中海地产工程管理公司精装修管控工作指引(文档良心出品).pdf
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1、中海地产工程管理公司(济南) 精装修工程管控指引 二一七年二月 目录 总则 一、编制目的: 2016 年,在集团倡导全面实行精装修交付的大背景下,如何通过专业化的探索, 提升精装修交付的品质,是每个中海工程人需要面对的课题。2017 年,济南公司面 精装修住宅交付项目体量巨增,全年在建精装修工程量38.11 万(约 2200套) 。 聚焦客户关心的使用功能及观感质量,规范工作面交接、划分流水施工段,强 化过程验收、注重质量风险控制点把控。特编制济南公司精装修工程管控指引,以 促进各项目精装修施工井然有序,稳步推进。同时,此指引作为精装修施工及过程 检查、考核的依据。 二、编制依据: 结合工程公
2、司总部组织梳理了大量精装修工程的操作指引及过程管理的交流培 训,借鉴各兄弟公司精装修施工管理的宝贵经验,编制而成。 三、适用范围: 济南在建所有精装修交付项目。 四、指引使用说明: 本指引共分四大部分,第一部分主要从进度管理方面介绍批量精装修住宅 工程进度管控,第二部分主要涉及精装修现场质量管控的要点,第三部分主要介绍 精装修工程管理中的其他注意事项,第四部分涵盖入伙前的整改销项及移交物业。 第一部分:精装修工程的进度管控 1、批量精装修住宅施工前期准备工作 1.1 精装修设计 精装修设计由设计部负责进行, 设计部根据项目定位中建议的设计风格、材料、 部品、设备及成本指标与建筑设计同步进行精装
3、修设计。在装修设计过程中,项目 部要随时跟进,充分考虑设计方案对现场施工的影响,比如装修设计方案对结构的 影响(梁高及位置等),特别是有梁的房间应注意净高、设备安装等等。避免施工过 程中造成大量返工,从而造成工期延误。 对有些部品的设计应提前,如厨柜设计,由于受燃气管、表的影响,可能对厨 柜设计进行调整,进而影响水槽位置、排水管位置等。工程施工的重要节点在设计 过程中不要遗漏,必须在图纸中体现。 1.2 设计合约配合工期 设计合约配合工期计划表 序号项目 基 准 工 期 开 始 时 间 完成 时间 前置 工序 备注 1 精装修图纸设计60 -108 -49 - 2 精装修合约分判45 -48
4、-4 1 3 精装修进场1 -3 -3 2 1.3 样板房施工 样板房包括销售样板房和工程样板房两种,样板房施工是大货施工的重要前提 条件,样板房施工可以暴露出大货施工过程中很多问题,避免大货施工过程中出现 大量返工,从而延误工期。 样板房施工期间由于受场地限制、各工种交错作业多,施工时间紧,需各部门 加强组织协调,注意文明施工,确保现场各工种有序进行。样板房施工过程中要严 格按照大货施工的标准来进行施工,包括用材、工序搭接等等。一定要通过样板房 施工, 提前解决装修过程中的图纸问题及其他技术问题,确定出所有材料样板及工艺样板, 为大货装修施工创造前提条件。 1.4 施工计划编制 大货装修单位
5、进场后,根据现场实际情况,排布详细的总施工进度计划,包括 材料进场计划、设备采购计划、劳动力进场计划、分包进场施工计划等等。 施工进度计划制定分成三个阶段,第一阶段确定主要进度计划;第二阶段确定主 要节点,根据一级、二级节点要求,充分控制土建主包工作面的移交质量、甲供材 料进场情况,在充分考虑环境、资源、风险的情况下,结合分楼层流水施工,按工 序的逻辑要求,编制节点计划,并把该计划落实到装修合同中;第三阶段确定详细 的施工计划:详细施工计划由精装修主包进行制定,必须包括所有工序的施工计划, 包含甲分包的计划、甲供材到场计划等,必须排布详细,计划细分到每道工序中每 个分部分项工程。 1.5 工作
