房地产会计知识讲座.pdf
《房地产会计知识讲座.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产会计知识讲座.pdf(24页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、精品文档 . 房地产开发企业会计讲座一 第一讲房地产开发企业会计的特点 一、房地产开发企业经营活动的主要业务 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发,也可将土地和房屋分开开发。房 地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业,它既是房地产产品的生产者,又是房地产商品的经营者。 进行的主要业务有: 1土地的开发与经营。 企业将有偿获得的土地开发完成后,既可有偿转让给其他单位使用,也可自行组织建造房屋和其他设施, 然后作为商品作价出售,还可以开展土地出租业务。 2房屋的开发与经营。 房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋,
2、 开发完成后,可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋,按用途可分为商品房、出租房、周转房、安 置房和代建房等。 3城市基础设施和公共配套设施的开发。 4代建工程的开发。 代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托,代为开发的工程。 二、房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点: 1开发经营的计划性。 企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内,按照规划、征 地、设计、施工、配套、管理“ 六统一 ” 原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。 2开发产品的商品性。 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场
3、,按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让 或销售。 3开发经营业务的复杂性。 所谓复杂性包括两个方面: (1) 经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外,还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务 囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。 (2) 涉及面广,经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来,而且因 工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来,还会因受托代建开发产品、出租开发产品等 与委托单位和承租单位发生经济往来。 4开发建设周期长,投资数额大。 开发产品要从规划设计开始,经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、
4、七通一平、建筑安装、配套工程、 绿化环卫工程等几个开发阶段,少则一年,多则数年才能全部完成。另外,上述每一个开发阶段都需要投 入大量资金,加上开发产品本身的造价很高,需要不断地投入大量的资金。 5经营风险大。 开发产品单位价值高,建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多,一旦决策失误,销路不畅,将造成 大量开发产品积压,使企业资金周转不灵,导致企业陷入困境。 三、房地产开发项目投资费用估算 经营房地产投入资金多,风险大,在项目的规划阶段,必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算,以 便作出经济效益评价、投资决策。 精品文档 . 由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程,因而其投资估
5、算与成本费用估算不可截然分 开,应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工 程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。 房地产建设项目各项费用的构成复杂,变化因素多、不确定性大,依建设项目的类型不同而有其自身的特 点,因此不同类型的建设项目,其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言,投资及 成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。 (一)开发成本 共有八项: 1土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金 的估算可参照政府前期出让的类似地块的
6、出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、 土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准 地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2土地征用及拆迁安置补偿费。 (1) 土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修 分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地 方有关规定进行。 (2) 拆迁安置补偿费。在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单 位或个人使用的土地出让给
7、房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原 用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用,即拆迁安置费 和拆迁补偿费。 3前期工程费。 前期工程费主要包括: (1) 项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设 计费为建安工程费的3左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 (2) “三通一平 ” 等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、 通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算。 4建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本
