某体育公园建设项目可行性研究报告.pdf
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1、攀枝花市体育公园项目 可行性研究报告 某建筑设计有限公司 攀枝花分公司 二一年十一月 编制 2 攀枝花市体育公园项目 可行性研究报告 项目名称: 攀枝花市体育公园项目 项目性质: 新建 项目建设地点: 攀枝花市炳三区 项目可行性研究承担单位: 资质证书编号: 项目可行性研究总负责人: 参加编写人员: 。 。 1 目录 1 总论 2 1.1 项目概况 2 1.1.1 项目名称 . 2 1.1.2 建设性质 . 2 1.1.3 拟建地点 . 2 1.1.4 建设内容及规模 . 2 1.1.5 投资规模 . 3 1.1.6 建设期 . 3 1.1.7 资金方式与筹措渠道 . 4 1.2 可行性研究报
2、告编制的依据 4 1.3 研究范围与工作概况 5 1.3.1 研究范围 . 5 1.3.2 工作概况 . 5 1.4 项目开发主要技术经济指标 5 1.5 结论与建议 8 1.5.1 结论. 8 1.5.2 建议. 9 2 投资估算与资金筹措 . . 11 2.1 投资估算依据. 11 2.2 投资估算 . 11 2.3 资金筹措 . 17 3 财务和经济效益分析 . . 18 3.1 财务评价依据. 18 3.2 收入支出预测. 18 3.2.1 收入估算 18 3.2.2 成本估算 20 3.3 财务评价 . 21 4 结论与建议 . 29 4.1 结论 . 29 4.2 建议 . 30
3、2 1 总论 本可行性研究报告是在攀枝花市体育公园项目可行性研究报告基 础上和调整控规后,将调整控规后的接待中心地块炳M11-C/2009调 整为住宅用地。 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称 攀枝花市体育公园项目 1.1.2 建设性质 新建 1.1.3 拟建地点 攀枝花市炳三区 1.1.4 建设内容及规模 (1)建设内容 本项目规划了该区域内炳M11-C/2009、炳M14-C/2009 和炳 M16-C/2009三个地块。其中,炳M11-C/2009 地块面积 2.76 公顷, 主要用作住宅开发; 炳 M14-C/2009地块面积 6.61 公顷,建设内容主 要包括羽毛球馆、网球馆、多
4、功能场馆、地下及半地下车库、室外篮 。 。 3 球场、室外网球场、室外儿童戏水池、儿童运动场、沿街商业、阳光 房、多功能活动场地、 其他运动项目场地、 人行天桥以及附属设施等; 炳 M16-C/2009地块面积 0.48 公顷,主要用作住宅开发。 (2)建设规模 攀枝花市体育公园项目总用地面积约9.85 公顷,总建筑面积 189088 M 2。其中:炳 M11-C/2009 地块面积 2.76 公顷,规划建筑面 积 110400 M 2。 炳 M14-C/2009地块面积 6.61 公顷, 规划建筑面积 59490 M 2,包括一个室内羽毛球馆,占地面积 4600M 2,建筑面积 9200 M
5、 2; 一个室内网球馆,占地面积5000 M 2,建筑面积 10000 M2,一个多功 能体育场馆,占地面积3000 M 2,建筑面积 6000 M2;商业建筑占地面 积 9125M 2,建筑面积 34290 M2。另外还有包括 3 个室外网球场、 3 个 室外篮球场、 1 个室外儿童戏水池, 占地面积 5510 M 2。炳 M16-C/2009 地块面积 0.48 公顷,规划建筑面积19198.00 M 2,规划建筑占地面积 1253.00 M 2。 1.1.5 投资规模 本项目投资规模为50176.98 万元,暂未考虑投资者的融资成本。 1.1.6 建设期 项目建设期 3 年。项目建设进度
6、: 2010 年 12 月完成前期相关工作; 2011 年 5 月完成施工图设计工作; 4 2011 年 8 月完成施工准备工作; 2011 年 9 月至 2013 年 10月完成施工工作; 2013 年 11 月完成竣工验收工作。 1.1.7 资金方式与筹措渠道 本项目拟通过招商引资方式筹集资金。 1.2 可行性研究报告编制的依据 (1)关于编制项目可行性研究报告的委托书 (2)攀枝花市土地利用总体规划 (3)攀枝花市城市总体规划 (4)攀枝花市政府“研究加快推进攀枝花体育公园项目建设有 关问题的会议纪要” (5)攀枝花市城市总体规划 (6)国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与
