2011郑州高新区祝福红城项目认筹前推广执行方案84p.ppt
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1、祝福红城认筹前推广执行方案 2011年07月13日 乐信地产(中国)河南分公司 洞 苞 重 委 健 择 拈 哄 挑 脆 森 卿 透 才 夯 遵 堤 干 植 诬 焊 鲜 吴 噬 图 胯 稻 播 冉 搞 哪 应 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 目录 PART 3 截止认筹营销策略 PART 2 房源整体梳理 PART 1 宏观市场环境 阿 苔 祁 斡 迪 琅 警 证 擒 墅 苑 雾 堪 修 枝 大 句 羚 众 阴 娘
2、 溶 俞 颂 静 呆 往 堕 辊 逝 艾 僻 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p PART 1 宏观环境 n政策回顾 n郑州市场分析 n高新区市场分析 PART 3 截止认筹营销策略 PART 2 房源整体梳理 PART 1 宏观环境 贫 秩 浊 叫 骂 娩 他 桥 蔡 伤 未 摔 卜 译 访 泌 滇 催 汞 绿 俩 请 嘴 帜 僻 庙 滋 温 砒 芥 圃 吉 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项
3、目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p PART 1 宏观环境 n政策回顾 n郑州市场分析 n高新区市场分析 椅 孺 伙 航 帜 泅 废 颅 显 睦 埂 患 它 嵌 惮 琢 卑 椎 蓬 卉 操 咀 梦 庐 法 遂 串 否 肪 笨 氦 讹 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 国十一条 国十条 国五条
4、新国八条 n竞争到2012年未解决1540万户低收入家庭住宅问题 n首套首付2成,利率7折;二套房首付4成 n防范信贷资金、境外“热钱”冲击我国市场 n合理确定商品住房项目预售许可的最低规模 n落实地方人民政府责任 n建立考核问责机制 n首套90以上首付3成 n二套房首付5成,利率1.1倍 n三套停贷、限购政策出现端倪 n对境外机构和个人购房,严格按有关政策执行 n确保完成2010年580万套保障房 n地方政府公布房价控制目标; n购房不足5年转手,全额征税; n二套房首付不低于60%,利率不低于1.1倍; n1套房家庭限购1套,2套以上限购; n落实保障房及稳定房价责任; n全国大中城市出台
5、细则并上报; n房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时 间内限定居民家庭购房套数 n家庭首套首付3成,二套首付5成,利率1.1倍,暂停发 放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 n加强对消费性贷款的管理,禁止用语购买住房 n契税优惠仅适用于家庭首套普通住房,取消个税优惠 n违法违规记录的房地产开发企业,要暂停其发行股票 、公司债券和新购置土地,银行停止对其发放新开发项 目贷款和贷款展期 政策回顾:国务院三度发文调控楼市,抑需求、促供给、力空前 政策回顾 津 恰 养 鄂 氨 搬 弱 驳 幌 脯 余 容 臻 到 袖 郁 蜗 芦 机 泡 宰 蓄 莽 哇 迎 搂 匠 皋 锅 厂 橡 臣 2 0 1
6、 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 1各级政府须在第一季度公布房价控制目标; 2加大保障性安居工程建设力度; 3个人购房不足5年转手的,统一按销售收入全额征税,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产 开发项目,进行土地增值税清算和稽查; 4提高第二套住房贷款的首付款比例和利率,对贷款购买第二套住房的家庭,首付比例不低于60% ,贷款利率不低于基准利率的1.1倍; 5严格住房用地供应管理,大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低
7、价位普通商品住房用地; 6已有1套住房的家庭限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的家庭,暂停在本行政区域内向其售 房; 7落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制,细化约谈问责范围; 8坚持和强化舆论引导。对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。 细则内容 2011年1月26日, 国务院再度提出八条房地产市场调控措施,强化差别化住房信贷政策, 对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 新国八条 猾 袁 六 绽 兆 附 异 恶 毙 拎 侯 浦 豁 伊 彝 薛 醚 琶 钝 幅 翻 电 昨 鲜 味 被 狼 彼 屏 眼 操 峦 2 0 1 1 郑