6、面移交 大货装修单位进场后,总包单位将楼栋内现场管理权交与装修单位,俗称“精装 主包” 。但目前绝大部分现场,因工期紧张,精装主包进场时,现场土建主包尚有大 量工作未完,尚不具备交场条件。此时,应该逐步按楼层进行交场,交场内容包括 土建工作(墙体垂直度、平整度、空鼓率等;天花的水平度;地面的平整度、空鼓 率等) 、机电施工(点位数量、位置;管道走向等等)、防水施工(卫生间及阳台带 水交场)等等。同时,可以带问题进行交场,精装主包接场后,土建单位进场整改, 服从装修单位管理。附:合约总承包与精装单位工作面划分(见下表) 部位位置总承包方精装修单位 地 面 主次卧 室、佣 人 间等 施工至地板采暖
7、砼保护层完 (要求 平整、无空鼓、开裂) ,没有地板 采暖的为结构面完(符合规范要 求) 砂浆找平层,实木 复合地板面层(需 结 合 精 装 做 法 调 整) 客厅、 餐 厅、储 物 间、厨房、 阳台地面 施工至地板采暖砼保护层完, 没有 地板采暖的为结构面完 (符合规范 要求) 地砖及石材面层, 踢脚线等 疏散楼 梯 间、墙面、 顶棚 如楼梯间无镶贴做法: 全部施工完 成(符合规范要求) ,含墙面、地 面、顶棚、及其相关附件(如楼梯 滴水线、挡水台等) 无 如楼梯间有镶贴做法: 地面施工至 结构面完成, 墙面抹灰保温面层完 成,顶棚结构面完成。 踏 步 及 踢 脚 镶 贴 (含楼梯滴水、挡
8、脚台等) ,墙面顶棚 装饰做法等 卫生间 、 阳台等 地 面(所 有 涉水房 间) 施工至地板采暖砼保护层完 (要求 平整、无开裂,必须向地漏找坡) , 含地板采暖砼下的防水层 (通过闭 水试验);完成结构闭水及烟道管 道围水试验并确保无渗漏, 施工防水、闭水及 保护层工作,避免 因成品保护造成的 后期扯皮;完成上 部装饰做法 厨房、 电 梯间、 公 共前室、 施工至地板采暖砼保护层完, 没有 地板采暖的为结构面完 (符合规范 要求) 完成上部地面镶贴 或其他装饰面层 其他做 法:地 毯 面层 施工至地板采暖砼保护层完 (要求 平整)没有地板采暖的为结构面完 (符合规范要求) 完成水泥砂浆找平
9、 层 ( 或 地 砖 找 平 层) ,完成上述面层 做法 墙 面 客厅、 餐 厅、主 次 卧、佣 人 间、储 物 室等腻 子 涂料墙面 抹灰完成,确保无空鼓、无开裂、 无返锈漏网等 完成腻子及涂料或 壁纸施工 阳台、 卫 生间、 厨 房等贴 砖 墙面 砼结构墙面施工至结构面, 砌筑完 成、挂网完成,墙面平整、干净, 灰缝饱满等 抹灰打底,完成墙 面贴砖及墙面抹灰 找平工作 电梯间 、 公共前 室 (含地 下 室及通 车 库连廊 等) 抹灰或墙面保温完成完成, 确保无 空鼓、无开裂、无返锈漏网等 墙面腻子涂料、镶 贴干挂等工作、电 梯包套等 顶棚 主次卧 室、佣 人 间、储 物 间、卫 生 间、
10、客厅、 餐厅、 阳 台顶棚 施工至结构楼板,层高偏差、顶板 水平度偏差等问题已整改完成 全部吊顶工作 地 下 室 及 走廊 墙面地 面 顶棚等 全部由总包施工完成 电 梯 机 房 及 设 备用 墙面地 面 顶棚等 全部由总包施工完成 水 电 工程 室内 混凝土、二次砌筑结构的电气管、 盒的预埋、穿带线工作完成,电线 穿设完成(开关面板安装完成并调 试,验收完成后移交精装单位); 水暖工程的管线预埋完成, 施工质 量符合验收规范要求; 完成户内暖 气片安装;等电位接地等相关工 作;要求户内所有管道带压与精装 单位移交 精装单位在带压过 程 中 完 成 精 装 施 工;户内开关插座 面板总包移交后
