主题乐园工程施工组织设计方案.pdf
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1、济南市 xx 乐园工程建设 组织实施方案 xx 投资有限公司 xx 理有限公司 二零零九年十一月 目录与内容不同待调整 一、项目概况 5 1、工程概况 . 5 2、项目结构 . 6 二、项目实施组织 7 1、项目实施组织结构. 7 2、主要参建方职责分工. 8 3、项目合同管理及合同结构 11 4、项目管理部组织结构 12 5、项目管理总体工作流程 13 三、项目策划组织管理. 14 1、项目策划的组织 14 2、项目策划的工作任务 14 3、项目策划的工作流程 16 4、项目规划任务书(附件1) . 17 四、规划设计组织管理. 17 1、规划设计的组织 18 2、规划设计的工作任务及成果
2、18 3、规划设计的工作流程 20 4、规划设计工作计划(附件2) . 23 五、征地拆迁和手续办理 1、征地拆迁的组织 2、征地拆迁的工作任务及成果 3、征地拆迁工作流程 26 4、土地手续办理工作任务及成果 28 5、土地手续办理工作流程 31 6、项目手续办理工作任务及成果 7、项目手续办理工作流程 8、征地拆迁及土地手续办理计划表(附件) 31 9、项目手续办理工作计划表(附件) 六、招标采购组织管理. 32 1、招标采购的组织及方式 32 2、招标采购的工作任务及成果 32 3、招标采购工作流程 33 4、招标采购计划(附件) 34 七、施工准备组织管理. 34 1、施工准备主要工作
3、任务 34 2、施工准备组织 35 3、施工准备工作计划(附件) 36 八、施工阶段组织管理. 36 1、施工阶段主要工作任务 36 2、施工阶段的组织 39 3、施工阶段的主要控制措施 4、施工阶段工作计划(附件) 44 九、总进度规划. 44 (一)济南XX乐园工程实施总进度规划,详见附件1。. . 44 主要控制节点:. 44 1、2009 年 12 月完成概念性规划设计、建筑方案设计和修建性方案设计44 (二)近期工作重点. 44 十、开工前工作配档表. 45 一、项目概况 (一)工程概况 济南市 xx 乐园工程概况如表1-1 所示。 表 11 项目名称济南市 xx 乐园 建设单位济南
4、市西区建设投资有限公司 建设地点 济南市 xx 乐园位于济南大学科技园瓦特路以北,海棠路以东,紫薇 路以西和以南,呈其半环抱状态。 实施分期及 建设内容 济南 xx 乐园工程建设分两期建设: 第一期建筑面积为175931,以“风”的版块为主, “风”以零 售奥特莱斯为核心出发点,汇集国内外知名精品品牌,如国际一线品 牌、国际二线品牌、国内品牌、创意工坊炫宝盒、会务+宾包馆 +服务 大厅+租售中心、餐饮(中型餐饮和点缀型餐饮)等。 第二期建筑面积为181583,以“雅”和 “颂”的版块为主, “雅” 以家具和食品奥特莱斯为出发点,并加入创意艺术品、画家衬、艺术 中心、创意工作室等全新业态,如家居
5、直销卖场、生活馆、艺术品、 规 划占 地 面约 556380需调整 总建筑面积约 352800 建 筑基 底 面159025 建筑密度28.5% 容积率0.63 停车位1531 辆 项目总投资 项目总投资测算约为23 亿元人民币, 其中土地投入费用约5.4 亿元, 建安直接投资约 12.56 亿元;其中第一期建安直接投资约6.90 亿元, 第二期建安直接投资约8.05 亿元。 项 目 土 地 构 成分析 共 740亩地,由 5 部分构成: 1. 已经出让给三泽的商业居住综合用地 358.2 亩,需办理收储手续; 2. 现有山体团山127.6 亩,为集体用 地,需进行收储; 3. 中国网通卫星地
6、球村20.2 亩,需将其部分用地 收储和进行改造安置; 4. 变电站约 2 亩,现状保留,需进行外部包 装改造;5. 其他未办手续用地232(含基本农田 144亩),需办理用地 (二)项目结构如图1.1 所示 济南市奥特莱斯主题乐园 “雅”区 ( 12.4万)“风”区( 15万) “颂”区(7.6万) 二、项目实施组织管理模式 (一)项目实施组织结构如图2.1 所示 根据济南市 xx 乐园项目建设的特点并结合其实际情况,建议其项目管理模 式为: 以济南市西区建设投资有限公司为投资主体、以山东营特项目管理公司为 管理平台、以专家顾问组为技术支持、以专业运营商实施运营,各参建单位协 同参与的项目组
