商业地产设计标准化指引.pdf
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1、商业地产设计标准化指引 隆基泰和房地产开发有限公司 房地产事业部 商业地产管理中心 二 O一二年十二月 编写说明 (一)编制目的 本标准是为了适应隆基泰和房地产开发有限公司项目开发过程中新的发展要求,满足本集团项目 开发公司更好地营造高品质楼盘、增强与客户的互动、 促进销售的需要, 旨在指导设计单位和各项目 公司的技术管理人员正确掌握示范区设计的理念、原则和方法, 成为项目公司把握示范区设计的指导 性手册。 (二)适用范围 1、适用于集团商业地产管理中心、规划设计中心; 2、适用于各区域公司租售管理部、规划设计部; 3、适用于与集团合作的各建筑设计院。 (三)应用说明 1、本问所述设计要求为设
2、计过程中的技术要求文件,具体设计管理流程需按照集团规划设计中 心各类专项设计管理指引执行。 2、本文所述设计要求为非流程性要求,各项要求间整体存在一定的先后关系,但具体分项间不 可拘泥于行文先后顺序,需整体同步考虑。 目录 一住宅楼盘配套商业设计技术指引 4 1. 住宅楼盘配套商业的技术要求 4 2. 商业配套的类型 4 3. 商业配套的规划 5 4. 商业配套的规模 5 5. 商业业态规划设置要点 6 6. 建筑布局设计要点 6 7. 建筑结构、水电、暖通设计要点 7 8. 交通设计要点 9 9. 设计模块 9 二商业街建筑设计技术指引 10 三购物中心建筑设计技术指引 75 1. 购物中心
3、建筑设计技术要求 75 2. 商业业态的分类 76 3. 购物中心的特点及分类 76 4. 平面柱网与建筑层高 77 5. 室内商业街及中庭共享空间尺度 77 6. 店铺开间、进深与面积的关系 77 7. 垂直电梯与自动扶梯的服务参数 77 8. 公共卫生间设置参数 77 一、住宅楼盘配套商业设计技术指引 1. 住宅楼盘配套商业的技术要求 衡量标准住宅底商独立商业街社区商业中心 规模 1. 面积定量法:住宅配套商业合理面积()=住宅开发体量()58% 2. 人口定量法:住宅配套商业合理面积()=住宅导入人口(人)11.2 ( /人) 位置 1. 住宅区内 2. 住宅区外 1. 住宅区外 , 主
4、入口附近1. 住宅区外 , 主入口附近 层数以 1 层为宜以 1 层为宜,不超过2 层不超过 2 层 层高3.5 6 米 首层, 3.5 6 米; 二层, 4 米 首层 4.5 米; 二层, 4 米 柱距78 米78 米8 米 商铺开间35 米35 米3.5 8 米 商铺进深810 米810 米8 米 开间与进深比 例 以 1:2 为宜,不超过1:3 以 1:2 为宜,不超过1:3 以 1:2 为宜,不超过1:3 商业街宽度 以 810 米为宜,不超过12 米 以 810米为宜,不超过12 米 商业街长度 以 100150 米为宜 , 不超过 200 米 以 100150 米为宜 , 不超过
5、200 米 水电设计 预留给水接口,排水、排污接口。 强电、弱电接至电配电箱。 2. 商业配套的类型 根据楼盘项目特点及整体布局,可建设以下不同类型的商业配套: 2.1 住宅底商 即利用住宅楼盘首层作为商业用房。按照所在的地域,又可以分为:在住宅区内设置;在住宅区周边沿街设置。 2.2 独立商业街 平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业,其沿街两侧设有独立商铺。 2.3 社区商业中心 设置在楼盘人流集中地区,是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域,包括超市、肉菜市场、便利店、餐饮店、药店 等各类社区商业网点的集合体。 3. 商业配套的规划 3.1 便利性原则:商业从空间上实现就近
6、性,从而形成时间上的便利性,体现满足社区居民便利性需求的原则。 3.2 和谐性原则:实现住宅与商业的相对分离,充分体现商业与居民的亲和性及商业设施的不扰民,确保商业内外环境与居住环 境的相互和谐性原则。 3.3 开放性原则:在楼盘内实现商业布局和规划的不内闭,保证能同时服务于外部客流和通过性客流,符合政府对区域总体商业 规划的要求。 3.4 适度开发原则 : 商业配套的开发建设以服从住宅需要为基本原则, 商业配套的开发要适量, 根据居住人口情况及楼盘开发进度, 分期分阶段开发商业配套。 3.5 景观再造原则:以景观意境为线索,将商业配套的建筑与空间景观设计融入整个楼盘,创造新的景观,营造一个多
