房地产项目投资可行性分析报告.pdf
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1、“SGDHSZ”项目 投资可行性分析报告 目录 目录 . 第一章总论 一、项目背景及概况. 二、主要技术经济指标. 表 1 “SG DHSZ ”项目主要经济技术指标. 第二章住宅市场分析与营销战略. 一、投资环境分析. 表 2 “十二五”规划经济社会发展主要指标. 二、住宅市场分析. 三、当前住宅市场面临的矛盾和问题. 四、营销推广战略. 表 3 楼盘销售价格増况表 . 第三章项目选址及区设条件. 一、项目选址 . 二、区域历史文化地位. 三、建设条件 . 第四章建设规模及功能标准. 一、建筑面积及内容. 二、项目规划设计方案. 表 4 “SG DHSZ ”住宅户型 . 三、工程项目情况. 表
2、 5 工程项目一览表 . 第五章建设方案 一、建设场地环境. 二、总体规划布局. 表 6 项目建设经济指标一览表. 三、建设方式 . 表 7 招标情况一览表 . 四、结构设计 . 五、 室内给排水及供电工程 第六章项目施工进度安排. 表 8 项目施工进度安排表. 第七章投资估算与资金筹措. 一、投资估算 . 表 9 “SG DHSZ ”项目投资估算(单位 : 万元) 二、资金筹措 . 第八章经济效益分析 . 一、住宅销售价格. 二、销售进度及付款计划. 表 10 各类建筑销售计划表 三、税费率 . 表 11 税费率表 四、盈利能力分析. 五、清偿能力分析. 六、主要经济指标. 表 12 主要经
3、济指标表 第九章风险分析及对策 一、风险分析 . 二、投资风险的控制. 第十章项目可行性研究结论及建议. 一、结论 . 二、建议 . 附录(国民经济评价). 表 13 项目总投资估算表(单位:万元) 表 14 投资使用计划与资金筹措表(单位:万元) 表 15 售房收入与经营税金及附加估算表(单位:万元) 表 16 损益表(单位:万元). 表 17 财务现金流量表(全部投资)(单位:万元). 表 18 财务现金流量表(资本金)(单位:万元). 表 19 资金来源于运用表(单位:万元) 第一章总论 一、项目背景及概况 1、项目名称 SG DHSZ 2、开发商及简介 四川省科学城 SG置业有限公司德
4、阳分公司 四川省科学城 SG置业有限公司是由中国工程物理研究院六所所属SG实业总公司于二 00 四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。 由法人股东四川省科学城SG实业总公司、绵阳金色家园商贸有限公司等组成。主要经营: 房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销 售等。公司资金实力雄厚,科技人才众多,拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。 3、项目地址 德阳市玉泉路与屏山街交汇处 4、临时接待中心 德阳市庐山北路 360 号 5、项目概况 项目位于玉泉路与屏山街交汇处,有四栋电梯公寓组成,项目占地为17120 ,总 建
5、筑面积 99354, 其中住宅面积 78168,商铺面积 6576,停车库面积 14610。项 目户型区间为 51 137 。以简装面市。 整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园,东湖 山上是以山水园林为载体,集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园,是你感到心 旷神怡;同时周边生活配套也是十分方便,下面简单做个介绍: 公交路线: 14 路、23 路、24 路、27路等。 教育配套:德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、四川省商贸学校等。 医疗配套:德阳肿瘤医院(眼科医院)、德阳肝胆医院、中山医院等。 休闲配套:东湖山公园、旌湖文化长廊等。 生活配套:沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、
