购物中心业态规划分析.pdf
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1、购物中心业态规划分析 在商业地产如火如荼发展的今天,购物中心作为近年来发展的新兴产物,其经营业态 (各种商店的组合)有别于传统的百货店(经营的是业种即各种商品的组合)。一个科学合 理的规划,不仅可以为整个项目的营销增加卖点,促进项目的推广销售,而且能保持项目长 期繁荣,实现投资回报的良性循环。因此,有必要对其进行探讨和分析。 类型及特点 1、核心主力店 核心主力店通常由国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店构成,具 有极强的消费号召力,是为购物中心开发、招商和经营创造条件,保障持续经营成功的关键, 直接关系到整个商业项目的后期运营。在购物中心业态规划中,量贩超市、大型百货店是购 物
2、中心商业规划首选业态。下面就对各物业特点作以下总结: (1)超市 属于开架售货,集中收款,满足消费者日常生活需要的零售业态。选址多分布在居 民区、交通要道、商业区,以居民为主要消费对象,10 分钟左右可到达。营业面积在1000 平方米左右,有一定的停车场地,商品构成以购买率较高的商品为主。通常采取自选销售方 式,出入口分设,结算由设在出入口处的收银机统一进行。营业时间每天不少于11 小时。 (2)大型超市 实际营业面积6000 平方米以上,品种齐全,满足消费顾客一次性购买多种商品及服 务的综合性零售业态。主要以经营食品、副食品、生活日用品、服装衣料、文具、家用电器 等购买频率较高的商品为主;采
3、取自选销售方式,明码标价,结算设在出口处统一进行。 (3)百货商场 根据不同的商品种类,开设不同的楼层或专门的销售区,开展进货、管理、运营,满 足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。商品结构主要以经营服装、纺织品、家庭用 品、食品和娱乐为主,种类齐全 ;以柜台销售为主 ,明码标价 ;注重店堂装修及橱窗展示。 类 型 基本特点 选址商圈与目标 顾客 规模商品 ( 经营 ) 结构商 品 售 卖 方式 服务功能管 理 信 息 系统 超 市 市、区商业 中心、居住 区 辐射半径2 公里左右, 目标顾客以 居民为主 营业面积在 6000平 方 米以下 经营包装食品、 生 鲜食品和日用品/ 食品超市与
4、综合 超市商品结构不 同。 自选销售, 出 入 口 分 设, 在收银 台 统 一 结 算。 营 业 时 间 12 小时以 上 程度较高 大市、区商业辐射半径2实际营业面大众化衣、 食、用 自选销售, 设 不 低 于 程度较高 型 超 市 中心、城较 结合部、交 通要道及大 型居住区 公里以上, 目标顾客以 居民、流动 顾客为主 积 6000 平 方米以上 品为主, 自有品牌 占相当部分, 商品 在 4000 种左右, 实行低价、 批量销 售 出 入 口 分 设, 在收银 台 统 一 结 算。 营 业 面 积 40% 的停车 场 百 货 店 市、区级商 业中心、历 史形成的商 业集聚地 目标顾客
5、以 追求时尚和 品位的流动 顾客为主 营 业 面 积 6000-20000 平方米 综合性,门 类齐全,以服饰、 鞋类、 箱包、 化妆 品、家庭用品、 家 用电器为主 采 取 柜 台 销 售 和 开 架 面 售 相 结合方式 注重服务, 设餐饮、娱 乐 等 服 务 项 目 和 设 施 程度较高 特点分析: 百货公司 ,是体现项目档次和特色展示窗口,应占据最佳的位置;其承租面积最大,通 常在万平方米以上,可贯穿于商场首层4、5F;租金方面,大型综合百货的租金承受水平 相对较低,一般价位为60-140 元左右。 超市,通常放至底层以汇聚人流,并可使人流辐射至其它楼层,具有向上辐射的功效; 承租面积
6、大,通常在5000 平方米以上,仅次于百货公司,而租金承受水平较百货更低,单 位租金通常在35-90 元左右。 2、主力店 当前,购物中心主力店业态主要有连锁食品超市、连锁家电超市、名品专门店、连锁 餐饮、娱乐店等。 类型承租水平楼层 承 租 面 积 单位租金代表商家 家电连锁低通常设置在较 高楼层或设在 商住楼的整个 裙楼 3000 平 方 米 上 地段好的店铺单 位租金70 元左 右, 地段差的店铺 单位租金在50 元 左右 国美、五星、 苏宁、 铭可达、 永乐 餐饮、娱乐城最低购物中心最高 层或贯通商场 的较高楼层 1000 平 方 米 以上 莲香楼、星巴 克、力美健 大型中式酒楼低商场
7、最高楼层 或设在商住楼 的裙楼部分 3000 平 方 米 以上 50-70 阳光百味、绿 岛阳光 大型家居低通常设置在较 高楼层或设在 商住楼的整个 承租面积大, 可 达 万 余 平 方米 地段好的店铺单 位租金70 元左 右, 地段差的店铺 好百年、靓家 居 裙楼单位租金在40 元 左右 专门店与承租面积相 关 根据商场整体 商户组合布局 而定 较为灵活,大 的 千 余 平 方 米,小的几百 平方米 80-400 舒美轩、富明 高 特点分析 上述业态承租能力普遍较低,其中娱乐、美食城的承租能力最低,但对人流具有很好 的聚集作用,通常设置在商场的较高楼层,这样既可以满足物业面积的需求,又可以很
8、好的 将人流进行引导,提升周边商铺的价值;大型中式酒楼,所需面积较大,通常都在3000 平 方米以上,作为供消费者休憩、餐饮场所,是购物中心必要因素,一般放至最高楼层。 总之,主力店的设置应坚持将承租能力高、承租面积小的放至较低楼层,反之放至高 楼层的布局原则,做到优势最大化,价值最大化。 3、普通店 通常可选择商圈内有消费需求的百货精品店、餐饮店、娱乐店、综合服务功能店(银 行、邮政、美容美发、音像、洗衣、彩扩、家政等)作为专门店或普通店。 业种使用面积技术需求其他 餐饮特色餐饮1000 以上上下水、 电力、天然气、 排烟、 排风、隔油池、广告位 营业时间较长,充足的 停车位 咖啡厅80-2
9、00 上下水、电力、广告位店铺外有环境幽雅的庭 院,可将坐位散出来, 增加气氛和吸引人流 西餐厅300 以上上下水、 电力、天然气、 排烟、 排风、隔油池、新风、广告位 酒吧约 200 上下水、电力24 小时营业 服 务 配 套 行业 美容美发150 以上上下水(冷、热水)、电力营业时间到晚10 点 美体500 以上上下水(冷、热水)、电力营业时间到晚10 点,最 好提供停车位 洗衣店50-100 上下水、电力、房屋进深 便利店150-500 电力小储藏室, 24 小时营业 药店100-200 电力,与同行业相隔须超过 300 米 24 小时营业 花店10-30 上下水 银行500-1000
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