11、, 精装单位在壁纸或 乳胶漆施工时自行 拆装,并做好成品 保护。灯具安装含 调试,户内卫浴安 装、洗手盆等配套 阀门安装等;不含 弱电系统 公区 混凝土、二次砌筑结构的电气管、 盒的预埋、穿带线工作完成,电线 穿设完成;水暖工程的管线预埋完 成,施工质量符合验收规范要求; 疏散指示灯具安装等。 声控开关、灯具、 消防应急灯具安装 等 细 部 工作 户内收口 包括所有门、 窗等周边安装完成后 的收口工作 厨卫间等需要贴砖 的门窗洞口由精装 完成收口 洞口预留 按照图纸及其它专业分包要求作 好开孔、洞等定位;总承包方按本 分包方要求为本分包工程预留之 孔洞而分包方未能利用该等孔洞 之部分,由分包方
12、负责修补;若发 现总承包方未按分包方要求施工, 则所有返修及修补等工作由总承 包方提供。 非混凝土工程作好 一切所需的开孔、 洞、凹槽等工作 施 工 配合 水电接驳 提供精装修分包方施工用水、电的 接驳点 提供的接驳点到用 水点的接驳、拆除 及消耗的水、电费 由精装修分包方自 行承担,可安装水 电表加以控制 施工机械 装在现场尚未拆除的的施工机械、 脚手架、梯子、起重设备(如塔吊)、 升降机等临时设施 现场有的设备机械 无偿使用 安全管理 做好现场一切应有防护设施,并做 好保护工作; 适当收取各分包单位 安全文明施工管理押金 服从总包及现场安 全文明管理规定, 交纳部分安全文明 生产押金 正式
13、电梯承担电梯用电费用 负责电梯的成品保 护及电梯保管员工 资 工程资料 土建总包单位负责项目竣工备案 资料的收集、整理、上报、完成备 案,其他分包单位将本单位资料报 总包存档。 完善精装资料,配 合总包完成各项验 收及备案工作 现场垃圾 总包负责全部垃圾外运工作,并指 定现场垃圾堆放点, 做好覆盖及维 护工作 确保工完场清,垃 圾堆放到垃圾堆放 点 2、批量精装修施工全过程管理 批量精装修工程包含了进场准备工作、隐蔽工程阶段、基础工程阶段、油漆基础 工程阶段、活动家具安装阶段、油漆面层阶段、后期安装工程阶段、调试及验收阶 段。下面对批量精装修全过程进行拆解并进行工期分析。 2.1 进场准备工作
14、 进场准备工作包括进场排版放线、门窗的成品保护、瓷砖石材等主要材料的下料 图绘制及批量下单、土建工序的检查及整改、机电点位的定位等等。另外,进场准 备工作还包括装修单位的后勤保障工作,比如项目管理团队的组建;办公室、库房 的搭建等等。 2.2 隐蔽工程施工 装修工程中的隐蔽工程包括砌筑包管、水电管线改造、天花基层龙骨安装、门框 副套安装、厨卫回填及防水施工。土建施工阶段预埋的水电管线与精装修图纸不一 致,这就需要对水电点位进行改造。在工作面交接过程中,卫生间带水移交,将卫 生间的防水责任彻底转移至精装修单位。 2.3 面层施工阶段 面层施工阶段包括天花造型制作及封板、油漆施工、墙地砖粘贴、墙面
