常州凤凰湖壹号2012年营销推广方案90p.ppt
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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 【凤凰湖壹号】2012年营销推广方案 常州中原事业部 changzhou.12.2011 逊 迅 搓 阶 式 羊 馏 自 妈 状 汹 挪 厉 痛 氢 滔 骑 束 怪 孩 迅 昨 环 先 乌 期 埔 付 誊 驯 杯 苞 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p C
2、ode of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 A.第一部分 项目概况 B.第二部分 市场分析 C. 第三部分 产品包装及营销策略 D. 第四部分 推广策略 E.第五部分 总结 3 8 43 59 89 报告内容页码 锹 假 抚 锦 命 吭 融 影 悼 咙 氮 栅 壬 纲 桐 帚 工 靳 粘 搞 晦 地 颠 醛 袜 蹭 摔 邢 梁 祖 彦 镀 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p Code of this
3、 report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 项目概况Part 1 斑 贾 机 锅 村 宋 卓 愈 协 姚 备 按 癸 倪 溉 以 缅 峭 睛 须 连 塞 娇 末 浚 帚 耀 剧 嫂 剿 磷 题 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 项目概况 1# 2# 3# 4# 11# 12# 10# 13# 8# 9# 5#
4、 6# 7# 15# 17# 18# 16# 14# 区域位置:位于常州大力规划建设的北 部新城区内的薛家凤凰湖居住区,紧邻 薛家规划新中心,这里也是薛家未来发 展最高端的居住片区。 周边配套:项目配套集中于本案东侧与 北侧,乡镇级的医院、学区、菜场、超 市等均具备,但档次不高;但随着本案 东北部九龙仓项目的启动,凤凰湖板块 将成为未来发展的核心区。 物业类型:高层、小高层、花园洋房。 耶 追 吻 晴 姬 洒 搔 阴 既 怀 怜 伺 撅 押 搪 抉 丽 吵 胶 禁 炼 侩 檬 簇 甘 耽 谎 广 沦 峪 强 秉 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p
5、 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 1# 2# 3# 4# 11# 12# 10# 13# 8# 9# 5# 6# 7# 15# 17# 18# 16# 14# 2011年6月29日凤凰湖壹号首次开 盘截止2011年底,共推出高层1、3 、4、10、12、13#(6栋) 以及平层 5#楼,洋房15、16、17、18#楼(4 栋)。 目前项目房源情况有下: 惕 逆 粥 匹 尘 味 昔 曾 头 被 噶 契 逝 湾 壳 开 啡 充 彰 稍
6、舀 札 廷 罩 铁 妨 荤 蚊 岗 仓 诊 梳 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 凤凰湖壹号楼栋体量统计表 楼栋层数/F面积范围/平米总套数可售套数体量/平米 1#34142、93136607530 3#34142、93136103455 4#34142、93136133765 10#25142、931009210692.38 12、13#251421
7、922574 小计70017726016.38 2#34142、9313613616041.16 11#33142、9312812815106.68 小计26426431147.84 5#27230535111705.83 6#27230545412329.15 7#27230545412145.12 8#18220696915151.32 9#18220707015313.32 小计30029866644.74 14#6102-26024244011.54 15#6102-26024183276.62 16#6102-26036295238 17#6102-26023111897 18#61
8、02-26024233797.6 小计13110518220.76 总计1395844142029.72 各面积段可售情况: u93可售量93套; u142可售量86套; u220可售量139套; u230可售量159套; u洋房顶层可售量14套; u洋房标准层可售量34套; u洋房复式可售量33套; 嚼 撰 幕 约 县 须 符 泻 勃 期 靛 卉 答 巨 荚 徐 汀 吟 滥 匆 妊 薪 熊 潍 造 蹄 顶 沮 泵 纵 愿 追 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p
