小产权房的概念.pdf
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1、_ -可编辑修改 - 概念明确 小产权 根据国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知,职工 购买公有住宅,在国家规定的住房面积内,可以按标准价出售。职工购房后另外 拥有部分产权,可以继承和出售,但出售要在购买5 年以后才能进行,原售房 的产权单位有优先购买权,售房的收入在扣除相关税费后,按个人与单位或政府 各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区 别。 部分产权与全部产权的不同之处在于,部分产权是强调永久使用权和继承权, 而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。 大产权 国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中规定:凡 按市场价购买的公房
2、,购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市 价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高,随行就市,任由买卖双方商 定,只要双方能接受,即可成交。按照市场价购得住宅的房主,也就拥有了住宅 的各项支配权利,也就是拥有了房屋、住宅的占有权、 使用权、 收益权和处分权。 在这里, 房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的,只不过是二者的提法有 所不同。相对于“部分产权 ”而言, “ 全部产权 ”才有存在的意义。 概念分类 _ -可编辑修改 - 第一类小产权房:占用集体用地或耕地违法建设,将农民集体用地使用权流 转,用于商品住宅开发的违法建筑。 第二类小产权房:在政府划拨或出让的土地上,不按规划
3、功能开发或使用, 并将限制销售的房屋直接在市场上销售,具有产权纠纷隐患的不完全产权房。 第三类小产权房:在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,之后卖给 军人以外的地方居民,俗称“军产房 ” 。 性质明确 国家发产权证的叫“大产权房 ”,国家不发产权证的叫“小产权房 ”。“ 小 产权房 ”、 “乡产权房 ”有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地 ” 上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民根本不能够购买;另一种 是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。 和一般意义上的商品房相比,“ 小产权房 ” 没有土地出让金概念,也没 有开发商疯狂的利润攫取,所以,“小产权房 ”的价格,
4、一般仅是同地区商品房 价格的 1/3 甚至更低。 “廉价 ”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房 ” 的根本原因。 说明一开始相当多的农民本身自己没有建设能力为了尽快建好自己 的房屋把一部分小产权的房子卖出去。差不多以集资的形式把自己的房子建起 来。虽然暂时没有权证,还是有相当多城镇居民和外来人员购买了小产权房。既 购买了相当便宜的房子自己居住,同时也是很大程度上帮助了农民解决了的建房 资金难题。 产生原因 _ -可编辑修改 - 城市房价过高 小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势,这从另一个角度也说明了现在 全国许多大中城市高企的房价正是催生小产权房的重要原因之一。2006 年和 200
5、7 年我国的房地产市场价格经历了一次全国性的上涨。根据国家统计局发布 的数据, 2006 年全年,全国房价平均上涨5.5% 。北京、深圳是小产权房房价上 涨最快的城市,分别达到北京10.4% 、深圳 10.0% 。截至 2007 年 6 月北京普 通住宅开盘整体均价10280 元/平方米,比5 月上涨了20.4% 。虽然年后稍有回 落,据预测2007 年北京市房地产均价仍上涨了11.74% 。由于我国经济社会发 展并不平衡, 若干大城市的房价长期快速上涨,远远超出了当时当地一般就业人 员的收入水平。与此同时,政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些 住房需求。小产权房存在着大量现实的购买
6、群。 擦边球的空间 中华人民共和国宪法第八条中明文规定:“参加农村集体经济组织的劳 动者,有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山”。在宪法的第十条中也清 楚的写着: “农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于 集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。” 而中华人民共和国 土地管理法第四十三条规定“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必 须依法申请使用国有土地;但是, 兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用 本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建 _ -可编辑修改 - 设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十二条规定“
7、农村村民出 卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。” 根据以上法律规定,在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上,农民可以 自行经营,而且农民自建的住房也是可以进行交易的。 国土资源部的一位副总督察曾突出说明:“建设使用农村集体土地,法律规 定只有四种情况:一是农民的宅基地,二是农村公共设施的用地,三是农村兴办 的村办企业或者联营企业,四是根据担保法,使用农村集体用地抵押权实现的时 候可以允许。除此以外,都是现行法律不允许的。” 从另外一个方面来解读,这 就意味着在四种情况内建小产权房,就不涉及到所谓的“违法 ”问题。这里还有 一个核心,就是只要不是占用耕地,办好相关小产权房建设用地的手续,