7、织管理模式。 图 2.1 :项目组织结构图 建设单位 济南市西区建设投资公司 跟踪审计单位 项目管理单位 山东营特项目管理公司 专家顾问组 物业管理单位 运营管理单位 土 地 房 产 评 估 单 位 地 质 灾 害 评 估 单 位 压 矿 评 估 单 位 可 研 编 制 单 位 环 境 评 价 单 位 勘 察 测 绘 单 位 招 标 代 理 单 位 监 理 单 位 地 震 安 全 性 评 估 单 总 包 施 工 单 位 甲 供 材 单 位 市 政 施 工 单 位 前 期 策 划 单 位 规 划 勘 察 设 计 单 位 (二)主要参建方职责分工 主要参建方职责分工表 2-2 序号单位名称主要职责
8、 1 建设单位 (1)负责协调与xx 乐园有关政府部门的关系,办理项目立项、土地征 收、规划许可等相关建设手续; (2)负责工程建设外部环境的协调工作; (3)负责工程建设资金的筹措和拨付; (4)负责招标、定标和合同签订工作; (5)负责工程建设过程中重大问题的决策; (6)负责工程变更、签证的确认以及资金审批; (7)其它相关工作。 2 专家顾问组 为该项目策划、规划设计及建设、运营过程中重大问题的决策提供咨询 论证意见。 3 项目管理 单位 (1)协助建设单位进行前期项目策划、项目规划、建筑方案、施工图设 计的管理工作。 (2)协助建设单位进行土地整理、熟化、征收及收购工作。 (3)协助
9、建设单位进行项目建设手续办理,对相关单位进行跟踪管理。 (4)协助建设单位组织有关招标、采购工作; (5)负责起草合同文本,组织合同谈判,形成合同正式文件后报建设单 位审批签订,并协助管理合同的履行; (6)协助建设单位组织专项设计及相关咨询、论证活动; (7)协助建设单位做好现场施工准备和实施阶段项目管理工作; (8)协助建设单位组织竣工验收及移交工作等。 4 项目运营 管理单位 (1)负责编制 xx 乐园项目的经营管理方案; (2)负责项目国内外品牌的招商和引进; (3)参与 xx 乐园项目的设计管理工作; (4)参与 xx 乐园项目的施工管理工作; (5)参与 xx 乐园项目的竣工验收及
10、移交工作; (6)负责 xx 乐园项目的后期经营及日常维护、管理工作。 5 咨询 评估 单位 (1)负责组织编制项目建议书、可研报告及相关政府部门审批的申报文 件等; (2)负责环境评估,编制环境评估报告并通过评审; (3)负责安全评估,编制安全评估报告并通过评审; (4)负责编制压矿及地质灾害评估报告并通过评审。 6 前期 策划与规划 设计单位 (1)负责 xx 乐园项目的定位研究工作; (2)负责组织项目前期策划研究工作,从总体上研究提出xx 乐园的项 目选址、功能定位、建设规模和标准、投融资与经营管理模式和组织实 施模式等方面的决策支持方案; (3)负责 xx 乐园项目修建性详细规划设计
11、; (4)负责 xx 乐园项目建筑单体方案设计工作。 7 施工图 设计单位 (1)负责完成方案设计单位扩初设计之后的施工图设计; (2)负责施工阶段的现场设计服务。 8 专项设计单 位 负责完成各专项设计(如精装修工程、景观照明系统工程、小品雕塑工 程、园林绿化工程、地源热泵系统工程等)。 9 招标代理 单位 (1)负责组织规划、设计、勘察、监理、施工等参建单位招标工作; (2)负责组织甲供材料、设备的招标采购工作及甲定乙供材料的价格确 认工作; (3)负责组织甲定乙供材料、设备询价工作; (4)协助合同的签订工作。 10 监理单位 按照监理规范及合同要求: (1)负责所监理范围内的进度控制、
12、质量控制、投资控制、安全管理; (2)负责所监理范围内的合同管理、信息管理; (3)负责所监理范围内的协调工作。 11 总包施工 单位 (1)负责 xx 乐园项目的施工、验收、移交及保修工作; (2)负责管理精装修、地源热泵系统、园林绿化、小品雕塑等建设单位 指定专业分包单位; (3)协调各专业施工单位间的关系。 12 甲供材单位 (1)根据进度需要,及时供应满足设计要求及质量要求的材料设备; (2)及时提供材料合格证明、复检报告。 13 指定专业分 包施工单位 接受建设单位及施工总包单位管理,负责所承包范围内的业主指定分 包专业工程(如小品雕塑工程、精装修工程等)的施工及保修工作。 14 跟
