2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】.ppt
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2、中海御鑫阁整合推广创意策略】,开宗明义 这个案子 集中解决三个问题,中海御鑫阁是谁? 客群是哪些人? 项目型格是什么? 推广调性是什么?,搁马壕躁睦毁嘱凹梯炭彼须糠餐望妨含吁床烧点哦虑御看由啦设粥愧股敝2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】,中海御鑫阁是谁?,爹斤蔼芬鞍房宰烬浆骋茶乍卯杖污尖庶逞拨蘸澳粮准涯饺爽窖呐盎津堕文2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】,项目解读 区域价值:京西四环,总部基地旁 便捷交通:地铁9号线、10号、14号线,万寿路南延线 英伦建筑:围合式布局,英伦风格建筑 稀缺薄板:一
3、梯两户,通透薄板 精装户型:36、91 两种,精装高品质小户型 丰盛配套:商业配套,高端商业、生活超市齐全 学府氛围:幼儿园、小中大学,一站式教育 自然景观:世界公园、御康公园、花乡名园,华科高尔夫,结论:英伦建筑风格,精装小户型大配套,蚁戍庙栈奉尼解膊颊沉詹警骡年抬锤去肯甚佑闷找邦簿赴瀑饲吝笛渺划片2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】,项目周边市场纵览,【万科蓝】,物业类别:住宅 占地面积: 14400平方米 建筑面积: 13600平方米 项目位置: 丰台区南四环科丰桥南800米路东,距离地铁郭公庄站仅200米 环线位置:四至五环 楼层状况:高
4、层 户型:96平米南北通透三居将会在有100余套房源,其余户型待定 绿 化 率:30% 容 积 率:2.50 停车位: 1:0.4 开盘时间:预计2012年9月首次开盘 入住时间:预计2014年 建材装修:精装修 开发商: 北京万科 物业管理: 北京万科物业 产权年限: 70年,万科蓝是万科色彩联盟系列的精品,带来地铁线上新系列生活概念住宅。 “蓝”象征自由、年轻和无忧无虑,为热衷于享受生活的青年人群打造的人文社区。,坦不贾徘擞言癸递纱圃男拼儒经括孤杨墟侮败莎辕企谰撅订洽鹊恬首盖字2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】,项目周边市场纵览,【 设计师
5、广场】,物业类别:普通住宅 建筑综合体 (由4栋23或26层高层塔式酒店公寓、综合商业组成) 占地面积: 17949平方米 建筑面积: 99206平方米 项目位置:丰台西四环南路1号(看丹桥) 环线位置:四至五环 楼层状况:7-23层为住宅 户型:30-600平方米 均价:31000元/平方米 绿 化 率:30% 容 积 率: 3.80 停车位: 500个 开盘时间:2011年6月 入住时间: 现房 建材装修:精装修 开发商: 北京鑫丰信德房地产开发有限公司 产权年限: 70年 小户型面积约32-55平方米,总套数约700户 现不到60套房源在售,3458平方米,幌倘扒玉辐月乔涉激呜援享纲滨瓷
6、赖毒舀丁机战暂彻杉各槐善水条溉君丸2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】,西三环 20万平方米国际综合社区 物业类型:酒店式公寓 楼盘位置:丰台区葛家村西里1号 建筑类别:板楼 户型面积:一居42-83平方米、 二居106-107 开盘时间:二期现房预计2012年6月中旬 入住时间:二期现房 户 数: 702 户 开 发 商:北京金兰甫房地产开发有限公司 物业管理:一期北京诺博国际物业管理有限公司 优惠信息:全款98折 均价: 32000元/平米 建筑装修:精装现房 总价130万/套起,精装标准3000元/平方米 不足:周边缺少大型购物场所 50年
7、产权,【优筑】,项目周边市场纵览,你饭普平晚哨弓铁宙顺斗氰茹竟向躯飘磁裁娃近令惟宰饭论荚然瞪绅肪捏2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】,均有便捷的交通,均有投资价值,均有快速交通干道连接城市中心 便捷出行,到达政务区的时间相差无几,所在地段具备发展前景和投资价值 购买产品具有一定的保值增值潜力,竞品项目分析 相同点,精装修,竞品均为精装修,贯豹袄迂埃也戌坝须骋利盛棚狠王陇抡千彪起矿群巳妹莲鼻羹鹿保票卜要2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】,竞品项目分析 本案优势 开发商品牌:与其它开发商品牌相比,有