8、就不应 该存在什么大的原则问题。 正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方,才导致了各地小产权房 建设的泛滥,在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。 农地制度不合理 农地制度安排中的不合理因素导致了农民在土地增值的利益分配格局中没 能得到合理的价值补偿。 农村集体建设用地和城市建设用地产权地位的不平等表现在:城市国有建设 用地有正式的土地使用权拍卖市场,实行市场定价, 而农村集体建设用地流转的 使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来,以致造成 “同地不同价 ”;城市 建设用地使用主体有使用权证,可以作为抵押到银行等融资机构进行再融资和资 _ -可编辑修改 - 产评估,而农村建
9、设用地没有使用权证,也不能进行上述的抵押和融资行为,不 具有资产功能。 同时国家对农村集体建设用地的用途还进行了严格的规定,一旦 转变用途还需要经过国家相关部门的审批和征收。这直接导致了农民在土地快速 增值的过程中没有得到合理的利益补偿。根据国研中心课题组的调查,在目前 “合法的 ”房地产开发过程中,土地增值部分的收益分配,只有20% 到 30% 留在乡以下,其中,农民的补偿款仅占5%到 10% ;地方政府拿走土地增值的 20% 到 30%;开发商则拿走土地增值收益的大头,占40% 到 50% 。 而小产权房则是农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地 上建设的房产, 不需要缴纳类似
10、开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金 (其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用);此外,由村集体牵 头开发,也省去了开发商;而建筑商就是当地农民。如此一来,小产权房的开发 就又省去了基础设施配套费等市政建设费用。另外工程设计建设的投入、配套开 发建设费用(如学校)、应缴纳的税款、营销费用等房地产商的成本费用也都大 大节省。因而其开发成本,相比真正的商品房成本能低过1/3 。这也是小产权房 市场价格低廉的决定性因素。而在这一开发过程中,农民集体通过出售小产权房 获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额。 产权认可 有不少人认为随着物权法的出台,公民的财产权利全面被肯定,乡产权 房
11、也会被法律所认可,最终可以转化为合法的产权房。那乡产权房屋究竟能转化 为真正意义上的产权房吗?从我国目前的相关法律规定来看,乡产权房屋转化为 _ -可编辑修改 - 产权房还缺乏法律依据。而从我国对土地的管理理念与土地管理的价值取向来分 析,短期内我国还不会放开集体土地的流转。因此,乡产权房屋向产权房的转化 还需要一段较长的时间。同时,即便今后乡产权房屋可以转化为产权房,从现有 的土地制度来看,购房人还会需要缴纳土地出让金。如此一来购房人购买乡产权 房屋的费用也就与购买商品房相差无几。 1 国土资源部再次严厉地指出,小产权房实质是违法建筑,违反土地管理法律, 集体土地不得用于商品住宅开发,城镇居
12、民不得到农村购买宅基地、农民住宅或 小产权房。 中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任 陈锡文明确表示,小产权房违法,绝对不允许再建设。对于那些已经在农村购买了 小产权房的消费者,国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。 1 购买风险 法律风险 乡产权房的流通转让存在很多的限制,因为乡产权房只具备了普通商品房的 使用性质,但不具备普通商品房的法律性质,其实并不是商品房。所以,法律法 规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的,人民法院也不能适用商品房 买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件,购房人的权益很难得到维 护。同时,由于购买乡产权房的合同是无效的,因此根
13、据法律规定购房人只能要 求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案 例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的,由于己方有过错,可能 人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约,由于合同无 _ -可编辑修改 - 效,购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可,也不用在房管 部门备案,不在政府机构监管范围内,因此在使用房屋的过程中,如果遇到一些 房屋质量问题、公共设施维护问题,其救济途径就非常有限。 小产权房 最典型的案子就是1994 年全国各地的画家入驻通州宋庄,逐渐形成全国最 大的画家聚集地。但由于房价飞涨等多方面原因,陆续发生卖房
14、农民因反悔卖房 起诉画家的案件,至今已经形成13 起讨房诉讼。2007 年 7 月,画家李玉兰第 一个接到了一审败诉判决书,法院判决合同无效,要求原房主按照评估价给李玉 兰 9.3 万元补偿款, 李玉兰于判决生效90 日内腾房。 李玉兰遂向市二中院上诉。 2007 年 12 月,二中院终审首次认定“画家村 ”农村房屋买卖合同无效, 但判决中指出合同无效主要责任在于农民反悔,李玉兰可就赔偿问题另行主张。 政策风险 在购买的是在建乡产权房,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相 关部门整顿乡产权房的建设项目,可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。 那么结果只能是购房人找开发商索要购房款,购房
15、人就可能面临既无法取得房 屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。另外,购房后如果遇到国家征地拆迁,由 于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以其很可能 无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补 偿相比是微乎其微的。 监管缺位 _ -可编辑修改 - 目前,乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束,开发建设的监管 同样存在缺位。 而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持,开发过程中其大量的 开发资金没有政府和银行进行监管,主要依靠开发商自律进行开发建设,一旦开 发单位的资金或其它环节出现问题,极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金 预交给没有任何资质
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