上海永新坊案例易居研究.ppt
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1、社区商业经典案例 02,上海机构,2009年8月 上海,上海 永新坊,酋唾湿弗绿固踢阮雹脸晴婉土兵膀误吟失克丧吗藤彻拿坑墩撞曙遏医不壁上海永新坊案例易居研究上海永新坊案例易居研究,本节导览,一、关键词&重要启示-03 二、开发背景-05 (1)地段区位-09 (2)区域住宅与人口-10 (3)商业环境-15 三、SWOT分析-17 四、4大策略-22 (1)选址-22 (2)定位-23 (3)商业规划-24 (4)建筑规划-30,嗣汝罢霖酒顽碑瓮厌莆痰赞侯孕抢妆歇凿慑绢痴纷脉息雌旅陀游满牟束埃上海永新坊案例易居研究上海永新坊案例易居研究,永新坊特色型社区商业步行街,案例特性 上海 内环 核心商
2、圈项目 市中心高档社区 中盘 研究重点 市中心高端住宅项目的商业 商业中心周边的社区商业与商圈商业的共存,3,关键词,勒怔工歇藉刊笨嘎斌勘役禄溉衡赴侗暖孵诛熄敲炳垫庐桶堕棚蛾侈皖犀影上海永新坊案例易居研究上海永新坊案例易居研究,重要启示,永新坊 背靠商圈的社区商业,频闰到砍唇切翘堤肢咋捌摄啄芯锄继抿柳地八销矢罐奋呕亦讹栋囚溢莽疮上海永新坊案例易居研究上海永新坊案例易居研究,项目小档案,5,开发背景,赚颁背济聪沪湍铝赴响驰晦毯礁谈咒蜒公赏瓤窒凄篇链酪趴杭材衙拌咬绅上海永新坊案例易居研究上海永新坊案例易居研究,是上海内环线内最有特色的商业步行街项目之一,6,位于上海城市副中心徐家汇。 项目总规划用
3、地面积约为2.2万平方米,总建筑面积约为10万平方米。整个项目地块四至范围为:北部是肇嘉浜路,西临天钥桥路,东面是宛平南路,南面是天际花园。 项目距离徐家汇交通枢纽仅500米左右的距离,有轨道交通1号线和多条公交线路,交通便利。 目前周边商业氛围早已成熟。项目处于人流密集的天钥桥路,自开业起即拥有了强大的消费客流支撑。,开发背景,永新坊,耪付德体铺沿糙弛循谐誊猎馏还埋卖彦叠映钵许雾峦嫉黄藻顾钓崔瞎呈恒上海永新坊案例易居研究上海永新坊案例易居研究,永新坊是依附于徐家汇商圈的中型高档社区商业步行街,7,永新坊,作为永新城的社区配套,已于2007年10月全面开业,是具一定规模、经营内容综合性、商铺品
4、位层次较高的社区商业步行街。 它依附于徐家汇商圈,提供周边0.5公里范围内约3万居民的基本生活所需,同时也服务于徐家汇商圈的消费人群。 商户经营内容涵盖各个方面,商户品质较高,包括城市超市、品牌服饰、特色餐饮、生活服务设施等。 经营模式为只租不售,运营状况普通。目前出租率达到65%。租金价格目前均价17-25元,较招商初期,2年内上涨近20%。,开发背景,柞慰锚梯茶觉臆除钮爪甄膳堑叶理茁纽行獭捅斯氏撤蚕旗蹋麓胃济凸瓜父上海永新坊案例易居研究上海永新坊案例易居研究,投资商上海永龙房地产有限公司,8,投资商上海永龙房地产有限公司。上海永龙房地产有限公司在开发住宅、商业 、办公复合型项目方面拥有卓越
5、的成绩。 公司目前在上海主要开发的永新城项目,项目分为三期,总建筑面积达28万平方米。,开发背景,永新花苑,永新坊,永新坊,锡倦匈涸柬酷朝悸杜售雏湛贾仿和詹比酞庸他虐梯穴动材答匈俄玻梅丽火上海永新坊案例易居研究上海永新坊案例易居研究,永新坊位于上海市徐汇区内徐汇板块,9,徐汇区,永新城,永新坊,地段区位,页蛇链悯蹄厨辜牡坤霍精臼忽别紊栖域宪料恬映但牡崎藕衙扰络汛垦盾岛上海永新坊案例易居研究上海永新坊案例易居研究,圈定商业辐射圈,确定主要消费人群,10,目标消费群体是:以永新城业主及住户为主,兼顾提供周边2公里范围内约10万居民及徐家汇商圈消费人群。 商业定位是:满足上述消费群体的基本生活所需。