6、丰联超市、富江超市、红旗 连锁等。 6、资金来源 本项目建设资金由SG职业有限公司自筹,不足部分通过预售房款和银行贷款解决。 7、可行性报告制定依据 (1) 城市居住区规划设计规范 (2) 德阳市城市拆迁管理条例 (3) 城市居住区公共服务设施设置规定 (4) 住宅设计规范 (5) 住宅建筑设计标准 (6) 建筑工程交通设计及停车场设置标准 (7) 城市道路绿化规划及设计规范 (8) 高层民用建筑设计防火规范 8、编制范围 根据国家有关政策、法律、法规及规范对SGDHSZ 项目建设的目的、必要性、项目区 域概况、项目规划方案及建设内容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风 险分析等方
7、面进行全面论证和研究。 二、主要技术经济指标 表 1 “SG DHSZ ”项目主要经济技术指标 序号项目名称单位指标 1 总占地面积17120 2 总建筑面积99354 3 地上建筑面积84744 4 住宅建筑面积78168 5 商业建筑面积6576 6 停车场面积14610 7 容积率 8 层数层#地上34层,#地上33层,地下 1层 9 停车位个住宅地上 72+地下390+商业地上 25=487 10 地面建筑基底面积3639 11 住宅建筑基底面积2758 第 二 章 住宅市场分析与营销战略 一、投资环境分析 1、德阳市基本情况 、 地理位置: 德阳市地处成都平原与川中丘陵接壤地带,市区
8、距成都58 公里,距绵阳 50 公里, 地理位置介于东径,北纬之间,是我国西南地区重要的重工业城市和农业 生产基地。 全市辖 6 个县(市、区)土地总面积为平方公里,人口约万人,德阳市中心城区建 成区规模为平方公里,人口约70万人。 、行政区域划分 德阳市是 1983年经国务院批准成立的地级市,现辖“一区三市二县”即旌阳区、广 汉市、什邡市、绵竹市、中江县和罗江县。 1、德阳市经济发展情况 2011 年是“十二五”开局之年,全市人民在市委、市政府的领导下,坚持“高位求 进、加快发展”的工作基调,大力推进“一三五八”发展战略,经济发展全面增长,人 民生活水平不断提高,社会事业不断进步。 表 2
9、“十二五”规划经济社会发展主要指标 指标体系及名称 计算单 位 2010 年2015 年 指标 属性 实际数 五年年 均增长 % 规划 数 五年年 均增长 % 1、地区生产总值亿元1800 预期 性 2、人均地区生产总值元25000 48650 预期 性 3、全社会固定资产投亿元五年累计投资总预期 12 户型区间 13 建筑密度% 14 小区绿化% 36 资额同口径增长 50% 以上 性 4、地方财政一般预算 收入 亿元90 预期 性 5、社会消费品零售总 额 亿元540 预期 性 6、年末人口总数万人394 约束 性 7、城镇居民可支配收 入 元/ 人 年 16202 28000 预期 性
10、8、农民人均纯收入 元/ 人 年 6486 11500 预期 性 10、城市化水平% 提高53 提高 预期 性 11、森林覆盖率% 提高提高 预期 性 12、节能:万元 GDP 能 耗 吨 “十一五”累计下 降 20% 达到国家及省上 要求 约束 性 13、减排:二氧化碳排 放量及主要污染物排 放 吨 达到国家及省上 要求 约束 性 注:1、地区生产总值绝对数按现价计算,增长速度按可比价计算。2、地方财 政一般预算收入增长速度为同口径增长。3、以 2010年为基期测算,考虑物价 指数为。3、从 2011 年起,固定资产投资统计起点由50 万元提高到 500 万元, 500万元以下的项目和农户投
11、资将不再纳入到固定资产投资统计范围,“全社会 固定资产投资”指标变为“固定资产投资”。 3、总体目标 新一轮德阳市城市总体规划描绘了未来德阳的发展蓝图,到2020 年,经济总量较 2015 年再翻一番以上,综合经济实力、人民生活水平和生态环境保护再上一个新台阶, 成为具有国际竞争力的重大技术装备制造业基地,国内一流的名优食品基地、清洁化工 基地、新材料基地、现代农业基地和职业教育基地,成为西部经济强市,重要的工业化 先导区、现代产业聚集区,四川重要的区域性中心城市和山水宜居城市,实现成德绵同 城化发展,在西部地区率先实现城乡经济繁荣、生态环境优美、和谐稳定、协调发展的 全面小康社会。 二、住宅
12、市场分析 1、当前住宅市场现状 随着经济的快速发展以及国家对住宅建设和城镇住房制度的深化改革,以住宅为主 题的房地产市场,总体上呈现出平稳发展的态势。主要表现在: 、房地产开发投资稳步回升,商品住宅投资增长加快。 、山品住宅销售形式好转,销售额大幅增长。 、住房消费热点逐步形成,个人购房比例不断提高。 、住房公积金制度逐步完善,个人住房消费贷款迅猛发展。 、房地产二、三级市场联动效应突出,三级市场逐渐活跃。 综上所述,我国房地产市场具有广阔的发展前景和巨大潜力。在计划经济向市场经 济转化的过程中,住宅市场本身也正在发生着深刻的变化。这一切,都是我国住宅市场 进一步发展的良好开端和基础。 2、德
