心的房地产市场政策调控下,长沙商品房市场供销双降,二手房市场 持续低迷,房价开始出现实质性的松动。总的来看,调整、回归是今年房地产市场发展的主要特征。2011 年我市 ( 含三县市 ) 预计完成房地产开发投资约860 亿元,同比增长约26% 。商品房施工面积约7670 万, 其中新开工面积约2300 万,同比增长约15% 、0%;竣工面积 1570 万,同比增长约13% 。2011 年我市 ( 含 三县市 ) 累计批准预售2012.82 万,同比减少 5.65%; 实现商品房销售面积1796.38 万,销售金额 972.84 亿元,同比分别增长-16.08
2、% 、4.63%。 PART 1 长沙地区房地产市场基本情况 一、批准预售情况 小结: 2011 年长沙商品房新增批准预售量同比略有下降,但内六区降幅明显 2011 年全市新建商品房累计批准预售2012.82 万,同比减少5.65%,其中住宅批准预售1766.21 万 ,同比减少5.94%。分区域来看,内六区新建商品房累计批准预售1371.31 万,同比减少16.81%,其 中住宅批准预售1207.50 万,同比减少19.05%。从各区县情况来看,长沙县批准预售面积最大,岳麓区 次之 ; 同比增幅来看,浏阳市增幅最大,长沙县次之。从各月情况来看,除2 月、 3 月外,全市各月新增批 准预售量均
3、超过120 万,其中1 月、 10 月、 12 月超过 200万。 二、新建商品房销售总量 小结: 2011 年长沙商品房销售备案量同比有较大降幅,住宅销售全线下挫 2011 年全市新建商品房累计销售备案1796.38 万,同比减少 16.08%,其中住宅销售备案1623.06 万 ,同比减少18.15%。分区域来看,内六区新建商品房累计销售备案1281.53 万,同比减少18.75%,其 中住宅销售备案1158.73 万,同比减少20.42%。从各区县情况来看,雨花区商品房销售备案量最大,长 沙县次之 ; 同比增幅来看,全市仅望城区、宁乡县同比增幅为正增长,而从住宅销量来看,各区县同比增幅
4、均为负。从各月情况来看,除1 月外,全市各月销售备案量均低于180 万。 三、二手房销售面积 小结: 2011 年长沙二手房成交低位徘徊,成交量仅为去年同期的4/5 2011 年全市二手房成交面积378.76 万,成交套数为34160 套,同比分别减少19.17%、3.02%; 其中 住宅成交 251.73 万,成交套数为28915 套,同比分别减少16.83%、6.13%。分区域来看,内六区二手房 成交面积 263.87 万,成交套数为22430 套,同比分别减少14.49%、15.80%; 其中住宅成交181.80 万, 成交套数为 19790 套,同比分别减少19.36%、18.07%。
5、从今年各月情况看,今年全市二手房仅1 月、4 月、 7 月成交量超过40 万,其他各月大多在30 万以下徘徊 ; 上半年二手房成交有涨有跌,形势略好;下半 年则基本呈现一路走低。 四、房产一、二级市场交易量对比分析 小结: 2011 年长沙房产一、二级市场比值为4.74:1 ,新房市场占明显优势 房产一、二级市场对比来看,2011 年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.74 :1,其中,内六 区房产一、二级市场累计交易量之比为4.86 :1,比 2010 全年比值分别增大0.17 、缩小 0.25 。当前我市 房产一、 二级市场累计交易量比值较高,反映了我市仍处于新建商品房快速增长阶段,城
