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1、精品文档 . 市场法 【例】某宗房地产交易 . 买卖双方在合同中写明买方付给卖方2325 元/ 平方米, 买卖中涉及的税费均由买方来负担。 该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为 正常成交价格的 7,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。 1 则该宗房地产的正常成交价格为()元/ 平方米。 A、2625 B、2500 C、2214 D、2173 2 若约定买卖中涉及的税费均由卖方负担,则该房地产的正常成交价格为() 元/ 平方米。 A、2625 B、2500 C、2214 D、2173 例题 成交价交易情况修正 可比实例 A 4500 元/m 2 -5% 可比实例 B 5000 元/m 2 +
2、2% 例A、B两实例情况见下表,则 VA4500100(100-5) 4736.84( 元/m 2) VB5000100(100+2) 4901.96( 元/m 【例】某地区某类房地产于2002 年 10 月末至 2003 年 2 月末平均每月比上月下 降 2.5 ,2003 年 2 月末至 2003 年 6 月末平均每月比上月下降0.8 ,而 2003 年 6 月末至 2003年 10 月末平均每月比上月上涨1.5 。2002年 11 月末成交的 实例价格为 4500 元/ 平方米。若修正到 2003 年 9 月末,其价格为()元/ 平方 米。 A 、4500 B、4223.89 C 、37
3、52.56 D、4179.67 【例】按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98,则其依 据为区域因素() A、可比实例优于估价对象,对价格的影响程度为2% B、可比实例劣于估价对象,对价格的影响程度为2% C、可比实例劣于估价对象,对价格的影响程度为2.04% D、可比实例优于估价对象,对价格的影响程度为2.04% 【例】按间接比较法判定某可比实例价格的个别因素优于标准状况得102分,估 价对象劣于标准状况得97 分,则个别因素修正为(B ) A、1.05 B、0.95 C、0.98 D、1.03 【例】某宗住宅用地土地使用年期为70 年,容积率为2.0 。选择某比较案例的
4、成交价格为 1800 元/ 平方米,土地使用年期50 年,容积率 1.5 。与待估宗地相 比,比较案例的区域因素条件优于待估宗地,修正系数为3% ,个别因素条件比 待估宗地差,修正系数为3% 。该城市住宅地价的容积率修正系数如下表,土地 还原利率为 8% ,则待估宗地土地价格为( )元/ 平方米。 容积率1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 精品文档 . 修正系数1.0 1.2 1.8 2.2 2.5 【例】某城市有宗地F 需要评估,现有类似土地5 宗,条件如下 : 该城市地价指数如以1995 年为 100,则 1996 年比 1995 年增长 15 个百分点,以 后每年增长 10 个百分点
5、;此类用地的最低容积率为1,容积率在 1-1.5 之间时, 容积率每增长 0.1 ,宗地单位地价比容积率为1 时增长 5% ,超过 1.5 后容积率每 增长 0.1 ,单位地价比容积率为1 时增长 3% 。表中位置、形状、区域因素、个别 因素的修正都是待估宗地与案例宗地的比较,表中数字为负时, 表示待估地的条 件比案例宗地条件差, 表中数字为正时,表示待估宗地的条件比案例宗地条件好, 数字表示对宗地地价的修正幅度。 根据上述条件,按下列要求完成计算: (1)编制地价指数表 (2)编制容积率修正系数表 (3)计算宗地 F在 1998 年时的单位地价(结果保留两位小数) 【例】指出并改正下面估价报
6、告片断中的错误: 可比实例甲的成交价格为2000 元/m 2,成交时间为 1996 年 6 月 30 日,估价日期 为 1998 年 6 月 30 日。 由于卖方急于出手,可比实例甲的成交价格比正常价格低了15%; 当地同类房地产价格水平的变动情况是:1997 年 6 月底比 1996 年 6 月底上涨了 5%,1998 年 6 月底比 1997 年 6 月底上涨了 8% ; 可比实例甲的区域因素好于估价对象,当地同类房地产的价格水平比估价对象所 处区域要高 10%; 可比实例甲的用材比估价对象要差,由此导致可比实例的价格要比估价对象低 5%。 根据以上资料得出: 成本法 【例】某土地开发项目
