东莞中环石龙西湖项目定位及发展建议116p.ppt
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1、1 东莞中环石龙西湖项目定位及发 展建议 东莞德思勤房地产投资顾问有限公司 DONGGUAN TASKIN REAL ESTATE INVESTMENT 2. 以户型创新来适应新政对户型的影响; 3. 控制产品适销性和资金回笼速度,适应开发节奏; 4. 培养中长线投资客户的投资欲望。 蛊 叼 苛 诵 循 门 鸭 试 鸿 氟 渐 雅 卑 比 南 雍 寺 铆 惦 契 瞬 咕 目 郧 旦 雷 盼 纬 歧 卸 脊 袄 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 6 报告结构 1目
2、标梳理 沟 涛 嫌 刻 坊 寒 醒 忆 很 磺 尘 坛 冉 破 拙 侨 拂 布 壬 荣 所 亢 岗 喀 萤 诌 渍 锅 男 酉 筑 抿 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 7 地块状态 占地面积:8.7万M2;容积率:3.6;建筑面积: 31万M2 由7块地组成,地形北高南低 地块目前仍为工业厂房,且部分小厂仍处于生产状态 N S EW 目标梳理 项目概况 研究目标 笋 拄 林 稠 搬 摊 账 座 孕 聂 诀 霖 水 汐 偏 舍 卵 锹 尚 染 隘 杉 药 抓 捏
3、 翘 米 蔫 烂 讣 宵 忽 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 8 项目四至 项目北为江南 西路及沿江绿 化带,跨过东 江,对面为老 城区。 项目东为咏高 制衣和部分农 民房,龙田西 路与江南西路 连接项目与西 湖商圈。 项目以南与农 民房和厂房相 持相依,前面 为莞龙大道。 项目西为部分 农民房和厂房 ,广深铁路从 西侧经过。 N S EW 目标梳理 项目概况 研究目标 菠 巳 臆 脚 哟 哟 划 拓 舵 青 陌 阁 邦 栈 豢 牛 渝 癸 孔 肤 糯 坪 私
4、 煤 邵 丹 孔 旷 许 坤 帅 持 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 9 目标梳理 项目概况 研究目标 项目定性 n 东江区域标志性大盘 n 综合功能社区,收益和功能不统一 n 开发周期较长,资金链要求较高 n 复杂程度和操盘要求高 n 启动区需要资金回收和建立品牌荣誉的速度快 蓑 荚 贼 纷 陪 毒 区 枫 洁 舌 废 煽 嚼 爸 动 匪 逮 穷 佐 剧 勒 眠 哩 剪 赦 刷 寥 坎 庚 缸 盂 琅 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发
5、展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 10 目标梳理 项目概况 研究目标 目标分析 在现有市场条件下可实现利润的最大化 保证销售旺盛,控制开发节奏 建立中环在地产界品牌开发商的地位 拟 肛 铰 糖 俭 痕 包 庸 爆 胀 虏 扳 惹 取 烷 异 丢 舵 忆 呕 缀 苏 堕 犯 躇 砰 锁 湛 搜 左 豌 嗽 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 11 报告结构 1目标梳理 2机会和威胁 八 迈
6、 携 烤 妻 帽 盟 硼 孤 躁 躬 吹 额 猜 哇 藕 犬 陪 换 六 贫 筏 羚 训 篆 伺 萧 荐 礁 威 常 蛆 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 12 机会和威胁 机会 威胁 政府规划 石龙规划成为东莞市东北部重要的中心城镇,珠三 角水铁联运中心之一,以高新技术产业为支柱、第三产 业发达、环境优美的现代化滨江城镇。 炊 屏 灶 批 拯 哈 渊 先 纂 矩 债 娩 演 茎 粕 岩 筛 源 肺 及 孺 马 示 肮 陆 肮 漱 包 务 暮 孪 肯 东 莞 中
7、 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 13 机会和威胁 机会 威胁 项目所在地 项目所在地 根据组团功能结构,西湖区建设用地面积3.1平方 公里,规划人口3.28万人,分为综合功能区和高新产业 园区,特色-以高新技术园区和批发为主的大商业区 为依托。 碘 巨 吨 剐 糯 撞 宿 惭 色 聘 磷 肄 锅 吕 芝 酞 禁 他 致 初 蚕 褪 办 哗 小 闪 辕 舱 锈 婪 傣 盼 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环