7、功能的、 舒适的、令人愉悦的具有文化气息的购物、休闲的环境。 4. 商业配套的规模 4.1 面积定量法:住宅配套商业合理面积()=住宅开发体量()58% 这个模型中有两点需要说明,第一,以上的面积定量仅考虑社区商业为自身所处的住宅服务,不包括项目以外住宅。 可以根据以上的定量模型粗略确定一个大致的面积范围段,同时考量项目所处商业环境和周边居住人口状况。如果项目处于成熟 的社区, 周边已有商业网点密集,则应该把自身的配套商业定位为内向型为主,开发体量不宜超过理论数字。如果项目处于城市新区, 原始商业缺乏,而新建住宅众多,则可以除了规划部分内向型社区商业之外,同时规划部分外向型商业,从而整个社区商
8、业体量的确 定不用严格套用以上的模型,可适度放大。 4.2 中型楼盘: 4.2.1楼盘总人口规模:20005000 户。 4.2.2商业配套的总建筑规模:参照总建筑面积的5%-7% 的标准进行配置。 4.2.3可设定的商业层次:住宅底商+商业街。 4.3 大型楼盘: 4.3.1 楼盘总人口规模:500015000 户。 4.3.2商业配套的总建筑规模:参照总建筑面积的7%-8% 的标准进行配置。 4.3.3可设定的商业层次: 住宅底商 +商业街 +社区商业中心 , 商业街和社区商业中心的总建筑面积与住宅底商的搭配比例以80: 20为宜。 5. 商业业态规划设置要点 5.1 各种商业业态建筑面积
9、规划比例宜按照购物(超市或便利店、生活用品专卖店等)40、餐饮(日常性餐饮)30和其他便 利服务(洗衣、药店、美容美发、各种维修、家政服务等)30的比例进行设置。 5.2 中型楼盘应配置超市或便利店、生活用品专卖店、 日常性餐饮以及洗衣、药店、美容美发、 各种维修、 家政服务等基本服务, 肉菜市场或便民菜店依据楼盘具体情况需要决定是否设置。 业街。 6.2 总建筑面积超过50 万平方米的楼盘,应在小区主要出入口处集中设置社区商业中心,并以集中独立商业形式设置,同时在二 期、三期组团中心位置或重要出入口按人口规模和地块条件设置住宅底商、单侧式商业街或小型商业中心。 6.3 商业街及社区商业中心应
10、布置在社区对外开放、人流多、道路相对宽敞、便利的地方,应临街或临路设置, 如设置住宅底商, 也必须临街或临路。 5.3 大型楼盘除设置以上商业业态外,还需要设置大型综合超市、文化娱乐设施,并可设立银行、 电信、邮政、 医疗设施、 酒吧、 康体健身设施、电影院、汽车服务店等服务设施。 5.4 青少年活动、老年活动中心、自行车库,可根据楼盘开发具体情况进行配置。 6. 建筑布局设计要点 6.1 总建筑面积在2050 万平方米的楼盘,可以结合项目情况,在小区主要入口处或首期组团中心位置设置住宅底商或单侧式商 6.4 商业街可根据条件合理布置,但规模不宜过大,长度应控制在 100150 米之间,最长不
11、应超过200 米。 6.5 两侧式商业街宽度应控制在810 米,最宽不超过12 米为宜,单侧式商业街宽度应控制在5 米左右。 6.6 商业街宜按照东西方向排列,以入口为中轴对称布局,建筑立面宜采用塔楼、骑楼的元素,使空间产生新的划分。 6.7 社区商业中心宜与酒店、运动中心等大型配套形成组团,以酒店为中轴进行分散布局,同时社区商业中心应与楼盘屋村巴士 停靠点进行整体规划,这样节省停车位空间,又方便居民购买,更能提升商铺的价值。 7建筑结构、水电、暖通设计要点 7.1 住宅底商 7.1.1层高为 6 米(如果地方规范有要求,应该按照地方规范有关要求), 层数以 1 层至 2 层为宜,应合理优化剪
12、力墙设计,以保 证商铺的使用空间。 7.1.2单间商铺建筑面积以2050 平方米为宜,最大不应超过200 平方米。 7.1.3商铺开间以35 米为宜,如果商家后期经营需要较大门面,则可以通过横向打通的方式扩展空间。 7.1.4商铺进深根据经营业态进行规划,以810 米为宜,最大进深不应超过15 米。 7.1.5商铺开间与进深的比例以1:2 为宜,不应超过1:3。 7.1.6商铺内部原则上不进行室内装修,保持毛坯状态。 7.1.7预留水、电、燃气、排污等各项设施的接驳(建议住宅底商按照单位建筑用电量以100w标准计算),但不设置餐饮所 需的烟道 , 电话线、网络接入商铺内,各类水管、线缆等尽量不
