(完整版)国内知名产业园运营模式.pdf
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1、联东 U 谷产业园运营模式 2014-03-06道略园区研究 最早进入产业园区,抓住政府与企业需求,“先产业,后地产”;专注微笑曲 线的两端, 只做园区规划与营销, 设计可复制的模式, 精耕10年,积聚规模优势。 房地产行业的商业模式相差不大,大体上都是拿地、建房、卖房。在房产行业 火热的时候,造就了万科、万达等有代表性的开发商,它们分别代表了住宅地产、 商业地产的模式。联东10年前进入房地产业,选择了一条不一样的路径:做产业 园区开发。 产业园区是一个必须耐得住寂寞的行业,因为它的投资规模大、投资周期长, 我们在这个行业里坚守了十年。我们很庆幸当初在众多选择中,选择了这一条路, 在房地产调控
2、、经济低迷的外部环境下,我们还能保持高增长。目前全国有13座 产业园在运营,2013年会集中爆发,共有40座产业园投产。 不论万科还是万达,不论他们的商业模式设计如何不同,有三点是共通的:第 一,述求明晰, 也就是要为目标客户解决什么问题是非常清晰的;第二,产品聚焦, 这能够让商业模式连续拷贝, 可以做到跨区域扩张; 第三内部资源可以很好地配合, 集中使用。而在这三点上,联东也探索了一些经验,我们用“U模式”来运营产业 园区。 为“政府 +企业”解决后顾之忧 我们的目标客户非常清晰,就是政府和企业,这是由产业园区的性质决定的。 在中国,主导产业发展的是政府,因为土地资源在政府手里。地方政府最关
3、心 什么问题呢?第一是土地集约利用;第二是税收,辖区内企业能否带来长期稳定的 税收;第三是模式问题,产业规划能否把企业高密度集合在一起,产生聚合效应; 第四个退出机制,中国的企业生命周期很短,一定要保证产业能够持续流动起来, 持续产出;第五是快速见效,因为政府领导是有任期的,希望任期内迅速把事情做 出成效。 而企业客户有什么需求呢?第一,企业客户选址关心效率和成本,从投产,运 营,配套,必须让运营成本降下来。第二,要能够提高品牌形象,在哪里办公就代 表是什么档次。 第三,要有投资价值, 很多企业都购置自己的物业,只要产生购买, 就带有投资行为。 全方位分析了客户需求后,就形成了我们的价值主张:
4、为入驻企业打造舒适、 高效的运营平台,帮助企业提升品牌形象,降低综合运营成本,实现高效率、低成 本的发展;为政府打造产业平台,节约利用土地资源,创造更多的税收和就业,协 助地区产业集聚和升级,提升区域综合价值。 基于此,我们对入驻企业有些硬性要求,比如必须注册在当地,必须在当地交 税;在产业园定位上也遵循当地的产业导向原则。最重要的一点是,我们保证财务 上达到税收投资的强度,实现跟政府的承诺。否则,短期内圈了地,未来三五年之 内也肯定会出现问题。 产品思维:先产业,后地产 施振荣先生有个著名的微笑曲线理论:在产业链中,附加值更多体现在两端, 研发设计和营销,处于中间环节的生产附加值最低。这一理
5、论在产业园区行业同样 适用。 2003年,我们从建筑模板领域进入房地产开始了产业园区的摸索,积累了一些 经验后,2005年4月,我们成立了北京联东金桥置业有限责任公司,开始建设联 东U谷?北京金桥产业园项目。那时候,我们确定了一个思路:围绕微笑曲线的两 端,主要做产业链前端的园区规划设计和后端的营销招商,以产业为依托,地产为 载体,实现土地的整体开发与运营。 产业园区筹备周期非常长,一般做一个产业园需要35年的筹备期。这期间, 非常重要的功课就是园区定位,产业研究, 因为产业园区必须 “先产业, 后地产”。 产业研究是一个系统工程,要结合宏观产业趋势与地方微观产业政策导向来综 合分析、研究、论
6、证项目的可行性。我们联东内部有一个专门研究产业的团队,做 了大量的产业研究,另外我们还建立了一个强大的外部顾问团,与咨询公司结成战 略合作伙伴,每年他们都会贡献很多有价值的建议。比如研究总部经济的北京方迪 经济发展研究院就为我们的主打产品总部经济体提供了积极的建议,北京长城战略 咨询为我们做定向产业研究。经过多年的积淀,我们在电子信息、能源环保、机械 制造、生物医药四大产业方面有着丰富的经验,并形成了四大产品集群。 分析产业走向后,接下来非常重要的一环就是选址。 联东有两大主要产品线:产业综合体和总部综合体。在不同的城市,不同的区 域,根据产业发展趋势,打造不同的产品。 产业综合体主要设立于一
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