13、阳市商品房现状和市场需求 、住宅市场供给情况: 从目前德阳房地产住宅市场来看,前几个月,整个楼市在全国大环境影响下,购买 者观望情绪比较浓厚,大家都在等待着楼市大幅降价,虽然在开发商大力的促销下,刚 需置业者的购买力得到了释放,但是相对有限,不能很好的缓解当前压力,投资性需求 被抑制。 、商业市场供给分析: 目前德阳市纯高层的项目较少基本上都集中在老城区核心地带,商业项目的开发规 模也相对较大,销售价格也较高。目前的社区商业较多,基本上每个开发项目都设计了 商业(临街)用房。电梯公寓一般都考虑了2-3 层的商业用房。 、德阳市房地产市场需求分析: 、需求范围分析:德阳市地处成都、绵阳之间,处于
14、成绵经济核心地带,经济发展 比较迅速,城市环境比较适合居住,市场需求包括周边几个市县。 、需求人口分析:主要为城市首次置业者、大中型企业员工、公务员、企业管理人 员等为主。 、需求数量分析:根据德阳市政府制定的城市人口规划,到2015 年城市人口达到 100 万人,即每年需新增城市人口6-8 万人左右,再加上现有城市人口换房需求,每年的 刚性需求总量大约为180 万-240 万平方米(约 20000-30000 套住宅) 。但这些刚性需求中 较多的一部分表现为因购买力不足而导致的无效需求,又因为德阳目前的住宅销售价格 相对较高,商品房销售压力应该是很大的。 、需求价格分析:从目前德阳市已经在售
15、项目可以看出,德阳市各区域的楼盘销售 价格差距不大,价格幅度基本在3500-5700 元/ 左右,由于政府宏观政策调控力度越来越 大,已经明确表示要坚持调控政策不动摇,老百姓在认识到房地产价格高位运行后投资 空间变小,更多选择持币待购,以期政府能将房价调控下来。从今年起,国家又对房地 产市场进行重点调控,出台了大量的房产政策,诸如调整贷款利率、限制二套、三套房 等,从全国到地方,房地产市场急剧萎缩,销售进入停滞状态,虽然目前价格并未被大 降,但不排除未来大幅降价的可能,这将对项目的开发产生重大的影响,也将影响项目 的价格政策。 、市场特征分析: 、在所有的购房者中,45 岁以下的中青年人占的比
16、重较大。 、 在所有的购房者中,城区人口占的比重较大,在产品设计中应关注他们的心理 需求和家庭结构特征。 、 从目前德阳市住宅消费市场来看,自主和投资性需求各占一个比例,但因最近 房地产市场调控严厉,以投资为目的的购房客户占比重已越来越小,故在进行产品设计 时,应尽可能地考虑自住性购买需求。 、 企业人员、国家公务员、经商人员等购房比例较多。 、 城区内客户大多数在城区有一套住宅,属于二次置业,也有考虑第一居所和部分 投资需求,主要考虑楼盘的区位、品质,开发商及物业升值空间。 、 外地客户大部分属于第一次置业,周边客户基本都作为第一居所不太注重升值空 间,对物业的性价比要求偏高,对社区环境认同
17、度一般。 三、当前住宅市场面临的矛盾和问题 我国以住宅为主体的房地产市场,已进入平稳发展期。认真分析当前住宅市场的现 状,深入研究其面临的主要矛盾,并从体制、机制和政策上探索改革与发展的新思路, 对房地产业持续、健康、协调发展,为国民经济与社会发展作出新贡献是很有必要的。 、当前住宅市场发展的基本态势 、房地产开发投资稳步回升,商品住宅投资增长加快。 、山品住宅销售形式好转,销售额大幅增长。 、住房消费热点逐步形成,个人购房比例不断提高。 、住房公积金制度逐步完善,个人住房消费贷款迅猛发展。 、房地产二、三级市场联动效应突出,三级市场逐渐活跃。 综上所述,我国房地产市场具有广阔的发展前景和巨大
18、潜力。在计划经济向市场经 济转化的过程中,住宅市场本身也正在发生着深刻的变化。这一切,都是我国住宅市场 进一步发展的良好开端和基础。 、住宅市场面临的只要矛盾探析 我国以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾,出现了买 方市场的形势,结构性、阶段性、体制性供给过剩的现象突出,面临着市场有效需求的 不足。主要表现在一下三个方面: 、商品房空置量继续上升,消化空置房压力加大。 、住房制度改革的预期进度和力度未能实际到位,住宅市场消费的启动要有一个过 程。 、市场发育程度整体水平偏低,地区之间发展严重不平衡。 综上所述,这几点充分反映住住宅市场在当前宏观经济形势下,扩大内需、加快住
