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1、精品文档 . 房地产公司精装修项目管理 流程及实施细则 目录 一、前言3 二、精装修项目管理流程4 三、精装修项目实施细则5 (一) 精装修项目前期准备阶段实施细则5 精装修项目定位:5 参与户型设计5 精装修方案设计6 水电定位图7 材料/部品清单7 成本估算8 样板房施工图设计8 样板房施工单位选择10 材料/部品招标10 样板房施工11 材料/部品定样、签订合同12 精装修交楼标准的确定12 批量精装修房施工图绘制13 主体施工图设计变更14 精品文档 . (二) 精装修项目实施(施工)阶段实施细则14 批量精装修施工招标14 精装修 /土建施工交接16 土建整改17 精装修施工17 材
2、料/部品供货19 精装修现场检查、验收、考评21 业主开放日23 精装修初步验收24 精装修初步整改25 精装修竣工验收26 (三) 精装修项目后期维修阶段实施细则27 移交物业 /精保洁27 小业主验房27 填写整改通知书 /问题分类29 整改验收29 交房30 精品文档 . 一、 前言 为加强精装修管理,全面提高装修工程质量,有效地进行成本 控制,规范精装修管理流程,减少返修率,提高公司开发的产品的竞 争力,整理并编写了精装修项目的管理流程及实施细则。 本流程及实施细则的内容包括从精装修的项目定位到交房的跟精装 修有关管理过程,与主体工程、配套工程等管理流程平行操作,对交 房后的维修等另见
3、相关流程。 本流程及实施细则按中元房产开发流程及实施细则的格式编写, 可与已颁发的中元房地产开发流程及实施细则配套使用。 本流程及实施细则由集团公司工程成本部会同百胜麒麟(南京)建设 发展有限公司材料装修部结合东郊小镇一期的实施全过程和二、三期 实际操作的经验, 并参考了其他开发公司的管理经验,对公司已有的 制度、管理流程及实施细则进行了汇总、补充和完善,特别针对一期 交房后出现的问题进行了流程整理及提出实施方法,供中元集团范围 内各房地产开发子公司精装修管理人员参考使用。 二、精装修项目管理流程 三、精装修项目实施细则 (一) 精装修项目前期准备阶段实施细则 精装修项目定位: 在整个项目定位
4、阶段对是否做精装修、精装修 风格、材料 /部品和设备的使用档次、成本指标进行定位。 1、责任部门: 集团公司市场研究部组织,设计研究部、工程成本部 配合 精品文档 . 2、工作程序: 1)市场研究部对在项目定位时对是否做精装修作出论证; 2)市场研究部会同设计研究部、 集团公司工程成本部根据项目定位调 查装修风格、装修标准、当地常用材料/部品和设备的品牌、型号及 装修成本提出建议; 3)根据项目定位,提出项目精装修的成本指标及交楼参考标准,并随 同整体作业大纲下发给项目子公司。 3、工作接口及工作周期: 在项目策划定位及整体作业大纲编制期间完成;工作周期约为 15-20 天。 4、工作提示:
5、5、相关附件: 参与户型设计:在户型设计阶段从装修效果角度提出修改建议。 1、责任部门:项目子公司材料装修部(装修设计部门 ) 2、工作程序: 1) 子公司装修设计部门功能布置、生活流线等角度在户型设计阶段 协助设计部进行户型优化设计,提出户型调整意见; 2) 子公司技术部应及时把装修设计的合理调整意见反馈给设计单 位,在主体扩初设计阶段进行及时调整,避免后续进行较大的修改。 3、工作接口及工作周期: 户型及时提交相关人员,在户型设计讨论阶段完成;工作周期约为 7-10天。 精品文档 . 4、工作提示: 1) 建筑平面与装饰装修设计同步,有利于提高户型设计的合理性; 2) 装修设计主要从功能布
6、置、生活流线等方面论证户型平面的舒适 性、合理性; 5、相关附件: 无 精装修方案设计 :根据项目定位中建议的设计风格、材料/部品和设 备及成本指标进行精装修方案设计。 1、责任部门: 项目子公司材料装修部 (装修设计部门 )负责,销售部、 材料装修部 (材料采购、施工管理部门)、预算部配合,集团公司市场 部、设计研究部、工程成本部参与方案确定。 2、工作程序: 1) 子公司装修设计部门根据确定的户型平面和装修定位情况委托设 计单位或自行进行精装修方案设计; 2) 装修设计单位根据设计方案对设计风格、主要材料/部品和设备的 选用、成本估算进行汇报。 3) 各相关部门对设计风格、材料/部品和设备