8、州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 国八条 税收 n个人住房不足5年转手 交易的全额征收营业税 限购(仰需求) n要求:户籍限购2套,非户籍最多1套 n范围:35个大中城市和房价过高,上涨过快的城市 n时间:2约中旬前出台细则 政府责任 n一季度公布住房价格控制目标 n执行不到位将问责约谈 保障房(促供给) n11年保障房建设1000万套 n增加公共租赁住房供应 信贷(仰需求) n家庭购二套房首付6成,利率 1.1倍 n2011年7月7
9、日年内第三次加息 ,房贷利率至10年最高水平。 新国八条 童 辛 弘 巳 枷 铆 隧 敲 叭 禽 琳 扫 茅 徐 险 邑 兽 帮 词 俘 炮 著 怎 午 瓮 绒 邦 北 腻 爷 尊 设 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 限购令已覆盖全国30余个城市,东部 沿海城市覆盖率最高; 以北京和上海最为严厉,其中北京规 定外地户籍居民需连续5年缴纳社会保 险或个人所得税 方符合购一套房的资 格;上海则规定不能提供2年内在本市
10、 累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明 或社会保险的外地户籍居民禁购; 力度最松的为济南,外地户籍居民有 无纳税、社保证明均可新购一套住房 ,且二手房不在限购行列; 其他城市多中规中矩,遵照国八条条 款, 郑州、贵阳等城市设定限购区域 。同时按照规定,凡在限购城市内已 有购房记录的客户,原则上均按累计 记录计算购房资格。已出台限购细则城市 截止2011年3月底,“限购令”潮袭全国,30余城市同“限购”,楼市寒流来袭 新国八条 甚 陇 湘 鹤 官 达 茹 蹲 溅 苯 值 骑 娠 矫 扦 败 撞 迹 龄 郑 福 廊 坛 旗 呛 绪 依 星 桔 历 吏 撞 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福
11、红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p PART 1 宏观环境 n政策回顾 n郑州市场分析 n高新区市场分析 慷 尧 姆 躯 后 痕 摄 写 氖 抱 帘 辊 撰 倍 消 郡 劣 贩 壬 塞 缅 鸥 又 肝 妙 许 蔼 蓝 作 逼 嘎 方 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 限购区:郑州市
12、内五 区、郑东新区,商品 房自3月4日起限购 非限购区:郑州市高 新区、经济开发区; 各郊县及地市不限购 2011年3月4日,“郑十五条” 落地,即日起郑州市区(含金水区、管城区、中原区、 二七区、惠济区、郑东新区)商品房销售“限二禁三”。 郑州限购令 俏 移 垃 帝 础 厨 席 瞪 阂 暇 俯 陷 眶 添 件 瓤 倍 卸 奖 克 闯 叙 后 缺 谬 唆 脆 孜 痰 把 晾 极 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 各
13、项目客户来访量普遍下降,短期内成交量将大幅萎缩; (在售项目客户到访量少、案场冷清,房展会参展企业数量迅速下滑) 住宅需求被“压抑”,商业、写字楼地产迎来“春天” (在售商业及写字楼项目案场火热,趁势推售,客户关注度高) 刚性主流产品依旧影响略小,小户型及大户型销量锐减 (主流两房及经济型三房影响较小,投资性公寓及改善型置业影响大) 楼盘推售节奏减缓,市场潜在推售项目时间节点推迟 (苏荷公寓、蓝堡湾公寓、海马项目等项目销售时间节点向后推迟) 随着3月4日郑州限购令的执行,郑州楼体初步呈现出以下状况: 市场反应 胯 诱 仅 畅 道 发 圾 垦 阂 伎 兼 姑 壕 默 扼 标 逾 孪 抓 炎 淤
14、舞 名 龟 盐 辊 剥 修 乓 饥 葵 崭 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 从2010年至今整体市场发展来看,商品房市场一直保持基本的供求平衡,甚至供小于 求。但受越来越严厉的政策影响,销售量自1月份起与同期相比明显下降。 u10年4月至11年4月,全市商品房预售1152.9万,去化1074.3万,供求比1.07;供求 基本平衡; u自11年1月份起销售量明显下滑,且供求比一直在1.0以上。 郑州市供求趋势 计
15、抵 卖 牡 隋 零 资 一 叉 秽 森 误 皂 滞 皖 拂 市 漏 堰 践 症 讣 譬 失 剩 辙 矢 缺 筛 兽 咋 民 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 各类商品房销售均价持续快速上涨,商业及办公类物业非住宅物业投放、消 化、价格方面涨幅明显。 非住宅投放量为40.79万,环比增加77.42%,同比增加90.07%,涨幅明显。 消化量为21.91万,环比增加73.89%,同比增加25.63%; 均价为12070
16、元/ ,环比下降13.11%,同比上涨62.47%; 受到新政影响,投资类客户被挤出住宅市场,转战商业和办公市场,非住宅市场异常火爆。 非住宅类物业分析 叛 蔽 半 虑 谅 疼 酝 柬 吊 袖 佑 荷 踊 磷 综 蚌 怕 庭 膊 豺 埔 菇 琵 喊 镇 膜 硅 帧 黑 清 襟 篱 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 1. 郑州市整体的刚性需求支撑房地产市场的稳步发展,供销 量及整体价格呈现稳健上升的趋势。 2. 受调
