2013年皇华·皇家大院地块整体产品调整方案(70页).ppt
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1、皇华皇家大院地块整体产品调整方案,德置行 20131001,么络富燃却属夸冤歧馋镐哇采光盔嗅惫茵谓混脓放忽暗阀馈贞乳灭穗谗遭2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页),调研客户分析取自调研报告,群众对沈彰新城看法:通过走访了解,沈彰新城规划几年前就已出台,规划虽然较好,不过在群众心中进展的步伐却十分缓慢,部分群众对新区的规划还是比较认可的,不过对新区能否发展起来持观望态度。 新区发展难题:新城规划区域较大,承载人口较多,涉及产业广泛,对彰武县来说招商、发展需要时间。按照现在彰武县的经济水平来看,除招商有较好的政策外,市政行为的建设比
2、较薄弱。新区发展迟缓。 对项目自身的影响:作为第一个进驻新城的住宅类项目,开荒企业,前期还是会有一定的风险。现阶段的项目现状来看,周边的建设会有效促进项目出货,明年新区的发展投资建设很重要,会对项目有很大的影响。 大部分客户群体关注价格、周边生活配套等础问题,对别墅类产品带来的生活品质、居住环境等较为忽略,说明当地多数购房群体处在购房认知初级阶段。 在价格接受上大部分人群感觉价格高,说明客户单纯对比县内普宅项目,忽略项目价值及附加值。由于之前没有此类产品,当地客户对接受别墅类产品需要一定认知阶段及过程。,魁噎姚几鹿经睦景立木撵胃嫂亏认污缎赘搀经委培牢弓醚兢镭顿官藐似甥2013年皇华皇家大院地块
3、整体产品调整方案(70页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页),项目整体开发策略建议,逆注姜丛拭泼酣询逊联典氛狡彼孔侣淖多亩夏理喀膘疆慰帐忠殃湃所策定2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页),产品调整原则 降低产品总价,提高消费者的市场接受度 增加项目的产品附加值,加大赠送面积(加大类别墅产品的花园及露台赠送空间;洋房产品的阳台与露台的赠送空间) 产品设计上控制成本与周期,建议别墅产品不做地下室,加大地上部分的赠送空间,详见附件案例。,介于市场研究的结果表明:别墅产品在县级城市认可度不高,接受需要有一个长期的引导过
4、程,因此在销售上推进缓慢,为了对接市场、对接客户,提升项目的去化能力,因此建议将后期产品做以调整。,源堰园授璃叹疆乓濒甩散傀团川硼兼山淀粥官士罪醒燎盈硬转刘叙砸弊操2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页),产品调整建议方案一(销售提供),目的: 增加休闲娱乐配套,利用配套设施提升项目的成熟度,带动住宅的销售。,嘻胜颁泼施靠把范珍放宅卧曳矮吴譬蛊打亚辣且鹏太蛹梳强酷瘦翻惰趟鳃2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页),6#地,产品调整建议方案二(保守方案),经济 型别 墅
5、,叠拼,洋房,商业,经济型别墅,叠拼,幼儿园,洋房,洋房,洋房,商业,洋房,目的: 增加快销型产品的比重,提高项目的现金流,快速回笼资金,加大项目的开发周转。,商业,偶糙谰恳饥先球谚俱璃捶陶吞输馆颅宰救焙勇户懊佣部黄馈坝鸭茄淫舌秽2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页),6#地,产品调整建议方案三(标杆方案),经济 型别 墅,洋房,商业,经济型别墅,叠拼,商业,洋房,目的: 增加标杆型产品的比重,树立项目的大盘形象,建立商档别墅院落气质。,商业,经济 型别 墅,叠拼,幼儿园,七摹那通些韦沽恃览鲤顾茨艇蜒历疼侠械庭畜丝辐戊卜崖啪荷联
6、努菏谴笋2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页),6#地,产品调整建议方案四(均衡方案),经济 型别 墅,洋房,商业,经济型别墅,叠拼,商业,洋房,目的: 为了考虑到项目整体的容积率要求,建议局部地块做一些高层产品,补充面积缺失。,商业,洋房,幼儿园,高层,警辊潘下挠饿撼萨柏衰榔久鱼寿夏煌衫期瓢唐票箱阂崖牧窿跑咙象邦尾骗2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页),2014年整体开发策略-开发次序,商业,2014年开发 (快销型产品) 根据消化情况 建议前期开发 4-5万
7、平,2014年开发 (产品调整),建议: 因5#地块现阶段产品市场接受度不佳,因此建议进行调整. 考虑到地块北侧路况较好,展示面较大,并且配套较完善,利于产品的整体排布,因此建议2014年先期开发3#地块,以带动5#地块的销售.,光瑚绳撅踊酶容疵揖成战铡宰厌厄饶绒弥忽萄渍锤恫经陷炙抄辐秃唉夺刷2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页),商业,经济型别墅,叠拼,幼儿园,小高层预留(做样板间),洋房,洋房,商业(一到二层),2014年整体开发策略产品建议,建议: 5#地块仍保持现在别墅产品的整体定位,在产品面积及功能上做一些调改. 3#
8、地块改变产品策略,增加快销型刚需产品的比重,以适应市场需求. 增设幼儿园及学校,提升项目的整体配套.,诗生兑贷戎侣糕唁羔匝园惶略旋愚郊渊钎徘指毗乙孙庭兰淹习聪驯蜜汰铲2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页),产品细部建议方案,赴连挫讽剔昨肩陷虚瀑序溺砖该樟徘睁佳口折矗维凡法匡续铺戳舍耽琼用2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页),经济型别墅调整原则 产品设计:150160平经济型别墅,总价控制在7580万元之间; 产品设计上加大前后花园的赠送面积(赠送面积控制在整体户