7、的选用提出意见,对成 本估算进行审核。 4) 根据各部门意见对设计方案进行调整; 3、工作接口及工作周期: 在扩初设计阶段完成;工作周期约为30-45 天(根据户型多少确定 )。 精品文档 . 4、工作提示: 1) 精装修方案设计可能对原建筑平面进行修改,请将修改情况及时 告知技术部并通知施工图设计单位进行调整;同时,技术部如建筑方 案调整,也应及时通知装修设计部门, 保持图纸的一致性, 避免重复、 差错; 2) 精装修方案设计还应注意结构的影响,如梁高及位置等,特别是 有梁的房间应注意净高、设备安装等,如退台下层的厨房间、卫生间 等。如果梁能上翻应尽量提请结构设计考虑上翻;柱的大小家俱的布
8、置影响也较大,应引起足够重视; 3) 精装修方案设计应达到一定的深度,对家俱、电器布置应明确, 楼地面、天棚、墙面等做法明确,主要材料/部品应提供样品或图片, 便于其他部门对装修风格的认定及成本估算的审定; 4) 对有些部品的设计应提前,如厨柜设计,由于受燃气管、表的影 响,可能对厨柜设计进行调整,进而影响水槽位置、排水管位置等; 5) 为考虑施工方便、成本控制,对卫生间淋浴房、厨房厨柜设计尽 量做到规格统一; 5) 方案设计阶段容易忽略成本核算,建议在设计任务书中应明确成 本控制要求并要求提交成本估算清单。 5、相关附件: (装修方案图、成本估算清单) 水电定位图: 为方便水电施工图设计,减
9、少后期技术变更,在施工图 精品文档 . 设计前提供准确的水电定位图给施工图设计单位,保证施工图按装修 要求进行设计。 1、责任部门: 项目子公司材料装修部 (装修设计部门 ) 2、工作程序: 1) 子公司装修设计部门根据精装修方案提出水电定位图并提交技术 部; 2) 子公司技术部应及时将水电定位图交于主体工程设计单位进行施 工图设计。 3、工作接口及工作周期: 在精装修方案设计完成后进行,工作周期约为10-15 天(根据户 型多少确定 )。 4、工作提示: 1) 水电定位图除平面布置图外,还应有立面、顶棚平面图及相应的 尺寸标注,便于施工时做到准确预埋,避免事后进行调整,减少技术 变更; 2)
10、 对空调孔位等与土建施工图有关系的请及时进行提示,特别是与 原平面布置图有差异时应提请注意; 3) 水电定位应结合家俱布置仔细考虑,如:强、弱电盒的位置对壁 橱的影响,开关盒的位置对衣柜放置的影响等。 5、相关附件: (水电定位图 ) 精品文档 . 材料/部品清单: 根据精装修设计方案,提供主要材料/部品和设备清 单,便于品质、成本控制。 1、责任部门: 项目子公司材料装修部(装修设计部门 ),其他部门配 合 2、工作程序: 1) 子公司装修设计部门根据精装修方案对设计单位提出的材料/部品 清单就材料 /部品的品牌、规格型号、技术标准等是否符合设计要求 进行核实; 2) 子公司预算部对清单数量
11、进行核实,并根据市场价对单价进行核 实。 3、工作接口及工作周期: 在精装修方案设计完成的同时,要求设计单位提交一份材料/部品和 设备清单;核定时间约为4-5 天。 4、工作提示: 1) 在方案设计时要求设计单位提交材料/部品和设备清单,有利于提 高设计单位的成本意识, 且能直观反映设计效果, 有利于设计效果的 把控。 2) 在清单中应详细注明使用部位、规格型号、选用品牌等,以便进 行装修效果的检验和核价。 5、相关附件: (材料、部品清单格式 )(需材料装修部提供 ) 精品文档 . 成本估算: 针对装修方案进行成本估算,核算是否满足成本指标,如 不满足,应提请方案调整。 1、责任部门: 项目
12、子公司预算部,其他部门配合 2、工作程序: 1) 装修方案的成本估算应由装修设计单位提供,如自行设计,则由 预算部提供; 2) 子公司预算部对设计单位提供的成本估算的工程量、单价及材料/ 部品和设备清单的成本进行核实,并比较是否满足成本指标, 如超出 成本指标 2%以上,提请设计部门及其主管领导调整设计方案。 3、工作接口及工作周期: 在精装修方案设计完成的同时,要求设计单位提交一份材料/部品和 设备清单;核定时间约为7-12 天(视户型多少确定 )。 4、工作提示: 1) 该阶段是成本控制的关健,各有关部门务请做好该项工作; 2) 在方案设计时要求设计单位提交成本估算书及材料/部品和设备清
