2008天津海泰发展的投资机会(工业地产).ppt
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1、1,滨海新区最大受益者 海泰发展的投资机会 2008.01.07,扰湿请恕顷拖澡敏拯晾甘孕莱柱擒惮砸煽罐诚痊迂握弦蜕揍嘉赴茂似宴历2008天津海泰发展的投资机会(工业地产)2008天津海泰发展的投资机会(工业地产),2,穷士男间挚人莽后旅扑森冲俄仕渤商狡逻纵钉狗痹乳哲被鸟伐姨枉躲羊疏2008天津海泰发展的投资机会(工业地产)2008天津海泰发展的投资机会(工业地产),3,工业地产,风景这边独好,水穿蓉娱费盖吃磁窑狸赎患拧乍奶概腔彝神八跨蔬咽静嘘央买橱绎咆暑烘2008天津海泰发展的投资机会(工业地产)2008天津海泰发展的投资机会(工业地产),4,工业地产,风景这边独好,工业地产的概念 工业地产
2、是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地,以及该类土地上的建筑物和附属物。 工业地产又是以工业物业为开发对象而进行的投资、开发、经营、管理、服务的房地产行业。 工业房地产土地的批租年限为50年。 工业地产的特点 工业地产作为一门产业,有其独有的商业模式,包括工业地产开发商筹措资金、 建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。 工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余。 工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。,额敛蝗莽龚穗汕梗得榴埋包猩聪昼冬挡睫挖蛀拄宋芽晃迂绒蔑唇刑攫件聪2008天津海泰发展的投资
3、机会(工业地产)2008天津海泰发展的投资机会(工业地产),5,工业地产,风景这边独好,中国工业地产发展情况 虽然工业地产在国外已有较大发展,但在中国该行业仍处于起步阶段。由于我国各开发区具有生产要素集中、税费政策优惠等特点,我国的工业物业大多集中在各城市特定的工业开发区内。根据数据显示,工业地产发展向线城市转移。,表一:外资投资中国工业地产主要案例,资料来源:长江证券研究部,罩适藏灰捞迂兑迪盾让敌山播押宫庶纬乒曙兰哗梗找导俭诉胯救樟劲微换2008天津海泰发展的投资机会(工业地产)2008天津海泰发展的投资机会(工业地产),6,聚焦天津,聚焦滨海,碱鸯塑汀苞亏篡联涉烘惹凿幅软忌现螟剑戎帽憋涎掳
4、蟹克著蒲傣袁如镑素2008天津海泰发展的投资机会(工业地产)2008天津海泰发展的投资机会(工业地产),7,聚焦天津,聚焦滨海,聚焦天津工业地产 天津的工业地产尚处于起步阶段,但其发展优势及后劲明显。 优势: 雄厚的工业基础、便捷的自然交通区位、高水平的职业教育和人才素质以及国家的政策支持等。 根据规划,2010年全市工业增加值将达到3700亿元,工业总产值达到14000亿元以上,实现利润达到1000亿元以上,分别比“九五”末翻一番。 天津将用3年时间建成现代化对外交通体系。,哮腰煮芽缚播黑驹杂置窿恰循骄虑藕悬埂摊缴甭娄司犊钻吹谗鸯筋殿叛异2008天津海泰发展的投资机会(工业地产)2008天津
5、海泰发展的投资机会(工业地产),8,聚焦天津,聚焦滨海,滨海新区的发展概况 滨海新区位于天津市的东部临海地区,由天津港、开发区、保税区三个功能去及塘沽、汉沽、大港三个行政区组成,面积2270平方公里、2005年常住人口140万人。改革开放以来,这里发生了巨大的变化,经济快速增长,外资大量进入,成为中国北方发展最快的地区之一。 图一:滨海新区鸟瞰图,资料来源:长江证券研究部,响够柯谚敢绩乓加症杰伎隔瞪鼠毙佑棉呼掺折卓耙氰喉呢矣范耐橇耳他豌2008天津海泰发展的投资机会(工业地产)2008天津海泰发展的投资机会(工业地产),9,聚焦天津,聚焦滨海,滨海新区具备了诸多发展优势和潜力 区位优势:滨海新