7、取得土地的费用和该阶段的税费共300 万元,取得土地后 5100 100 10100 100 100 5100 100 15100 2000比准价格甲 精品文档 . 即开始动工, 将土地开发成熟地后转让, 开发期为 2 年,同期银行贷款年利率为 8%,计算土地取得费用相关的利息。 【例】总投资为 500 万元,开发期为 2 年,投资在 2 年内均匀投入,同期银行贷 款年利率为 8%,计算土地开发费用相关的利息。 若开发期为 3 年,在第一年均匀投入总资金的50%,在第二年均匀投入总资金的 30%在第三年均匀投入总资金的20%,计算土地开发费用相关的利息 【例】某建筑物建于1981 年,其经济寿
8、命为60 年。2001 年时对该建筑物进行 估价, 据现场勘察认定,该建筑物维修保养较差, 则其剩余经济寿命最可能为 () 年。 A.30 B.40 C.50 D.60 【例】某建筑设备的资产原值为2500 万元,折旧年限为 10 年,预计净残值率为 5,按平均年限法计算折旧额 【例】某商业不动产,在取得40 年土地使用权的当年开始建造,建造期3 年, 建筑物经济寿命 60 年,则该商业不动产的折旧年限是( )年。 5.6 应用举例 【例 1】某开发区土地开发完成后,需评估出让土地的底价。该开发区土地开发 程度达到“七通一平” ,可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%。出让 土地使用年限
9、为 50 年。 开发区所在地的土地取得费 (含税费)为 15 万元/亩;土地开发费为 10 万元/亩, 在开发期内均匀投入, 土地开发周期 20 个月,贷款月利率为 1%, 按月计算复利, 土地开发的投资回报率要求达到20%,土地增值收益率要求达到10%,土地还原 利率取 8%。 请根据以上资料评估出该开发区出让土地的底价。 【例 2】某高新技术开发区土地总面积为5 平方千米,现已完成了“七通一平” 开发建设,开发区内道路、 绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5 平方千米。 该开发区现拟出让一宗工业用地,出让年限为50 年,土地面积 10000 平方米。 根据测算,该开发区每亩征地费平均为
10、5 万元,完成一平方千米的开发需投入2 亿元。一般征地完成后, “七通一平”的开发周期为两年,且第一年的开发费用 占总开发投资的40%,全部土地投资回报率为20%,土地出让增值收益率为20%, 当年银行年贷款利息率为10%,土地还原率确定为7%。试估算该宗土地单位面 积价格和总价格。 收益法: 【例】有一宗房地产,据市场调查,每年能获得的总收益为100 万元,每年所需 支出的总费用为 30 万元,该类房地产的资本化率为9%,试求:(1)该宗房地产的 价格;(2)若该宗房地产的土地使用年限为50 年现已使用 9 年,求该宗房地产 的价格。 精品文档 . 【例】有宗土地,出让年期为50 年,土地还
11、原率为10,预计未来前 5 年的 纯收益分别人 10 万元, 13 万元, 15 万元, 12 万元, 26 万元,第六年开始纯收 益大约可以稳定在20 万元左右。 试评估该宗土地的收益价格。 【例】有一宗房地产,目前的纯收益为50 万元,资本化率为5,若未来各年 的纯收益将在上一年的基础上增加1 万元。 试评估这种情况下该房地产的收益价格。 【例】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的,土地使用权剩余年限为 48 年;预计该房地产未来第一年的净收益会在上一年的基础上增长2%;目前年 净收益为 35 万元,该类房地产的报酬率为9%。 试计算该宗房地产的收益价格。 【例】有宗房地产 ,年纯收益
12、为300 元每平方米,另据调查,该租金水平为目 前类似房地产的平均水平。该宗房地产所在地区正在进行道路扩建和小区改造, 预计三年后可使售价达到3500 元每平方米,该类房地产的资产化率为10%。 试求该宗房地产目前的价格水平。 【例】某宗地产从1993 年 1 月 1 日 5 年中,每年的纯收入为10 万元,预计从 1998 年 1 月 1 日起,以每年纯收益逐年递增0.1 万元,资本化率为10%。 试评估该宗土地在1993 年 1 月 1 日的价格。 【例】某宗房地产的土地价值占总价值的40%,建筑物价值占总价值的60%,由 可比实例房地产中求出的土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%。求