13、单,有利于提高设计单位的成本意识,在方案设计时充分考虑成本因 素,更有利于成本控制; 3) 在进行工程量计算时应统一工程量计算规则,对墙地砖的损耗测 定应根据图纸排列图实际测定;对发包工程的项目,如地板、栏杆等 按图示尺寸计算。 5、相关附件: (成本估算书 ) 精品文档 . 样板房施工图设计: 在装修设计方案调整的基础上对样板房进行施工 图设计。 1、责任部门: 项目子公司材料装修部 (精装修设计负责部门 ) 2、工作程序: 1) 材料装修部或设计单位综合各方意见对装修方案进行调整,并按 施工图要求深化设计; 3、工作接口及工作周期: 在精装修方案设计调整后进行;设计时间约为15-20 天(
14、视户型多少 确定)。 4、工作提示: 1) 样板房施工图设计应结合批量装修的成本控制要求和样板房自身 的展示效果进行设计; 2) 样板房的设计同时应进行软包装设计,以检验装修后效果; 3) 样板房设计要结合样板房搭建处的土建状况进行设计; 4) 样板房设计往往时间紧,在设计深度上可能会有所欠缺,但需满 足招标要求。 5、相关附件: 土建/装修交接标准的确定:根据施工和现场管理要求对土建与装修 完成的工作内容进行明确。 1、责任部门: 项目子公司工程部组织,材料装修部、技术部、预算 部参与。 2、工作程序: 精品文档 . 1)工程部在主体项目招标前根据土建施工与装修施工的不同要求, 本着谁施工更
15、有利于成品保护、更能保证质量、 更有利于成本控制的 原则对装修的基础部分的施工进行划分。 2)各相关部门配合工程部从设计、成本角度进行充分论证,确定土 建与各自施工范围。 3、工作接口及工作周期: 在主体招标前完成;要求在23 天完成。 4、工作提示: 1) 为在招标时明确主体施工单位(土建总包单位)的施工范围,要 求该项工作在招标之前确定; 2) 需明确的施工内容有:楼梯间及其他公共部位的内装修,楼地面 找平层,卫生间、厨房、阳台的防水, 楼梯窗前栏杆等, 为保证质量, 一般由装修单位施工。土建总包单位一般完成外墙装修,室内墙面、 天棚的抹灰,水电管的埋设等,对装修设计有吊顶的天棚、梁面等可
16、 不要求抹面以降低成本。 5、相关附件: 样板房施工单位选择: 1、责任部门: 材料装修部 (装修施工管理部门 )组织,其他部门参与。 2、工作程序: 装修施工管理部门负责推荐样板房装修单位,通过直接委托或招标方 式确定施工单位。有关程序详见公司招投标管理办法。 精品文档 . 3、工作接口及工作周期: 在精装修样板房施工图完成进行;要求在20-25 天完成。 4、工作提示: 1) 样板房施工时间紧、要求高,选择施工单位地要确认有类似经验、 施工管理水平高、技术能力强、配合好的队伍进行施工; 2) 样板房施工单位优先从集团公司或子公司合格供应商中选定,如 果从其他渠道选择的须加强考察。 5、相关
17、附件: 招投标管理办法 材料/部品招标: 根据项目进度计划编制招标计划、组织招标。 1、责任部门: 材料装修部 (装修施工管理部门 )组织,其他部门参与。 2、工作程序: 1) 材料装修部根据工程进度计划编制材料/部品招标计划; 2) 装修设计部门根据施工图及材料/部品清单对拟招标提出详细的技 术指标要求; 3) 预算部根据施工图及材料清单进行数量估算; 4) 装修施工管理部门负责收集相关供应商,其他部门可共同参与推 荐,优先从集团和本公司合格供应商名录中选择; 5) 装修施工管理部门组织招标。 有关程序详见公司招投标管理办法 。 3、工作接口及工作周期: 精品文档 . 在精装修样板房施工图完
18、成进行;要求在20-25 天完成。 4、工作提示: 1) 该阶段是由于时间紧,招标项目数量多,并考虑部分材料要根据 施工情况进行更换,因此招标时应注意方法,提高效率,对数量少品 种多的材料尽量简化程序; 2) 招标时应充分考虑到批量装修的成本控制,并考虑批量施工期与 样板房施工期相隔时间的长短可能造成的影响,如材料涨价风险、 材 料停产风险等,尽量选用可有多种替换可能的材料/部品和设备。 5、相关附件: 招投标管理办法 样板房施工: 对样板房进行施工,以达到展示户型、交楼标准和装修 效果的目的。 1、责任部门: 项目子公司材料装修部(装修施工管理部门 )组织,其 他部门配合 2、工作程序: 1
19、) 材料装修部负责组织土建与装修单位的交接,验收已完成土建工 程质量; 2) 对装修单位的进度、质量、安全施工进行检查; 3) 及时组织材料 /部品供应商送货并进行验收,不得影响施工单位正 常施工; 4) 装修设计单位随时对装修效果、装修质量、材料质量进行检查, 精品文档 . 并根据实际施工效果对原设计进行调整; 5) 及时组织软装单位进场施工,配合做好保洁工作; 6) 材料装修部应配合销售、企划部门对交房的实际标准进行严格的 核对,并在现场参观导示牌上进行清楚的说明、指示;对于样板房中 不属于随楼赠送的物件也应清楚地明示,以免误导。 7) 组织集团公司市场部、设计研究部、工程成本部、子公司销