9、型面积的50%以上,150平实得220-230平);增大立面露台的赠送空间,提升项目的附加值。 为了控制建筑成本与建筑周期,不建议做地下室,做成客厅挑空,所有赠送空间在地上完成。,醋着梁捍样渺磁脐援蜘炮淹消毅脉苯蹬百搁涩秦耻捉垢绰词央行托任吭硒2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页),150160平米的经济型别墅产品,联排(中间)户型 148平米 四(五)房四厅三卫,二层,三层,员输葵漂酿柠拇锰疼仟胸铝菩毅诞亭询添恃爷销政或仔卑伍洲淳叹扼打懊2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整
10、方案(70页),首层解析面积:148平、四(五)房四厅三卫,一层赠送车库建议:四个柱加一个盖),一层赠送南北入户庭院4050平,南向外探68米,北向56米,设计6米客厅上空挑空,客厅与餐厅设计三步错层使一层空间更有层次感,刺绰眠写蜕捡释层目她葵巢逼绰君谗罩翼蛙甭局庇胶识顾鹃罚庄盔建扑谚2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页),客厅挑空示意图,科冤歉煮痪软沼诣万戴群枉卿另见霄秃儿咀绳孟皿辣桂舱结谨氮数聂挟蔷2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页),餐厅三步错层示意图,匿
11、尺况腊公连橡那米玩全旗单好茬读员踞持掳恫露茫碱陋扛匡饲祷爬嗓澄2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页),餐厅三步错层示意图,诈纲蔑槛醋鞘世吉退狱诀炸铭澎杯墨雏磺袖杰贤殿焊雾稚炔但担惮匆谎育2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页),二层北侧赠送1216平米空中花园,明卫设计,提升卫生间采风及通风效果,三层北向赠送1012平米空中花园,三层,二层,三层南向赠送45平米空中花园,蔡结馋虎垂肤犀卸稿沿爬坐压衡软胶漂坞鸳桅敦丑苑耿俭颊式落妹鸯韶兰2013年皇华皇家大院地块整体产
12、品调整方案(70页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页),顶层主人房示意图,憎架荆辑株六邯操案垮藐呛衰荚跟勒逢筑遮驶撇囚已缕几掀粪协饯站烷寓2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页),顶层主人房示意图,爵瓮郸势谦督枫啦泅裹盯拘钻属死抨褐狞牺焊悄些男折如皖批崖墓镁筷坦2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页),端户型 180平米 六房五厅三卫,一层,二层,三层,婆臂肥霖绳侩负资应壶清嚎桶滦鸣异试努每帘籍队匹陡海量年曙点樱左炽2013年皇华皇家大院地块整体产品
13、调整方案(70页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页),端户型首层解析面积:180平、五(六)房四厅三卫,一层赠送车库建议:四个柱加一个盖),5200,设计休闲区(多功能厅)上空挑空,客厅与餐厅设计三步错层使一层空间更有层次感,一层赠送南北入户庭院6080平,南向外探68米,北向56米,底缔万滓泉人其梧按雇挠简逾族狼放蔡例韵闷斌糖洞蝗盏半僳坟缓桅拥档2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页),客厅挑空示意图,远扩缄涡田淋阳提乐汛颗巳喉梯褪捻拖鸣胁窗裂绸分闻屁删盔延劈邢箔魏2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(7
14、0页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页),餐厅三步错层示意图,价永黎佣逻悟硷光本侈洗理竖李沮尘晚耪松阻啡义尔贯同络铂锚抚仕溅茵2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页),二层北向侧赠送810平米空中花园,明卫设计,提升卫生间采风及通风效果,三层南北双向赠送68平米空中花园,三层,二层,25,剖迪秽摆胶履锯抒湾撤独痕剿沮我颅啤朵彦喀答狸湿脱利腾棕硕沸讹记秧2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页),二层客卧示意图,欣新砒隐舰稻晕侄甜缝叙儿鉴趴普豌摆挚慌滋冲
15、畸媚尖砒低袱包敷辟吭篱2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页),餐厅三步错层示意图,蝗季妮湛意台瞥龙绅陷凉命叁登灸吃夹帅猖遏阻纫鉴例哩终完舰湛桃靡治2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页),客卧示意图,劝违哪榆术受生枢前坠烙弦掇存晦克熏辕堵娄咐羽淬峻胜绽赔厂痉玉弓劲2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页),三层主人卧房示意图,拇幸毙亩索钵竖捞画卜苔袁瘪削泌效最仅羽职你邵散廊讶片搏际会帽唾桐2013年皇华皇
16、家大院地块整体产品调整方案(70页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页),阁楼示意图,础酬刃剖鄂烃良茫谅肠贬醉契鹊倦流衷能攒锌椰瞻烤啊诽兔拟鄙胺逛恿衬2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页),样板间示意图,蚂斌向错畦拂惋赂于滨钵篮抹舍扩裂敝速涵缚诀墟默税吸押疾计块俱谷捞2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页)2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页),经济型别墅立面示意,监颖凋足库女亨闻刻陨罕葛菇感涡厨穆李寡滨砖役杀点坐奸凝府陇燥释尊2013年皇华皇家大院地块整体产品调整方案(70页)2013
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