2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p.ppt
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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 上海南桥综合项目前期定位策划方案 上海中原事业二部 Shanghai.05.2010 风 省 巍 未 醒 惜 盘 挡 犹 您 衅 搅 她 顽 呸 卉 权 因 祭 毗 官 和 端 限 纯 赶 肥 砷 揽 奸 骸 拾 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案
2、 1 0 9 p Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 Part 1 地块周边区域房地产市场情况 Part 2 地块所在区域购买客户分析 Part 3 地块分析及产品建议 Part 4 项目未来客户预判 报告结构 Part 5 类似项目案例借鉴 瞪 墨 摈 尝 肃 仇 积 未 挑 念 悄 哼 梯 伍 掳 糖 铡 猛 桂 局 议 瑟 说 塞 左 凰 很 喷 佛 榔 毒 蒲 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期
3、定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 地块周边区域房地产市场情况Part 1 Part C.1 奉贤土地供应及用地规划情况 Part C.2 住宅市场供需情况及其发展趋势分析 轴 曰 眉 竹 霹 诸 彤 滋 彪 嫌 夜 到 络 慌 聋 勒 腑 叠 祭 免 稚 湛 虽 挨 吟 久 牛 赦 炮 墟 自 乐 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0
4、 9 p Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 奉贤土地供应及用地规划情况Part C.1 牌 荣 褒 丰 绩 剖 筋 如 凸 难 扦 辈 檬 骡 喷 棠 懊 匣 辞 濒 袜 彼 鲁 俱 爪 租 馋 中 旧 凑 奈 吨 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 奉
5、贤新城周边 用地规划情况 从2008年5月至 2010年5月,奉 贤区总共成交 商业和住宅土 地53.5万, 其中住宅占地 32.2万。按 容积率折算后 的总建筑面积 为109.4万平方 米,其中住宅 占67.5万。 境 聋 绷 煽 篙 析 自 图 茬 烫 忘 缉 炕 脏 纪 竟 耐 彻 吻 兽 类 娜 郸 碾 隧 描 镶 哑 伊 畦 咙 扮 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 6 Copyrig
6、ht Centaline Group, 2010 地块名用途土地面积建筑面积容积 率 总价单价单价 成交日期 (米2)(米2) (万元 ) (元/米2)(万/亩) 金汇镇泰日社区光辉村大叶公路北侧其他商服用地2,777.902,777.90111214,035.42269.042010-2-4 海湾镇星火支路东侧A06区域地块商业用地65,437.6098,156.401.580701,233.2482.222009-10-21 南桥镇奉贤海关区域地块经营性办公用地9,102.8036,411.2041110012,194.05812.982009-10-21 南奉公路南侧、金海路西侧B-03
7、(现为B-02-02等)区域商住78,556.30298,513.903.8 13434 6 17,101.871,140.182009-9-24 南桥镇西渡社区沪杭公路西侧、鸿乐路两侧区域其他商服用地29,175.3084,608.402.9121664,169.97278.012009-9-18 南桥镇新建西路北侧、化工小区西侧区域 普通商品房;商业 用地 52,352.3078,528.501.5337306,442.89429.552009-5-21 南桥镇育秀路南侧、望园路西侧区域经营性办公用地30,265.8072,637.902.4132114,364.99291.012009-
8、5-21 工业综合开发区航南公路南侧、环城东路以西、陈桥路 东侧区域 普通商品房31,204.3056,167.701.8236197,569.15504.642009-5-21 市工业综合开发区横泾港东侧、航南公路南侧区域普通商品房44,256.6079,661.901.8312807,067.87471.212009-5-21 奉城镇南奉公路北侧、奉干公路东侧区域其他商服用地2,928.801,171.500.48803,004.64200.322009-4-29 柘林镇环城东路西侧、联业路南侧区域2号普通商品房59,805.2089,707.801.54845810.1354.01200
9、9-2-24 柘林镇环城东路西侧、联业路南侧区域3号普通商品房55,926.7072,704.701.34048723.848.262009-2-24 现代农业园区金海路东侧、广丰路北侧区域其他商服用地2,701.902,701.9019283,434.62228.992009-1-9 青村镇金钱公路东侧、南奉公路南侧区域商业用地41,054.7073,898.501.856641,379.6291.982008-10-24 海港综合开发区港阳路西侧、平安大道北侧区域地块商业用地15,238.2030,476.40222901,502.80100.192008-10-24 庄行镇浦卫公路东侧、
10、奉浦大道北侧区域商业用地3,010.201,806.100.68352,773.90184.942008-10-15 工业综合开发区运河北路南侧G1-05地块商业用地11,439.1013,726.901.251504,502.10300.162008-9-28 近期奉贤区土地交易情况表 陡 辊 池 晕 骏 实 绊 粤 下 祝 氰 曼 希 虫 屹 撒 绽 迄 猾 鹰 间 光 顽 赦 饶 耿 陋 城 虾 揣 帽 乳 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0
11、 9 p Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 奉贤新城分期 规划发展方向 由于目前奉贤南 桥新城板块用地 已近饱和,城区 的不断发展使得 对土地的需求分 别向外拓展,目 前已经开始向城 东扩展。 貉 垦 耐 胚 肠 钵 脉 绽 潍 滋 字 妙 舌 壳 痒 干 疏 弟 省 坏 活 虽 设 整 慷 捉 耙 梧 弊 翌 超 寻 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code
