农副产品交易物流中心项目规划及投资计划书.pdf
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1、目录 第一章:前言 第二章:市场分析 第三章:项目概况及SWOT 分析 第四章:项目规划布局 第五章:项目投资计划 第六章:项目招商及运营 第七章:项目评价及建议 第一章前言 随着农产品流通体制改革的深入和“菜篮子”工程的实施,在各级政 府的政策引导和资金支持下,我国农产品流通设施建设有了较快的发展, 基本形成了以市场为中心,城乡农贸市场为基础,直销配送和连销超市为 补充,产区、销区、集散地市场相结合的农产品市场体系,初步形成了全 国大流通格局。 但目前, 安徽省农产品流通设施建设相当滞后,不能适应农业生产发 展的需要,主要表现在:现有市场容量太小,产地批发市场建设滞后,加 之没有很好的管理服
2、务体系,农产品储藏、加工、运销能力严重不足,农 产品流通的中介组织发展滞后,流通的组织化程度很低,这些因素制约了 农业的发展和农产品流通。 来安县建设农副产品交易物流中心有利于调整本地区农业产业结构, 特别有利于促进农业产业结构的优化升级,是带动“三农”发展,惠及周 边地区的“民心工程”。 【最新资料 ,Word 版,可自由编辑!】 为积极发展现代流通组织形式,培育形成本地生产要素市场和农产品 体系,江苏悦达南方控股有限公司提出开发建设悦来国际农副产品交易物 流中心,建成安徽乃至华东地区功能最全、手段最先进的交易物流中心。 江苏悦达集团 为全国 520户重点大型国有企业之一, 位居全国重点规
3、模企业前百强、江苏省重点规模企业前十强,为江苏长江以北最大的国有 企业。目前在国内外拥有2 家上市公司、近 30 家子、分公司、 3 万多名员 工、资产总额 200 多亿元。以汽车和纺织为2 大支柱,多元化经营,形成 了工业制造、能源矿产、公路投资、现代服务业四大产业集群。集团先后 与韩国现代起亚、法国家乐福、日本富士重工以及德国黛安芬、印度马恒 达等世界 500强企业及国际知名企业携手合作,走出了一条以国际化带动 新型工业化的成功之路。 江苏悦达南方控股有限公司是江苏悦达集团全资子公司, 成立于 2000 年 2 月。注册资本 4.5 亿元,现有资产近33 亿元,年销售额 200多亿元。 投
4、资连锁超市、连锁餐饮: 与全球第二大零售商法国家乐福集团 (Carrefour )、英国韦博得集团 (Whitbread )旗下的“咖世家”(Costa) 咖啡连锁品牌实现合资合作。 定向商业地产和流通贸易: 利用品牌优势和连锁经营资源,发展定向 商业地产、供应超市农产品和投资现代农业示范区建设,以及钢材、煤炭 贸易等延伸产业。是家乐福(中国)在江苏、安徽、重庆、河南、河北、 山西、江西等中国地区的唯一 合作伙伴 ,1999 年 10 月在南京合资开设第一 家大型超市。现有8 家合资公司及其 38 家连锁超市 ; 是中国合作总社 新合 作商贸连锁集团有限公司第二大股东, 致力于全国农村商业连锁
5、的探索和 发展,以新的运行机制、新的经营方式、新的服务理念和新的管理制度打 造供销社新的形象,为“三农”服务,为建设社会主义新农村做贡献。 第二章市场分析 一、项目背景 本项目位于来安县汊河新区,该区是皖东对接南京江北新市区的桥头 堡,与南京江北新市区、高新技术开发区相连,104国道贯穿全境, 10 分 钟进入沪宁洛和宁淮高速,15 分钟到南京大桥、 30 分钟到南京火车站和 南京新生圩港, 1 小时到达南京禄口国际机场。来安县汊河新区总规划30 平方公里,北依沪宁洛高速, 南连南京江北新市区, 呈现出以工业、 商贸、 政务为主体的三大组团发展模式。在首期开发的第一组团10 平方公里区 域内,
