宾馆改造装修项目可行性研究报告.pdf
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1、* 县雅静宾馆改造装修项目 可行性研究报告 * 二 O一四年六月 附表: 1、总投资估算表 2、固定资产折旧和无形及递延资产摊销估算表 3、产品生产成本表 4、总成本费用估算表 5、销售收入、税金及附加估算表 6、损益表 7、现金流量表 8、投资计划与资金筹措表 附件: 成交确认书 附图: 各层平面布置图 第一章总论 一、项目基本情况 (一)项目名称: * 县雅静宾馆改造装修项目 (二)建设性质:改建。 (三)建设地点 * 县雅静宾馆为改造装修原* 县*公司大楼,位于托克 托大街北。 (四)建设规模及内容 * 县雅静宾馆为改造装修原* 县*公司大楼,大楼为1 栋单体建筑物,建设面积4391.3
2、 。本项目为内部装修改造,不增 加建筑面积。 雅静宾馆面积4391.3 ,其中接待大厅112.3 ;餐厅 232.2 ,同时可容纳 474 人就餐;娱乐室 232.2 ;客房面积 1933.6 , 76 间,其中家庭间 24 间,标间 52 间,可满足 176 人同时入住; 其他 公共面积 1881。购置空调、热水器、电视、衣柜等客房基本用具, 进行客房卫生间改造建设;购置餐桌、厨具等餐厅基本设备;购置台 球桌等休闲娱乐设备。进行灯具装饰、地毯铺设和粘贴墙壁纸等室内 装修。 (五)总投资及资金来源 项目总投资 2521.3 万元,其中固定资产投资2292.1 万元,流动 资金 229.2 万元
3、。资金来源为自筹。 (六)建设年限: 2014 年。 二、建设单位概况 * 县儒雅商贸有限公司成立于2006 年,注册资本 5 万元,成立 于 2014 年 5 月 6 日,公司位于 * 县双河镇中滩乡旧城。 * 县儒雅 商贸有限公司将秉持以品牌化经营,秉承“诚信、团结、创新、务实” 的核心理念,凭借一贯的创新精神,从产品创新、产品质量、生态环 境、生活配套等方面精心打造精品宾馆,使公司成长为* 县优秀的 的酒店运营商之一。 三、可行性研究报告编制依据 发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南 发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数 (第三版) * 县国民经济和社会发展第十二个五年规
4、划纲要 * 县旅游业发展总体规划 托县*公司办公楼建设项目可行性研究报告 国家和地方有关规程、规范、政策及条列等 建设单位提供的其他有关资料及数据 建设单位可行性研究报告编制委托书 四、项目提出的理由、过程和必要性 (一)项目提出的理由 1、* 县城镇化水平不断提高下, 到双河镇人口办事的流动人口 增多,为本项目的建设提供了充足的市场。 城镇化水平的高低是衡量地区经济社会发展的重要指标,目前 * 县经济社会快速发展,城镇建设不断加强。按照城镇发展定位, 打造呼市的次中心城镇的目标, 城镇规模达到呼包鄂城市群内的新兴 中等规模城市,形成“两轴、四区、一带”的城市格局,最终成为区 域公路的交通枢纽
5、,新兴工业城市,特色旅游城市和生态宜居城市。 双河镇是 * 县重点发展的中心城镇, 是城镇化建设的核心区域。 在城市建设、城镇化发展下,双河镇人口的不断增加,对宾馆住宿、 餐饮的需求不断增加, 为本项目的建设提供了充足的市场。人口聚集 主要由两部分组成。第一部分是托县行政区划范围内、周边乡镇人口 向双河镇聚集。 托县城镇建设规划深入实施, 双河镇核心凝聚力得到 极大提升,周边乡镇如五申镇、中滩乡、伍什家乡、永圣域乡、古城 乡、乃只盖乡、燕山营乡等地方的人口不断向双河镇聚集。目前托县 基本人口为 20 万人,其中双河镇为7.7 万人,人口将不断流向双河 镇,在此过程中,来双河镇办事的流动人口不断
