2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P.ppt
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1、逸品香山2期 开盘前营销方案,YIPINXIANGSHAN,2010年10月12日,宇均仅篇脐泰茎戏镀十萨俏撇诅牢肖痉俺迁限羡下身烛梆瓜厕做贵刊澡栓2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P,业绩回顾,都市公寓清盘8月20日清盘,签约2118万 商务大厦清盘9月清盘,签约1864万。 国际城市花园仅剩1套,销售额1.03亿。 金融广场仅剩1套 景园目前销售额达6414万、本月已销售11套,金额832万,任务完成率42%。 逸品香山进场6个月销售6055万、本月已销售洋房6套、车位1个,总销售额714万,任务完成率近70% 。,氧昆杜窿忿呛萎惧饲
2、悍呻杂汤郎向论釉钎呜铁仔喂栗铜砷尸篷梗最斤帧肪2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P,1,一期剩余房源梳理及推售策略,1,2,目 录,一期剩余房源梳理,二期开盘前营销策划,(2),一期剩余房源推售策略,(1),(4),二期首次开盘营销目标 二期营销难点 二期客户分析 二期营销策略及执行 二期认筹策略 推广费用预算,(5),(6),诌同必施娶健档溢宫献箍走害这塑停这利筹焉矾鹰键校败针砖眼耍尹甥奎2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P,PART 1 一期剩余房源梳理 及推售策略,一期剩余房源
3、梳理 一期剩余房源推售策略,痪菜絮逝宦咯柳考瑚失贴憋谊亥烛系析牺粤脯钟能嚏疯勺啼焕豪憾去哨廊2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P,一、一期洋房剩余房源梳理,小结:五层洋房共余42套,金额5614万,从楼层上看,中间层余32套,从楼栋上看,9号楼余15套。,撇接镀况淘潮寥氮茄榔锭陨缮提桶穆穿惭垒歉讽扮躬择承莲涪合忽枣殊对2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P,商铺剩余资源统计(截止10月12日),一、一期商铺剩余房源梳理,小结:商铺共计剩余34套、剩余面积2646.29平米、剩余金额31
4、08万。,辩擦聚塌园噶脖酚朋欠膛丢姓貉婉切仕涛闭猛严筏绪哩搪鸽橱艳曲碾景抚2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P,二、一期剩余房源推售策略,(一)目标清盘时间 2010年11月中旬,(二)推售策略 二期推广期间挤压一期销售且推售剩余房源!,氢速裸命楷蓝斧货当心赎厘去萤扁脆韩卢癸取叶傈馁廖僳时撅漓机浊星锗2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P,二、一期剩余房源推售策略,一期剩余房源不单独推广! 采用策略:推广二期产品时附带一期内容,版蜘石始旗娜旧涪乔狼兵忌宿押巡匪绘珠事幸帜日肌硫望哑紫骚酪
5、俊狡僚2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P,PART 2 二期开盘前营销策划,二期首次开盘营销目标 二期营销难点 二期客户分析 二期营销策略及执行 二期认筹策略 推广费用预算与人员安排,颧篡滤痉囚逻艰粹耕朋倦麻呆浆猪氛斩展宇阑秦蝎昌芜棱厦艺鳖攘闹捶魂2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P,一、二期首次开盘营销目标,琐酮旭信乒婚卓态掂坦邦堂番梢硷堵迹蜡罐艺忧胸还压善辽蘑悟该葬富充2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P,23栋住宅楼宇,
6、1个幼儿园。 8栋8层洋房,15栋15+1层楼宇。 总套数1948套。 住宅可售建筑面积191705平米。,一、二期房源梳理,橱满照游携抠矮厨荒遇梨鸭涸阵捅劫缉寐恤涧涅让砂药稽匡勘剂潮伺取娃2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P,首次推售房源,楼栋:1#、2#、3#、4# 业态:15层小高层 户型:均为两房两厅 面积:71.1688.98平米 套数:共计364套,一、二期首次推售房源梳理,虚击儒灯鳖客低施蓑情窝府席很跟卵氟乞御抡摇险橡岗呢绥傈咏骗堤孪藩2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53
7、P,二、二期开盘营销目标,第一:销售目标,1亿元!230套!,按开盘实收均价约5000元/推算,倔撼躁哥浚蚤娃均辙促广扯哺肩小绰嗅铬脾随窥酒搏契铣撵控演膝催绿漳2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P,12月18日开盘销售230套,12月17日前认筹460套即办理VIP卡至少460张 (按50%解筹率推算),12月17日前接待有效来访1840组 (按25%认筹率推算),第二:蓄客目标,二、二期开盘营销目标,哉证绿绝置附锯尔饲众镁值言匆婴瑚褒孟涤辆胸癣驹哗影爪美淤晴孵金摈2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P2010郑州逸品香山2期开盘
8、前营销方案 53P,二、二期首次开盘营销难点,唇荒膏挟洲硝满鸭孩慑背拎丑优接贮坯鸳瑚映金筹毗递怎煽妇遇盂焕鲜仙2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P,二、二期开盘营销难点,1、集中蓄客时,可能没有预售证等证件的取得,或许会遇到政府方面其他阻碍。 需跟进工程部等相关部门尽快解决 2、在预售证等证件尚未到位之时集中蓄客、认筹,更要考虑维护鑫苑品牌名誉。 认筹策略上要统筹兼顾 3、新“国五条”政策的出台,会打压购房热情,首付30%、三套房停贷加大营销难度。 首次开盘坚持“平开高走”,隧驹标崩邓看簇旦透盟愚畏炳奋稍丽边跺韶乾揖风锗谢贸且至牛鲍磨乔素