20、售部、 技术部、预算部及销售代理单位对样板房进行验收,对装修效果、装 修质量及各种标示进行认定。 3、工作接口及工作周期: 施工单位选择完成、材料/部品招标完成;施工时间25-35 天完成。 4、工作提示: 1) 为提高样板房施工单位的积极性,提高工作效率,必要时可将瓷 砖、石材等已明确品牌、型号的材料交于施工单位直接采购,同时对 施工费等方面给予略高于市场价的优惠,以提高施工单位的积极性。 2) 样板房施工期间由于受场地限止、各工种交错作业多,施工时间 紧,需公司各部门加强组织协调,注意文明施工,确保现场各工种有 序进行。 5、相关附件: 无 材料/部品定样、签订合同 1、责任部门: 材料装
21、修部 (装修施工管理部门 )组织,其他部门参与。 精品文档 . 2、工作程序: 1) 装修装修部会同各部门根据样板房施工效果确定的材料和招标结 果进行材料 /部品定样; 相关程序和要求详见 甲供材料 (设备)管理办 法 。 2) 装修施工管理部门根据招标文件组织合同的签订、交底;相关程 序和要求详见经济合同管理办法 。 3、工作接口及工作周期: 招标完成后在约定的时间内完成。 4、工作提示: 1) 由于材料 /部品和设备的种类比较多,而且要考虑样板房材料招标 期与批量装修施工期时间间隔长存在的风险,因此在签订合同时应注 意区别,对销售上有明确承诺的材料/部品和设备,如空调、水箱、 洗衣机、抽油
22、烟机、燃气灶、卫生洁具、水龙头等应在销售前签订合 同,便于销售时宣传。 2) 对其他在市场上有多种选择而不影响装修效果和销售承诺的材料 可在批量装修前完成合同签订,必要时重新进行招标。 5、相关附件: 招投标管理办法、 经济合同管理办法、 甲供材料 (设备)管理办 法 精装修交楼标准的确定 1、责任部门: 材料装修部组织,销售部、预算部、技术部、销售代 精品文档 . 理公司参与。 2、工作程序: 1) 销售部根据销售合同要求提出交楼标准的内容。 2) 材料装修部根据样板房施工情况起草精装修交楼标准并组织各部 门讨论确定。 3、工作接口及工作周期: 样板房施工期间、销售前一个月完成;工作时间约7
23、-10天。 4、工作提示: 1) 销售部应根据销售策划和销售合同的要求,提出合同中应明确材 料标准,对那些材料 /部件和设备应注明品牌的应明确提出; 2) 对能符合装修效果的有多种品牌的材料/部品和设备应多列同档次 品牌或不列,争取批量装修时材料更换的灵活性,降低风险; 3) 对交楼标准的描述尽量简单,不得追求销售时效果超标准进行承 诺,如进户门等。 5、相关附件: 批量精装修房施工图绘制: 根据样板房实际施工效果对样板房施工图 进行调整、完善,形成批量装修的施工图,供批量装修招标、施工之 用。 1、责任部门: 项目子公司材料装修部(精装修设计负责部门),技术 部、预算部配合。 2、工作程序:
24、 精品文档 . 1) 材料装修部或设计单位在样板房施工图的基础上,根据现场实际 装修效果及已经确认的土建与装修交接标准进行调整,绘制批量装修 施工图; 2) 施工图绘制完成后应提交技术部、预算部进行轮阅,如有问题及 时进行修改。 3、工作接口及工作周期: 样板房施工完成后进行;工作时间约为30-45 天(视户型多少确定 )。 4、工作提示: 1) 批量装修施工图绘制人员必须要深入现场,严格按现场情况进行 绘制图纸,对样板房装修过程中有过调整的部分应重点关注; 2) 批量装修施工图绘制人员应核对样板房与批量装修时的差异,对 差异之处应有详细说明; 3) 批量装修施工图的深度应达到批量装修要求,做
25、好所有构造做法 明确、尺寸标注详尽,保证多家施工单位施工不发生差异(施工误差 除外); 4) 批量装修施工图绘制人员应核对批量装修的土建、安装施工图纸, 对有差异的,尽早向技术部提出修改土建、安装施工图纸,避免造成 事后返工; 5) 对无样板房的户型,应参照同样标准进行设计。 5、相关附件: (批量装修施工图深度要求) 精品文档 . 主体施工图设计变更: 根据样板房施工过程和批量装修装修绘制过程 中发现的问题,及时对主体土建、安装施工图作出设计变更。 1、责任部门: 项目子公司技术部 (设计管理部门 ) 2、工作程序: 1) 材料装修部或设计单位在样板房施工期间或在批量装修图绘制过 程中,如发
