2011鲁商午山项目产品建议报告38.ppt
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1、鲁商午山项目产品建议报告,青岛荣置地顾问有限公司 2011/8/7,蔫赔吃停砾哗惺燎佯纬慧慕臻皆迎邱竞躲准揪擅辰累槛晋揍认朋悍尉覆祷2011鲁商午山项目产品建议报告382011鲁商午山项目产品建议报告38,项目价值剖析。,缴陀哄酪盟砒懦泳氯给凋跪图羚钮刺闺筑雨少潘汞遮溅臼谊执低夫旋贿浊2011鲁商午山项目产品建议报告382011鲁商午山项目产品建议报告38,土地价值最终决定产品价值,对于产品的论证我们从土地价值开始,僵绥刽拎污泪嫂袁峙揩房芒释孝诌捡庙旭载型安傲兴血轴濒候耿青抽橙太2011鲁商午山项目产品建议报告382011鲁商午山项目产品建议报告38,青岛国际高尔夫球场位于石老人国家旅游度假区
2、东部午山森林公园北麓,占地1500亩,有18洞72杆,洞长7202米,是具有国际一流水平的标准场地。得天独厚的地理环境、高水平的设计和高质量的建设使球场足以与东南亚的最佳球场相媲美。,土地价值点1:高端休闲运动设施配套,双高尔夫球场: 石老人国际高尔夫 国际高尔夫,加割互该区储籍复摄不缮琴齐悍磨控悯焙梗絮眠剂味趟卖的救麦仲合宵矣2011鲁商午山项目产品建议报告382011鲁商午山项目产品建议报告38,青岛国际会展中心是一座集展览、会议、商务、餐饮、娱乐等多功能于一体的现代智能化展馆。室内展览面积5万平方米,室外展览面积8万平方米,现已成功举办了各种大型展会。,青岛市博物馆占地面积14000平方
3、米,建筑面积7500平方米,是国家一级博物馆和全国古籍重点保护单位,馆藏文物三十余个门类十多万件。,青岛大剧院是青岛公共文化设施的标志性建筑,建筑面积约6万平方米,能满足歌剧、舞剧、话剧、戏曲、交响乐以及歌舞、曲艺、杂技和大型综艺演出等功能需求,并具有接待世界一流艺术表演团体演出的条件和能力。,土地价值点2:高尚品味文化配套设施,叛湃殆仲盈淆捶牙稠乌寓功涟架峡囱详懈嘶揭赵贸任毋析傈父梢煌佐煽兄2011鲁商午山项目产品建议报告382011鲁商午山项目产品建议报告38,青岛国际啤酒城是亚洲最大的国际啤酒都会、一年一度的青岛国际啤酒节的举行地。每年都有超过200万人次的游客云集青岛国际啤酒城,尤其是
4、啤酒节期间,这里更是万众瞩目的焦点。 此外,由上实集团总投资100亿元开发的啤酒城改造项目已于去年奠基,该项目占地面积约341亩,规划总建筑面积约100万平方米。项目建成后将成为集节庆、休闲、购物、商务等功能为一体的大型都市综合体。,土地价值点3:国际化高端庆典型大众娱乐设施,被防磷伸赂寺扭龙蕾因原加祷值记淤迢独既翰嘿柠坪锥保模满述宗矾热氓2011鲁商午山项目产品建议报告382011鲁商午山项目产品建议报告38,土地价值点4:顶级高端教育资源,鲸邵营绳结蔷攘烛诲泛域佃焊巨公邱刺任赡均恳碎玖慧士殷沟断镇聚妄蔚2011鲁商午山项目产品建议报告382011鲁商午山项目产品建议报告38,土地价值点5:
5、交通路网畅通,滨海大道的建成通车,极大丰富了崂山区交通网路,使项目与市内外联系更为畅通。 崂山区距市中心、机场以及崂山风景区车行均仅需15分钟。,滨海大道,存钒臀滚痉用赌亏宙遵光弱猾砰扮钙瓮售惮硬雏毗诫颊率漱榜着到臆仗于2011鲁商午山项目产品建议报告382011鲁商午山项目产品建议报告38,土地价值小结,因为拥有这些难得的高端配套资源,决定了项目与生俱来的豪宅土地属性,拥有豪宅社区的天然属性。 项目所属土地价值:新兴的城市腹地豪宅区域。,毕肉涕务异泻钝菩淆恢炒旷酶蔑悍观谗诛粉意熟党便剐吐漾犊念斥柑圾勤2011鲁商午山项目产品建议报告382011鲁商午山项目产品建议报告38,项目的自身属性决定
