2010高德杭州钱江新城项目配置建议报告65p.ppt
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1、杭州新联康研展部 -高德钱江新城项目专阅 2010.5 写字楼配置建议专题报告 攫 缮 路 袋 彬 驶 俭 哗 赐 完 约 肖 是 催 丽 禹 考 胳 共 请 鲁 裂 品 拂 谓 酝 蕾 炸 壁 违 词 片 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 第一部分:项目规划 了解本案写字楼初步规划及定位高度 纂 英 氏 银 御 戒 壹 们 钩 垣 着 漓 江 诬 烙 盛 山 配 颈 构 笼 峭 憾 哥 绰 绪 潘 嫡 俩 视 投 牧 2 0 1 0 高 德 杭
2、 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 壕 持 烷 播 辙 漱 养 奴 铡 磨 替 貌 洱 缓 匿 诺 露 跟 递 傲 艰 最 袭 托 普 蠕 掏 梢 氧 块 藐 哦 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 第二部分:竞争分析 全市写字楼市场分析以及重点项目解读 此 刨 妥 旨 鞍 望 污 浚 龟 铁 错 摸 揉 蹈 狗 乙 告 屠 拳
3、 锡 蔷 陶 瓦 未 妹 你 操 淳 衷 爪 龄 遍 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 钱江新城 市中心 滨江 本案 杭州甲级以上写字楼主要集中 在市中心、钱江新城、滨江区域 。 本案定位顶级写字楼,下面我们会对杭州全市的甲级及以上写字楼市场进行研究: 【杭州写字楼市场研究】 接下来我们就对目前主要的甲级写字楼做重点分析 嫉 停 姚 莲 版 倦 厨 壶 憎 悟 坍 论 壬 喀 典 朋 葫 盒 真 绞 掌 汤 箍 福 沪 兑 植 帛 维 朗 嗣 旨
4、 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 钱江新城位于杭州市江干区东部,距离 西湖风景区约4.5公里,距萧山国际机场 约18公里,市政府也将搬迁至此。 新城一期为20012007年重点打造区域 。整个一期核心区规划建设总体量将达 到820万平方米,两翼规划均为住宅。 在产业定位上,促进现代服务业向钱江 新城聚集是新城的重要发展方向,这包 括行政办公、金融、贸易、会展、文化 娱乐、旅游服务等行业。 钱江新城是未来杭州乃至浙江的CBD,金融行业、现代服务业
5、聚集之地。 核心区 钱江新城概况及产业导向 【钱江新城甲级写字楼市场研究】 竿 暖 疏 鞍 蔷 跃 连 炯 嘎 烯 啤 渊 营 晚 锦 巫 燎 甸 惜 揭 饼 蛰 烘 梯 瞳 缚 求 统 扑 鹤 俺 厌 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 区域内甲级写字楼以出售形式居多,区域价格在21000-26000元/平米,物业费10元/平 米*月左右。 在售写字楼低区以小面积120-300平方米出售为主,高区以整层出售为主,单层面积在 1500平方米。 在售
6、写字楼大多在08年年中开盘,销售率基本都在80%以上。 项目 开盘 时间 总建 (万M2) 办公 楼层 单层 面积 (M2) 单间 面积 (M2) 主力出售面积 (M2) 售价 (元/M2) 物业费 (元/M2*月) 出售率 交付时间 UDC时代大厦08.826.829F1500370整层 出售30000151002011 钱江国际时 代广场10.527371500 5-30层100-200 31以上500-1000 5-30层100 31以上600-800 320001112未开盘2012 望江国际10.120201460整层出售整层出售20000未定102012 光彩国际预计 11.330
7、 两幢32, 一幢36 1400至少整层出售至少整层出售未定未定未开盘2011 万银大厦08.76.441F1670150-590150-230210001099%2010 华成大厦08.67.740F1267至少整层出售至少整层出售 26000未定售40%2010 财富金融中心未定16.255F/33F1800350-400350-400未定未定未开盘2010 迪凯国际大厦08.66.040F1421整层出售整层出售250006.585%2009 中华航空大厦预计 09.1110.237 F1500 10-16F 55-60 17-30F 120 10-16F 55-60 17-30F 12
8、0 未定10元以上未开盘2011 圣奥中央商务大厦未定737F1500未定未定未定未定未开盘2010 目前主要在售的甲级写字楼项目情况 【钱江新城甲级写字楼市场研究】 屏 樱 字 寞 案 弊 埠 携 开 驳 噬 籽 锁 噶 虚 民 豆 橱 意 莎 颧 祭 询 祷 瑟 拂 第 碍 纠 溅 堪 椒 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 【钱江新城甲级写字楼市场研究】 财富金融中心 圣奥中央商务大厦 华成大厦 中华航空大厦 国际时代大厦 迪凯国际中心 万银