13、综合资 本化率。 【例】某宗房地产的土地价值占总价值的40%,建筑物价值占总价值的60%,由 可比实例房地产中求出的土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%。求综合资 本化率。 【例】某宗房地产每年净收益为50 万元,建筑物价值为200 万元,建筑物资本 化率为 12%,土地资本化率为10%。试计算该宗房地产的价值。 【例】某宗房地产每年净收益为50 万元,建筑物价值为200 万元,建筑物资本 化率为 12%,土地资本化率为10%。试计算该宗房地产的价值。 【例】 M 公司于 2002 年 11 月 1 日以 13428 万元在 A 市购买了一栋写字楼,总 建筑面积为 15000 平方米,占用
14、土地面积为12 480 平方米,该写字楼除10000 平方米自用外,其余部分用于出租。2004 年 11 月 1 日艾姆公司为核实资产,需 对该土地使用权价格进行评估。经调查,该写字楼所占土地为2000 年 11 月 1 精品文档 . 日取得的国有出让土地,出让年期为50 年,写字楼于 2001 年 11 月 1 日建成, 当时建筑造价为每建筑平方米2300 元,房屋耐用年限为60 年,残值率为 2%。 该写字楼现时出租部分的月租金为每建筑平方米60 元,比市场同类物业平均月 租金低 5 元,市场平均空置率为10%,出租经营过程中的营业税为年租金的5%, 维修费为重置价的2%,管理费为年租金的
15、3% (以实有建筑面积计算,不考虑空 置) ,年保险费为重置价的0.2%,房产税为原造价 70%的 1.2%。目前该类物业的 建筑造价为每平方米2500 元,房屋还原利率及土地还原利率分别为8%和 6%。 请根据上述资料测算该土地于2004 年 11 月 1 日的单位面积地价和总地价。 【例】某公司于 1998 年 10 月通过出让方式获得一5000 平方米土地的使用权, 出让年限为 50 年,根据规划,该地块用途为综合,容积率为3。该公司于 1999 年 10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。 由于建设资金紧张,该公司拟于 2000 年 10 月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评
16、估价的70%贷款, 请问该公司最多可贷多少款? 项目其他有关资料如下: (1)该大楼 1-3 层为商场,建筑面积为3000平方米, 4-15 层为办公楼。 (2)大楼开发周期预期二年,第一年投入60%,第二年投入 40%。 (3)大楼建成后该公司计划自留2000 平方米用作办公用房,其余部分以出租方式 经营,预计商场与办公楼的出租率分别为90%和 80%。目前同类建筑物的建安综 合造价为每建筑平方米3000 元,同类物业的商场市场租金水平每月为300 元/ 平方米,办公楼市场租金水平每月为150 元/平方米。 (4)经过调查,有关参数确定为,房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%, 维修费
17、为租金的8%,保险费为建安造价的2,税金为年租金的12%;项目投资 回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70 年,残值率为 2%。另外, 当地土地还原率为8%,综合还原率为 10%,银行贷款利息率为10% 假设开发法: 【例】 有一成片荒地需要估价。获知改成片荒地的面积为2.5 2,适宜进行“五通一 平”的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置 相当的“小块” “五通一平”熟地的单价为800 元/m 2;开发期需要 3 年;将该成 片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、 管理费用等经测算为3 亿元/ 2 ; 贷款年利率为 6%;投资利润率为15%;当地土
18、地转让中卖方需要缴纳的税费为 转让价格的 6%,而作为投资者获得该荒地时的买方需要缴纳的税费为该荒地价 格的 4%。试用传统静态计算方法测算该成片荒地的总价和单价。 【例】某开发公司已取得某宗地50 年土地使用权, 该宗地为。”七通一平”空地, 面积 10000 平方米,地价及相关的法律、 估价等费用为 3000000 元,城市规划规 定该宗地用途为工业厂房,最大容积率为1。确定该开发公司在该项目中的建筑 费及专业费的最高控制标准。测算过程如下: (1)该宗地为待开发空地,适宜采用假设开发法测算。 (2)根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究,该项工程在取得土地使 用权要即可开工, 建筑时间