12、 of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 奉贤南桥新城城东区开发 建设分期规划 本项目直接受益于南桥新城向城 东发展的前景规划,并且成为本 区域的首期开发用地。 同时,本项目区域规划成为城东 休闲旅游服务中心,为本项目的 价值提升起到良好的促进作用。 本案 眼 楞 尉 碎 戌 赴 澡 肤 腿 百 挣 镰 巴 迁 低 蛋 紫 英 径 辅 频 母 钾 位 奎 尺 吹 郭 坊 碳 藤 闪 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期
13、定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 奉贤南桥新城城东区道 路交通建设规划 本项目获益于“丰”字型的国道、 省道和高速等道路,交通便捷。 同时,未来轻轨五号线的延伸设 站,都将拉近与上海中心城区的 距离,直接提升了土地和物业的 升值空间。 本案 轻轨五号线 去 镀 野 叛 根 层 坎 腥 叹 睡 刻 碴 圾 效 碰 菌 钳 群 缆 蓝 琳 炉 兑 啤 禄 乔 酝 职 酌 殆 教 准 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2
14、0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 住宅市场供需情况及其发展趋势分析Part C.2 仟 捣 朴 琢 运 田 磅 如 宽 确 贱 鲍 诽 唬 固 狱 飘 僻 谰 柳 坏 猛 维 旦 厦 埔 溢 踪 并 暴 裹 邓 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this
15、 report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 从上海商品住宅的市场供求可以看到:2009年1月至2010年4月期间商品住宅新增供应2654万 ,成交2710万,供求比为0.98。说明需求略大于供应,并且去化部分存量住宅。同时,进入 2010年后受政策出台前后的影响,供应和成交都出现大幅萎缩,市场处于观望状态。 歧 候 接 晶 距 肢 轮 涧 汲 跪 月 错 而 澳 郝 司 长 浴 一 胃 拔 恫 畜 废 庶 膝 透 懦 伤 唐 狞 小 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上
16、海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 从上海商品住宅的成交均价趋势来看,进入09年后上海房价开始逐渐攀升,在09年9 月创出近期新高后步入震荡攀升的趋势,并且大幅加速上行,创出上海住宅成交均价 的新高,直接加大了后期楼市的风险。 踪 叭 世 袱 笼 胰 拂 昂 鸵 碳 栖 秋 勉 厩 坡 亭 睡 钒 诣 牙 捂 孺 楷 颁 了 漱 貉 谅 北 赠 猪 茅 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9
17、 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 从下图可以看出:奉贤南桥新城板块住宅2009年1月至2010年4月期间供应量为93万 ,成交量76万,供求比达到1.23,超过上海全市同期供求比。供应量的不均衡导 致成交量的不均衡,因此积压了一定的存量房,对后期房价的提升是一种障碍。 侯 停 甜 例 四 棚 梆 聊 剔 肢 替 习 田 瘁 阳 均 貉 弥 奎 渍 编 惑 仲 匠 驮 咕 衙 啃 敝 剪 啼 奠 2 0 1 0 上
18、海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 整体而言,南桥新城板块住宅成交均价在2009年期间保持稳定的增速,并且也达到本 板块的历史高点。进入2010年后,其受政策影响的程度大于上海市,成交均价急速下 降后保持缓慢的增长。 悄 始 刷 皂 霍 郡 襟 冉 溅 吼 痹 婶 谎 喀 鸣 陕 颅 翠 竞 胆 塑 笋 逢 唇 肪 序 门 疲 完 氨 绅 搅 2
19、0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 南桥区域图 北 上院佳庭 (韩村路780弄 ) 绿地领御 (望园南路1588弄 ) 上海之鱼 招商南桥雅苑(环 城南路1000号) 南桥新城板块 南桥新城城东区板块 恼 盗 竿 彦 办 耸 朝 矾 待 捍 色 栖 粕 厂 桨 秒 腮 棚 饼 返 秩 丈 澎 沤 慰 蚕 肉 魄 孜 想 块 礼 2
20、0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010 目前南桥新城板块在售楼盘单套主力面积基本上介于80-140平米之间,多以毛坯房推 售,主力均价1.2-1.4万左右。 名称项目总面积开发周期可售面积 主力单套 面积 均价 已售及已 预订面积 装修状况 招商南桥雅苑 (南桥1号) 97909整体开发10499821441445087410毛坯 上院
21、佳庭 (顺寓国际社区 ) 28221694891401371327527毛坯 绿地领御 (望海新都) 43378二期996901401282842381毛坯 项目周边在售楼盘情况表 肄 祈 润 养 肿 尽 痘 榜 怕 瘟 侄 肛 绞 利 伴 搽 翼 灿 表 禁 室 郸 腊 记 隧 蝶 苟 观 蔓 貌 抿 圆 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 17 Copyright Centaline Grou
22、p, 2010 地块所在区域购买客户分析Part 2 Part C.1 区域典型楼盘成交客户分析 Part C.2 区域本地客户分析 Part C.3 工业园区产业客户分析 氦 拼 昔 枝 员 灯 谊 绦 括 野 磋 莹 屁 种 狐 吗 祭 券 铬 啪 鹃 纸 贡 尔 承 卧 庄 肝 段 舍 耘 哮 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2
23、010 区域典型楼盘成交客户分析Part C.1 卓 杠 夫 饰 批 弃 楼 揉 洗 餐 杖 每 侮 裔 律 歧 豺 淀 械 连 鉴 烤 锰 踢 拼 坛 韶 抛 殷 悠 作 鲍 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010 说明:以绿地领域楼盘为例,来访客户区域构成中,40%为奉贤本地客,22%为产业园区客, 外区域客为27%(其中以浦东
24、新区的来访客户为主)、还有11%的外地客。其中奉贤区域客及 产业园区客置业目的多数为自住兼投资,外区域客以刚性自住为主,外地客户基本为投资客 。 汐 件 季 功 妹 穆 钢 墟 织 氮 拟 辟 僚 坦 氓 味 美 僻 零 蠕 诊 阁 磁 梧 蚀 求 星 俯 层 器 驱 鞘 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010 说明:客户购买目的中
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