6、已有金太阳装饰城和宁北汽配园等投资入驻。 汊河新区区位优势独特、 基础设施完善、配套能力较强、要素成本低廉、 投资政策优惠,具有东部的区位、西部的成本。 南京为江苏省会城市,自古乃传统的长江中下游农副产品集散地,商 贸流通活跃。全市人口800 多万,以南京为轴心、 300 公里都市经济圈人 口 7000 多万。 南京作为长江中下游的一座大型经济中心城市,以其历史悠久、文化 底蕴深厚、独特的资源、丰富的文化、完善的服务吸引了大批中外商家、 游客,特别是近年来,全市的社会经济得到了长足的发展,城乡居民收入 和消费水平逐年上升,消费结构逐步升级,极大地促进了南京市消费品市 场的繁荣活跃,消费品市场规
7、模不断扩大。 南京优质商业形成以新街口为重点,湖南路、珠江路、总统府四大集 聚区,从 2000年开始进入发展时期,目前主要以百货商场为主,购物中 心、精品商业街在2005 年开始出现,南京优质商业整体空置率很低,虽 然未来将有大量优质商业供应,但现阶段人均商业面积仅为0.16 平米, 市场仍有空间。 二、宏观经济指标 1、GDP 及其增长 南京地区 GDP 增长趋势较为稳定: 2003 年南京地区生产总值增长势头加速,约 1,576 亿元生产总值较之 2002 年,增长了约 21.4%。2004年的生产总值更是达到了2,067 亿元,年 增幅约 31.2%; 2005 年,受国家宏观经济调控的
8、影响,增幅放缓,当年增幅15.1%; 此后增长势头放缓,至2007 年,GDP 年增长率约 18.1%,2003 年至 2007 年 GDP 年均复合增长率约20.1%; 2008 年,全市实现地区生产总值3775 亿元,按可比价格计算,比上 年增长 12.1%; 稳定的增长势头表明了南京经济环境良好的发展态势以及市场对于 经济发展的较强信心。 2、人均可支配收入及其增长 南京市城市居民人均可支配收入逐年增加,但是经过 2005年约 29.3% 的增长高峰后,近两年来增速放缓,2006年和 2007年的年增幅分别为 16.9%和 15.8%: 2003 年至 2005 年间, 南京市城市居民人
9、均可支配收入大幅增长,2003 年至 2007年的年均复合增长率约为18.8%; 2007 年,南京市城市居民的人均可支配收入为20,317 元;相比较于 上海的 23,623 元,杭州的 21,689 元,苏州的 21,260 元,由此可见南京 市人均可支配收入水平在长三角区域处于前列; 据抽样调查, 2008年全市城市居民人均可支配收入为23122.69 元, 比上年增长 13.8%。 3、社会消费品零售总额及其增长 南京市城市消费品零售总额逐年攀升,2003年至 2007 年间的年均复 合增长率约为 23.1%,显示出持续强劲的市场购买力: 2004 年,城市消费品零售总额约864 亿元
10、,较之上年增长约43.9%, 主要是由于南京市消费品市场投资环境的改善,批发和零售业、住宿和餐 饮业在南京市得到长足的发展; 伴随着居民可支配收入的增长,近几年城市消费品零售总额还是保持 着较为稳定的增长势头,2008 年全市城市消费品零售总额约为1651.82 亿元,较之上年增长约19.7%。 4、房地产开发完成投资额及其增长 南京市房地产开发完成投资额自 2003年来保持着较好的增长势头: 2004 年,受整体良好的经济环境的影响,房地产开发完成投资额约为 293亿元,增长率也达到新高约59.3%; 2005 年,中央房地产宏观调控政策直接影响到了房地产投资市场,当 年的的房地产开发投资额