19、 宅建设的迫切要求,与商品房市场有效需求不足,供求难以有效衔接的矛盾。化解这一 矛盾,是今后几年住宅市场发展的主旋律。 四、营销推广战略 高素质的物业开发,除了高水平的规划、设计外,还需要有一套行之有效的市场营 销策略和手段,高标准的经营和管理,以确保项目有市场销路,开发商有合理的收益。 根据本项目市场定位和开发特点,拟采用以下营销推广策略: 1、卖点分析 、 项目高达 36% 的绿化率,且紧邻占地千亩的东湖山公园, 使得整个小区成为一个 “园 林式”的单位,因此有其突出的环境特点。此外,开发商重视小区住宅户型多样化和房 屋外观设计,大大增加了该项目的吸引了。 、项目位于黄河片区,已落户的生活
20、小区较多,配套设施十分丰富。教育、休闲、 娱乐、购物等都很便利。 、小区坚持以“山无里,景无界,心无边”的开发理念,项目为四幢电梯公寓组成, 居民生活便捷,在此基础上还引进了“智能化”新概念,更加提高了小区居民的舒适度。 、项目定位于黄河片区中高档住宅,但价格相对同片区竞争楼盘显得十分亲民,且 采用多种优惠付款方式极大地提高了其竞争力。 、项目开发商是由中国工程物理研究院六所所属SG实业总公司于二00 四年十二月 发起设立的高新技术产业的国有控股企业,在成都、绵阳等地已开发多个优质的楼盘和 公共设施项目,信誉良好。 2、广告宣传策略 由于 SG置业有限公司已经在成都、绵阳等地开发了一系列楼盘在
21、消费者心目中形 成了良好地形象,再加上黄河片区优质的生活环境对置业者都是一个比较大的吸引。 “SG DHSZ ”项目针对确定的目标群体,按计划、分阶段,系统的对小区的整体形 象和“卖点”进行广告宣传。包括以下广告媒体:现场售楼部、工地现场、报纸、电视 台、网络、公车及户外广告牌等。 3、促销策略 、促销的阶段性策略,按不同的阶段指定不同的销售策略。一般按以下阶 促销:促销准备阶段;首次公开展销和销售阶段;二次公开展销和销售阶段;三次公开 展销和销售阶段;扫尾销售阶段。 、销售对象:城市首次置业者、大中型企业员工、公务员、企业管理人员等。 、促销手段:拟采用多种促销手段,包括:广告宣传、内部认购
22、、人员直销、举办 展销会、集团认购、灵活多样的付款方式及优惠方案、售楼现场样板房促销等。 4、定价策略 、价格定位 根据目前德阳市房地产房源交易信息,以及黄河片区一带同类房地产销售价格如表3 所 示: 表 3 楼盘销售价格増况表 序 号 名称地段最低价 (元/ ) 最高价(元/ ) 均价(元 / ) 1 黄河畔岛黄河片区4260 5260 4700 2 瑞琪曼国际社 区 黄河片区4800 6233 5400 3 希望城黄河片区4788 5758 5078 4 凯旋国际老城区5258 6668 5500 5 春天印象城北片区4588 5148 4700 6 天籁福河东片区4000 4800 45
23、00 从德阳市近期楼盘价格情况分析,中高档住宅售价在40006668 元/ 之间。参考 各楼盘价格和对其区位、环境、配套等对比,“SG DHSZ ”价格定位为中高档住宅,住 宅价格为 4380元/ ,商铺价格为 6680 元/ ,停车位每个 10000元。 、价格优惠策略 、预付房款优惠: (一次性交纳 10000 元诚意金,成为银卡用户,拥有1% 优惠;一 次性交纳 20000元诚意金,成为金卡用户,拥有2% 优惠;一次性交纳30000 元诚意金, 成为钻石卡用户,有用 3% 优惠。 )、 集团购买优惠;、 特殊消费对象优惠;、 其他优惠措施 、价格浮动策略:、展销会期促销优惠价; 、仙器销
24、售优惠浮动价; 、 正常销售期段浮动价;、其他浮动措施 第三章项目选址及区设条件 一、项目选址 作为发展中的旌阳区内,黄河片区以上风上水、纯居住、无工业等因素和其优越的 自然环境,成为城市规划中山水宜居特点的重点建设区域。 二、区域历史文化地位 黄河片区的区域范围是指北起青衣江路,南至黄河东路,东靠东湖山,西侧黄山路; 整个片区位于德阳城市的东北面,是06年后新兴建设起来的行政、高尚居住中心。在市 政府及建设局的投入巨资重点打造之下,强力推进片区建设,首先便是对青衣江东路、 龙泉山北路等重要道路进行了建设,全面完成了渭河路、庐山北路等道路建设。当前片 区市政配套设施越来越完善,道路宽阔纵横交错
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