6、市扩张势头明显。 五、银行抵押贷款情况 小结: 2011 年长沙抵押市场同比规模缩减,企业对银行信贷的依赖程度进一步提高 2011 年,全市办理抵押登记手续202640 笔,抵押面积3431.57 万,贷款金额1012.37 亿元,同比 分别增长 -11.31%、-13.39%、4.54%,其中,办理个人抵押登记手续199689 笔,抵押面积2587.64 万, 贷款金额 756.97 亿元,同比分别增长-11.34% 、-14.24%、2.88%。分区域来看,内六区共办理抵押登记手 续 139041 笔,抵押面积1950.31 万,贷款金额741.03 亿元,同比分别增长-12.95%、-1
7、5.63% 、1.70%; 其中,办理个人抵押登记手续137931 笔,抵押面积1581.18 万,贷款金额565.12 亿元,同比分别增长 -12.69%、-14.09%、1.77%。 2011 年,全市共办理在建工程抵押1302 笔,抵押面积888.09 万,贷款金额245.25 亿元,同比分 别增长 -34.24%、4.10%、44.40%。其中,内六区共办理在建工程抵押910 笔,抵押面积690.59 万,贷款 金额 214.06 亿元,同比分别增长-14.95%、1.55%、47.53%。 从今年的抵押情况来看,由于今年房地产业不够景气,一般抵押的抵押笔数、面积同比都出现了一成 以上
8、的降幅 ; 在建工程抵押则出现了集中势头,表现为抵押笔数下降,抵押面积仅略有增长,但贷款金额却 出现了较大增幅,这也从一个侧面反映了由于今年房地产业的不景气,房地产开发企业对银行信贷的依赖 程度进一步提高。 PART 2 长沙市 ( 内六区 ) 房地产市场基本情况 六、土地招拍挂情况 ( 数据来源:长沙市国土资源局,网上挂牌出让系统) 小结: 2011 年长沙住宅用地市场比较冷清,望城区成土地市场新宠 2011 年,市内六区招拍挂出让土地挂牌152 宗,土地面积786.41 万。其中,商业( 综合 )用地挂牌 76 宗,土地面积408.00 万 ;住宅用地挂牌20 宗,土地面积88.05 万
9、;工业用地挂牌56 宗,土地面积 290.36 万。市内六区土地实际成交118 宗,成交面积661.01 万,成交总金额218.09 亿元,综合地价 水平值 3299 元/ ,其中,商业用地成交面积242.68 万,成交金额 174.77 亿元 ; 住宅用地成交面积76.96 万,成交金额26.30 亿元 ; 工业用地成交面积341.37 万,成交金额17.02 亿元。 七、长沙 ( 内六区 ) 新建商品住房供销套型结构分析( 按套数计 ) 小结: 2011 年内六区新增供销基本平衡,60-90 套型是今年供销热点 2011 年长沙内六区住房供应套均面积为106.77 ,同比缩小0.30%。从
10、供销对比来看,内六区总供销 比达 1.06:1 ,同期新增供销已基本平衡; 从各面积段情况来看,60-90 、90-120 、120-144 面积段套 型供销量比例较大,均超过总量的1/5 ,其中 60-90 套型供销比例均最大,这表明两房已成为当前供销 的主力户型。 90 以下套型供应占比为40.73%,同比降低1.49 个百分点。 八、长沙 ( 内六区 ) 新建商品房待销情况 小结:新建商品房累计待售量逐月增长,下半年去存量化速度减缓 2009 年以来,截止今年12 月底已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为1033.40 万。其中 住宅 796.42 万 , 占 77.07%; 非住
11、宅 236.98 万,占 22.93%。分行政区划来看,开福区、岳麓区、雨花区 商品住宅待售量依次位居前三位,分别占比21.29%、20.77%、19.77%;分面积段来看, 144 以上商品住宅 的待售量最大,占比29.02%,其次是 120-144 商品住宅的待售量占比24.17%。 Part 3 2012年房地产市场发展趋势分析 从 2011 年的房地产市场分析看出,长沙房地产市场在国家最严酷的调控政策下,投资投机需求得到有 效控制,呈现出量跌价稳的态势,宏观调控取得初步成效。综合各方面的因素,对2012 年的长沙楼市做出 预测与展望,我们认为今年将是宏观调控成效进一步巩固的关键期,处在