26、现与现有主体土建、安装施工图不一致的地方,及时提交 技术部; 2) 技术部应组织设计单位及时进行设计变更并下发各施工单位;具 体程序详见公司技术变更和现场签证管理办法。 3、工作接口及工作周期: 样板房施工期间或批量装修图绘制期间及时提出;工作时间约为 7-10 天(视问题多少确定 )。 4、工作提示: 1) 技术部应及时对存在的问题及时提出技术变更,避免造成事后返 工。 5、相关附件: 技术变更和现场签证管理办法 (二) 精装修项目实施(施工)阶段实施细则 批量精装修施工招标 1、责任部门: 材料装修部 (装修施工管理部门 )组织,其他部门参与。 精品文档 . 2、工作程序: 1) 装修施工
27、管理部门根据项目二级计划提出批量精装修招标计划; 2) 预算部根据批量施工图计算各户型的工程量清单及材料/设备清单 并按楼幢汇总各户型,必要时进行标底编制; 3) 装修施工管理部门负责收集装修施工单位并组织考察,其他部门 可共同参与推荐,优先从集团和本公司合格供应商名录中选择; 4) 装修施工管理部门组织投标单位进行现场踏勘、答疑、投标; 5) 子公司招标小组组织评标、定标,经办部门进行合同签订。 有关程序详见公司招投标管理办法 。 3、工作接口及工作周期: 在装修具备进场条件一个月前完成招标;招标工作要求在 60-90 天内 完成。 4、工作提示: 1) 各责任部门应在招标前做好各种准备,如
28、招标计划的编制、批量 精装修图纸的绘制及校核、 工程量清单的编制及校核、 招标文件的起 草等工作,这是招标成功及以后施工管理顺利的保证; 2) 为保证施工质量,在施工招标时提出施工工艺要求和质量通病的 预防措施和成品保护要求,详见装修工艺流程图、 精装修工程防 裂防渗漏作业指引 、 精装修工程产品保护标准作法(参考) ,以便 施工单位在招标时了解要求,在报价时考虑; 3) 批量装修单位必须要有类似项目的施工管理经验; 4) 装修单位如土建非总包单位中标,须与总包单位签定精装修分包 精品文档 . 合同,纳入总包合同管理范围;或独立进行发包,但要明确土建施工 与装修施工的工作界面,协调好装修报建问
29、题。 5、相关附件: 招投标管理办法 精装修 /土建施工交接: 根据预先约定的工作内容对土建方完成的工 程进行验收,质量有问题的提出限时整改。 1、责任部门: 项目子公司工程部负责组织,材料装修部、监理公司、 土建总包单位、装修单位及门窗、栏杆等分包单位参与。 2、工作程序: 1) 当土建总包单位已按土建/装修交接标准完成全部工程量并自检合 格后,通知监理进行交接; 监理公司检查满足条件后通知工程部组织 各方进行验收; 2) 工程部组织材料装修部、监理公司、总包单位、装修总包单位及 其他单位进行交接验收,填写验收记录; 3) 对验收中发现的问题,监理公司详细记录整改意见并下发到各施 工单位,限
30、时整改。 4) 监理公司会同装修单位对整改内容进行验收、签收,不符合要求 的要求重新进行整改。 3、工作接口及工作周期: 主体工程已按土建 /装修交接标准完成所有工程内容,并经监理验收 精品文档 . 合格后组织交接;交接时间包括整改时间每批次应在10-15天内完成。 4、工作提示: 1) 为保证精装修施工有足够时间,建议主体工程按批(3-4 幢)达到交 接标准,就组织相关单位进行验收、交接; 2) 验收应按现行验收规范进行,特别是针对房间尺寸、净高、墙面 空鼓、裂缝、外墙渗水、屋面漏水、外窗渗水、洞口尺寸等方面要重 点关注,发现问题要认真要求各责任单位限时整改; 3) 验收过程中发现的问题在现
31、场要做好明显标志; 4) 验收应逐户进行,对相应项目严格按当地质量监督部门要求的分 户验收标准进行。 5、相关附件: 建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210-2001、(当地的验收标 准及办法 ) 土建整改 1、责任部门: 项目子公司工程部负责组织,土建总包单位、门窗、 栏杆等分包单位参与,监理公司进行监督。 2、工作程序: 1) 监理公司将验收过程中发现的问题当场作现场记录,填写整改通 知书,下发给各责任单位,并报工程部一份备查; 2) 土建总包单位、门窗、栏杆等分包单位接到整改通知,即安排维 修人员进行维修; 精品文档 . 3) 各责任单位将维修好所有质量缺陷后通知监理验收,监理验收合
