南昌市XX区XX路888号店面价值评估报告.pdf
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1、关于南昌市 XX 区 XX 路 888号店面 拍卖底价评估报告 XXX字【2008 】第 190 号 南昌市XXX房地产评估公司 报告目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假 设和限制条件 四、估价结果报告 (一)委托方 (二)估价方 (三)估价对象 (四)估价目的 (五)估价时点 (六)价值定义 (七)估价依据 (八)估价原 则 (九)估价方法 (十)估价结果 (十一)估价人 员 (十二)估价作 业日期 (十三)估价报告应用的有效期 (十四)附 件 五、估价技术报告(估价机构存档) 致 委 托 方 函 南昌市 XXX 公司: 对贵司委托我 们评估的南昌市 XX 区 XX 路 888
2、 号店面,我中心 派遣房地 产专业 估价技术人员, 对估价对象市场价值进行评估,以此 作为您确定估价 对象拍卖底价的参考依据。 经实地查勘,依据贵司提供的 资料,结合平时估价实践中积累的 数据和 经验。我 们根据估价目的,遵循估价原 则,按照估价程序,选用 适宜的估价方法;并在 综合分析影响房地 产价格因素的基 础上,对估 价对象在 2008年 6 月 16 日, 满足全部限制条件下的市 场价值进行估 算和判定,得出估价 结果如下: 估价对象店面 总层数二层 结构砖混结构 面积()60 市场评估单价(¥ /)6514 市 场 评估总价(¥)390840 拍 卖 折 扣 率( %)85% 拍卖底
3、价(¥)332214大写人民 币: 叁拾叁万贰仟贰佰壹拾肆元 整 本估价报告应用有效期自完成 报告之日起,半年内有效。 随此函,附房地产估价报告一份。 南昌市 XXX 房地产评估公司 2008 年 6 月 18 日 估 价 师 声 明 我们郑重声明: 1、我 们在本估价 报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的 专业分 析、意见和结论,但受到本估价报告中已 说明的假 设和限制条件的限 制。 3、我 们与本估价 报告中的估价 对象没有利害关系,也与有关当 事人没有个人利害关系或偏见。 4、我 们依照中 华人民共和国国家 标准房地 产估价规范 进行分
4、析,形成意见和结论,撰写本估价报告。 、我 们已对本估价报告中的估价 对象进行了实地查勘。 、没有人 对本估价报告提供了重要 专业帮助。 7、因房地产拍卖造成划 拨土地使用 权转移的,应办理土地出 让 手续并向国家 缴纳地价款才能 变更土地 权属。 注册房地 产估价师签名: 估价的假设和限制条件 一一一 本评估报告中存在几个假 设条件 1、在 评估基准日的房地 产市场为公开、平等、自愿的交易市场; 2、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法 律、法规; 3、委托方提供的资料属实; 4、在此期间物业价值将保持 稳定; 一一一 本评估报告使用说明 1、未 经本公司 书面同意,本评估
5、报告书的全部或一部分不得使用 于公开的文件、通告或 报告中,也不得以任何形式公开 发表; 2、本评估报告分“ 估价结果报告” 和“ 估价技术报告” 两部分, “ 估价 结果报告” 可提供给委托方使用, “ 估价技术报告” 仅供估价机构存档和 作为估价结果提交有关管理部 门备案时使用; 3、本评估报告有效期自 评估报告完成之日起半年; 4、本评估报告仅为委托方确定拍 卖底价提供拍 卖物市场价值参 考依据,作其它用途不具法律效果。 房地产估价结果报告 一一一 委托方: 南昌市 XXX 公司 七七七估价方 公司名称:南昌市 XXX 房地产评估公司 公司地址:南昌市 XXX 路 XXX 号 七七七估价
6、对象 、地理位置 估价对象位于南昌市 XX 区 XX 路 888 号右侧;其 东临住宅,南 临阿强艺术 剪吧,西临井岗山大道,北临南昌市建安机 电物资经营部; 估价对象周边有青云 谱影剧院、中国工商银行、青云谱三店法律服 务 所、天天大舞厅等公共建筑物;店前井 岗山大道何家坊站台有1 路、 203 路、 221 路、224路等多路公交 车经过 ; 该地有一定的人流量、 车流 量,是一个具有较大发展潜力的商 业场所。 、估价 对象现状 估价对象位于南昌市 XX 区 XX 路 888 号右侧;估价 对象房屋产 权证尚未办理,依据委托方提供的南昌市XXX 公司委托 书可知,房 屋产权人为李四,估价对
7、象总建筑面 积为 60 平方米。估价对象所在建 筑物总层数为二层,估价对象司于第一 层,始建于2000 年,所占土地 为国家划拔土地,建筑 结构为砖混结构,东西朝向,用途为商业店面, 现出租营业佰帝休闲服饰。估价对象具体装修情况如下:地面 为瓷砖 地面,墙面为刮瓷,天花板为石膏板吊 顶,从整体情况来看,该物业属 于中档装修。 (四)估价目的 为委托方确定拍 卖底价提供拍 卖物市场价值参考依据。 七七七 估价时点 2008年 6 月 16 日 七七七 价值定义 本次评估的房地 产价值是指估价 对象在评估基准日 2008 年 6 月 16 日,用途为商业性用途的公开市 场价值。 七七七 估价依据
8、、中 华人民共和国土地管理法等国家 颁布的有关法律、法 规; 、建 设部颁布的房地产估价规范; 、中 华人民共和国城市房地 产管理法; 、江西省人民政府、南昌市人民政府 颁布的有关政策、规定、 实 施办法、通知等法规文件; 、南昌市房地产市场租售价格 调查及有关信息; 、委托方提供的有关资料; 、 评估人员实地勘察、测量所获资料等。 七七七 估价原 则 房地产估价主要遵循:合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、 估价时点原则、公平原则。 七七七 估价方法 考虑到南昌市目前房地 产交易市场的特点及其 发展趋势,估价对 象实际使用、装修等情况;估价人员难以采用市 场比较法、成本法对估 价对象的市
9、场价格进行评估测算;因此,在本次估价中,估价人员采用 收益还原法测算其价格。 收益还原法是指房地 产的年总收益减去年 总费用而得到的 纯收 益,再利用适当的 还原利率加以 还原,以此估算估价 对象的客观合理 价格或价 值的方法。 计算公式: V= r a n r1 1 1 V - 收益价格a-年纯收益 r-还原利率n-剩余收益年限 七七七 估价结果 估价人 员根据评估估价目的,遵循估价原 则,按照估价程序,采 用科学的估价方法,在 认真分析 现有资料的基础上, 经过周密、细致 的测算,并结合估价经验,确定估价对象在估价基准日 2008 年 6 月 16 日的评估结果如下: 估价对象店面 总层数
10、二层 结构砖混结构 面积()60 市场评估单价(¥ /)6514 市 场 评估总价(¥)390840 拍 卖 折 扣 率( %)85% 拍卖底价(¥)332214大写人民 币: 叁拾叁万贰仟贰佰壹拾肆元 整 (十一) 估价人 员 估价人 员估价师证书编 号签名 (十二) 估价作 业日期 2008 年 6 月 16日至 2008 年 6 月 18 日 (十三) 估价报告应用的有效期 进制 自评估报告完成之日起半年(2008 年 6 月 18 日至 2008年 12 月 17 日) 附件 一、南昌市 XXX 公司委托 评估书 二、估价对象现状拍摄相片 三、评估机构 资质证书 五、评估人 员资格证书
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