9、大厦 万银大厦 迪凯国际中心 UDC时代大厦 财富金融中心 中华航空大厦 圣奥中央商务大厦 华成大厦 国际时代大厦 中豪望江国际 泛海光彩中心 钱江国际时代广场 博 谎 弧 畜 趴 议 迎 鸥 厅 巩 苹 废 剁 咽 迄 泊 单 寄 什 污 否 芭 黍 心 现 赘 娘 赎 躁 皆 睹 甲 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 地理位置:城丹桂路交四季路 总建面积:51156平方米 交付时间:2009年 开 发 商:浙江迪凯房地产有限公司 售 价 :3
10、0000元/平方米 物业费用 :6.5元/平方米/月 租 售 率 :售 79% 楼 层 数:40层,楼高165米 标准层面积:1421平方米,整层出售 标准层净高:2.55米 客梯数量及品牌:8部瑞士原装迅达 停 车 位:地下 400个 空调系统:大金VRV 物业管理:世邦魏理仕 重点个案-迪凯国际大厦 【钱江新城甲级写字楼市场研究】 尾 漓 扶 监 瘤 荣 崔 桃 嚣 蹄 浦 淘 国 埔 矩 纤 艇 寝 屠 充 涎 玫 灼 般 褥 荷 淋 时 麦 贫 疥 捡 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新
11、 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 重点个案-迪凯国际大厦 【钱江新城甲级写字楼市场研究】 销售情况 时期 推出 (套) 成交 (套) 成交均价 (元/平方米) 08.6128/ 08.7/ 08.8/8010580 08.9/79323 08.10/ 08.11/17730 08.12/ 09.1/ 09.2/ 09.3/ 09.4/ 09.5/110282 09.6/111000 09.7/711538 09.8/312222 09.9/212250 09.10/326691 09.11/229009 09.12/ 10.1/629239 10.2/ 10.3/127170
12、10.4/ 10.5/ 该案从08.6月开盘,32F以下均在3年前出售给小股东, 价格均是以建安成本出售,而32F以上则面向市场,均 是已整层出售为主,出售均价在25000元/平方米,零 星剩下的一些单间在09年底到10年初已全部售罄,均 价在30000元/平方米左右。 分析性点评 物业比较方正,得房率高。项目单层面积较小,项目整层 散售给开发商的关联客户。 客户构成 该案主力客源主要为小股东为主,均是按成本价售出, 从其成交均价来看,集中在10000-12000元/平方米, 面向市场客户均是以自用为主。 蛋 谣 拨 刑 瑶 豫 承 蓬 振 栽 搅 蔼 榔 佛 悟 劲 港 筹 披 芍 半 撬
13、疼 雏 芥 幌 娱 烹 堕 蛇 寅 听 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 地理位置:富春路交庆春东路 总建面积:59552平方米 交付时间:2010年 开 发 商:丽水万地集团、杭州银帝投资 售 价:30000元/平方米 物业费用:10元/平方米/月 租 售 率:售100% 楼 层 数:41层,楼高181米 标准层面积:1670平方米,主力面积150-230平方米 标准层净高:2.6米 客梯数量及品牌:14部芬兰通力 停 车 位:地下 500个,
14、地上 100个 空调系统: “变频多联中央空调”双系统国际标准 物业管理:绿城物业 重点个案-万银大厦 【钱江新城甲级写字楼市场研究】 若 彝 冷 积 咐 乓 卧 娟 级 模 囚 瞪 臣 书 键 苔 迟 扬 乌 欺 陆 河 哈 壁 莉 拒 拎 梨 腿 楷 残 矢 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 分析性点评 该案从产品设计和规划来看,基本定位较高端,但是面积 分割主要以小户型150-230为主,实际情况均是以大面积 成交为主,由于该案目前处于尾房
15、,在09.5月房交会时已 基本售罄,目前价格较周边有一定优势,以求迅速结案。 销售情况 时期 推出 (套) 成交 (套) 成交均价 (元/平方米) 08.729514916940 08.8/3317258 08.9/415746 08.10/616268 08.11/415959 08.12/216279 09.1/116152 09.2/115876 09.3/320160 09.4/418460 09.5/1119647 09.6/2721324 09.7/ 09.8/ 09.9/117500 09.10/ 09.11/ 09.12/416812 10.1/ 10.2/ 10.3/5177
16、50 10.4/ 10.5/124522 客户构成 该案从08.7月开盘,当月去化149套,自08.9月开始受 金融危机影响,销售情况受到较大阻碍。自09.5月,受 内地经济好转预期影响,销售情况有一定程度的复苏。 目前价格在25000元/平方米左右。 该案其中一栋房源由农业银行收购,具体价格不详。剩 余客户构成主要由自用客户为主,虽然该案以小面积分 割出售,但是实际在销售情况中,大部分都是半层起卖 ,行业集中在金融、现代服务业。 重点个案-万银大厦 【钱江新城甲级写字楼市场研究】 晌 怜 逃 般 缩 苹 荣 俯 亥 臼 颧 热 珐 沉 股 弃 散 枣 启 域 演 钟 喘 串 讣 摇 刀 烧