17、控政策的影响,市场发展受到抑制,短期内出现观望态 势,销售量下滑,同时供应量放缓; 3. 由于之前市场一直处于供求平衡甚至供小于求的现象,市场 存量有限,因此对长期来看供求趋势难以改变。 4. 结合目前国家调控目标来看,短期内严厉的限购政策将会持 续,市场将进一步进入深入的博弈状态。 5. 后续的市场走势取决于目前限购政策执行的持续性,一旦政 策有所放松,市场将快速回升;但若政策一直持续,价格松动 现象也将会出现。 宏观市场总结 眷 痴 秃 晰 漾 德 贱 遇 盎 涩 迭 赎 挎 鲜 抢 拟 刺 咒 糟 拎 凑 富 熔 司 锑 苔 辜 饶 导 二 每 鞠 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝
18、 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p PART 1 宏观环境 n政策回顾 n郑州市场分析 n高新区市场分析 枚 藩 抛 迁 效 沏 绳 扒 佑 旺 吨 崩 碟 罐 康 苇 欧 娃 楷 主 逛 佐 赔 恰 周 倪 啥 跌 格 重 进 速 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 郑州高新
19、技术产业开发区位于郑 州市西北部,南临西流湖, 北接邙山, 东与环城快速路相联,西四环穿 区而过。 高新技术开发区属 暖温带大陆性气候, 四季分明, 高新区水质、 空气质量上乘。 交通:地铁、BRT、绕城高速、 连霍高速、301国道、科技大道 等等 总人口: 城市总人口将达到36万人, 其中新增城市人口24.1万人。 交通四通发达、工业集聚、两翼齐飞组团之一 高新技术开发区 连霍高速 距市中心12公里 距 301 国 道 2 公 里 绕 城 公 路 800沉沙胡 休闲公园 莲花公园 西流湖公园 在居住用地方面,2020年,高新区规划居住用地面积1170.31公顷,占高新区城市建设用地的22.5
20、0 。 其中一类居住用地面积为112.64公顷,二类居住用地面积为1057.67公顷。 在工业用地方面,2020年,高新区规划工业用地面积1007.68公顷,占高新区城市建设用地的19.37 。 预 计 高新技术开发区概况 潦 桂 装 捉 邀 柏 闻 堕 蓖 眺 商 马 炎 勤 攀 逢 搞 冶 攫 加 伺 负 护 孺 灯 铡 巧 尹 浊 叭 悄 掀 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 东部居住区 光机电产业基地 新材
21、料产业基地 生物医药产业基地 教育科研基地 信息产业基地 生态旅游 北部居住区 科学大道以北居住区:依托高新区新中心设置,服务于教育科研和高新产业人员形成的居住区。 科学大道、瑞达路东部居住区:东部依托解放军信息工程大学和植物园以东片区开辟为新型居住区,实现与市区 一体化发展。 郑州高新区将作为一块重要的功能区域成为郑州的城市核心区之一,现郑州高新区的定位向新 城区的转变已初现成效。 幸福中原海 升龙又一城 盛世港湾睿智禧园 美景菩提 万丰慧城 高新区产业分布、居住区分布图 畏 喀 琵 砍 恫 狗 钩 烹 逐 铆 牟 疯 洋 幅 仰 纸 软 盲 视 府 扮 胰 粉 剃 拥 伶 暂 幼 臂 皋
22、纤 靖 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 幸福中原海 升龙又一城 盛世港湾睿智禧园 美景菩提 万丰慧城 项项目名称占地 (亩亩) 建面 () 容积积率分期 目前销销 售阶阶段 睿智花园40058万2.23期3期咨询 万丰慧城8020万3.112期售罄 盛世港湾27530万1.7 3期1#楼排号 美景菩提4713万3.5 别墅销售 、商铺咨 询 中原海40064万2.24期一期咨询 升龙又一城600120万4.5一期
23、咨询 目前高新技术开发区主要在售楼盘有美景菩提、升龙又一城、睿智禧园、中原海、基正盛 世港湾等项目。 高新区的建筑密度和居住密度均较低,早期开发项 目以多层、小高层为 主,随着土地成 本的提高,高层产 品成为高新区市场主流产品形态。 项目周边竞争项目分布 郭 缮 滔 瞪 衫 佃 介 贫 度 糙 碌 葵 增 祝 荚 驹 沮 饭 缀 称 场 持 漠 购 昌 妹 胯 稀 培 碾 墨 椽 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p 2 0 1 1 郑 州 高 新 区 祝 福 红 城 项 目 认 筹 前 推 广 执 行 方 案 8 4 p
24、案例研究案例研究11睿智禧园睿智禧园 项项 目 基 本 情 况 开发发商河南新合鑫置业业 物业业位置 梧桐街与雪松路 交汇处汇处 物业类业类 型 住宅 占地面积积400亩亩建筑面积积 58万平米 销销售价格 二期在售余房 5300元/ 三期预计预计 5800元/ 户户型面积积 37-200 楼层层状况电电梯洋房、小高层层、高层层 开发发周期和现现售 期数及体量 分三期开发,一期已售清,二期基本售罄,主要30 、40平米小户型和110平米三房;三期咨询阶询阶 段, 推出1#、2#、3#楼,24层层高层层,其中1号楼一被三 门门峡水利以5000元/均价团购团购 100套,公司员员工也 可购买购买
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