13、踪审计单 位 (1)参与各类招标及合同洽谈与签订工作; (2)负责现场跟踪审计的全部工作(包括现场勘验和确认经济签证;审 核确认项目定价、材料(设备)定价;审核形象进度付款;审核资金需 求计划等); (3)参加与经济工作相关的例会和专题会议等; (4)负责及时对工程预算、中间结算及竣工结算进行审核; (5)收集、整理和移交跟踪审计过程资料等。 (三)项目合同结构 图 2.2 :项目实施组织结构图 注:根据项目管理目标要求,构建竞争的氛围和环境,合理划分合同段,确定合 同包,界定单位时间的资源投入量。 建设单位 济南市西区建设投资公司 前 期 策 划 单 位 运 营 管 理 单 位 建 筑 设
14、计 单 位 可 研 编 制 单 位 物 业 管 理 单 位 勘 察 测 绘 单 位 招 标 代 理 单 位 监 理 单 位 施 工 单 位 专 业 评 估 单 位 跟 踪 审 计 单 位 项 目 管 理 单 位 甲 供 材 单 位 (四)项目管理部组织结构 注: 根据项目进展情况随时增加或更新项目人员构成,确保实现项目管理目标。 济南市奥特莱斯工程项目管理部人员信息汇总表 序号姓名性别年龄专业学历职称执业资格工作岗位 1 徐友全男45 工程管理博士教授注册监理师项目主任 2 杨安民男37 土木工程本科工程师 注册咨询师 注册项目管理师 注册监理师 项目经理 施工管理组 组长(兼) 3 李军男3
15、0 结构工程硕士工程师注册结构师 设计管理组 组长 4 赵菁如女24 工程管理本科助理工程师 投资合同组 组长 5 金笛女24 食品科学 与工程 本科助理工程师 计划信息组 组长 施工管理组 组长: 杨安民 (兼) 土建: 水暖: 电气: 室外: 项目主任 徐友全 项目经理 杨安民 专家顾问组 吴则友、金红光、陈乃光、 范新华、鲁建华 投资合同组 组长: 赵菁如 土建: 安装: 技术管理组 组长: 李军 成员: 计划信息组 组长: 金笛 成员: (五)项目管理总体工作流程 运 用 信 息 化 手 段 做 好 信 息 文 档 管 理工作 项目管理单位 组织竣工验收,办理竣工结算 建设单位 +项目
16、管理单位 +审计单位+其他参建单位 +行政监督管理部门 办理建设手续 建设单位 +长清区政府 +项目管理单位 按项目实施方案组织实施 建设单位 +项目管理单位 组织地形测绘工作 项目管理单位+测绘单位 组织监理招标、签订监理合同 建设单位 +项目管理单位+招标代理单位 现场施工条件准备 建设单位 +项目管理单位 按总进度规划组 织监理单位控制 进度目标 项目管理单位 组织施工招标、签订施工合同 建设单位 +项目管理 +招标代理 组织图纸会审 项目管理 +监理单位 审批监理规划 项目管理单位 审批施工管理规划 监理单位 提供开工条件 建设单位 +项目管理单位 组织施工 项目管理单位 按合同控制工
17、程 投资,控制工程 变更、签证及索 赔 项目管理单位 按合同、图纸、规 范、标准要求组织 监 理 单 位 控 制 施 工质量 项目管理单位 按 有 关 法 规 要 求 督促监理、施工单 位 抓 好 安 全 文 明 施工 编制项目实施方案 建设单位 +项目管理单位 项目管理单位 组织土地、房屋测绘工作 项目管理单位+测绘单位 组织土地、房屋评估工作 建设单位 +项目管理 +评估单位 组织勘察设计工作 建设单位 +项目管理单位+勘察设计单位 现场摸底调查 项目管理单位 +长清区指挥 三、项目策划组织管理 (一)项目策划的组织 图 3.1 :项目实施组织结构图 (二)项目策划的工作任务 根据 xx
18、乐园策划工作的实际情况,项目前期策划单位包括西区投融资管理 中心、长清区政府、 山东营特建设项目管理有限公司、上海天一投资顾问有限公 司、上海丰畅、山东省工程咨询院等。在项目策划阶段,主要应完成xx 乐园的 项目选址、功能定位、 建设规模和标准、 投融资与经营管理模式和组织实施模式 等方面的决策工作。 在前期策划阶段,各参建单位的工作任务及工作成果如下表3-1 所示。 建设单位 济南市西区建设投资公司 项目管理单位 山东营特项目管理公司 专家顾问组运营管理单位 前期策划单位 长清区政府 各参建单位在前期策划阶段中的工作任务及工作成果表 3-1 单位名称主要工作任务工作成果 西区投融 资管理中