7、参数(第三版) (7)国家计委颁发的投资项目可行性研究指南 (8) 体育法 (9) 全民健身计划纲要 (10) 全民健身条例 (11) 四川省全民健身条例 (12)项目单位提供的与本项目有关的资料、数据 。 。 5 (13)现场勘查所得的资料和数据 (14)国家其他有关规范、标准等 1.3 研究范围与工作概况 1.3.1 研究范围 本项目可行性研究范围包括:项目建设的背景及必要性、 项目市 场分析、项目选址及建设条件、建设规模及方案、节能、环保、消防 与安全、项目管理、投资估算、资金筹措、项目的财务评价等。 1.3.2 工作概况 受东区政府委托, 我公司依据国家和地方有关体育公园项目的法 规和
8、政策对项目实际情况进行了查证,并组织有关专家现场踏勘, 查 阅资料,根据工程项目建设条件及有关技术规范要求,对工程建设地 点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分 析和论证,在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。 1.4 项目开发主要技术经济指标 表 1-1 炳 M11-C/2009地块综合经济技术指标表 序号指标名称单位数量备 注 一用地面积m 2 27600 二建筑面积m 2 110400 三建筑占地面积m 2 四建筑密度% 30 五容积率m 2 4.0 6 六绿地率% 30 七最高建筑高度米 八停车位:个552 表 1-2 炳 M14-C/2009地块分项经
9、济技术指标表 序号指标名称单位数量备 注 一用地面积m 2 66100 二建筑面积m 2 59490 1 体育场馆m 2 25200 羽毛球场26 片,网球场 5 片(室内) 2 商业m 2 34290 三建筑占地面积m 2 1 体育场馆m 2 12600 2 商业m 2 9125 3 室外活动场地m 2 5510 4 个室外篮球场, 4 个室外 网球场 三建筑密度% 33 四容积率m 2 0.90 五绿地率% 30 六停车位:个300 七最多建筑层数层4 表 1-3 炳 M16-C/2009地块综合经济技术指标表 序号指标名称单位数量备 注 一用地面积m 2 4800 二建筑面积m 2 19
10、198 三建筑占地面积m 2 1253 四建筑密度% 27 。 。 7 五容积率m 2 4.0 六绿地率% 35.00 七停车位:个100 八最高建筑高度米 表 1-4 主要经济数据及评价指标 序号名称单位数据 一投资万元50176.98 (一)运动休闲区万元10241.98 建安工程费万元7151.32 室外工程费万元1912.80 工程建设其他费万元419.20 预备费万元758.67 (二)住宅一万元28168.74 建安工程费万元22835.84 室外工程费万元988.38 工程建设其他费万元2257.94 预备费万元2086.57 (三)住宅二万元4864.66 建安工程费万元385
11、5.95 室外工程费万元133.60 工程建设其他费万元514.76 预备费万元360.35 (四)商铺万元6901.60 建安工程费万元5462.40 室外工程费万元210.88 工程建设其他费万元717.09 预备费万元511.23 二财务数据(不考虑土地出让金) (一)运动休闲区 投资回收期年- 8 投资利润率% - 投资利税率% - (二)住宅一 投资回收期年1.66 投资利润率% 58.93 投资利税率% 75.21 (三)住宅二 投资回收期年1.87 投资利润率% 52.63 投资利税率% 76.84 (四)商铺 投资回收期年1.21 投资利润率% 234.31 投资利税率% 31
12、9.09 (五)综合 投资回收期年1.80 投资利润率% 57.52 投资利税率% 68.90 1.5 结论与建议 1.5.1 结论 通过对该项目经营收入支出测算可以看出: (1)项目总投资约5 亿元,按照本方案一般估计,业主实质需 要的投资约 1 亿元(不含土地出让金) 。住宅部分销售后的纯利润为 1.96 亿元,运动休闲区内的商铺纯利润为1.62 亿元,合计3.58 亿 元,完成场馆设施及绿化等工程后约剩余2.56 亿元(未考虑土地出 。 。 9 让金和融资成本)。 (2)本方案的优势在于住宅、商业部分盈利优势明显。但面临 着如此大体量的住宅和商铺的销售问题,是否能按期销售出去是影响 方案