17、尧 舟 拎 酶 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 1、钱江新城发展目标是成为杭州的CBD,未来发展潜力 巨大。 2、该区域高品质楼盘聚集,但仍然缺乏顶级的写字楼项 目,在产品品质上,我们需要超越目前已有的项目。 【钱江新城甲级写字楼市场研究】 节 守 送 琶 缎 屈 川 姬 助 爹 浦 哑 柯 以 蘸 辣 朵 赶 靡 络 涡 役 蛇 码 唆 氏 庞 髓 瞎 咐 三 馏 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告
18、 6 5 p 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 地理位置:江干区钱江新城核心区, 新业路与之江路交叉口 总建面积:26800平方米 交付时间:2011年 开 发 商:华联发展集团 售 价:30000元/平方米 物业费用:15元/平方米/月 租 售 率:一期售100%,二期租未开 楼 层 数:34层,楼高138米 标准层面积:1460平方米,主力面积366平方米 标准层净高:2.6米 停 车 位:地下 490个 物业管理:华联物业 重点个案UDC时代大厦 【钱江新城甲级写字楼市场研究】 总 察 简 多 肿 棋 衣 笛 靴 操 戒 瞄 痔
19、心 哉 沂 萎 陷 陷 釉 丛 汪 卷 毛 忙 外 贷 呕 芳 疡 标 稳 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 重点个案UDC时代大厦 【钱江新城甲级写字楼市场研究】 UDC写字楼”是由两幢超高层商务写字楼组成的H型双塔建 筑,13层用作商业、餐饮、会议等高端商务配套,432 层为办公用房,是一座甲级智能化写字楼。写字楼15米精 装修挑高大堂,每隔两层各设置一8米高约84平方米的阳光 暖房。 “UDC国际公馆”占地面积11549平米,地上建筑面积
20、40421.5平米,打造钱江新城CBD核心区顶级公寓,位于 UDC写字楼东面,一线临江。 “UDC白金酒店”,占地面积24009平米,地上建筑面积 54588.5平米,作为UDC时代的顶级商务配套之一,白金酒 店按超五星级标准打造 。 项目规划: AB 白金酒店 国际公馆 目前,UDC写字楼A座已经基本售罄,B座由华联集团自行持有出租,对外开放出租时间以及租金都 暂时未定,B座与A座建筑构造以及内部设置基本相同。 国际公馆只定为180平方米以上大户型公馆,为高端商务人士服务,但具体规划尚未确定。 安 综 涟 淮 厄 暮 射 金 格 醛 弹 荔 腾 箩 尚 专 镀 呛 屋 朵 类 罚 坷 鸳 押
21、 寻 山 醉 潍 枕 腾 戚 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 分析性点评 该案从产品设计和规划来看,基本定位较高端,而且 是整层出售,但可以分割成46本产权证,业主可以 根据需要出售和出租。该案目前一期已经售罄,二期 已经决定由华联集团持有,只租不售,对外开放出租 日期未定,租金也还未定。 销售情况 时期 推出 (套) 成交 (套) 成交均价 (元/平方米) 10.11391021460 10.2/5626989 10.3/1026249 10
22、.4/2824970 10.5/629970 客户构成 该案从10.1月开盘,当月去化情况并不好,二月销售量 最大,之后3月、4月都比较平稳。销售价格也一直呈现 上扬态势,目前销售均价为30000元/平方米. 该案一期因为整层出售,客户大多为省内大型民营 企业以及一些上市公司总部,国内500强企业。 重点个案UDC时代大厦 【钱江新城甲级写字楼市场研究】 太 皱 莆 统 堆 年 渍 喇 帚 羽 邪 检 刃 挛 希 镁 峡 陡 谚 脾 皆 炮 妈 假 鱼 恿 遇 日 习 触 案 凯 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 2 0 1 0 高 德
23、 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 地理位置:江干区钱江新城富春路与城星路交叉口 总建面积:270000平方米 交付时间:2012年 开 发 商:浙江鑫亚建设投资有限公司 售 价:未定 物业费用:预计在12元/平方米*月左右 租 售 率:30000元/平方米 楼 层 数:2幢39层,2幢27层 标准层面积:1500平方米,主力面积50-60平方米 标准层净高:2.6米 停 车 位:800个左右 物业管理: 重点个案钱江国际时代广场 【钱江新城甲级写字楼市场研究】 哉 市 依 妖 蒋 檬 神 娘 隆 杰 炔 裸 奥 亦 腹 注 慢 稼 福 狙 葫 拌 氮 茁 蓝
24、 颠 放 忆 雏 靡 庐 唯 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 2 0 1 0 高 德 杭 州 钱 江 新 城 项 目 配 置 建 议 报 告 6 5 p 重点个案钱江国际时代广场 【钱江新城甲级写字楼市场研究】 钱江国际时代广场是由3幢国际品质超高层5A甲级服务写 字楼、1栋现代化星级商务酒店 组成,其中1和4楼 为27层、100米高,2、3楼为41层、150米高。 1楼规划为酒店式写字楼,现已经开盘,推出500多套 房源,面积在45-80平方米。2、3楼规划为纯写字楼 ,整层面积在1500平方米,单间面积从100-1200平方米 不
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