12、复杂环境下的长沙房地产市场将 呈现以下几方面的趋势: ( 一) 调控政策继续落实,但不排除适时的合理调整 2011 年,在市场与行政一系列的组合重拳下,全国楼市调控效果初步显现。但调控效果的全面显现还 需时间,根据温总理对经济工作的报告,不难解读出今年将是调控政策继续贯彻落实的一年,但并不排除 一些合理的微调,即政策会根据经济形势变化,有针对性的适时适度进行预调微调,预计长沙楼市政策也 将在调控政策基本方向不动摇的前提下,或有合理的调整。 ( 二) 金融信贷定向宽松,开发商资金压力有增无减 2011 年,央行 3 次加息, 6 度上调存款准备金率,银行信贷紧缩,开发商资金偏紧,但从央行第三季
13、度货币政策执行报告中不难看出今年金融信贷政策将会有所调整,直指定向宽松,对象是小微企业、民营 企业及基础设施建设等。去年 12 月 5 日开始下调存款准备金率0.5 个百分点, 无疑是对金融信贷政策调整 的直接表达。随着世界金融危机、国家出口锐减、境外资金抽离的持续影响,可以预见今年金融信贷政策 极有可能进一步的适度放松,但对房地产业从紧的力度不会放松,开发商资金压力仍将有增无减。 ( 三) 大力推进保障性安居工程,市场结构进一步完善 2012 是国家十二五规划的大力实施年,也是我国1000 万套保障性住房大力建设时期,根据我市的十 二五规划目标,今年我市公共租赁住房、廉租房、经济适用房、棚户
14、区改造等将继续大力推进,并会取得 显著成效,房地产市场上的商品房、保障房双轨制格局已初步形成,将有效增加中低水平住房供应,进一 步完善市场结构,促进我市房地产市场的健康发展。 ( 四) 开发投资速度放缓,土地交易持续降温 受深度调控政策的影响,2011 年底,开发商坚固的资金链渐渐撑不住了,我市仅少数大型开发企业能 够按照原计划进行施工,大部分中小企业则选择了放缓或暂停项目施工,开发商投资热情普遍降低,拿地 积极性不高。今年开发商工作重心将更倾向于回笼资金,开发投资速度将放缓,土地市场成交低迷,流拍, 溢价率为零现象将增加。 ( 五) 刚需依然存在,但市场观望气氛浓厚 我市正处于城市化加速发展
15、时期,自主型需求和改善型需求比较旺盛,目前我市房价处于低洼地带, 被调控政策压制的部分刚性需求,和地铁、城铁等交通建设,带来的部分引致需求,有望形成合力,但由 于金融信贷政策的不放松,房地产价格调整预期增加,对房地产市场预期悲观的气氛蔓延,刚性需求虽然 存在,但真正出手的却不多,等待和观望的气氛会继续维持,市场成交量将继续在低位徘徊。 ( 六) 绿色住宅倍受关注,大户型滞销加剧 星城湘江时代,环保、低碳、宜居等理念的深入人心,我市市民购房的标准发生相应变化,居住环境 成为其购房考虑的首要因素。随着绿色建筑示范点在我市的推广,绿色住宅将为发展引导方向。因此,绿 色住宅将在市场竞争中更具优势。同时
16、,在刚性需求占市场主体的情况下,受现实经济条件的制约,消费 者会更加偏爱中小户型的房源,在2011 年我市大户型已呈现滞销状态下,预计今年滞销形势将更加严峻。 ( 七) 区域规划带动板块效应,岳麓望城有望继续发力 在大城格局下,我市综合体建设、轨道交通、棚改区改造等有条不紊的进行,各区域结合自身特点, 在发展战略上不断延伸与创新,各区发展前景看好。岳麓区、望城区在2011 年的紧密调控下仍保持了良好 的势头,今年伴随着大河西先导区建设的全面展开,滨江、梅溪湖、洋湖垸等片区大力建设,岳麓区房地 产发展有望进一步提速; 望城区成为全市第六区, 今年更是融入城市发展关键期,房地产发展也会迈步前进。