11、约为296 亿元,较之上年仅仅微涨1.1%; 2006 年和 2007 年伴随着房地产市场的整体升温,房地产开发完成投 资额稳步大幅增长,两年分别完成351 亿元和 446亿元,年增幅分别为 18.6%和 27% ; 2008 年,受世界经济环境影响, 完成房地产开发投资额508.17 亿元, 增长 13.9%。 三、竞争对手分析 南京农副产品物流中心,是本案最主要也是最大的直接竟争者。 南京农副产品物流中心坐落在南京市江宁区高桥门地区,为政府主 导、企业化运作的特大型“菜篮子”工程。该项目规划占地3000亩,概 算投资 30 亿元,总建筑面积约150万平方米。园区分设展示、交易、冷 藏物流配
12、送、综合商务配套三大功能区,集农副产品检验检测、电子信息 结算、食宿娱乐于一体。 整个项目分两期建设,一期占地约1000亩,建设 50 万平方米农产品 展示(拍卖)、蔬菜、果品、水产、副食(干货)、肉食等五大专业市场 (物流)交易区,配套建设10 万吨冷库。二期主要建设粮油、蔬菜加工 区、综合物流区(农副产品的深加工、配送、仓储)、配送中心和商务配 套设施。目前一期市场已初步建成,09 年 5 月底蔬菜、果品专业市场率先 投入试运营。 ? 项目以南京为轴心,辐射半径300公里,范围包括苏州、上海、浙江 等长江中下游大部分地区。预计初期年交易额为150亿,中期为 300亿, 远景目标是 500亿
13、以上。 第三章项目概况及SWOT 分析 一、项目概况 项目名称:悦来国际农副产品交易物流中心。 基本指标:规划用地6000亩,规划建筑面积600万平方米。 规划设计:三层框架结构与大跨度单层用房为主,配套框架结构办公 用房、冷库、冷藏等设施。 功能定位:一站式农副产品交易物流中心(保持30 年领先)。 市场定位:联结苏皖地区,辐射“长三角”,带动中西部。 其他方面:规模大,市政支持力度大,定位高。 二、项目定位 充分利用项目优越的地理优势及悦达?的品牌优势和连锁经营资 源,打造农副产品批发交易航母,以全新产品、全面配套、全方位服 务,打造苏皖农副产品产业集群,促进产业升级换代。 项目充分依托政
14、策条件和消费需求,按照现代农副产品批发市场建设 要求,本着“高起点、多功能、可扩展、高效益”的原则,统一规划、合 理布局、突出重点、分步实施、改善基础设施条件,完善市场服务配套设 施,引进先进技术设备和管理办法,将市场建设成为集农副产品交易、存 储、保鲜、加工、配送、连锁经营,展销、精品交易、质量安全检测、信 息服务、结算汇兑为一体,管理高效、竞争有序、具有很强集散力、辐射 力和竞争力的国内大型骨干农副产品批发市场。促进市场规模化、规范化 经营,使市场上规模、上档次。推进代理制、会员制、连锁经营、拍卖、 合同定购、期货、电子商务等现代交易模式,促进市场向专业化、现代化 方向发展。 以农产品市场
15、指导带动农产业的集群化和产业化,把苏皖的优势农产 品进一步做强做深、提升价值链、提高附加值,再以农产业的发展促进市 场的繁荣和强盛,带动苏皖现代物流业和现代服务业,增加农民和服务业 人员的收入水平,扩大内需和消费,极大地丰富市区人民的生活水平和生 活质量,把苏皖的农产品配送至全球。 1、市场主要功能: (1)、农副产品现货交易 ,保鲜贮藏及商品化处理。 (2)、粮油、果品等农副产品大宗交易洽谈, 农药残留的分析检测。 (3) 、全国主产区、各农业部定点市场的农副产品价格、产需信息采集 和发布。 (4) 、通过市场带动现代(设施)农业和农产品深加工的发展,推动政 府农改超即把农贸市场改为超市,促
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