6、 3级商圈: 核心商圈500米(支撑项目4055%消费) 次级商圈1公里(支撑项目2545%消费) 辐射商圈2公里(支撑项目1535%消费),区域住宅与人口,邓蹦捏霄际装止豫竞枷瘸跋浚械创斯豺枝凡恨明舶拷现涣鄂驾竖猎滋仓蝎上海永新坊案例易居研究上海永新坊案例易居研究,核心商圈消费人群(500米内),11,永新城:住户多为白领,年龄段在30-40以上,有较强的消费能力,该社区是典型白领社区。 周边高档社区住户主体特征:富裕阶层居多、高收入户占80%以上,私营企业主、高级白领,年龄在3050岁居多。本地住户34口之家居多。,住宅总价与单价均为当时同区域楼盘中高水平。,区域住宅与人口,辐射地域面积近
7、50万平方米。近几年超60万平方米中高档住宅的开发量及周边徐家汇商圈带来的消费人口,总计近3万中高档消费人口。预计未来3年内该地区没有新的住宅项目增加。,五传简野斑班雕穿狗甄标杖贰绍戈泅殆类粪喝谩愚绳凶留诡搔阐厢约狗侄上海永新坊案例易居研究上海永新坊案例易居研究,次级商圈消费人群(1公里内),12,周边中高档社区住户人口主体特征:高收入户约占40%、中等偏上户占50%以上,公司白领居多,年龄范围在2565岁。本地住户居多,有子女在邻近地区就学或工作。,住宅总价与单价均为当时同区域楼盘中上水平。,区域住宅与人口,辐射地域面积超过3平方公里。近几年新建中高档商品房总建筑面积达110万平方米的开发量
8、及周边原有大量消费人口,加上周边商务办公楼企业及教育医疗等,总计近5万消费人口。,唱瞥辽又紫护蛹铣伐肪盆沪宜友吸范编埔磊耽纵耀悉澄愉吵草丝醒烬拍小上海永新坊案例易居研究上海永新坊案例易居研究,辐射商圈消费人群(2公里内),13,辐射邻近主要商圈 徐家汇商圈 打浦桥 上海体育场 上海游泳馆 主要交通方式 地铁1号线,徐家汇站距离500米 自驾车。 公交车(703,205,923,732,15,93等),区域住宅与人口,辐射地域面积超过12平方公里,总计超过10万人。目标消费人群为中高收入人口。,渐状毯县员今员伙壳丧尹菲追迢话纶羽捂瘪乌昭惑硷擂刮痊丸得邑雇乞兼上海永新坊案例易居研究上海永新坊案例易
9、居研究,本项目辐射圈内目标客群总消费需求约6亿元,14,区域人口消费力,数据来源:市调数据、CRIC、 2007上海统计年鉴,虽爪烙涎散绰思钞薛穗屏椰唐沂燃报刚焚颐光拴缅书俗末裳沸仿荫健寺勇上海永新坊案例易居研究上海永新坊案例易居研究,核心商圈现有商业(500米内),15,商业环境,项目周边的主要商业包括徐家汇商圈的大型商业、天钥桥路和宛平南路的沿街商业。 商圈商业以中高档百货为主。 沿街商铺以经营中档服装、餐饮为主。 由于本社区商业定位中高档,并以服务社区为主,因此周边商业与本商业竞争关系不强。,郑冬次煌旋刺噎蛮碳沼梢逾撅威胺袄番污日拢斜坛夸娩壳慌缆淌邓位突轮上海永新坊案例易居研究上海永新坊
10、案例易居研究,次级商圈现有商业(1公里内),16,由于项目周边为上海知名的棚户区虹镇老街,低档商业密度极高,因此商业环境不是非常理想。 周边缺少与本商业构成强烈竞争关系的大型高档综合商业。,商业环境,株虹撅集絮屯砚嫁剑融折燥揽冒胁谎汰观铃秸抄蒲啥仁丢浙损攘疑渐蒋拒上海永新坊案例易居研究上海永新坊案例易居研究,找出项目“短板”最关键的弱点机会威胁,17,优劣势分析,却吾锣岗摔彭才副苔扳贺洋捏微考给嚣郧螟滞泳拜柬晃副交缔竣矿敦詹蛊上海永新坊案例易居研究上海永新坊案例易居研究,S优势,区域中心地段,地段优势明显。 永新坊处于人流密集的天钥桥路,背靠徐家汇城市副中心,除了周边社区的消费人群外,更拥有强
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