房地产项目投资经济测算.pdf
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1、房地产项目投资经济测算 内容导图: 1、基础知识 2、常规开发项目经济测算 3、租赁项目经济测算 4、不动产价值测算 一、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况: (1)、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 (2)、项目开发后如用于租赁,如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接,以及对未来的经营收益的合理预测。 (3)、不动产价值测算 原理为收益还原法,即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 (1)、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言,其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根 据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地建
2、设工程价 格信息以及项目具体情况进行估算。 (2)、土地成本 即土地的取得成本,一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水 费构成。土地取得的方式有三种:征用农地、场地平整及临时设施费等 (3)、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 (4)、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费 (5)、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属 工程建设费用。 (6)、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 (7)、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 (8)、财务
3、费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用,主要为借款利息。 (9)、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标: (1)、投资收益率 情态分析指标一:项目单位投资成本获得利润的能力,可以除以开发年数得出 年投资收益率。 (2)、静态回收期 情态分析指标二:是指在不考虑货币时间价值的条件下,以项目的净收益回收 全部投资所需要的时间。 (3)、盈亏平衡点 情态分析指标三:指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标 (1)、项目净现值 动态分析指标一:净现值是投资项目在寿命期内(即投资活动有效期内)的净 现金流量按基准收益率折算到项目建设期初
4、的基准年后的数值。 (2)、内部收益率 动态分析指标二:就是指项目寿命期内使投资方案净现值为0 的贴现率。 (3)、项目净现值率 动态分析指标三:亦称动态投资收益率,它表达了单位同投资现值所获得的净 收益现值的大小。 (4)、动态回收期 动态分析指标四:是指在考虑货币时间价值的条件下,以投资项目净现金流量 的现值抵偿原始投资现值所需要的时间。 二、常规开发项目经济测算(重要假设操作指引) 重要假设(在经济测算时应首先对假设前提予以说明) (1)、项目基本经济技术指标 主要包括用地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积等 (2)、建设工期安排 建设工期安排主要柑橘开发商提供的资料确定,如对方没有提
5、供资料,则应依 据项目情况和李四开发项目的工期安排确定。 (3)、成本计取计划 其他费用按建安工程费、室外工程及市政配套之和的3% 计取;管理费用按前期 工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用之和的3% 计取;不可预 见费一般按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、管理 费用之和的 3%-5% 计取。 (4)、销售安排 在进行测算前应明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用的计提比例。 (5)、销售回款 假设一次性付款比例为10% ,按揭比例为 90% ;按揭首付比例住宅为三成,非住 宅为 4 层,按揭资金在销售后的第三个月或者下一季度到位;可根据项目情况 进行调整
6、。 (6)、资金安排 自有资金占总投资比例不应低于20% ,且架设在建设初期一次性投入。 (7)、资本化率和银行利率 资本化率即基准折现率,一般假设为8% ;而银行利率一般为相应期贷款利率的 1.1 倍,即增加 10% 融资费用。 操作指引 一般由 11 张表构成,包括项目施工计划表、总建设成本估算表、项目投资估算 表、销售安排及回款表、销售收入与经营税金及附加估算表、投资计划与资金 筹措表、贷款还本付息估算表、资金来源与运算表、损益及利润分配表、全部 现金流量表和敏感性分析表。 注意事项: 一、与委托方充分沟通; 二、按先后顺序依次编制; 三、由于基本没有两个项目是完全相同的,最好不要在已有
7、表格上 改动; 四、如果一数据多次出现,其余多个尽量连接第一个,便于以后更 改;单如果此数据在某处表现为多个数据的合计,为了核对计算是 否正确,在此处则不进行链接; 五、所有成本、税费、利率数据要以当地最新资料为准。 1、项目施工计划表:根据已确定的建设工期安排回执项目施工计划表。 准备阶段 前期准备阶段勘察阶段 项目报建 开工准备 地下部分 主体工程 施工阶段安装工程 装饰工程 室外及配套工程 竣工验收 2、总建设成本估算表 准备阶段、勘察设计和项目报建的时 间一般为两个月,可同时进行,一个 季度内结束 开工准备在前期准备后一个月完成,竣工 验收的时间为3 个月,其余各阶段的完工 时间与项目
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