13、要外露,即使需要外露也要考虑与整体建筑的美观和谐。 7.1.8商铺外观设计需要预留空调外挂位置,可统一设置百叶窗或其他装置, 空调外挂位置一般要高于地面2.5 米, 但不可设置在 住户阳台附近 , 以避免扰民。 7.1.9商铺外观设计应考虑改造外装的需要,预留商家招牌、广告和其它饰物的位置。 7.1.10为降低噪音和视觉干扰, 在首层商业与二层住宅之间可使用雨罩、骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开。 7.1.11不设置专用货流通道及专用停车场。 7.2 商业街、社区商业中心 7.2.1 层高不小于4.5 米,柱距在 8 米以上,楼层以不超过2 层为宜,特殊情况下不超过3 层。 7
14、.2.2单间商铺建筑面积以30150 平方米为宜,最大不应超过500 平方米。 7.2.3商铺开间以3.58 米为宜,如果商家后期经营需要较大门面,则可以通过横向打通的方式扩展空间。 7.2.4商铺进深根据经营业态进行规划,以712 米为宜,最大不应超过18 米。 7.2.5商铺开间与进深的比例以1:2 为宜,不应超过1:3。 7.2.6商铺内部原则上不进行室内装修,保持毛坯状态。需要装修公共通道、大堂等公共部分。 7.2.7预留水、电、 燃气、排污等各项设施的接驳( 建议社区商业中心以150-200w标准计算单位建筑用电量, 商业街以 120150 w标准计算单位建筑用电量) ,餐饮规划区域
15、的给排水量需达到国家标准且要预留烟道,电话线、网络接入商铺内,根据未来用途 和商家,在结构上预留强弱电、电梯等设施设备的安装条件,各类水管、线缆等尽量不要外露,即使需要外露也要考虑与整体建筑的 美观和谐。 7.2.8需要预留空调外挂位置,可统一设置百叶窗或其他装置。 7.2.9原则上不安装手扶电梯,超市、农贸市场设置在二楼区域的,需预留手扶电梯位置。 7.2.10满足超市、餐饮等特殊经营业态对房屋承重荷载的要求。 7.2.11设置专用货流通道及专用停车场( 原则上只设地上停车场) ,商业街停车数量不低于1 辆/100 ,社区商业中心停车数量不 低于 1.5 辆/100 。 7.2.12其它照明
16、电源的设置: 主要包括户外广告灯箱的电源线路以及防盗电动卷闸门的电源线路、公共照明的电源线路。同时为 保证商铺今后可能采用三相电源,需在配电间及电源保护预埋管管径方面预留足够的空间,以保证今后线路的更换。 8. 交通设计要点 8.1 运动与通路:设计中应充分考虑居民的行走习惯和商家的经营需求,根据现有地形的地理高差及出入口条件的布局方式,设 计人行道、车道、货物通道, 商业街及社区商业中心可考虑设置无障碍通道。 8.2 人车分流:人流与车流应避免交叉,利用竖向高差的变化将行车道路与人行道划分成两个不同的空间,保证行人在购物时的 安全。 8.3 停车位:商业街可沿街布置停车位,社区商业中心需集中
17、区域布置停车位,并利用适宜的绿化进行分割,合理地布置人行商 业空间。 9. 设计模块 9.1 西班牙风格模块 9.2 现代简约风格模块 二. 商业街建筑设计技术指引 1 总则 为明晰室外步行街中销售物业与持有物业的产权划分,防止和减少室外步行街的安全隐患,提高室外步行街的产品品质,规避室 外步行街在销售和后期运营环节潜在的法律风险,特制定本手册,用于指导隆基泰和所开发的室外步行街的设计、施工,并规范室外 步行街在销售、物管环节的相关合同条款。 室外步行街的设计除了符合本业务指导手册中的相关规定外,尚应符合国家现行有关标准的规定。 2 术语 “一拖二”独立商铺 通过户内楼梯连接首、二层,且首、二
18、层做为一个独立单元同时销售的商铺,单个商铺间无连通。 加连廊商铺 通常为分层销售的商铺,单个商铺间通过公共走道和连廊连接,每层商铺均独立对外开门。 一环铺 与大商业贴临的外铺,属于大商业裙房。 二环铺 与一环铺相对的商铺,位于室外步行街一侧。 三环铺 与二环铺背靠背的商铺,临小区路或市政路。 3 职责界面划分 编 号部门 商业区室外步行街 总 图 方 案 平 面 单 体 方 案 外 立 面 方案 店 招 方 案 公 共 区 域 内 装 方案 幕 墙 施 工图 土 建 施 工图 夜 景 照 明 方 案 及 施 工 图 景 观 方 案 及 施 工图 导 向 标识 方 案 及施 工图 1 规划设计中