32、 格后通知工程部、装修单位、材料装修部等相关部门进行验收; 4) 对验收未通过部份继续进行整改,已验收合格的各部门进行签收, 需成品保护的,做好成品保护,如门窗等。 3、工作接口及工作周期: 土建/装修进行交接验收后限时进行;一般问题必须在10-15 天内完 成,对问题比较大的如外墙渗漏、屋面渗漏、门窗渗漏等问题可适当 延长,但不得影响精装修的正常施工。 4、工作提示: 1) 为保证精装修施工有足够时间,建议主体工程按幢达到交接标准, 就组织相关单位进行验收、交接; 2) 验收应按现行验收规范进行,特别是针对房间尺寸、净高、墙面 空鼓、裂缝、外墙渗水、屋面漏水、外窗渗水等方面要重点关注,发 现
33、问题要认真要求各责任单位限时整改,务必在装修开始前完成整 改。 3) 整改验收应逐户进行。 5、相关附件: 建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210-2001 住宅装饰装修工程施工规范GB50327-2001 精装修施工 精品文档 . 1、责任部门: 项目子公司材料装修部(装修施工管理部门 )组织,监 理公司、装修总包单位、地板、栏杆、门窗等分包单位及各种材料/ 部品供应商参与。 2、工作程序: 1) 开工准备工作的检查。材料装修部和监理检查精装修总包单位是 否完成施工准备工作(包括技术准备和人员、 材料、 设备是否到位等), 认为具备开工条件后方可允许开工。 2) 批量装修正式施工前要遵循
34、样板先行的原则,各施工班组在批量 装修前均应按工艺要求做好样板,材料装修部组织监理、装修总包、 各分包单位等进行联合检查验收,提出书面意见并签字确认; 批量施 工时应严格按经确认的样板间的质量标准和要求的施工工艺执行。 3) 材料装修部负责做好与政府部门、监理、设计及施工等相关单位 的协调工作。 就施工中存在的问题及时组织召开现场协调会,进行通 报; 4) 材料装修部督促检查承建商质量保证体系和安全保证体系的落实 情况; 5) 施工进度控制。材料装修部根据公司主要节点计划表编制精装修 工程施工控制计划, 并落实节点计划的控制措施。 材料装修部每周应 定期检查施工进度和施工组织,对进度计划的落实
35、情况进行控制;在 月底检查项目的月进度计划完成情况并填写月度进度报表报相关部 门及集团公司对口部门; 6) 技术变更和现场签证应严格按公司技术变更和现场签证管理办 精品文档 . 法进行审批; 7) 材料装修部应定期检查监理单位对装饰材料(特别是甲供料)和 施工过程的质量控制工作, 要求监理加大精装修房的监理力度,加强 过程控制,派专人负责装饰装修工程监理,使精装修房的施工过程始 终处于受控状态; 8) 重点加强成品保护工作。贯彻谁施工谁负责的原则,并由精装修 总包单位安排专人负责加强巡视监督;对易受污染和损害的部位及产 品应事先采取妥善的保护方案,报监理和材料装修部批准后实施;实 施过程中,监
36、理及材料装修部对现场保护情况进行检查,对产品保护 不利者应按合同有关规定进行处罚; 9) 施工期间应加强文明施工管理,定期进行检查。 10) 为加强精装修项目现场管理,奖优罚劣,材料装修部定期从监理 公司、施工单位的管理质量即工作质量、完成的工程质量(实体质量 ) 和文明施工三个方面进行检查、考评。 3、工作接口及工作周期: 土建/装修交接验收后进行;施工期一般120-150天。 4、工作提示: 1) 精装修准备工作还应注意室外市政工程(包括道路、雨污水、煤气 管道)等工程的进度,尽量做到施工期间材料运输的畅通;最好能在 施工前做到雨污水管铺设完成、道路基层完成施工,煤气管道、煤气 表等尽早进
37、场施工,避免施工有较大的相互影响; 2) 装修施工应根据图纸严格按住宅装饰装修工程施工规范 精品文档 . (GB50327-2001)及样板间施工确认的施工工艺进行施工;为保证 质量,每种户型都应做样板间; 3) 针对住宅装修常用的质量通病,在防裂缝、防渗漏方面应有专门 措施,详见精装修工程防裂防渗漏作业指引; 4) 施工期间对已完工产品的成本保护,严格按精装修工程产品保 护标准作法 (参考)实施; 5) 安全文明施工管理包括以下内容: 施工方案中应具有安全文明内容和保证措施,施工前应向施 工人员进行安全交底,并形成书面记录; 施工人员进入现场应统一着装,带安全帽,2M 以上登高作 业应系安全