13、盈利性的重要因素。 (3)本方案最大的不足在于公益设施建设后年亏损约为287 万 元, 在今后长期的维护运营中无盈利项目支撑,业主从逐利角度出发, 公益设施功能极可能异化。因此为了保证公益设施的长期稳定运行, 运动休闲中心的部分商业设施应不能出售,以弥补公益设施运行的亏 损,建议该运动休闲区可出售的商屋以不超过17000M 2 为宜,以保证 公益设施的可持续运行。若按此思路,则全部设施建完后,假定租金 为 30 元/ 月.M 2,有 17290 M2 的商铺可用于出租,年正常商铺租金收 益大致为 620 万元,扣除公益设施亏损后,年盈利约为330 万,在此 情况下,按一般投资者能够接受的回收期
14、(7 年左右)计算,土地出 让金大约为 136 万元/ 亩。 1.5.2 建议 (1) 本方案的实施可能会导致公益设施功能异化,保留约 17000M 2 的商铺虽然从经济分析上能够带来相当的盈利,但仍然面临着商铺销 售不出去或出租困难导致租金下降的风险,如果出现较严重的市场需 求不足的问题, 投资者极有可能变卖商铺, 公益设施的运行亏损难以 得到有效保证。 (2)从提供给市民休闲娱乐的场所来看,方案一(M11-C/2009 10 为接待中心) 在 M11-C/2009地块设置了游泳池, 对外开放场所较大, 而本方案调整为住宅后,整个M11-C/2009地块封闭,市民休闲娱乐 场所大大减少。从这
15、个角度看,也不推荐使用本方案。 (3)如果实施本方案,则需要重新对用地性质进行调整,在项 目实施的时间上可能会有较长的延迟。 综上所述,本方案在经济上具有一定的可行性,能给本项目带来 较大的收益。 当存在相当多的风险, 主要来自于公益设施功能异化的 风险和市场需求不足的风险。 相比之下,方案一更适合追求长期收益 的资金投资方向, 更能满足攀枝花市体育公园的公益性质,因此建议 采纳方案一( M11-C/2009为接待中心),不推荐使用本方案。但若能 妥善解决可能存在的公益设施功能异化和市场需求不足的问题,本方 案将具有较大的可行性。 。 。 11 2 投资估算与资金筹措 2.1 投资估算依据 本
16、次投资估算依据攀枝花市类似工程近期造价水平估算,并参 照: (1)四川省定额管理站的有关文件 (2)有关建筑安装指标 (3)现行市场有关材料调查价格 (4)体育公园初步设计方案 (5) 四川省建筑工程概算定额 (6) 四川省其他费用定额 (7)国家计委和建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参 数 (第三版) 2.2 投资估算 (1)运动中心 运动中心投资由工程费用、工程建设其他费用和预备费构成。其 中工程费用包括土建工程、 安装工程以及室外基础设施配套工程。投 资估算见表 2-1。 表 2-1 运动中心投资估算表 序号名称单位数量单价(元) 合价 (万元) 一建筑安装工程费m2 9064.12
17、 1 羽毛球馆 1.1 土建装饰m2 9200 2200 2024.00 12 1.2 给排水m2 9200 90 82.80 1.3 强电m2 9200 229 210.68 1.4 弱电m2 9200 109 100.28 1.5 通风m2 9200 53 48.76 1.6 合计m2 9200 2681 2466.52 2 网球馆 2.1 土建装饰m2 10000 2200 2200.00 2.2 给排水m2 10000 90 90.00 2.3 强电m2 10000 229 229.00 2.4 弱电m2 10000 109 109.00 3.5 通风m2 10000 53 53.00
18、 合计m2 10000 2628 2628.00 3 多功能体育馆m2 6000 3.1 土建装饰m2 6000 3000 1800.00 3.2 给排水m2 6000 90 54.00 3.3 强电m2 6000 229 137.40 3.4 弱电m2 6000 109 65.40 3.5 通风m2 6000 53 31.80 3.6 合计m2 6000 3428 2056.80 4 其余 4.1 道路及铺装m2 4500 280 126.00 4.2 绿化m2 26440 120 317.28 4.3 自然水体m2 4000 100 40.00 4.4 跌水m2 2000 300 60.0