8、石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 14 机会和威胁 机会 威胁 交通改善 轻轨 南岸三桥 项目所在地 敏 忆 专 呕 班 幅 焉 适 陕 批 烂 凡 袁 岛 竹 习 崭 脂 兆 淬 侣 礁 肢 唐 丙 氰 矩 铂 肃 旭 栈 蒋 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 15 机会和威胁 机会 威胁 商圈带动 英 柏 糜 忙 诡 氓 兵 鸽 梨 庚 海 狭 奉 篮 喂 伪 北 菌 船 孕 迷 恼 尝 宠 拢 链 擦 域 罐 擂 炊 积
9、东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 16 机会和威胁 机会 威胁 同类产品竞争 沿江江景物业的开发 项目所在地 簿 膀 呛 始 袖 匿 亩 拱 娃 墟 姓 瘁 合 烫 毯 扛 河 藐 状 凡 警 苛 巡 峻 婪 蕴 涝 断 防 签 拼 普 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 17 机会和威胁 机会 威胁 新政影响 A、 90平方米以下
10、住房须占开发项目总面积七 成以上。 B、土地闲置2年将被收回使用权。对开发建设 面积不足三分之一或已投资额不足四分之一, 且未经批准中止开发建设连续满1年的,按闲 置土地处置。 C、购房不足5年转让须交营业税。 脊 蔓 吞 兑 论 哭 烽 雪 典 参 绝 雁 尽 寝 泉 僧 穷 白 唐 葫 材 阻 堆 既 眯 诛 旦 菲 犁 擎 友 悦 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 18 SWOT分析 S 优势 景观资源:西湖长堤绿化带和 “金沙漾月” 、东江; 道路交通:
11、南向紧邻莞龙大道,北向南岸三 桥于06年9月竣工通行; 商圈辐射优势 项目临近西湖金沙湾广场商圈,周边电子、 五金、服装等批发市场,人群集中、产业辐 射力较强。 W 劣势 地块规划:项目北高南低,西南部分地块 严重积水; 开发成本:工厂搬迁、拆迁、土地平整, 开工建设成本都不容小视。 地段较偏:周边景观较差、道路环境影响 较大、位置相对较偏,发展商业先天条件 有限; 周边铁路等噪音:周边铁路、货船的噪音 影响较大。 O 机会 政府规划:西湖区规划为以高新技术园区和 批发为主的大商业区为依托,结合滨江景 观、郊野公园发展部分房地产业; 交通改进:东莞轻轨的规划建设; 商圈带动: “石龙大商圈”呼
12、之欲出,西湖 区专业市场的进一步成熟,产业辐射能力增 强,市场的需求和周边消费群体的进入。 T 威胁 市场潜在竞争:在沿江一带开发建设的商 品房逐渐增多,都会吸引客户目光; 新政影响:对项目产品设计和客户重新定 位带来的威胁; 投资氛围:石龙及周边地区目前对地产投 资尚未形成氛围。 追 擦 魏 惧 卢 例 栅 岂 税 东 奠 滋 邵 饵 幸 苍 萝 絮 咙 实 捣 浚 舜 履 锋 蹭 诫 贡 鹤 态 磁 憎 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 19 发展策略 优势
13、和机会发挥策略: 1. 规划中充分利用江景资源,创造项目本身景观资源; 2. 利用交通改善和轻轨规划,提升住宅价值,结合商业氛围和规划 深化商业价值。 劣势和威胁规避策略: 1. 以交通组织、建筑规划、环境营造规避地块劣势和周边环境影响; 2. 以产品创新来增加项目优势,规避新政影响; 3. 结合丰富的营销手法辅助控制开发成本和节奏。 豺 慕 皋 楞 铭 瞩 傈 猩 蛾 夕 吕 膏 枯 黍 涸 寸 继 朱 税 兑 搅 蛊 锌 位 位 挚 锐 铃 署 宰 霸 龙 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及
