建筑设计管理要点.pdf
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1、. . 建筑设计管理 一、目的 将项目开发的理念及意图,项目策划的要求,通过调研所确定的市场需求以及开发 商对项目开发的投资成本、进度、质量等诸多要求通过专业设计人员的设计,以图 纸、文字说明、概算等表现形式确定下来,为后续的工程实施工作确立一个科学、 严密、详细、清晰的书面依据。 二、适用范围 1公司物业开发项目的规划设计、建筑环境方案设计、初步设计及施工图设计。 2公司物业开发项目的特种专业设计,包括供电设计、供水设计、供气设计、室 外管线设计、弱电系统设计及其他特种专业设计。 三、控制目标与控制点 控制目标控制点 确保公司的开发理念及意图、市场及 消费者需求、项目开发策略要求等能 通过各
2、阶段方案设计充分体现 通过考察及综合评价选择参与方案投标 的设计公司 组织编写方案设计任务书 各级设计管理人员与各设计公司充分沟 通 成立内部评审委员会对各设计方案会审 及调整 给予参与方案投标的设计公司以平等竞 争的机会,充分挖掘其智力潜能 认真组织好政府部门召开的方案评审 会,确保最优方案中标 确保各合作方对方案设计的介入物业管理公司项目负责人参与内部评审 委员会 . . 在各设计阶段成果确定后召开开发公 司、设计公司、物业管理公司、监理公 司、特种专业公司联席技术交底会 确保初步设计能对方案设计进一步优 化 认真分析、筛选方案评审专家提出的意 见和建议 即时调整各方产生的新的设计要求 确
3、保施工图设计能详尽、快速、准确 的完成。 通过招标选择施工图设计公司 通过挑选组建施工图设计人员小组 组织编写明确的施工图设计任务书 设立奖惩机制 确保设计成本控制在预算范围内各设计阶段都即时做好相应经济测算工 作 与政府部门及行业主管部门充分沟通, 争取政策优惠 设计全过程的成本跟踪控制 确保设计工作按时完成确定合理的设计工作完成时间 合理处置变动的、增加的设计工作量 设计奖惩机制 确保设计变更更合理有效提出变更的合理性 对变更成本的测算 变更设计的内部审核及控制 . . 变更设计的进度控制 确保零星工程设计合理有效零星工程设计的内部审核制度 相应的成本测算 确保特种专业设计的合理有效与特种
4、专业公司充分沟通,确定最优的 专业设计方案 特种专业设计与土建设计、环境设计的 有机组合 质量、进度及投资成本的全程跟踪 确保施工图审核通过审图修改意见的及时反馈 四、关键绩效指标 1设计方案质量 2设计费用 3设计完成时间 4设计变更发生的费用 5设计限额预算与实际设计费用的差异率 五、职责分工 部 门/ 岗 位 主要职责 . . 总 裁 审批参与投标方案成果、审批设计公司招标结果、审批初步设计成果、签署 委托设计合同 项 目 公 司 总 经 理 确定参与方案投标的设计公司、代表公司参与方案评审会、签发中标方案及设 计变更方案、审批零星工程立项、审批签发零星及特种工程设计方案、审批签 发各阶
5、段经济测算成果、审批设计奖惩办法、签发设计招标书及任务书 开 发 部 经 理 搜集提供参与方案投标设计公司名单、与各设计单位沟通、传达公司意图、组 织各阶段方案评审会、审查设计招标任务书及各阶段设计任务书、签发方案评 审会纪要、负责编写各阶段经济测算及可行性分析、审批设计人员组成名单、 审查变更申请、与特种设计单位沟通、确定方案、挑选地质勘察单位并报总经 理确定 设 计 管 理 专 员 组织编写各阶段设计招标书及任务书、发标、与设计单位沟通协调、控制进度 及质量、受理变更申请、组织变更设计、编制设计工作奖惩办法、执行设计合 同、负责图纸送审及修改、考察设计人员业务能力、编写方案评审会纪要、组
6、织设计研讨会及交底会并做好记录、控制特种设计进度、质量及投资、组织项 目普勘及详勘、编写设计管理总结 公 司 评 审 小 组 成 员 投标方案的初审及确定、投标设计公司的确定、零星及特种设计的评审及确定 . . 设 计 经 理 全过程的设计理念传达及确定、设计技术支持、设计工作监督 六、程序 1规划设计阶段 1.1 规划设计方案阶段 1.1.1 组建设计评审小组,包括项目发展总监、投资经理、项目管理总监、设计经理、项目公 司总经理、开发部经理、设计管理专员、合同预决算专员、财务部经理、物业公司项目经理 等,项目公司总经理为组长。 1.1.2 设计管理专员根据项目地块控制性详细规划、地质普勘资料