6、增加,为本项目提供 了巨大市场。第二部分是依托托克托工业园的人口吸引力,外来投资 商、外来务工人员迅速增加。 托克托工业园区是国家电力、 生物制药、 冶金、化工等重要工业基地,是内蒙古自治区20 个重点工业园区之 一。园区的发展需要大量的人口,园区内的重大项目具有很大的劳务 吸引力,外来人口不断增加。 2、* 县旅游资源丰富,旅游业发展带来的流动人口众多,对住 宿、餐饮提出了更高的服务要求。 * 县地理位置优越,是自治区首府呼和浩特市的一个近郊县, 距呼和浩特市为65 公里,距草原钢城包头市130 公里,距准格尔旗 40 公里。 * 县历史悠久,文化遗存遍地,现代工业发达,古城、黄河、 沙漠汇
7、集,旅游资源十分丰富。早在五、六千年前的新石器时代,就 有人类在这里生息繁衍。在这块古老而文明的沃土上,有新石器时期 的“海生不浪文化”遗址,战国筑就的云中古城,唐代边陲要塞受降 城,辽、金、明时期的云内、 东胜城,互市贸易的水旱码头河口古镇; 有神奇莫测、变化无穷的海眼神泉,千亩湖泊、苇丛点缀的南湖水上 公园,水面宽阔、气势恢弘的黄河上中游分界处,绵延十余里,处处 飘香的葡萄一溜湾;有品质优良、远近闻名的红辣椒、小茴香、黄河 鲤鱼、绿豆、红萝卜、枸杞等土特产品;有亚洲最大的火力发电基地 和国内最大的生物发酵基地。在历史的进程中,这里曾先后孕育出孟 舒、恰台吉、李裕智、苏谦益等历史名人和革命先
8、驱;也见证了赵武 侯始筑云中城,常遇春大破胜洲城,康熙帝西驻托克托,刘统勋查办 保德将军等帝王将相的风采;还流传下神灵点化铸旗杆、御马刨出满 水井,仙花潭与蛤蟆石等奇幻的民间神话传说。在这片历史文化积淀 深厚,自然风光独特的古老热土上, 有许多值得开发建设的旅游项目。 按照* 县旅游业发展总体规划的要求,充分发挥资源优势, 适度超前发展旅游产业, 使其成为未来经济发展的重要支柱产业的发 展目标, * 县将大力实施旅游精品工程,精心打造旅游整体形象。 * 县 2013 年累计接待游客36.4 万人,旅游收入达 7163万元,全县 对外影响力和知名度显著提升,被评为“自治区休闲农牧业与乡村牧 区旅
9、游示范县”。在旅游业快速发展下,与其直接相关的宾馆酒店等 服务业必将快速发展, 对服务机构的数量和服务质量都提出了更高的 要求。 3、* 县*公司大楼挂牌出让为本项目建设提供了基础条 件,节约了建设资金。 * 县*公司由于工作量不断增加,任务繁重,在增加办公 人员后,办公大楼不能满足使用需求,* 县*公司拟将大楼卖 掉,重新选址建设办公用房。经过国土资源局,连同建筑进行国有土 地使用权挂牌出让。 * 县*公司大楼地理位置优越, 结构布局适合改造建设宾 馆。* 县儒雅商贸有限公司经过考察研究,决定参与竞拍活动,并 以 1888 万元的价格竞得国有土地已经地上附属的建筑物,节约了建 设资金,能够取
10、得了良好收益。建筑物占地面积3692.97 ,建筑面 积 4391.3 。 综上所诉,在* 县城镇化建设快速推进、 旅游业的快速发展下, 常住和流动人口不断增加, 需要建设宾馆酒店以满足市场需求。 此时, 正值* 县*公司大楼竞拍出让, 此大楼地理位置良好, 大楼内 部结构布局合理,适合改造建设宾馆。为节约建设资本,* 县儒雅 商贸有限公司竞得* 县*公司大楼地块土地使用权和地上建 筑物,用以改造建设雅静宾馆。 (二)项目建设的过程 在本项目提出后, * 县儒雅商贸有限公司积极着手开展前期准 备工作,建设必要性和建设条件已经具备,特委托我单位进行可行性 研究报告的编制工作,以期尽快获得审批立项
11、。受建设单位委托,我 公司组织了有关专业技术人员做了大量的资料收集和调查研究工作, 对当地的政治、经济、文化和教育等发展情况进行了调研,并与建设 单位交换了意见,在充分调研论证的基础上编制了* 县雅静宾馆 改造装修项目可行性研究报告 。 (三)项目建设的必要性 1、本项目的建设是 * 县加快旅游业发展的需要 旅游业在国民经济和社会发展中发挥着重要作用,酒店是旅游产 业发展的重要支持, 据统计,酒店住宿业对旅游业发展的贡献率超过 90% 。近几年,随着 * 县旅游产业的全面发展,旅游资源的开发与整 合,对开发区的酒店业发展也提出了更高的要求。目前* 县景区主 要有神泉生态旅游景区、 广宁寺、瑞沃