15、面层施工 等。在面层施工阶段,墙地砖、石材的供货极其关键,必须保证供货的及时性,同 时施工过程中,要注意面层成品的保护。 2.4 安装工程阶段 装修工程中的安装工作包括橱柜衣柜安装、淋浴房镜柜安装、门套踢脚线安装、 天花灯具安装、洁具五金安装、门扇安装等等。在安装阶段,各分包将同时进场, 这就要求精装主包的管理必须全面到位,所有分包遵从精装主包的管理。下面以 100 米的住宅楼精装修工程为例,将各工序进行拆分、工期分析详见工序分析图。 3、批 量精装修住宅工程进度管理 工程进度管控,必须要确定进度计划中的关键线路及关键工作。关键线路所花费 的时间代表完成这个项目的最短时间,关键线路上任何工作的
16、延迟,将导致整个项 目总进度计划的延误。因此,进度管理的主要工作就是保证装修施工提前插入及确 保关键工作的时间性。以100 米约 32 层的住宅楼为例(外架从三层开始起挑,主体 分两次结构验收, 15 层以下一次),进行精装修施工进度分析。 3.1 装修何时插入 装修施工一般情况下,在该楼层室内抹灰作业完成后,且楼层外架拆除完成后, 精装修施工即可以安排插入。这就要求我们外架必须由下往上分段进行拆除,分楼 层移交装修单位工作面。 对于需要整改的楼层, 可以带问题进行移交, 移交完成后, 土建及时进行整改,不影响装修插入施工。 以 100 米楼栋为例, 15 层以下先进行主体结构验收,砌筑及结构
17、整改需要约两 个月时间,抹灰施工一个月时间,所以一般在主体结构施工至30层时,15 层以下楼 层具备移交精装修施工条件,精装修正式施工开始。所以由此进行倒推,主体结构 在 25 层时,第一次结构验收且同时精装修主包定判,进场施工准备时间一个月;主 体结构 15 层时,精装修招标开始;主体结构5 层时,大货精装修设计启动。 3.2 如何划分流水施工段 精装修施工过程中, 分部分项细部工作太多, 可将批量精装修施工分为湿作业、 木作业、木作安装、油作业、安装作业、开荒作业六个施工过程。五层为一个流水 施工段,共分为六个流水段。 3.3 寻找关键线路 精装修湿作业主要包含砌筑包管、水电改造、砂浆找平
18、施工、防水施工、墙地 砖施工五项工作;木作业包含了木作复尺、木作加工两项工作;油作业包含了底层 油漆和面层油漆;安装作业包含了电器安装、开关面板安装等。 由施工流程图可以看出,湿作业、木作业等其他作业可同步开始施工,但是木 作业涉及工序多、工期长,对总工期起决定作用,故木作业施工为关键工作(当然 前提条件是在劳动力充足的情况下) 。从施工流程图可以看出精装修施工的关键线路, 单施工段工期为90 工作日。 3.4 开展流水施工 六项关键工作在六个流水段上进行流水施工,过程中适当调整劳动力安排,保 证整栋楼装修流水施工顺利进行。施工过程中,易出现很多不可预见性问题(劳动 力问题、材料问题等), 影
19、响流水施工的顺利进行, 故需要对整个施工过程密切关注, 进行适当调整,确保流水施工的顺利推进。 4、影响装修施工进度的因素分析 4.1 工作面移交的影响 工作面的移交,是整个装修施工的起始工作,尽量减少扯皮问题,实现总包与 装修单位的快速交接。目前绝大多数住宅工程,土建施工工期非常紧张,装修进场 时,楼层内清场尚未完成,装修单位往往比较懈怠,无法重视交场工作。此时需要 项目部一方面督促土建总包快速清场,另一方面要求装修单位带问题接受工作面, 以方便快 速推进现场施工。 为了实现快速交场, 必要时,需在装修单位合同中予以强制约定。 4.2 材料因素的影响 施工过程需要的材料、构配件、机具和设备等