38、带等; 施工现场应由精装修分包单位设置临时小便处和临时吸烟 点,杜绝作业面内工人随地便溺和吸烟的现象。 临边洞口应设置防护栏杆,并设醒目的警示标志; 现场临时用电应设置专用配电箱和开关箱,设置灵敏的漏电 保护装置,设置合理的接地接零保护装置; 现场应配备足量、有效的灭火器材,施工现场严禁吸烟。 5、相关附件: 住宅装饰装修工程施工规范GB50327-2001 材料/部品供货 1、责任部门: 项目子公司材料装修部负责,装修单位、各材料/部品 精品文档 . 供应商参与,预算部配合。 2、工作程序: 1) 装修单位根据工程进度提出材料供应计划,包括材料的种类、数 量、进场时间等,上报材料装修部; 2
39、) 材料装修部根据装修单位提出的材料供应计划或自行编制的计 划,及时向材料供应商下达排产通知; 3) 各材料 /部品供应商按排产通知及时准备、供货; 4) 材料装修部会同监理公司、装修总包单位对材料供应商的送达材 料进行验收,并直接转交给总包单位进行保管、使用。 监理负责按合同、封样标准和有关规范要求进行进场材料、 部品和设备验收、 抽样、取样复试等工作; 要求所有进场的甲供材料、 部品和设备均须经过验收合格后,并经材料装修部签字确认; 材料装修部应做好材料进场验收抽查工作;检查和监督监理 单位的验收记录和施工单位的进场记录是否符合要求,检查材料、部 品是否按供货计划及时到货,并及时做好信息反
40、馈; 检查施工单位对材料、部品的保管存放是否妥善,是否做好 成品保护工作等; 工程中所使用的无机非金属装修材料必须具有放射性指标检 测报告,放射性指标限量应满足规范中A 类指标要求,并且应符合 设计要求; 所有材料设备的检查验收工作均应填写相关表格、建立台帐, 形成书面记录。 精品文档 . 5) 对于分包项目,如楼梯、栏杆、厨柜、地板、设备(厨房设备、空 调、洗衣机、冰箱等 ),材料装修部应根据装修进度及时通知进场施 工、安装;安装后应做好验收,合格后实施成品保护。成品保护详见 精装修工程产品保护标准作法(参考) 。 详细工程程序见甲供材料(设备)管理办法 3、工作接口及工作周期: 根据装修进
41、度及材料准备时间,一般应提前通知材料供应商; 具体时 间请与材料供应商沟通后确定。 4、工作提示: 1) 排产通知应及时,规格型号齐全、数量要尽量准确; 2) 认真做好材料现场验收工作,发现问题及时通知调整,将不合格 产品拒之于施工现场之外; 3) 排产通知下达后应有专人负责跟踪、协调,保证供货及时,避免 因供货不及时造成施工工序混乱,影响成本保护和施工工期。 5、相关附件: 建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210-2001 甲供材料 (设备)管理办法 精装修工程产品保护标准作法(参考) 精装修现场检查、验收、考评 1、责任部门: 项目子公司材料装修部负责,监理公司、装修单位各 精品文档
42、. 分包单位参与。 2、工作程序: 1) 材料装修部每月对在建精装修项目进行检查,进行量化的项目评 估,检查内容分三个方面:工作质量(30 分) 、实体质量( 40 分) 、 安全文明( 30 分) 。 (在对三个及三个以上项目进行检查时每月评出 总分第一名颁发流动红旗) ; 2) 月度检查完成后一周内, 材料装修部负责编制 精装修工程管理检 查报告 ,提出建议措施并跟踪落实情况; 3) 精精装修工程管理检查报告发出一周内,项目经理部负责对报告 中出现的问题进行回复,填写精装修工程管理检查问题整改回复 并报送材料装修部; 4) 材料装修部在月度工作例会上对检查情况进行综述,总结发现的共 性问题
43、以及不同施工阶段存在的质量问题,提出管理重点和改进意 见; 集团公司工程成本部应提醒项目经理部及时弥补工作中的盲 点,加强对重点工序的控制,提高精装修工程管理整体水平; 材料装修部每月将精装修工程管理检查报告通报集团公 司集团公司工程成本部。 5) 对于检查中发现的重大问题、系统性问题,及时向主管领导 汇报并通报相关部门。 3、工作接口及工作周期: 精品文档 . 每月定期进行;检查后一周内完成精装修工程管理检查报告; 4、工作提示: 1) 材料装修部应做的工作: 审核施工单位申报、经监理单位审核通过的精装修工程施工 方案,并将审核通过的施工方案在精装修工程批量施工前一个月报送 集团公司工程成本
44、部备案; 审批监理单位申报的精装修工程监理实施细则,并将批准通 过的监理实施细则在精装修工程批量施工前一个月报送集团公司工 程成本部备案; 审核施工单位申报、经监理单位审核通过的专门用于该精装 修工程的质量通病防治措施 、 防裂防渗漏措施与成品保护补 充措施三个专题方案, 在精装修工程批量施工前一个月报送集团公 司工程成本部审核; 负责组织监理单位、 施工单位相关负责人全程参加工程检查; 精装修工程管理检查报告发出一周内,负责对报告中出现的 问题进行回复,填写精装修工程管理检查问题整改回复并报送集 团公司工程成本部; 以监理实施细则、施工方案及专题方案为依据,每月对在建 精装修工程实施中项目经