12、葡萄酒庄园以及农家乐休闲旅 游点等,旅游业取得了全面的发展,2013 年全年累计接待游客36.4 万人,旅游收入达7163 万元。被评为“自治区休闲农牧业与乡村牧 区旅游示范县”,对外影响力和知名度显著提升。当前* 县城市基础 建设, 主要是围绕民生展开的, 专门针对于旅游产业发展的建设较少, 不仅限制旅游业的发展, 而且阻碍了 * 县经济的快速增长。 * 县目 前约有宾馆 20 家,旅游接待宾馆主要由双河镇10 家快捷酒店完成, 年宾馆接待能力为27 万人,某种程度上阻碍了* 县旅游业的发展。 * 县雅静宾馆建成后共有100 个房间,年承载旅游客源2.5 万 人(按照年旅游天数150天计算)
13、 。不仅能够为旅游业发展中解决一 定的房源,而且雅静宾馆客房配套设施齐全,中高档房间、不同床 数的配置能满足不同人群的需求。配有的娱乐休闲功能、商品购物 功能、餐饮功能、超大面积停车场都对游客具有特别的吸引力,提 升旅游回头率。 2、本项目的建设能够促进* 县经济发展 宾客一般说来就是为人们提供住宿和饮食的场所。具体地说饭店 是以它的建筑物为凭证, 通过宾客入住、 餐饮及综合服务设施向客人 提供服务,从而获得经济收益的组织。 * 县雅静宾馆的建设能够从宏观方面和微观方面促进地区经济 发展。宏观方面,能够改善* 县旅游发展环境,提升良好的旅游形 象,增强 * 县旅游吸引力和地区投资吸引力。一部分
14、人士通过入住 宾馆和停留,可考察地区资源状况、经济和社会发展水平,为进一步 投资托克托打好基础。微观方面体现在,第一,宾客通过入住、就餐 及其他娱乐服务设施等消费,为宾馆创造经济收益、为* 县创造经 济税收;第二,流动人口通过入住,增加在* 县的停留时间,为地 区商业发展创造良好的条件。停留的流动人口在* 县可以消费当地 特色产品、品尝特色美食、 阅览当地风土人情,通过消费直接增加地 区税收,壮大县域经济。 3、本项目的建设是能够缓减* 县部分就业压力 * 县目前人口总数为20.8 万人,农业人口众多, 剩余劳动力众 多,劳动力供大于求与就业结构性矛盾突出。一方面,劳动力供大于 求的矛盾长期存
15、在。 虽然每年就业岗位都有所增加,但远不能满足下 岗失业人员、大中专院校毕业生、复转退伍军人、失地农民、进城务 工人员及城镇新成长劳动力就业需求。另一方面就业结构性矛盾日趋 突出,受职业技能和择业观念等因素的影响,招工难与就业难同时并 存,特别是大龄就业困难人员由于年龄偏大,技能单一,就业较为困 难。此外,部分企业季节性用工明显,用工岗位不稳定。托电工业园 区新增就业岗位录用 * 县本地人员机率少、积极性不高,本地人员 自身技能水平、知识水平低,就业工作任务十分艰巨。 本项目 * 县雅静宾馆的建设,对用工人员的技能、年龄要求不 高,不仅适合农村剩余劳动力,还适合城镇失业劳动力,而且用工固 定,
16、符合* 县就业现状。因此本项目的建设,可为* 县解决部分就 业岗位,对缓减就业压力具有积极作用。 五、主要技术经济指标表 技术经济指标见表1-1。 表 1-1 项目主要技术经济指标表 序号项目单位数量说明 一技术指标 1 客房数间76 家庭间 24 间, 标 间 52 间 可容纳人数人176 2 餐厅232.2 可容纳人数人474 3 休闲区232.2 其中:台球厅92.9 4 部台球桌 服装区139.3 二经济指标 1 总投资万元2521.3 1.1 建设投资万元2292.1 1.2 流动资金万元229.2 2 经营年限年15 3 年均销售收入万元1100.4 4 年均总成本费用万元594.