20、不能按期运抵施工现场或运抵后 发现不符合有关标准的要求,都会影响施工进度。材料其中包括甲供材及乙供材, 应提前考虑好材料的供货周期以及季节性对材料供货的影响。 4.3 设计因素的影响 施工过程中,不可避免出现各种设计问题,或由于原设计有问题需要修改。设 计问题的出现,意味着现场局部需要停工等待,故项目部需要及时联系设计快速解 决现场问题,确保问题不过夜。 4.4 装修单位资金实力的影响 装修工程具有工期短,投入大的特点,在我们目前合约体系下,往往现场施工 已经进行到一半,第一进度款才支付完成,所以就需要装修单位必须有足够的资金 作为保障。故在投标单位甄选时,投标单位的垫资实力是一个重要的入围标
21、准。 4.5 装修单位本身管理水平的影响 批量精装修工序繁杂,现场的情况千变万化,若装修单位的施工方案不恰当、 计划不周详、管理不完善、解决问题不及时等,都会影响装修工程的施工进度。在 投标单位考察时,要高度重视投标单位的选择,对其过往施工项目进行认真考察。 同时,在现场施工过程中,项目工程师要密切关注现场装修进展情况,发现问题, 及时跟 进解决。 第二部分:精装修工程的质量管控 一、工作面的移交 (一)移交前置条件 a 窗及玻璃安装完成; b 栏杆安装完成; c 卫生间完成防水工程、水电预埋、盖板及批荡; d 厨房完成烟道安装、水电预埋、批荡; e 阳台完成外墙砖、立管安装及吊洞; f 厅房
22、墙面批荡完成,门、窗洞口收口完成; g 铺木地房间地面找平完成; h 厅房管线、线盒、空调洞预埋完成; i 天花打磨、修补至基本平整(客厅天花腻子找平,可等精装修单位安装完天花角线后进行); j 室内外垃圾清扫干净。 (二)移交毛坯工作面时应注意检查内容 a. 土建方面 入户门、户内门:门洞口预留尺寸符合木门安装要求;门洞口的构造柱及墙体厚度符合设计要求; 墙体的垂直度及平整度符合规范要求。 墙面:平整度、垂直度符合标准,阴阳角垂直平整;抹灰批荡面平整不得有空鼓、裂缝;外露梁柱 尺寸准确,避免大小头。 厅房:室内 1M线弹出;空调洞标高位置正确;室内方正,阴阳角垂直。 厨房:墙面及室内符合以上
23、要求;厨房闭水试验合格;排水管、给水管及电位预留正确、出墙深度 及标高正确。 卫生间:墙面及室内符合以上要求; 盖板安装完毕; 排水管、地漏、给水管的标高、 出墙深度正确; 卫生间闭水试验合格,门洞预留尺寸满足精装修施工的需要。 楼地面:地面打凿平整,找平层浇筑完成。 阳台:阳台外墙墙面及室外水平线;地漏闭水试验合格; 栏杆安装完毕;阳台垃圾清理及结构找坡 符合要求。 天花:天花角线处墙面必须垂直和平整;客厅天花必须由土建凿平并补平腻子;对于有吊顶的卫生 间及厨房天花可以放宽要求,不做处理。 (为了节省成本,含吊顶卫生间、厨房的天花位可取消补 平处理,将其表面清理干净即可。 ) b.安装方面
24、水:给排水系统试压完毕合格, 给排水畅通无漏水; 管道尺寸标高安装后符合要求; 管道口位置准确,在墙地面的进出位精确;各个节口无堵塞;浴缸安装完毕。 强电:线管预埋准确,确认线管畅通;开关插座平齐准确,墙地面进出位符合设计 要求;墙面开关是否居中应于甲方协调一致;空调留孔正确齐平,无反坡倒水。 弱电:线管预埋准确,确认线管畅通;开关插座平齐准确,墙地面进出位符合设计 要求;墙面开关是否居中应于甲方协调一致。 采暖:暗装的管道、阀门安装完毕,经试压合格,防腐、保温施工完毕,经验收合 格。 燃气:暗装的管道、阀门安装完毕,经试压合格,防腐施工完毕,经验收合格。 c.门窗方面 淋水试验(以土建施工加
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