19、为 2 年,建成后即可全部售出, 根据目前的市场行情。 同类工业厂房的售价预计为1300 元平方米,开发资金的投入为均匀投入: 当地目前贷款年利率为12,开发商要求的利润为房地产总价的18,房 地产销售的税费为房地产总价的6。 精品文档 . 【例】有一宗七通一平的待开发建筑用地,面积为1000 平方米,使用期限为50 年,容积率为 5,拟开发建设写字楼,建设期为2 年,建筑费用为 3500 元/平方 米, 专业费用为建筑费用的10%, 建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入, 写字楼建成后拟对外出租,租金水平预计为3元/平方米 .日,管理费用为年租金 的 2%,维修费用为建筑费用的1.5%,
20、保险费用为建筑费用的0.2%,税金为年租 金的 17.5%,贷款利率为 6%,房地产综合还原利率为7%,开发商要求的利润率 为地价和开发成本 (建筑费用 +专业费用)之和的 15%,试评估该宗地地价。(注: 静态法,动态法,利息用复利计算。 ) 路线价法 【例】某临街各宗土地的路线价为3000 元/ 英尺,该路线价的标准临街深度为 100 英尺。宗地 b1、b2、b3、b4、b5、b6的临街深度与宽度见图,试利用四三二 一法则和九八七六法则计算各宗地的总地价。 ?【例】 1、一面临街地的评估 图 1 中是一临街深度15.24 米(即 50 英尺) 、临街宽度 20 米的矩形土地,所在 区段的路
21、线价(土地单价)为2000 元/平方米。根据慎格尔法则的平均深度价格 修正率,其单价和总价分别是多少? 精品文档 . 【例】 2、 梯形宗地分为两种 【例 3】.前后两面临街地地价的计算 ?高价街影响深度 = 高价街路线价 / (高价街路线价 +低价街路线价)总深度 低价街影响深度= 总深度 - 高价街影响深度 4.街角地地价的计算 街角地地价 =正街路线价正街深度价格修正率+旁街路线价旁街深度价格修 正率旁街影响加价率 5袋地地价的计算 关键确定起讫深度 袋地是在里地线内不直接临街的土地。 其中逆三角形,三角形的一个顶点与底边中点垂直距离的二分之一为起深度; 底边中点深度为讫深度,比照袋地计
22、算其单价 精品文档 . 【例】 6.三角形地地价的计算 两种情况 A:三角形的一边为临街线,按其高度的二分之一为临街高度 B:三角形的一顶点在临街线上, 按其在临街线上的顶点与底边中点垂直距离的 二分之一,及底边中点的深度为起讫深度,比照袋地计算。 精品文档 . 宗地为平行四边形,高13 米,查临街地深度指数表的深度指数为110。该宗 地单价计算如下: 1000 元/m 2 1.101100 元/m 2 宗地为梯形, 高 16.3 米,查临街地深度指数表得其深度指数为100。因该宗地 临街边较长利用价值较高, 故其单价依临街地标准计算后以一成加价补正。该宗 地单价计算如下: 1000 元/m
23、2 1.00(1+0.1)1100 元/m 2 宗地为梯形,高 9 米,查临街地深度指数表得其深度指数为120。因该宗地临 街边较短利用价值较低, 故其单价依临街地标准计算后以一成减价补正。该宗地 单价计算如下: 1000 元/m 2 1.20(1-0.1)1080 元/m 2 宗地为正三角形,高9 米,取其高度的一半即4.5 米为其临街深度,查临街地 深度指数表得其深度指数为125。该宗地单价计算如下:1000 元/m 2 1.25 1250 元/m 2 宗地为逆三角形,以其顶点与底边中点垂直距离的1/2 及底边中点的深度为其 起讫深度,即5.511m,比照袋地办法计算深度指数,查袋地深度指数表得其 深度指数为 74。该宗地单价计算如下:1000 元/m 2 0.74740 元/m 2 宗地总深度为 22 米,临街深度 18 米,里地深度 4 米,里地部分的单价按路线 的四成计算。该宗地单价计算如下: 1000 元/m 2 118/22 1000 元/m 2 0.44/22891 元 /m 2 宗地为梯形, 其平行边与临街线垂直, 取其两边中点的连线为其临街深度,即 10 米。查临街地深度指数表得其深度指数为120。该宗地单价计算如下: 1000 元/m 2 1.201200 元/m 2
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