17、3 5 年均营业税金及附加万元126.5 6 年均利润总额万元379.6 7 年均所得税万元94.9 8 年均税后利润(净利润)万元284.7 9 年均盈余公积金万元28.5 10 利润万元242 11 财务内部收益率(税后)22.4 12 财务净现值(税后)万元1784.6 13 全部投资回收期(税后)年7.4 14 投资利润率% 15.1 15 投资利税率% 20.1 16 盈亏平衡 BEP % 53.1 六、问题与建议 1、* 县雅静宾馆作为新宾馆,品牌知名度不高,要加大宣传力 度,并在试营业期间加大回馈力度,提升认可度,尽量在全县范围内 宣传,给人们留下良好印象。 2、本项目为改造装修
18、原* 县*公司大楼,大楼原功能为 办公用房,各房间面积、布局设置都按照办公设计的,改造建设宾馆 后,酒店住宿布局受到一定的限制。建设在项目的后期设计要尽量优 化,提高入住舒适度,提升竞争力。 3、对所有的配套管线和效率低、耗能高、不利于环境保护的设 备,进行全面更新造及周边环境的绿化、美化、亮化。并根据整体布 局,对隐蔽管线走向作相应的调整,为宾馆整体经营的经济性、安全 性、环保性和舒适性打下良好的基础。 4、加强管理,提高经济效益,缩短投资回收期。 第二章建设背景及市场分析 第一节建设背景 一、区域背景 (一)行政区划和人口 * 县地处大青山南麓, 黄河北岸的土默川平原。 位于东经 111
19、2301113221,北纬 40535403515,全县 平均海拔高度为 1132 米,东西宽 37.9 公里,南北长 52.35 公里,面 积 14168 平方公里。辖 3 个镇、6 个乡:双河镇、新营子镇、五申 镇、中滩乡、燕山营乡、伍什家乡、永圣域乡、古城乡、乃只盖乡, 双河镇是县政府所在地。总人口19.5 万人,境内居住着蒙、汉、回、 满等 24个民族。 (二)气候特征 气候属中温带大陆季风型气候,四季气候变化明显,差异较大, 其特点是:冬季漫长严寒,夏季炎热,春秋两季气候变化剧烈。四季 分明,日照充足,年平均气温7.3,年平均降雨量362mm ,属半干 旱大陆季风气候。 (三)旅游资
20、源 * 县位于大青山南麓, 黄河上中游分界处北岸的土默川平原上。 * 县历史悠久,文化遗存遍地,古城、黄河、沙漠汇集,旅游资源 十分丰富。早在五、六千年前的新石器时代,就有人类在这里生息繁 衍。在这块古老而文明的沃土上,有新石器时期的“海生不浪文化” 遗址,战国筑就的云中古城,唐代边陲要塞受降城,辽、金、明时期 的云内、东胜城,互市贸易的水旱码头河口古镇;有神奇莫测、变化 无穷的海眼神泉,千亩湖泊、苇丛点缀的南湖水上公园,水面宽阔、 气势恢弘的黄河上中游分界处, 绵延十余里,处处飘香的葡萄一溜湾; 有品质优良、 远近闻名的红辣椒、 小茴香、黄河鲤鱼、绿豆、红萝卜、 枸杞等土特产品; 有亚洲最大
