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1、第 1 页 共 27 页 上海物业的范本 范本 第 2 页 共 27 页 上海市房屋土地资源管理局制定 上海市工商行政管理局 使 用 说 明 1、本合同为示范文本,适用于住宅以及同一物业管理区域内非 住宅的物业管理。合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读本 示范文本的内容。 2、经双方当事人协商确定,可以对本示范文本的条款内容(包 括选择内容、填写空格部位的内容)进行选择、修改、增补或删 减。 3、本示范文本所称的甲方为业主大会,乙方为物业管理企业。 4、在签订合同时,合同双方应当出示有关资质证明及签约主体 资格的证书、证明文件。 上海物业服务合同 第 3 页 共 27 页 甲方: 业主委员会主
2、任: 地 址: 联系电话: 乙方: 法定代表人: 资质等级: ,证书编号: 地 址: 联系电话: 甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上,就 (物业名称) 的物业管理服务事宜,订立本合同。 第 4 页 共 27 页 第一条 本合同所涉及的物业基本情况 物业名称:_ 物业类型:_ 座落位置:_区/县_乡/镇 路_弄 _号 四至范围(规划平面图): 总建筑面积:_平方米;其中住宅_平方米。 物业构成见附件一,物业规划平面图见附件二。 第二条 乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物 业管理服务事项。 (一)物业共用部位的维护; (二)物业共用设施设备的日常运行和维护; 第 5 页 共 2
3、7 页 (三)公共绿化养护服务; (四)物业公共区域的清洁卫生服务; (五)公共秩序的维护服务; (六)物业使用禁止性行为的管理; (七)物业其他公共事务的管理服务; (八)业主委托的其他物业管理服务事项。 第三条 物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时,业主、物 业使用人可以向乙方报修,也可以自行维修。经报修由乙方维 修的,维修费用由业主、物业使用人承担。 第四条 甲方向乙方提供位于路号室(建筑面积平方米)的房屋作 为物业管理办公用房,在合同履行期间供乙方无偿使用,但不 得改变其用途。 第五条 乙方提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定: 第 6 页 共 27 页 (一)物业共用部位的维
4、护、物业共用设施设备的日常运行和维 护,详见附件三; (二)公共绿化养护服务,详见附件四; (三)物业公共区域的清洁卫生服务,详见附件五; (四)公共秩序的维护服务,详见附件六; (五)物业使用禁止性行为的管理,详见附件七; (六)物业其他公共事务的管理服务,详见附件八; 第六条 在签订本合同前,甲方应会同乙方对物业共用部位、共 用设施设备进行查验,并按规定向乙方移交物业管理所必需的 相关资料。 甲、乙双方办理物业查验、移交手续,对查验、移交中发现的 问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认。具体内容详见 附件九。 第七条 乙方根据下述约定,按建筑面积向业主收取物业服务费。 第 7 页 共 2
5、7 页 (一)住 宅: 高层_元/月每平方米; 多层_元/月每平方米; 别墅_元/月每平方米; 物业:_元/月每平方米; (二)办公楼:_ 元/月每平方米 (三)商业用房:_元/月每平方米 (四) (五) (六) 上述物业服务收费分项标准(元/月每平方米)如下: 一、住宅物业 第 8 页 共 27 页 1、综合管理服务费: 2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用: 3、公共区域的清洁卫生服务费用: 4、公共区域绿化养护费用: 5、公共区域秩序维护服务费用: 6、 二、非住宅物业 1、综合管理服务费: 2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用: 3、公共区域的清洁卫生服务费
6、用: 4、公共区域绿化养护费用: 第 9 页 共 27 页 5、公共区域秩序维护服务费用: 6、 本条约定的物业服务费不含物业大修和专项维修的费用,物业 大修和专项维修的费用在维修资金中列支,并按规定分摊。 第八条 自本合同生效之日的当月起发生的物业服务费用,由业 主承担;业主应依照本合同第七条约定的标准向乙方交纳物业服 务费。 第九条 乙方按下述第种收费形式确定物业服务费用。 (一)包干制。由业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务 费用,盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。 (二)酬金制。在本合同第七条约定预收的物业服务资金中按下 述第_种方式提取酬金,其余全部用于物业服务合同约定的 支出,
7、结余或者不足均由业主享有或者承担。 1、每 (月/年)在预收的物业服务费用中按_%的比例提取酬 金; 第 10 页 共 27 页 2、每 (月/年)在预收的物业服务费用中提取_元的酬金。 (三) 第十条 物业服务费用(物业服务资金)按(年/季/月)交纳,业主 应在_(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。 逾期交纳的,违约金的支付约定如下: 第十一条 物业服务费用实行酬金制方式计费的,乙方应向全体 业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算,并每 年次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。 对物业服务资金收支情况有争议的,甲乙双方同意采取以下方 式解决: (一) ; (二) 。 第 11 页