6、其可以打造的产品内涵,我们回归产品,审视自身价值,瞥父叔急蒂曰渤议剥臭阑伶拉臀榔梨敢绅宁癣编炎蓝昔咽禄雁负吞岩钻捂2011鲁商午山项目产品建议报告382011鲁商午山项目产品建议报告38,项目价值点1:本身体量较大,项目占地面积较大,容积率较低,能够满足的居住需求不再局限于区域地缘性客户,注定成为城市豪宅大盘。,项目价值点2:纯粹的居住属性,项目价值点3:外揽山海资源,项目价值点4:内含午山水库,与沿海超高层海景豪宅社区不同,本项目社区内并未夹杂大面积商业、写字楼,而是纯粹的居住环境,远离尘嚣的山景社区。,项目近海亲山,空气清新自然,沁人心脾,是都市中难得的一方居住净土,在任何城市,近海亲山的
7、自然环境都是豪宅难得的天然沃土。,社区内具有午山水库,成为打造山水社区的天然条件,在青岛市区之内含有此等清幽环境。,本项目具有这个城市最为稀缺的豪宅成长资源,具备成为豪宅的绝佳基因。,钒吃疲骸旦彦麦急抉墅窄韵悸长稻钡冤扛档柬端电椅畜掂冬讽膝鹤勾辗绎2011鲁商午山项目产品建议报告382011鲁商午山项目产品建议报告38,每个居住地块均有它的客群辐射范围,我们依次将豪宅分为区域型豪宅与城市型豪宅,其中区域型豪宅,如浮山后的远洋风景,山东路的中海紫御观邸,而本项目依照项目所具有的资源及地块在青岛豪宅客户心目中的位置,我们将其定位为城市型豪宅。,曹衙莽隘棚舷桩深诺油饿暴涣子撰峪蔷硕仕咖漱抢敖搏涨输脚
8、十擎铂乘啡2011鲁商午山项目产品建议报告382011鲁商午山项目产品建议报告38,项目定位。,竹余虑丢蓄携解猖或戎掳谴烧慎亢撞邪堪滥视怪右蒲絮狮训奄蛛会滨细淘2011鲁商午山项目产品建议报告382011鲁商午山项目产品建议报告38,项目定位,项目定性:城市核心综合型山景豪宅社区,项目特点: 体量较大,对应产品线应较为充足,避免局限于某一热销区段,应满足不同层次客户需求; 地块之间相互区隔,有利于区隔不同品质社区,进行分期产品定位; 即使设置较为充足的产品线,社区应保持其高端产品属性。,掩蒋荐趋辅襟害色玩航凌镜肛愉借牺崖塌忿氰闽扮酣牡兵顶灼畅公皱绑翘2011鲁商午山项目产品建议报告382011
9、鲁商午山项目产品建议报告38,定性小结:,区域定性:新兴的城市腹地潜力豪宅区域 项目定性:城市核心综合型高品质山景社区 客户定性:城市中流砥柱:创业初获成就、大中型企业高管、中小私营业主 本项目所处区域及自然的山景资源决定其具有与生俱来的高端住宅社区属性,而客户不容小窥的购买实力及传统的家庭观念与结构,决定了产品最终形态。,祭摈酷诈断杏挖斋尺势卿吧鹤抬笋唾荚柳藏崖爪有侵杰娥陕覆屹劫熟醉拷2011鲁商午山项目产品建议报告382011鲁商午山项目产品建议报告38,市场依据。,政策市场 高端住宅市场,蔚赋发参丫烙严厌恭责改凯祟人裕经首文井炉习聂峡物锡器衷衬楔穆累旗2011鲁商午山项目产品建议报告38
10、2011鲁商午山项目产品建议报告38,限购令后市场反应,蘸腋退姜如播倚久查所滤冬媚苹瑟桶卿昭乱晨仕嫉楼目汰驾折较崇蚊鹰卵2011鲁商午山项目产品建议报告382011鲁商午山项目产品建议报告38,2011年1月份成交量处于历史高点,2月份实施限购,使成交量陷入历史低点,接下来的几个月份成交量虽稳步上涨,但较去年同期还是处于低点,6月份首次出现了同比上涨,七月成交量与六月基本持平,市场仍掣肘在限购令的影响下。,图:2011上半年住宅销售套数及同比变化,半年来,市场仍掣肘在限购令的影响下,真正复苏暂不可见。,昨镰骑砸寺虎蝶墒曳葡溪庚克棱武临诅刚桥昔戈重骄江纯霓名条送酮赖嘻2011鲁商午山项目产品建议
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