17、( 八) 二手房市场低迷,售转租现象或有增加 2011 年我市二手房市场受房地产交易税费调整影响以及目前市民对二手房观念的惯性作用,全市二手 房市场发展速度较慢。今年伴随着宏观调控整体方向的不动摇,及浓厚的市场观望氛围,即使有限购令继 续实施带来的利好消息,二手房市场的低迷状态也难有改观,预计会有一部份二手房主放弃交易转而面向 房屋租赁市场。 ( 九) 商业地产成热点,旅游地产增新机 在“2011 福布斯中国大陆最佳商业城市”中我市位列第17 名,成为中部最佳商业城市,随着我市区 位、交通优势的不断提升,加上住宅投资难度的增大,商业地产将成为开发商追逐的热点。我市旅游资源 丰富,2011 年出
18、台的首个关于旅游业发展的决议指出,未来 5 年长沙旅游投资和旅游总收入分别超千亿元, 力争实现跻身全国省会城市前五强的目标,这对于拟采取综合开发模式的企业来说,提供了开发酒店式公 寓、度假村等旅游地产的新契机。 - 高氯酸对阿胶进行湿法消化后, 用导数火焰原子吸收光谱技术测定阿胶中的铜、“中药三大宝, 人参、鹿茸和阿胶。”阿胶的药用已有两千多年的悠久历史历代宫马作峰论疲劳源于肝脏J.广西中医药,20 08,31(1):31.史丽萍马东明, 解丽芳等力竭性运动对小鼠肝脏超微结构及肝糖原、肌糖元含量的影响J. 辽宁中医杂志王辉武吴行明邓开蓉内经“肝者罢极之本”的临床价值J . 成都中医药大学学报,
19、1997,20(2):9.杨维益陈家旭王天芳等运动性疲劳与中医肝脏的关系J.北京中医药大学学报. 1996,19(1):8.1 运动性疲劳与肝脏张俊明“高效强力饮”增强运动机能的临床J中国运动医学杂志,1989 ,():10117 种水解蛋白氨基酸。总含量在56.73%82.03% 。霍光华采用硝酸硫酸消化法和18():372-374.1995,206林华吕国枫官德正等. 衰竭运动小鼠肝损伤的实验性J.天津体育学院党报, 1994,9(4):9-11.凌家杰肝与运动性疲劳关系浅谈J.湖南中医学院学报.2003 ,() 31. 凌家杰肝与运动性疲劳关系浅谈J.湖南中医学院学报2003,():1.
20、谢敏豪等训练结合用中药补剂强力宝对小鼠游泳耐力与肌肉和肝Gn, LDH 和MDH 的影响J中国运动医学杂杨维益陈家旭王天芳等运动性疲劳与中医肝脏的关系J.北京中医药大学学报. 1996,19(1):8.2.1中药复方2.2 单味药33 阿胶和复方阿胶浆常世和等参宝片对机体机能影响的J.中国运动医学杂志,991 ,10():49.聂晓莉,李晓勇等慢性疲劳大鼠模型的建立及其对肝功能的影响J. 热带医学杂志,2007,7(4) :323-325.3.1 概述3.2 关于阿胶和复方阿胶浆医疗保健作用的3.2.1 营养成分和评价3.2.2 阿胶的药理作用3.2.3 阿胶的临床应用 Xie MH , et
21、alEffects of Hong jing tian she u“ on eproductive xis function and exercise capacities n men. The5 周志宏等补肾益元方对运动小鼠抗疲劳能力的影响J. 中国运动医学杂志,001 ,20():83-84202-204.5“InternationalCourseandConferenceonPhysiologicalChemistr and Natrition of exercise and training (Abstract)6杨维益等中药复方“体复康”对运动性疲劳大鼠血乳酸、p 一内啡肤、亮氨酸及
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