19、0 4.5 室外网球场m2 4000 300 120.00 4.6 篮球场及活动场地m2 2400 150 36.00 4.7 小天桥m2 160 3500 56.00 4.8 大天桥m2 850 3500 297.50 4.9 儿童戏水池项1 600000 60.00 4.10 水管网m2 46100 28 129.08 4.11 强电管网m2 46100 15 69.15 4.12 弱电管网m2 46100 18 82.98 4.13 燃气管网m2 66100 0.5 3.31 4.14 场地整理费m2 66100 30 198.30 4.15 景石项1 180000 18.00 4.16
20、 雕塑项1 304000 30.40 4.17 标识系统项1 280000 28.00 4.18 室外家具小品项1 200000 20.00 4.19 树池、花池项1 80000 8.00 4.20 各类户外运动健身器械项1 64000 6.40 4.21 户外儿童游乐设施项1 64000 6.40 4.22 边坡治理项1 2000000 200.00 4.23 合计1912.80 。 。 13 二工程建设其他费用 1 可研及勘察设计费62.85 2 施工图审查费4.21 3 工程招标代理费40.55 4 工程监理费19.13 5 建设单位管理费121.50 6 工程量清单及控制价编 制费33
21、.60 7 环境影响评价费1.72 8 工程保险费22.28 9 行政事业型收费113.36 9.1 城市配套费19200 0 0.00 9.2 新型材料专项费19200 7 13.44 9.3 异地绿化建设19200 5 9.60 9.4 散装水泥专项基金19200 1 1.92 9.5 人防异地建设费19200 20 38.40 9.6 其他50.00 10 合计419.20 三预备费758.67 1 基本预备费5% 474.17 2 涨价预备费3% 284.50 四项目总投资10241.98 (2)商铺 商铺部分投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用 和预备费构成。投资估算见表
22、2-2。 表 2-2 商铺投资估算表 序号名称单位数量单价(元) 合价 (万元) 一建安成本 1 土建装饰m2 34290 1300 4457.70 2 给排水m2 34290 64 219.46 3 强电m2 34290 146 500.63 4 弱电m2 34290 83 284.61 5 合计m2 34290 1593.00 5462.40 二室外工程 1 水管网m2 34290 28 96.01 2 强电管网m2 34290 15 51.44 3 弱电管网m2 34290 18 61.72 4 燃气管网m2 34290 0.5 1.71 14 5 合计210.88 三其他费用 1 可研
23、及勘察设计费139.08 2 施工图审查费12.48 3 工程招标代理费13.55 4 工程监理费102.12 5 建设单位管理费51.50 6 工程量清单及控制价 编制费19.00 7 环境影响评价费5.11 8 工程保险费8.21 9 行政事业型收费366.04 9.1 城市配套费34290 65 222.89 9.2 新型材料专项费34290 7 24.00 9.3 异地绿化建设34290 5 17.15 9.4 散装水泥专项基金34290 1 3.43 9.5 人防异地建设费34290 20 68.58 9.6 其他30.00 10 合计717.09 四预备费 1 基本预备费5% 31
24、9.52 2 涨价预备费3% 191.71 合计511.23 五项目总投资6901.60 (3)住宅一 住宅一投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用和 预备费构成。投资估算见表2-3。 表 2-3 住宅一投资估算表 序号名称单位数量单价(元) 合价 (万元) 一建安成本 1 土建m2 110400 1650 18216.00 地下车库m2 1720.00 2 给排水m2 110400 64 706.56 3 强电m2 110400 146 1611.84 4 弱电m2 110400 83 916.32 5 通风燃气m2 110400 53 585.12 6 电梯部20 400000
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