45、理部、监理单位、 施工单位的工作质量及工 程实体质量进行检查; 以材料部品清单、隐蔽工程验收工序清单、分包单位清单及 相关表单为依据, 在月度精装修工程管理检查中对项目经理部、监理 精品文档 . 单位、施工单位的内业资料与工作质量进行检查; 以“ 装修工艺流程图 ” 中规定的节点或以月细化进度计划为依据,选 取月内在施工序最多的时间点进行该月精装修工程管理检查; 月度精装修工程管理检查应每标段抽取2 至 4 套精装修房进行检 查(不含公共部位),检查房屋的分布应充分考虑不同标段、不同在 施工序等因素,尽量加大检查的覆盖面; 检查中应安排对施工单位、监理单位相关资料进行检查; 当天检查完成后应与
46、监理单位、施工单位负责人就检查中发现的 问题进行即时的沟通,分析问题产生原因与整改措施; 本月检查应对上月检查中发现问题的整改情况进行抽查,封闭前 期问题; 2) 监理公司、装修施工单位应全程陪同参加检查,在检查中回答检查 人员提出的问题;对于检查中发现的问题,及时落实整改;上墙资料 完整,施工文件资料齐备,随时备查。 5、相关附件: 业主开放日: 为满足业主对装修过程的了解要求,了解业主对装修质 量的要求,展示公司精装修工程管理水平,减少后期质量投诉,在装 修施工期间统一安排一次业主开放日,让业主进行现场参观。 1、责任部门: 项目子公司材料装修部负责组织,监理公司、装修总 包单位参与,子公
47、司销售部、客服部、销售代理公司及其他部门参与。 精品文档 . 2、工作程序: 1) 材料装修部根据装修进度情况,选择适当时机(一般是在装修总包 工作基本完成,分包项目开始进场施工的时间)安排业主开放日,通 知销售部、客服部联系业主在规定时间内参观现场; 2) 装修总包单位应在确定的业主开放日前做好施工现场的整理、施 工人员、接待人员的安排; 3) 工程部会同监理公司协助现场正在施工的现场施工队伍(包括市 政、景观、管线施工队伍)做好文明施工,保证参观业主道路畅通、 安全,必要时在开放区域内在开放日停止施工; 4) 组织监理公司及公司其他部门管理人员做好业主参观陪同人员, 要求逐户业主参观必须要
48、有陪同人员陪同,陪同人员负责解释业主提 出的问题,对不能解释的问题参观完毕后带至专门的答疑处进行答 疑。陪同人员将业主提出的问题记录下来,参观完毕后交于接待处由 公司统一处理; 5) 装修总包单位或分包单位对业主提出的问题进行整改,并将整改 结果在规定时间内通知业主,必要时陪同业主进行再次验收; 6) 对验收未通过部份继续进行整改,已验收合格的各部门进行签收, 需成品保护的,做好成品保护,如门窗等;对不能进行整改或整改成 本太大或整改后效果还不如从前的应说服业主接受现实,必要时作适 当补偿; 7) 客服部汇总存在问题及整改情况,填写问题分析表,提交相关部 门参考。 精品文档 . 3、工作接口及
49、工作周期: 一般在装修总包单位完成基础工作,分包工程已陆续进场施工时安 排;每批次 2-3 天内完成。 4、工作提示: 1) 业主开放日作为客户服务的重要一环,各部门应高度重视,在开 放日期间做好接待工作,做到现场整洁、接待文明、服务周到,充分 体现公司的现场管理水平、服务意识; 2) 材料装修部应事前根据施工实际情况和业主可能会提问到的问题 进行准备,编写客户问答手册 ,并在业主开放日前对参加陪同的 人员进行专门培训,做到事先了解情况、统一口径; 2) 对业主提出的问题应认真对待,尽可能在约定时间内完成整改, 无法完成的,客服部应耐心说服,不得相互推诿,扩大与客户之间的 矛盾; 3) 业主开放日期应通知到各户; 4) 为保证安全,非业主开放日应禁止客户随意进入施工现场,如确 需进入的,应通知现场材料装修部现场管理人员陪同。 5、相关附件: (验收整改单 )(材料装修部提供 )、问题分析表 (材料装修部提供 ) 精装修初步验收:当装修总包、各分包工程完成全部工作量后,材 料装修部会同监理公司组织, 材料装修部、 物业公司和各参建单位一 精品文档 . 道对工程进行一道全面的验收。 1、责任部门: 项目子公司材料装修部会同监理公司组织
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