19、心+长清 区政府 (1)负责提供策划所需基础资料; (2)负责策划过程中重大问题的决 策; (3)负责对策划报告的内容进行确 认; (4)负责与规划、土地等政府部门 关键事宜的协调; (5)负责策划合同的签订及咨询费 用的拨付工作; 项目管理 山东营特 (1)协助建设单位做好对项目前期 策划与决策阶段的管理工作; (2)代表建设单位编制xx 乐园组 织实施方案; (3)协助建设单位做好对项目前期 策划单位的跟踪管理和协调工作; (1) 济南市 xx 乐园项目管理建议书 。 (2) 济南市 xx 乐园前期项目管理规划 。 (3) 济南市 xx 乐园项目组织实施方案 。 项目策划 上海天一 (1)
20、负责 xx 乐园的定位研究工作; (2)负责组织项目前期策划研究工 作,从总体上研究提出xx 乐园的项 目选址、功能定位、建设规模和标 准、投融资与经营管理模式和组织 实施模式等方面的决策支持方案; (3)负责组织编制概念性方案设计 任务书; (4)按合同规定的其它要求。 (1) 济南 xx 乐园区域环境调查分析报告 。 (2) 国内外以xx 乐园为主题的开发建设成功 案例研究报告 (3) 济南 xx 乐园定位研究报告。 (4) 济南 xx 乐园开发模式及经济测算研究报 告 。 (5) 济南 xx 乐园环境调查分析报告 。 (6) 国内外类似 xx 乐园成功案例研究报告 。 (7) 济南 xx
21、 乐园策划报告。 (8) 济南 xx 乐园规划设计任务书及建筑设计 要点 。 山东省设 计研究院 (1)协助编制xx 乐园规划设计任 务书 (2)负责 xx 乐园规划设计方案和 建筑单体方案 (3)负责 xx 乐园修建性详细规划 设计 (1) xx 乐园规划设计任务书 (2) xx 乐园规划设计方案和建筑单体方案 (3) xx 乐园修建性详细规划设计 (三)项目策划的工作流程 策划阶段的工作流程图如下图3.1 所示。 图 3.1 :策划阶段工作流程图 (四)项目策划设计任务书(附件1) 四、规划设计组织管理 是 建设单位提出策划要求, 并提供相关基础资料 项目策划单位市场调研 是否达成一致 策
22、划单位根据建设单位意见修改完善, 提出策划报告终稿。 否 建设单位审核 策划咨询工作完成 是 否 研究提出中间成果,与建设单位 及项目管理单位沟通意见。 是否审核通过 (一)规划设计的组织 (二)规划设计的工作任务及成果 本规划阶段主要指对规划设计单位的设计成果进行确认。前期策划方案确定 之后,即开始进入详细规划设计和建筑单体方案设计阶段,在该阶段,主要是在 xx 乐园总体概念性方案的基础上,完成修建性详细规划、重要节点景观导向设 计和建筑立面形态意向设计及完成各单体建筑的建筑方案设计。 在规划设计阶段,各参建单位的工作内容及工作成果如下表4-1 所示。 规划设计阶段的主要工作任务及成果表 4
23、-1 单位名称主要工作内容工作成果 建设 单位 1、提出规划设计和施工图设计要求; 2、负责确定济南 xx 乐园控制性详细规划; 3、负责确定济南 xx 乐园修建性详细规划; 4、负责确定济南xx 乐园重要节点景观导 建设单位 济南市西区建设投资公司 项目管理单位 山东营特项目管理公司 专家顾问组运营管理单位 规划设计单位 长清区政府 向设计和建筑立面形态意向设计; 5、负责确定单体建筑方案设计文件; 6、负责组织专家评审。 项目 管理 单位 1、协助建设单位提出奥特莱斯项目设计要 求; 2、协助建设单位确定济南xx 乐园控制性 详细规划; 3、协助建设单位确定济南xx 乐园修建性 详细规划;
24、 4、协助建设单位确定济南xx 乐园重要节 点景观导向设计和建筑立面形态意向设 计; 5、协助建设单位确定单体建筑方案设计文 件; 6 、协助建设单位报规划局确认建筑 方案。 济南 xx 乐园项目设计任务书 经营 管理 单位 1、参与编制建筑 xx 乐园控制性详细规划; 2、参与提出 xx 乐园设计要求; 3、济南 xx 乐园修建性详细规划; 4、参与单体建筑方案评审及优化全过程, 结合今后的经营管理情况提出建议。 济南 xx 乐园项目设计要求 规划 设计 单位 1、负责济南 xx 乐园控制性详细规划; 2、负责济南 xx 乐园修建性详细规划; 3、负责济南 xx 乐园重要节点景观导向设 计和
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