8、费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装 工程费 (给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程 费等。在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指 标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5基础设施费。 它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常 采用单位指标估算法来计算。 6公共配套设施费。 它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照 “ 建安工程费 ” 的估算方法。 7不可预见费。 它包括基本预备费和涨价预备
9、费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述 16 项之 和为基数,按3一 5计算。 8开发期间税费。 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些 大中城市,这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。 精品文档 . (二)开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 1管理费用。 可按项目开发成本构成中前16 项之和为基数,按3左右计算。 2销售费用。 它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要 包括以下三项: (1)
10、广告宣传费。约为销售收人的2一 3; (2) 销售代理费。约为销售收入的15一 2; (3) 其他销售费用。约为销售收入的05一 1。 以上各项合计,销售费用约占销售收人的4一 6。 3财务费用。 它指为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等 )。 (三)投资与成本费用估算结果的汇总 为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较,常把估算结果以汇总表的形式列出,格式略。 三、房地产开发项目投资估算的作用: (1) 是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据; (2) 是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据; (3) 是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析
11、的依据。 四、房地产开发企业会计核算特点 由于其经营活动的特殊情况和管理要求,房地产开发企业与施工企业相比,会计核算有如下特殊情况: 1产成品的种类多,核算方法不同。 2产品成本的核算复杂。 3经营收入及其相关税金的核算不同。 精品文档 . 房地产开发企业会计讲座(二) 第二讲房地产开发企业存货的核算 房地产开发企业存货有以下几大类: 1原材料类存货。 指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资,如钢材、木材、砂石、水泥等。 2设备类存货。 指企业购人的用于房地产开发经营的各种设备,如电气设备、卫生设备、通风设备等。 3在产品类存货。 指尚未完工的各种土地、房屋等开发产品(即在建工程
12、 ) 。 4产成品类存货。 指各种已完成开发建设全过程并已验收合格,可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品,包括 已开发完成的土地、房屋、配套设施、代建工程及分期收款开发产品、出租开发产品和周转房等。 5开发用品类存货。 指企业在进行房地产开发经营活动中所必需的各种用品,包括低值易耗品及其他用品等。 房地产开发企业特殊存货主要是设备类存货和各种开发产品。 注意:临时出租房、周转房是视同存货的。 一、设备采购与收发的核算 在一般情况下,供应部门负责编制设备供应计划、签订合同和检查合同的执行情况;设备仓库负责设备的 收、发、保管、清查盘点等工作;会计部门负责设备价款的结算、设备成本的计算、
13、设备收发的核算。 设备的采购、收发按实际成本计价并核算。为了核算设备的采购成本并反映和考核设备采购、收、发、结 存情况,要在 “ 物资采购 ” 账户之下设置 “ 设备 ” 明细账,并专设 “1242库存设备 ” 账户。分别核算企业购入各 种设备的实际采购成本和所有库存设备的实际成本。 例 1 某房地产开发企业购入电梯一台,买价(含进项税 ) 800 000 元,运杂费20000 元,价款和运杂费已 用银行存款支付。 根据购货发票、银行结算凭证等作如下分录: 借:物资采购 设备 820000 贷:银行存款820000 假设企业材料设备采购保管费的计划分配率为2,则购入电梯应分配的采购保管费为16
14、400 元。 借:物资采购 设备 16400 贷:采购保管费16400 电梯验收入库,计算电梯的实际成本为836400 元。 借:库存设备836400 贷:物资采购 设备 836400 二、开发产品的核算 开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程,并已验收合格,符合国家建设标准和设计要求,可以按照 合同规定的条件移交订购单位,或者作为对外销售、出租的产品,包括土地(建设场地 )、房屋、配套设施 和代建工程。已完工开发产品实际上是开发建设过程的结束和销售过程的开始。 为了正确核算开发产品的增加、减少、结存情况,开发企业应设置资产类“1285开发产品 ” 账户。本账户借 方登记已竣工验收的开发产品
15、的实际成本,贷方登记月末结转的已销售、转让、结算或出租的开发产品的 实际成本。月末借方余额表示尚未销售、转让、结算、或出租的各种开发产品的实际成本。本账户应按开 发产品的种类,如土地、房屋、配套设施和代建工程等设置明细账户,并在明细账户下,按成本核算对象 精品文档 . 设置账页。 1开发产品增加的核算。 企业的开发产品,在竣工验收时,应按实际成本借记“ 开发产品 ” 账户,贷记 “ 开发成本 ” 账户。 例 2 房地产开发企业根据竣工验收单,本月已完开发产品实际成本为3 305 万元。其中:土地65 万元, 房屋 2 590 万元,代建工程500 万元,配套设施150 万元。 借:开发产品 土