19、心 2 集 团 商 管 中 心 及 商贸公司 3 项目公司 图例:图纸审核负责配合提供条件 4 独立产权专篇 4.1 室外步行街要独立设置楼梯、电梯、货梯、垃圾房、公共卫生间,不与大商业共用。 4.2 室外步行街物管用房面积不少于 200 ,其中 60 的租赁服务用房,设置于室外步行街内,其余物管用房可与相邻其他销 售物业比邻设置或放置在综合体销售塔楼与大商业交接部位,设备转换层下部。租赁服务用房不应占用沿街商铺和首层商铺,可放置 在室外步行街辅助用房区二层。 4.3室外步行街设置独立的给水、排水、供暖、电气、弱电系统。其中,一环铺的机电系统应考虑后期拆改的可能性,如一环铺 后期拆改不应影响二
20、、三环铺的正常运营。 4.4室外步行街燃气系统独立设置。当一环铺为持有物业时,并入购物中心燃气系统。当一环铺为销售物业时,特别注意一环铺 与大商业的燃气系统不应交叉。 4.5 室外步行街设置独立的消防系统。(加连廊商铺和持有的一环铺除外) 4.5.1消防水池、消防泵房、消防水箱间:均单独设置,消防水池、消防水泵房放置在独立的室外步行街地下室,消防水箱放置 在室外步行街最高处(结合立面设计,放在公共区域的上部)。 4.5.2消防水系统:消火栓系统、喷淋系统的所有水泵、水箱、管线均独立设置。 4.6 室外步行街设置独立的火灾报警系统。 4.6.1消防控制室:室外步行街的消防控制室独立设置。位于独立
21、的室外步行街地下室或首层(如当地规定必须设置首层时)。 4.6.2火灾报警系统:主机独立,系统独立,铺内消防报警系统按规范设计完成。 4.6.3 分级控制:考虑到室外步行街的特点,在购物中心消防控制室增设一级控制,可分控室外步行街消防设备。室外步行街消 控室为分控室,只负责室外步行街消防。 4.7 电视监控系统。 4.7.1室外步行街监控室:单独设置,与室外步行街消控室合用。 4.7.2系统:独立设置。 4.7.3双向监控:购物中心监控室可以对大商业及室外步行街区域实现双向监控。室外街监控室只对街区内区域进行监控(并含 与广场、内街连通区域的出入口)。 4.7.4消防监控和电视监控的管理模式与
22、责任分工由商管公司落实。 48公共用电 4.8.1室外步行街内公共照明、广告、泛光、动力等用电均引自室外步行街物业配电系统,室外步行街配电系统各回路设低压计 量表(数字式电表)计量(非专变时需供电部门认可)。 4.8.2室外步行街内的景观、导视、泛光照明系统配电要求独立设置配电回路,并在前端加装计量表,商管统一收费。 4.8.3建筑室外照明(如回廊等)按不低于 50LX/ 的照度进行设计。 5 安全专篇 5.1 适用规范 5.1.1防火规范 1) 一环铺为大商业裙房,防火要求与大商业相同。 2) 当二、三环铺为“一拖二”商铺时,与大商业无连接,视为普通民用建筑,其防火措施遵照现行国家标准建筑设
23、计防火规 范 GB 50016 的规定。 3) 加连廊商铺与大商业连通,视为大商业裙房,防火要求与大商业相同。 4) 当二、三环铺上有塔楼(酒楼、商务酒店、住宅或其它业态)时:总高度超过 24 米,遵照高层民用建筑设计防火规范 GB 50045 的规定。总高度未超过 24 米,遵照建筑设计防火规范GB 50016 的规定。 5.1.2 商店建筑设计规范JGJ 48-88 5.1.3 建筑玻璃应用技术规程 1) 连廊玻璃栏板采用安全玻璃,距地 100 不应镂空。 2) 玻璃雨篷应采用安全玻璃。如果二层设落地窗,900 以下设安全玻璃。 3) 玻璃门扇采用安全玻璃。 5.2 总图 5.2.1室外步
24、行街宽度 1) 室外步行街宽度应满足防火间距的要求,综合各种情况统一取值 9.00m ,在此基础上两边各增加 1.502.10m 的雨篷宽度 (具 体立面设计)。街宽以 1214m 为宜。 2) 加连廊商铺首层不设雨篷,建筑内缩 1.001.80m 。 5.2.2消防车道 严格按照防火规范的相关规定设置消防车道: 1) 室外步行街的沿街长度大于 150m 时,应在适中位置设置穿过建筑的消防车道。 2) 消防车道的宽度不应小于 5.00m 。消防车道距高层建筑外墙宜大于5.00m,消防车道上空 4.00m 以下范围内不应有障碍物。 3) 穿过建筑的消防车道上,原则上不布置过街楼。 4) 消防车道
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