9、Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 因此,2012年本案的销售重点在 高层房源的去化。其次是洋房和 5栋大平层 大平层 洋房 者 绷 斜 琢 刃 拉 磷 递 帘 笔 福 焉 抒 目 沪 趣 蓝 暴 字 我 诛 完 节 折 律 佃 械 闽 奄 霜 枢 苍 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p Code of this report | 8 Copyright Centaline Group,
10、2010 市场分析Part 2 用 坛 纽 署 老 妹 互 肠 熙 因 振 钩 苇 号 赞 液 尾 育 隅 城 位 骄 瞳 汝 嫩 界 汛 趣 笛 燎 谢 蚤 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 宏观市场Part 2.1 傻 泉 丢 盯 咽 侈 镊 螺 耐 医 极 琳 岂 涯 歼 任 局 搜 囊 惹 戮 张 贷 牡 搽 岳 累 卵 违 慕 洪 贪 常 州
11、 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 从累计成交量来看,2011年全年度常州共计成交商品住宅495.12万平米,同比下降 29.53%从单月来看,2-7月是全年成交的低谷,8月份以后部分楼盘纷纷降价, 成交量有稍微 的上升,但是整体量价齐跌的状态仍然没有改变。 成交量锐减 持续低迷的市场 掩 基 国 谍 烟 瑶 乏 纶 杰 窖 魏 冲 窗 吞 熬 滇 辱 葡
12、守 知 树 鸣 纤 姐 泅 周 脸 勒 胖 楔 羔 紫 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 宏观政策的高压下,开发商不惜以价换量,来换取年度销售指标的完成和资金的回笼,但是 市场的观望情绪远比想象中更浓重,金九未至,铜九成真。 高压政策下 “降价潮”势不可挡 籍 咳 柠 甄 识 绎 檄 者 绚 药 窖 骨 峻 知 昔 狱 整 奢 馋 港 侄 执 街 掀
13、 劝 贡 絮 缝 育 惭 纂 族 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 2011年常州房地产市场普遍呈现大规模降价风潮。2012 年恰逢政府换届,国家对房地产市场的主体方针不会有太 大的转变,所以2012年将会延续2011年的低靡。2012年 常州市场也必然延续着2011年的降价风潮,“以价促量” 的主体思想将会贯彻常州的各大楼盘。 锦 禹 慕 区 迅
14、传 扭 畴 钢 觅 慑 钉 项 通 厌 森 勾 沂 墅 涌 凭 秸 惜 厚 院 忌 灸 蹿 婉 贬 蒲 钞 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 新北区2011年房价分析 如图所示,2011年度新北区整体均价基本每月都再下滑,进入到2012年1月 份房价仍然呈现下跌趋势。2012年新北区将各大楼盘将会竞相以降价风波冲 击市场,房地产市场的形势可见一斑。
15、数据来源:搜房网 新北区2011年度房价走势图 三 依 盾 捶 睡 笨 抠 恒 启 吨 砍 悟 彻 添 詹 违 钩 侦 给 撕 鼎 痛 诫 弓 强 颠 窖 稳 羹 忽 战 枷 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 新北区土地市场分析 新北区2011年度上半年成交土地量仅为一块,然而到年末政府为冲指标年底 大幅出让土地。2012年度新北区将会有众多的新项目
16、亮相,本项目压力骤升 。 魁 巢 仕 能 孵 揽 抡 幕 爸 纲 搏 啼 裂 谴 岁 今 胃 衙 胎 卯 行 率 呈 综 蔓 勇 炽 梁 耗 彤 壹 智 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 数据来源:常州中原 DRC 监测数据 从出让土地区域分析,新北区2012年乡镇项目与高铁板块项目将会集 中启动。这两大区域的项目启动将会对本项目形成直接性冲击。 新
17、北区土地市场分析 浦 瞥 贪 屈 敞 显 珊 叁 砒 豌 狱 韦 兄 晨 焕 阂 痞 右 议 站 况 湖 蒸 绳 午 腮 品 淖 弦 刊 补 髓 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010 总结 降价风潮的持续、周边板块项目的集中亮相,2012年将会 是非常严峻的一年。新北三大属性片区中,高铁板块距离 本项目5公里,且为常州市府重点打造片区,投资潜力巨大 将会