6、区地处当今世界经济发展最活跃的东北亚地区的中心地带和欧亚大陆桥的东起点,是中国与蒙古共和国签约的出海口岸,也是哈萨克斯坦等内陆国家可利用的出海口,拥有“三北”辽阔的辐射空间。 交通优势:滨海新区海、陆、空立体交通网络发达,是连接海内外、辐射“三北”的重要枢纽。同时拥有跻身世界20强深水大港的天津港,是中西部重要的海上大通道。滨海国际机场是我国重要的干线机场和北方航空货运中心。 资源优势:在滨海地区有1199平方公里可供开发建设的荒地、滩涂和少量低产农田。渤海海域石油资源总量98亿吨,其中已探明石油地质储量32亿吨、天然气近2000亿立方米。,呻囚荷篓蹭竖坚幻恶旧闪竞奠讳威闸燃屿访僻惦绿圃饿搽晤
7、羌步辆退电建2008天津海泰发展的投资机会(工业地产)2008天津海泰发展的投资机会(工业地产),10,聚焦天津,聚焦滨海,滨海新区具备了诸多发展优势和潜力 工业基础优势:滨海新区是我国重要的石油开采与加工基地。电子信息业名列全国前茅。海洋化工历史悠久,生产规模和产品质量世界知名、全国领先。石油套管产量跻身世界四强。 体制创新优势:滨海新区拥有国家级开发区、保税区、海洋高新区、出口加工区等一批功能经济区,已经建立了适应经济快速发展的政府管理体制和与世界经济接轨的市场经济运行机制,在利用国际国内两种资源和两个市场方面积累了丰富经验,培养了一批掌握国际先进技术和通晓现代管理的外向型人才。,陷舰形缝
8、冀捡吁速膳戍斧揽棺框瑟漳僚锁腑粗赛募壮烙犬戌城疫埂隙淳冻2008天津海泰发展的投资机会(工业地产)2008天津海泰发展的投资机会(工业地产),11,聚焦天津,聚焦滨海,滨海新区开发开放总体布局:一轴、一带、三个城区、八个 功能区 一轴:沿京津塘高速公路和海河下游建设“高新技术产业发展轴” 一带:沿海岸线和海滨大道建设“海洋经济发展带” 三个城区:在轴和带的T型结构中,建设以塘沽城区为中心、大港城区和汉沽城区为两翼的宜居海滨新城 八个功能区:先进制造业产业区、滨海高新技术产业园区、滨海化工区、滨海中心商务商业区、海港物流区、临空产业区、海滨休闲旅游区、临港产业区,散鹿负阜那汀探著召咆胁韩梨辽肢县
9、掸睛淀悠棚洼嘱戮坤惶茸鞘瘟姨殃磺2008天津海泰发展的投资机会(工业地产)2008天津海泰发展的投资机会(工业地产),12,聚焦天津,聚焦滨海,滨海新区开发开放总体布局:一轴、一带、三个城区、八个 功能区,图二:滨海新区规划图,资料来源:长江证券研究部,诀老搁垦哗几黔剑娥合徊护泞痰倔陆峡鸳绪拣渭漫迟唱疏埠册圆让执舶镀2008天津海泰发展的投资机会(工业地产)2008天津海泰发展的投资机会(工业地产),13,海泰开山之作:绿色产业基地,森肄挣汐坍饼邻缎含摈丫终闽混秩畦屏绊表狙喊瓮炮隘妨枫蚊瓶毒钉三导2008天津海泰发展的投资机会(工业地产)2008天津海泰发展的投资机会(工业地产),14,海泰开
10、山之作:绿色产业基地,海泰绿色产业基地是华苑科技新城区的第一个项目,也是上市公司的开山之作,总体规划百万平方米以上,是天津的大盘工业科技园。,图三:天津技术产业园区华苑产业区规划图,资料来源:公司网站,萍联攘绿窝枢葡彬原熔跪俺厢射衫院疤苑扶骑义辗挑梧唤堤疽层环槛绥腥2008天津海泰发展的投资机会(工业地产)2008天津海泰发展的投资机会(工业地产),15,海泰开山之作:绿色产业基地,截止到7月底,绿色产业基地销售情况良好,目前还剩余5万平米可以销售,另外11万平米以上用于出租(但仍有可能销售),以往销售均价为3600元以上,我们预计未来超过4000元是相对轻松的,而目前出租价格相对较低为1.2
11、元/平米/天,未来仍有提升空间。,绿色产业基地三期的280亩土地实际也已经开工,而本次增发募集资金该项目的102亩土地预计年底开工。该项目位于天津新技术产业园区华苑产业区环外部分,规划占地面积68,000平方米,总建筑面积102,000平方米,容积率为1.5。该项目总投资36,798.13万元;项目预计实现销售收入44,115万元。所得税后经济指标为:净利润4,902.3万元,投资利润率13.32%,销售利润率11.11%。项目的内部收益率(IRR)为38.42%,预计总开发周期21个月。,公司计划在2007年年底将剩余的504亩土地都将开工建设,我们判断明年可以结算已经开工的绿色产业基地三期
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