16、地 650000 房屋25 900000 代建工程5000000 配套设施1 500000 贷:开发成本33050000 2开发产品减少的核算。 企业的开发产品会因对外转让、销售等原因而减少。对于减少的开发产品,应区分不同情况及时进行会计 处理。 企业对外转让、销售开发产品时,应于月份终了时按开发产品的实际成本,借记“ 主营业务成本 ” 账户,贷 记“ 开发产品 ” 账户。 采用分期收款结算方式销售开发产品的,在将开发产品移交使用单位或办妥分期收款销售合同后,按分期 收款的开发产品的实际成本,借记“ 分期收款开发产品” 账户,贷记 “ 开发产品 ” 账户。 企业将开发的土地和房屋用于出租经营,
17、或将开发的房屋安置拆迁居民周转使用,应于移交使用时,按土 地和房屋的实际成本,借记“ 出租开发产品 ” 或“ 周转房 ” 等账户,贷记 “ 开发产品 土地 (或房屋 )” 账户。 企业将开发的营业性配套设施,用于本企业从事第三产业经营用房,应视同建造固定资产进行处理,即按 该配套设施的实际成本借记“ 固定资产 ” 账户,贷记 “ 开发产品 配套设施 ” 账户。 三、出租开发产品 出租开发产品是指用于出租经营的土地和房屋等开发产品。它们的盈利是以收取租金的方式逐步实现的。 为核算企业出租经营的土地、房屋等使用及摊销情况,开发企业应设置“1295出租开发产品 ” 总分类账户, 并下设 “ 出租产品
18、 ” 和“ 出租产品摊销 ” 两个二级账户。其中: “ 出租产品 ” 二级账户核算出租开发产品的原始价值,借方登记出租的土地及房屋的原始价值,贷方登记改 变出租开发产品用途对外销售的出租开发产品的原始价值。借方余额反映实际出租的土地、房屋的原始价 值。 “ 出租产品摊销 ” 二级账户核算实际出租的开发产品的摊销价值,贷方登记按月计提出租产品的摊销价值, 借方登记改变出租产品用途,对外销售出租产品时冲销的出租开发产品的已摊销价值。贷方余额反映实际 出租的土地、房屋等出租开发产品累计摊销价值。 对于出租的土地和房屋,企业应建立“ 出租产品卡片 ” ,按出租产品的类别、土地(或房屋 )的编号、承租单
19、位 等进行明细核算,详细记录出租产品的地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。 1出租开发产品增加的核算。 企业开发完成的用于出租的土地和房屋,应于签订出租合同、协议后,按土地和房屋的实际成本,借记“ 出 租开发产品 出租产品 ” 账户,贷记 “ 开发产品 ” 账户。 2出租开发产品摊销的核算。 出租开发产品在租赁经营期间,由于损耗等原因,其价值会逐渐减少。企业应根据出租开发产品的原始价 值、净残值和预计摊销年限,计算其损耗价值,并按月摊销计入主营业务成本。出租开发产品摊销额的计 算公式如下: 出租开发产品年摊销率=(1-净残值率) /预计摊销年限 100% 出租开发产品月摊销率=出租开发产品
20、年摊销率 12 出租开发产品月摊销额=应计提摊销的出租开发产品原始价值 该出租开发产品月摊销率 精品文档 . 企业按月计提出租产品摊销时,借记“ 主营业务成本 出租产品 ” 账户,贷记 “ 出租开发产品 出租产品 摊销 ” 账户。 3出租开发产品修理的核算。 出租开发产品在租赁期间发生的修理支出,数额不大的直接计人“ 主营业务成本 出租产品 ” 账户,若数额 较大,为了均衡各月的成本负担,可先在“ 待摊费用 ” 账户核算,再分期摊人“ 主营业务成本 出租产品 ” 账户。 4出租开发产品减少的核算。 企业改变出租产品用途, 将其作为商品对外销售, 应于销售实现时按售价借记“ 银行存款 ” 或“
21、应收账款 ” 账户, 贷记 “ 主营业务收入 商品房销售 ” 账户;同时,按出租产品摊余价值借记“ 主营业务成本 ” 账户,按出租产 品累计已提摊销额借记“ 出租开发产品 出租产品摊销 ” 账户,按出租产品原始价值贷记“ 出租开发产品 出租产品 ” 账户。 例 3 某房地产企业将原租赁经营的房屋对外销售,双方协议作价为1 200000 元,该房屋账面原值为200 0000 元,账面累计已提摊销额为1 000 000 元,现企业已收到一张金额为1 200 000 元的支票并将房屋 移交买主。 收到房屋销售款时: 借:银行存款1 200000 贷:主营业务收入商品房销售1 200 000 房屋销售
22、当月末结转其销售成本时: 借:主营业务成本商品房销售1 000000 出租开发产品 出租产品摊销1000000 贷:出租开发产品出租产品2000000 精品文档 . 房地产开发企业会计讲座(三) 第三讲房地产开发企业产品成本的核算(上) 房地产开发的程序通常分为四个阶段,即投资决策分析阶段、前期工程阶段、建设阶段和租售阶段。 在以上四个阶段的开发经营过程中,企业将发生许多费用,比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、 广告费、销售费、信贷资金利息费,以及企业为组织和管理生产经营而发生的管理费用等。这些费用中, 有些可以计入开发产品成本中,有些则不能计入开发产品成本。可以直接计入到开发产品成本
23、中的费用称 为开发直接费用;经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用;不能计入到开发成本中 的费用称为期间费用。 一、开发产品成本的内容 开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。它反映了房地产开发企业在 项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动,是考核房地产开发工作质量的一项综合指标,是制定开 发产品销售价格的基础。开发产品成本按其用途,可分为以下四类: 1土地开发成本。 土地开发成本是指房地产开发企业开发土地(即建设用地 )所发生的各项费用。 2房屋开发成本。 房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生
24、的各项 费用支出。 3配套设施开发成本。 它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配 套设施所发生的各项费用支出。 4代建工程开发成本。 它是指房地产开发企业接受委托单位的委托,代为开发除土地、房屋以外其他工程(如市政工程 )所发生的 各项费用支出。 二、房地产开发成本核算对象 开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中,为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。企 业应根据其开发项目的特点及实际情况,按照下列原则,选择成本核算对象: 1一般的开发项目,以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。 2同一开发地点、结构类型相
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 会计 知识讲座
链接地址:https://www.31doc.com/p-5533871.html