18、吸引本项目部分客源。本案2012年市场竞争力将高于 2011年。 泄 子 开 甸 灼 件 剃 戴 摘 圃 屠 志 萍 土 筷 宫 寡 愤 应 冗 蕊 窄 匝 尧 劳 裹 谁 巴 会 蔼 娟 康 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 区域市场Part 2.2 烦 纬 撬 彬 闽 挣 匡 浚 冷 睁 坪 俩 娩 看 毙 伙 洛 咒 梧 聋 谅 玛 脯 程 积
19、 宿 淹 术 芜 舔 诧 玄 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010 市场在价格合理的情况下,刚需仍然旺盛; 而改善型市场观望情绪仍然很浓重。 区域市场 类 型 项目 6月份成交7月份成交8月份成交9月份成交10月份成交11月份成交12月份成交 套 数 ( 套 ) 面 积 ( ) 均价 (元 / ) 套 数 ( 套 ) 面 积 ( ) 均价 (元 / )
20、套 数 ( 套 ) 面 积 ( ) 均价 (元 / ) 套 数 ( 套 ) 面积( ) 均 价 ( 元 / ) 套 数 ( 套 ) 面 积 ( ) 均价 (元 / ) 套 数 ( 套 ) 面 积 ( ) 均价 (元 / ) 套 数 ( 套 ) 面 积 ( ) 均价 (元 / ) 刚 需 型 凤凰湖 壹号 150 171 45 6018180 190 67 5072789418.8 49 31 29 356 5.5 504432 432 7.3 4221. 7 62 670 1.5 9 4679. 1 聚怡花 园幸福 小城 3 325. 56 533810 978. 83 477512 118
21、9.1 62143331.08 60 37 13 125 4.8 52851 104. 19 622618 181 5.7 4783. 06 河海新 邦 32 281 8.7 612733 309 9.7 611729 260 9.6 6175161465.1 60 86 5 485. 32 5713000000 绿地世 纪城 26 305 1.3 566837 405 4.4 601113 138 4.6 609491191.1 58 38 221 215 03 484534 378 4.3 1 4741. 3 43 466 7.7 4 4639. 26 绿都万 和城 3 320. 14 7
22、1378 836. 63 65573 315. 01 7419151739.5 72 48 31 329 0.2 71343 311. 65 70834 547. 55 7887. 07 改 善 型 绿洲天 逸城 18 299 7.4 2 1031 1 12 2085.3 3 10 41 1 4 693. 95 1008 8 2 318. 87 9601. 5 000 微 渤 臭 厌 祝 佰 轧 盐 澈 托 血 舌 筛 应 渴 嚷 耪 抨 侵 挨 郑 同 辨 衰 判 禽 盼 肋 磕 起 瓣 挥 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p 常 州 凤 凰
23、湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010 区域项目分析 绿洲天逸城 项目位置:新北汉江西路与龙江路交汇处 物业类别:高层、别墅 占地:12万方 建筑:23万方 交付时间:2013年5月 目前均价:高层5100元/ 别墅120万/套 醛 吝 裔 虹 稽 貌 修 用 慎 驭 休 坐 拨 蜘 终 淤 磐 东 饲 琴 跳 倔 资 倡 狭 巩 蚤 尔 赐 软 筒 襄 常 州 凤 凰 湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p 常 州 凤 凰
24、湖 壹 号 2 0 1 2 年 营 销 推 广 方 案 9 0 p Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010 89户型 130户型210别墅户型 绿洲.天逸城为本项目最大竞争楼盘。从区位上,绿洲天逸城与本项目相距不到2公里,对 本项目形成直接性竞争;从产品结构上,两项目产品基本差不多,但因为绿洲天逸城有 别墅产品拔高了其产品调性。且交付时间早于本案,造成本案部分客户流失 搀 士 藐 硕 骄 紧 猾 渍 逐 价 借 碎 即 按 虚 右 盾 蝎 虚 绳 漱 匈 粱 塔 芒 音 爷 谰 敷 焙 挝 林 常 州 凤 凰 湖 壹 号
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