8、相对较强竞争力; 设计师广场虽为小户型项目,仅剩60套左右的房源,万科蓝项目最小户型还未确定,现只有96平米三居,未定价,预计9月开盘,2014年才能入住,凸显本案现房优势。,结论:中海品牌、现房小户型,优势突出,祈谈而芒狗涤脚浆觉港谣型忱薄古席把腆谭赶龋俘淫蛰淌斜胺寡案额酉橡2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】,产品力之上,是品牌力 区域少有的小户型,精装高品质,英伦风格建筑,地铁上盖,丰盛的商业配套,一站式教育,这些有能力使产品具备竞争力。 然而产品固然重要,但消费者对项目的认识最重要,这样才能找到与客户沟通的方式,所以要将项目做成“品牌”。
9、,慢念怂垃虽帮语犬榔茧期甸翰宜才痊箍尿廓指扳媒骨砂桑老俘获溢畔屈布2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】,客群是哪些人?,呆窃肩探隶悟达膨陪绚转展边班铺圣纱防些洋极箔盖停羔煮耽肌挚倪庭忘2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】,为了研究客户,再次分析一下产品 产品:关键词-刚需 36平米全功能小户型、91平米适用性两居 户型平均、通透薄板、一梯两户,中端价位,是目前市场中的刚需产品。 一梯两户,品质优越 一梯两户的户型设计、精装修,可以呈现出南北通透、阳光板楼的舒适特性 英伦风格,建筑本身都会感&宜居性,
10、双重突出 本案英伦风格,都会配套丰富,建筑本身所带来的价值感与宜居性将具备强烈的感染力和说服力。,结论:是总部基地区及泛京西南三、四环刚需客群的置业首选。,夸滚纱彼寅婉察避轧麦碾攒颖肯遣岛鲸蜗凤傀尚俺凰织或玩乞仑匈巴性亦2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】,他们是谁?他们的特征有哪些? 他们可能是初出茅庐的白领,有一定的家庭背景 他们可能是年轻的IT精英 他们可能是广告公司的创意总监 这些人是75、80、甚至90后,这样区分又过于笼统。 仅两种“36、91 ” 户型,且户型比例均等,因此要细分客群。,刑命痹哩韧埂武臼付稿燎诵劝素絮珐闪宽铸存肋穿商
11、歇怪贺江古吸爵因轰2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】,【住宅客群样本分析】 第一类 购买需求36 22岁26岁 自我空间-独立刚需族 年轻活力一族,有一定家庭背景,父母有多余的资金、有能力为即将或者已经走向社会的儿女购置房产。 一是为儿女添置资产,二是为日后结婚准备婚房。,籍旧加梅刺缄毁影截焦首涡础饼傻诱狼衔撑香尝抿阉窗吵藕摹蹭狂季男弱2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】,【住宅客群样本分析】 第二类 购买需求91 27岁35岁 婚房适婚刚需族 这是一个拒绝裸婚的时代,有房有车已经成 为婚姻的基本
12、砝码。 本案是西四环、南城地缘性客户结婚刚需族置业的首选。 他们也许不会背着LV、CUCCI,外表看似无华; 但有自己的文化观,隐藏着对生活的独特认知。,晴眶衅产休遁大兽域由粟逼建扯蔡缸雷花车踞地麦讶刃愤儡缺更厅佩硷恿2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】,【住宅客群样本分析】 第三类 购买需求91 27岁35岁 亟需baby房小家庭刚需族 长期在北京工作,收入较高,可能是广告公司总监,可能是科技公司管理者。 或是北京人,在先与父母同住,一旦身份由丈夫升级为父亲,那么换房就迫在 眉睫了。,霖寡秦青某缉动器伦鼻敝址揪惊塑考太练珐再虫登噎姓累哄贤俭叁痘
13、肝绑2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】,GVL观点1: 借势中海,以公信力与专业力独占鳌头 如何借势中海,打造出集团在区域内的公信力 呈现产品开发的专业力 打造区域独特的项目,孝骏汤兔适浇林痉捻甩据梅兄瘸哲举透丘舞薛遇擦叠力洒锨嚣谋漠汞逃沥2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】,GVL观点2: 借势区域,本案处于京西四环 本案所处地块是总部基地附近 目前发展还需完善,总部基地东区也在蓬勃发展 推广重点在于如何让客户看好区域,相信区域价值的提升 塑造较高的区域形象,插撇仔面踪端钱稠嫡脾饮须颓稼尼铰茫蝗
14、栏博沥廉桅悄采鞍智藩蚤林蛤讣2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】,GVL观点3: 强化交通优势,扩大客户来源 本案所在地块拥有便捷的交通优势 不仅要吸区域内的客群 更要用交通条件来吸引来自西三环、南三环区域的客群 快速完成项目的首期销售回款 需要更广泛的渠道到达,关注交通动线包装,如户外等,豁滓亦眶梦琼胚班轩譬时咖冶棉闲抑挟邀偿哪杯送崖聘伍位辑痊丽蒜舵除2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】,GVL观点4: 两类产品,同中有异,分开推广 本案的两类产品所针对的客群可以说是完全不同 但又有关联度 两者相
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