8、 共 27 页 第十二条 停车场收费分别采取以下方式: (一)停车场属于全体共有全体业主共用的,车位使用人应按露 天机动车车位 元/个每月、车库机动车车位 元/个每月、露天 非机动车车位 元/个每月、车库非机动车车位 元/个每月的标 准向乙方交纳停车费。 乙方从停车费中按露天机动车车位 元/个每月、车库机动车车 位 元/个每月、露天非机动车车位 元/个每月、车库非机动车 车位 元/个每月的标准提取停车管理服务费。 (二)停车场属于建设单位所有、委托乙方管理的,业主和物业 使用人有优先使用权,车位使用人应按露天车位 元/个每月、 车库车位 元/个每月的标准向乙方交纳停车费。 乙方从停车费中按露天
9、车位 元/个每月、车库车位 元/个每月 的标准提取停车管理服务费。 (三)停车场车位所有权或使用权由业主购置的,车位使用人应 按露天车位 元/个每月、车库车位 元/个每月的标准向乙方交 纳停车管理服务费。 第 12 页 共 27 页 第十三条 业主或物业使用人对车辆停放有保管要求的,与乙方 另行约定。 第十四条 本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施 委托乙方经营管理,经营管理收费约定如下: (一)健身房: (二)棋牌室: (三)网球场: (四)游泳池: (五)其他: 上述经营管理收入按下列约定分配: 1、 2、 第 13 页 共 27 页 3、 本物业管理区域内的建设单位所有的会所及
10、相关设施,其经营 管理收费由建设单位与乙方或者业主、物业使用人另行约定。 第十五条 物业服务费属本合同第九条第二项或者第_项约定 的,物业服务费中按实结算的部分年终结余或不足的处理方式: (一)年度结算结余部分,按以下第_种方式处理: 1、转入下年继续使用; 2、直接纳入专项维修资金; 3、 (二)年度结算不足部分,按以下第_种方式处理: 1、由业主追加补足; 2、 第 14 页 共 27 页 第十六条 业主应当按照下列约定筹集、使用和管理维修资金: (一)业主应当按照规定交纳和续筹专项维修资金; (二)专项维修资金的帐务由物业管理企业代管; (三)业主在转让其物业时,其帐户上的专项维修资金继
11、续用作 物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新和改造; (四)按照政府规章及相关规定使用和管理专项维修资金。 第十七条 物业专项维修资金按以下第种方式续筹: (一)甲方自 月起,按每月每平方米建筑面积 元的标准向 业主 收取,用作续筹的专项维修资金; (二)在业主大会确定的时限内,业主足额交纳应续筹的专项维 修资金; (三) ; 第 15 页 共 27 页 (四) 。 第十八条 乙方按有关规定编制专项维修资金使用方案,经甲方 批准后实施,未经甲方批准或授权,乙方不得动用专项维修资 金。 专项维修资金使用方案经甲方批准后,乙方未按专项维修资金 使用方案实施的,所引致甲方的经济损失及相应法律责任
12、,由 乙方承担。 第十九条 甲方相关的权利义务: (一)在其制定的业主公约中向业主明示物业装饰装修管理 要求等事项;甲方未尽此义务而影响乙方管理服务或给业主、物 业使用人造成损失的,乙方不承担相应责任; (二)督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费用;对业主或物 业使用人违反业主公约的行为予以劝阻、制止; (三)授权乙方对业主、物业使用人违反业主公约的行为, 依照业主公约的约定进行劝阻、制止; 第 16 页 共 27 页 (四)审查和批准物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护 计划、年度费用概预算、决算报告,监督、检查乙方各项方案 和计划的实施; (五) 第二十条 乙方相关的权利义务: (一
13、)设立专门机构负责本物业的日常管理工作,并委派具有岗 位资格的人员履行本合同; (二)根据法律、法规的有关规定和本合同的约定,开展各项物 业管理服务活动,但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法 权益,不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益; (三)根据有关法律、法规的规定和本合同的约定,向业主或物 业使用人收取物业服务费用,通过合法有效的方式解决拖欠物 业服务费的问题; (四)及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项,每 个 月公布一次专项维修资金和按实结算项目的费用收支帐目; 第 17 页 共 27 页 (五)结合本物业的实际情况,编制物业管理方案、年度管理计 划、年度维修养护计划、
14、年度费用概预算和决算报告; (六) 第二十一条 在物业管理服务过程中发生下列事由,乙方不承担 责任。 (一)因不可抗力导致物业管理服务中断的; (二)乙方已履行本合同约定义务,但因物业本身固有瑕疵造成 损失的; (三)因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告 知业主和 物业使用人,暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成 损失的; (四)因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线 电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的; 第 18 页 共 27 页 (五) (六) 第二十二条 甲方违反本合同第六条的约定,致使乙方的管理服 务无法达到本合同第二条、第五条约定的服务内容和标准
15、的, 乙方不承担违约责任。 第二十三条 除前条规定的情况外,乙方的管理服务达不到本合 同第二条、第五条约定的服务内容和标准的,应以违约事项涉 及并收取的服务费为基数向相应业主支付_的违约金。 第二十四条 乙方违反本合同的约定,擅自提高收费标准的,对 超出标准的部分,业主有权拒绝支付;已经支付的,业主有权要 求乙方倍返还。 第二十五条 甲方违反本合同约定的义务,致使乙方不能完成本 合同约定的服务内容和标准的,乙方有权依法解除本合同;造成 乙方经济损失的,甲方应予经济赔偿。 第二十六条 乙方违反本合同约定的义务,致使不能完成本合同 第 19 页 共 27 页 约定的服务内容和标准的,甲方有权依法解