21、的火力发电基地和国内最大的生物发酵 基地。在历史的进程中,这里曾先后孕育出孟舒、恰台吉、李裕智、 苏谦益等历史名人和革命先驱;也见证了赵武侯始筑云中城, 常遇春 大破胜洲城, 康熙帝西驻托克托, 刘统勋查办保德将军等帝王将相的 风采;还流传下神灵点化铸旗杆、御马刨出满水井,仙花潭与蛤蟆石 等奇幻的民间神话传说。 1、黄河晋陕大峡谷,北起内蒙古托克托,南至河津禹门口,全 长725公里,沿线共有 27个县市,面积达 11.16 万平方公里。黄河晋蒙 大峡谷,西依辽阔雄浑的鄂尔多斯高原,东邻边疆起伏的晋北山区, 北邻阴山山脉, 南接晋陕峡谷。 沿黄河大峡谷两岸其旅游资源十分丰 富,文物古迹众多,自然
22、,人文景观皆美,历史文化底蕴深厚。大自 然的鬼斧神工,匠心独具,使大峡谷两岸悬崖峭壁,峰耸秀,烟迷玉 黛,如诗如画,风光独特,甚为壮观。被誉为北国的“ 小三峡“。大峡 谷地处中温带,属温带大陆性季风气候,四季分明。冬季气候寒冷, 夏季气候温和凉爽,环境宜人。 2、大皇城,位于呼和浩特市 * 县新旧城之间,系明代修建的古 城遗址。废弃后,城墙遗存较好, 人们把这座废城墙名为 “城 kulue ” 。 这座古城是在唐代 “东受降城” 的基础上扩建的。 辽代;为“东胜州” 治所,俗称“大皇城”。金代在“大皇城”东边兴建“子城”,即为“小 皇城” 。明朝洪武二十五年 (公元 1392年) 赐名“东胜左
23、卫”,次年扩建 东胜左卫城 (今城 kulue) 。城周长 12.5公里,城墙高 8米左右,是呼 和浩特地区规模最大的一座古城。建有东、南、西、北四门,并筑有 瓮城,是一座屯军大城。明正统十四年(公元1449年) 内迁山西,城遂 空废。明嘉靖年间 (公元1522午后) ,俺达汗义子卡台吉,名脱脱(也 有写成妥妥 ),率众长期驻牧于此,这座址城即称为“脱脱城”( 今城 kulue) 。城 kulue 一名流传至今。 (四)道路交通条件 形成了公路、铁路和航空相结合的立体交通网络。公路现有 4 条主要公路干线。其中呼和浩特市准格尔煤田二级公路途经县 内三乡一镇;呼和浩特市喇嘛湾柏油公路经县城中心向
24、东接呼准 公路;包头市凉城柏油公路经县城东连乌盟凉城县与晋陕两省相 通;托县察素齐公路与京包铁路相交。其余10 多条县乡柏油路 东西南北贯通县内各乡镇,呼市东胜高速公路将在2005 年建成 通车,极大地拉近了我县与周边地区的距离。 铁路与丰准铁路接轨的大唐托电专用线横穿托电工业园区, 大型物资可通过铁路直接运抵托县 2005 年建成通车的呼准铁路经过 托县,将为托县的发展创造更为便捷的条件。 航空呼和浩特市白塔机场距托县一小时多的路程,有通往国 际国内多条航线,四通八达。 二、* 县城镇建设规划背景 “十二五”期间 * 县紧紧围绕坚持“两核、五镇”的发展思路, 突出特色、科学规划、加快建设、强
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