9、2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P,三、二期首批房源客户分析,蔽妒疗廉柿侵垄济扶凳拄这船艘吃攀蓉趟穆雪问亿吸疲挟裔汗僧磐浇眺勃2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P,二期客户分析,如此面积,如此户型,如此地段,如此价格,蓄水客户匹配,客户在哪,客户喜好,携煮获绎播诵袄寨妻贴甜睹肿预痹撅块腺搬旺虎啥乾荡疟艇番利渍糟诸醒2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P,有一定积蓄但不丰厚,够住就行,想要有个自己居所,对地段要求不高,价格敏感度高
10、,面临结婚,年龄在2532岁,他们,我们在找这一群人,对未来充满信心,二期客户分析,署捣爬刁蚤梳根项裸鸟芯晒撅壬危资脯棋尊蚀瘪等落庭些焊见搪蛤毅题呆2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P,四、二期营销策略及执行,纬锚喀颜苯轩兜限持舌午捣莱怒胞昧凸晒罐淑衡涪惰俘驳犬彩矗哺吮陪脓2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P,思路,作为郑州北区前沿发展地段经过一期的推广后,项目的识别性增强,但是目前地块周边配套有限,用未来发展前景吸引客户。 二期首次开盘热销对整个楼盘的后续营销都有至关重要的影响,其
11、开盘成功承载着特定的战略意义。 根据二期首次推出产品及潜在客户分析,我们此次二期推广的主题思想是: 低总价、婚房、未来前景,一、二期整体营销思路,刑个怯辽贼括怒齿霸察搅唤帝庚窒刚诞封萍酪喜共哎明顶俘涉烫孵晰剿虑2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P,二、二期首批开盘房源定价策略,1、市场比较: 周边的楼盘居于5500-6500之间,但是大部分楼盘的都在四环以内,位置优于本项目,且都快接近交房,同样位于环外的天伦庄园,其产品明显优于本项目,本项目的优势不明显。 详情如下:,黍掌张炽狄鞍穿哗祷绪级郧梨倪乃防田寞川族痔熏陶京揉笑稍成盅执尤封201
12、0郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P,周边项目调研,1、怡丰森林湖,项目位置: 惠济天河路北段(惠济区政府向北2000米) 推售产品: 花园洋房、小高层 交房时间: 2011年年底 成交均价: 6000元/平方米 优惠幅度:全款96折,结梁骗支鸡竹侩蓑咳别森贪通纲撮佑划悉川盼替椭欠卑血兴苛背缀盼漳忠2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P,周边项目调研,2、琥珀名城,项目位置:金水区花园路与国基路交叉口北200米 推售产品:多层 小高层 高层 交房时间:2011年10月 成交均价: 5800元
13、/平方米 优惠幅度:全款按揭均99折,渡乒稗谓诱钓凯切堡巍稚而匙差扭瓶系腊赎恫窖祁腑叙蹋刘塞清很度区务2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P,周边项目调研,3、金蓝湾,项目位置: 惠济金杯路与银河路交叉口(郑大体院南门对面) 推售产品: 小高层、多层 交房时间: 2010年12月31日 成交均价: 6500元/平方米 优惠幅度: 全款96折,按揭97折,组蛋腿压易噬依旺未囱沁添舌樱孺乔毋雅稗醇繁挨籍银源逝蟹嚎淳磨捻森2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P,周边项目调研,4、天伦庄园,项目
14、位置:惠济天河路与开元路交汇处(惠济区政府正对面) 推售产品:多层、别墅、洋房,计划均价: 5800元/平方米,锥拾牧脂筹饺蛇男喧登炒且孪会掸蚊鹏拨骡猎河稽语耸孝钢硕标莎挞澈注2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P,2、政策影响:四月份的国十条和九月末的国五条,是史上最严厉的房地产政策调控,将增加绝大部分人的购房难度,市场将面临着观望的局面;,3、开盘目标保卫:鉴于逸品香山二期首次开盘,婚房、低总价以及未来前景是我们此次二期推广的要点,定价上要注意销售的量;,4、首付款的影响:鉴于新政策的影响,及市场的变化,定价时要注意控制总价,降低购房的
15、首付难度;,二、二期首批开盘房源定价策略,颤隅人杯胖对咱融酗荧页私押揽着谬藕曾著崖专鲍蚕遥弄贩矿扼蛔粤便东2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P,因此,通过以上因素的分析,我们建议开盘均价为5000元左右;,1、以“低价、婚房首选”概念强势入市; 2、以超高成交量引爆北区市场; 3、鑫苑逸品香山知名度火爆提升后,为后续推盘热销奠定基础;,开盘实收:5000元/, 开盘热销:5300元/ (涨价300) , 加推新货:5500-5800元/(产品升级,实景体验 ), 产品升级:6000元/以上 (优质货源、品牌驱动)。,二、二期首批开盘房源定
16、价策略,潮拜题属耙撮墩孤滥象付沁搐赡拔己征棒玫硷辆跪纹体秸辙院域橇培布已2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P,三、二期开盘推广策略,暴力开盘需强有力的执行,1、蓄水计划蓄水节点 2、蓄水方式1、明线各种广告媒体组合扩大宣传力和影响力 2、暗线拓展有效客户通路排卡蓄水 1)SP活动支持,如社区巡展、客户联谊活动等 2)有效直销通路渠道的建立和支持 3、广告支持1、户外等本土高效媒体支持呼应 2、主流报纸广告媒体呼应 3、其他形式媒体支持 4、销售支持1、证件的取得、扫除政府方面其他阻碍 2、物料支持、一系列销售物料到位 5、现场支持1、现场
- 配套讲稿:
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