16、除合同,并有权要 求乙方按其减少的服务支出予以赔偿。 甲方解除合同的,乙方应当在甲方通知的合理时间内与甲方或 其选聘的物业管理企业完成交接手续。 第二十七条 双方协商一致,可解除本合同,并在日内办理交接 手续。 第二十八条 本合同其他相关违约责任的约定: (一) (二) (三) (四) (五) 第二十九条 本合同中下列词语的定义是: 第 20 页 共 27 页 (一)业主,是指物业的所有权人。 (二)物业使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。 (三)物业买受人,是指物业出售合同中确定的物业购买人。 (四)物业交付使用,是指物业买受人收到甲方书面入住通知并 已办理相应手续。物业买受人收
17、到入住通知后在限定期限内不 办理相应手续的,视为已交付使用。 (五)共用部位,是指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用 人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话 分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结 构、室外墙面、屋面、 、 、 等部位。 (六)共用设施设备,是指:1、一幢住宅内部,由整幢住宅的业 主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯 具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避 雷装置、消防器具 、 、 等设备;2、物业管理区域内,由业主 和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水 第 21 页 共 27 页 管道、窨井
18、、化粪池、垃圾箱(房) 、 、 等设施。 (七)公共区域,是指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用 人共同使用的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内,由全体 业主、使用人共同使用的区域。 (八)专有部分,是指在构造上及利用上具有独立性,由业主独 立使用、处分的物业部位。 第三十条 本合同未尽事宜,双方可另行以书面形式签订补充协 议。 第三十一条 补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等法律 效力。 本合同、本合同附件及补充协议中未规定的事宜,均遵照中华 人民共和国有关法律、法规和规章执行。 第三十二条 本合同正本连同附件共页,一式份,甲乙双方各执 _份,一份向房地产主管部门办理备案。 第三十三条
19、 本合同履行期间,遇不可抗力致使合同无法履行的, 第 22 页 共 27 页 双方应按有关法律规定及时协商处理。 第三十四条 本合同在履行中如发生争议,双方可以通过协商方 式解决;协商不成的,采取以下第种方式解决。 (一)向 仲裁委员会申请仲裁; (二)向 人民法院提起诉讼。 第三十五条 本合同为期 年,自 年 月 日起至 年 月 日止。 第三十六条 本合同期限届满前月,甲、乙双方应就是否另行签 订物业服务合同进行协商;经双方协商未能达成协议的,乙方应 在本合同期限届满后月内继续履行本合同,甲方应在此期间选 聘新的物业管理企业。 第三十七条 本合同终止时,乙方应将物业管理用房、物业管理 相关资
20、料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委 员会。 第三十八条 本合同经甲乙双方签字后生效。 第 23 页 共 27 页 甲方签章: 乙方签章: 负责人: 法定代表人: 年 月 日 年 月 日 附件一:物业构成(略) 附件二:物业规划平面图(略) 附件三: 物业共用部位(略) 附件四:公共区域绿化养护服务(略) 附件五: 物业公共区域的清洁卫生服务(略) 附件六:公共区域秩序的维护服务(略) 附件七:物业使用禁止性行为的管理(略) 附件八:综合管理服务(略) 第 24 页 共 27 页 附件九:物业承接验收确认书 甲方: 业主委员会主任: 地 址: 联系电话: 乙方: 法定代表人: 资质
21、等级: ,证书编号: 地 址: 联系电话: 根据物业管理条例第三十七条的规定及其他相关规定,甲、 乙双方就乙方承接 (物业名称)(座落位置:_区/县 第 25 页 共 27 页 _乡/镇 路_弄_号)的物业管理服务,办理 物业验收手续等事宜,共同确认如下。 一、物业共用部位、共用设施设备的查验内容 甲方已于 年 月 日会同乙方对物业下述共用部位、共用设施设 备进行了查验: 1、 2、 3、 4、 二、物业共用部位、共用设施设备的查验结论 经乙方查验、甲方确认,上述物业共用部位、共用设施设备 完好,乙方同意承接验收。 经乙方查验、甲方确认,上述物业共用部位、共用设施设备 第 26 页 共 27 页 中存在的问题如下: 1、 2、 3、 4、 经甲、乙双方协商一致,就存在的问题确定解决办法如下: 1、 2、 3、 4、 三、物业资料的移交 第 27 页 共 27 页 甲方已于 年 月 日,向乙方提供和移交了下列物业资料(具体 清单另附): 1、规划图、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,附 属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; 2、设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术 资料; 3、物业质量保证文件和物业使用说明文件; 4、 甲方签章: 乙方签章: 负责人: 法定代表人: 年 月 日 年 月 日
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