7、、土地使用条件、 项目策划方案以及确定的项目开发理念及意图,组织编写规划设计方案任务书(内容 包括设计内容、设计需达到的质量标准、设计时间、提交成果方式及内容等),提交开发部经 理审批,并由项目公司总经理签发设计经理对任务书编写提供支持与指导,投资经理对策划方 案做出解释和说明,对方案中不合理之处做出改进。 1.1.3 开发部经理与设计管理专员负责收集规划设计公司的信息及资料(包括资质审核,人员 设备实力、质量保证体系、工作质量、社会信誉,建立设计单位资质档案),对其设计能力及 设计成果进行初步考察,初步了解设计人员对公司开发理念及策划方案的理解程度,初步了解 各设计公司的收费标准,拟定参与规
8、划设计方案的设计公司名单及简介,报项目公司总经理审 批。 1.1.4 项目公司总经理依据资料确定参与项目规划方案设计招投标的设计公司(一般不超过5 家),确定设计费用,设计经理依据资料提出自身对参与设计的公司初选意见和建议。 1.1.5 设计管理专员向参与规划方案设计招投标公司发放规划设计方案任务书,并提供设 计公司要求的其他资料,签订设计合同,同时项目公司总经理、开发部经理、设计专员及设计 经理应加强与设计公司人员的沟通及互动,确保公司开发理念、项目策划要求被设计人员充分 理解,并在方案中体现。 1.1.6 公司相关人员应确保各设计公司处于平等的竞争地位,使各设计公司处于公平竞争的良 性状况
9、,充分挖掘出各设计公司的智慧及想象力,形成优秀的方案作品。 1.1.7 设计管理专员负责各设计公司方案(包括初稿、修改稿、确定稿)进度,并及时将各阶 段方案报公司设计评审小组进行内部评审,并将评审意见以书面形式反馈给设计公司进行修 改,直至最终确定各设计公司参与投标方案。 1.1.8 开发部经理对各设计公司在各设计阶段的方案进行相应的经济测算及可行性分析,并报 公司设计评审小组作为内部评审依据之一。 . . 1.2 规划设计方案评审 1.2.1 开发部经理依据规划方案设计进度组织政府主管部门召开方案评审会,包括确定会议的 时间、地点、参评专家、会议议程及其他相关事项。 1.2.2 设计管理专员
10、负责与各设计公司协调,共同完成参与评审方案的成果制作,包括文本、 各类效果图、电子展示图等,并于评审会前日做好会场布置及后勤工作安排。 1.2.3 项目公司总经理作为开发公司首席代表参与规划方案评审会,设计经理、开发部经理、 设计管理专员列席评审会,其中设计管理专员负责会议记录,并在会后整理出会议纪要备用。 1.2.4 规划方案评审会确定中标设计公司的,开发公司与其进行下一步工作安排;如未能确定 中标设计公司的,开发公司应依据评审意见,重新组织第二轮方案设计,操作程序不变,如需 调整参与投标设计公司的,程序依据1.1.31.1.8执行,直至最终确定规划方案设计中标公 司。 1.3 修建性详细规
11、划的设计及确定 1.3.1 开发部经理负责与规划设计中标单位确定修建性详规设计内容、进度及费用,并报总经 理审批,设计管理专员负责拟定相应合同及协议,并报签署执行。 1.3.2 设计管理专员负责将方案评审会意见整理成书面材料,发给中标设计公司作为修建性详 规设计依据,同时负责详规设计进度及质量控制。 1.3.3 开发部经理负责详规设计阶段的经济测算及可行性研究,提出设计建议,并安排报批报 建事务专员与相应主管部门衔接规划报批事宜。 1.3.4 报批报建专员负责处理与规划审定相关的其他事务,确保修建性详细规划早日确定。 1.3.5 设计经理、策划经理在修建性详细规划设计过程中给予全程技术支持和建
12、议,确保公司 高层的开发理念及意图得以体现。 1.3.6 待定的修建性详规由项目公司总经理报集团总裁审阅。 1.3.7 设计管理专员负责规划设计阶段的设计过程总结、设计资料归档保存等工作。 2建筑方案设计阶段 2.1 建筑方案评审小组的成立同1.1.1 2.2 设计管理专员依据确定的项目修建性详规、项目策划方案及公司的开发理念及意 图,组织编写建筑方案设计任务书,提交开发部经理审批,并由项目公司总经理签发,设 计经理及策划经理给予技术支持和策划方案的解释说明。设计任务书中应包含建(构)筑物的 功能要求,建筑总体风格的确定、地点位置的确定、面积及户型比例要求、设备及配套设计要 求、环境设计指标及
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