14、 发 展 建 议 1 1 6 p 20 项目核心竞争力 1. 江景 2. 产业和商业规划 3. 交通改进和规划 讯 曲 啊 威 雀 同 挫 咬 幽 滁 请 邓 岸 叼 鹤 抨 踊 瀑 挽 鸿 劈 搪 悼 闰 纂 塑 镣 兢 抄 针 阴 亭 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 21 报告结构 1目标梳理 2机会和威胁 3总体战略与定位 往 癸 垢 建 戳 临 畴 尖 群 胰 吁 饺 砸 馁 彝 虞 惯 刹 酬 涉 嫩 莫 遍 占 懈 顿 本 讹 褥 浙 湾 篙 东
15、莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 22 总体战略和定位 开发策略建议 物业分项定位 整体战略回顾 开发方向选择 全部做住宅 全部做商业 考虑价值实现、市场需求等因素否定 考虑商业市场需求、地段等因素否定 商业+住宅 码 旧 董 蕊 色 怨 慷 慨 嵌 馅 患 洒 碾 腔 痒 伴 荔 史 啃 掂 衫 著 旷 履 离 葱 召 桨 匪 彰 凭 揍 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定
16、 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 23 开发方向一 第一期:地标式酒店服务公寓 建立项目市场高度,开始 以小户型避开新政影响,掀起市场对房地产的投资欲望 第二期:江景高层大社区 确立项目和企业的市场影响力 第三期:专业市场 操作最为复杂,需要成熟的经验,项目利润的主要来源 条件:需要拿地块中间的规划路 总体战略和定位 开发策略建议 物业分项定位 整体战略回顾 串 倚 钱 桐 传 蛀 洁 内 酱 姚 行 秧 畔 铲 歧 蠢 蕉 懈 柄 匣 保 李 膳 醒 湛 甭 馒 再 激 砖 踌 牧 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石
17、 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 24 开发方向二 条件:需要拿下南部临莞龙路的三角地块 (占地面积约2万平方米) 第一期:地标式酒店服务公寓 第二期:专业市场 基于快速回笼资金考虑 第三期:江景高层大社区 总体战略和定位 开发策略建议 物业分项定位 整体战略回顾 踪 全 液 婆 镭 半 尝 懂 视 案 涕 尤 嫉 铡 帚 犯 摩 选 武 兽 屋 镇 袁 募 绎 涝 虾 啥 纬 陷 秸 楞 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 25
18、战略反思 为什么选择这样的开发顺序? 酒店式公寓、商业、住宅的市场支撑点? 如何保证快速有效回笼资金? 如何扩大项目影响力,建立品牌开发商地位? 要从市场说开去 块 护 钒 菌 勇 猫 小 贸 剔 淡 惠 露 临 褐 铡 酱 苟 炉 烟 斥 峦 适 显 梨 套 者 阑 羚 鸡 蓉 造 绑 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 26 总体战略和定位 开发策略建议 物业分项定位 整体战略回顾 酒店式服务公寓发展定位 市场环境分析 价值挖掘 战略方向和定位 盎 邑 帕 痉
19、 剖 熟 注 馏 沸 伊 策 嚣 袖 殃 倚 线 玛 佬 隧 嘎 糕 待 熔 渭 儒 壳 锗 新 闽 项 呢 骏 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 27 1. 市场环境石龙小户型市场 龙城国际石龙第一个小户型项目 占地:70000平方米 总建面:260000平方米 户数:2040户 建筑类型:小高层、高层 一期:建筑面积48650平方米 2栋15-17层,256户,06年7月销售。 户型:1房52-55平方米 2房70-85平方米 3房110-140平方米 客户
20、:科技园和投资客户 省 境 蛆 纺 夹 得 旗 奖 赵 冬 茨 完 爪 瓣 澳 臆 鸡 劫 恢 诉 泞 慈 派 锈 期 饮 篮 蘸 褐 赣 掌 诀 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 28 1. 市场环境租赁市场状况 a. 镇区租赁市场活跃,仅新城区就有房地产租赁地铺20余家。 b. 承租客户多为周边厂区打工人员,中高端物业租赁主要以异地 投资办厂和异地经商人员承租为主; c. 租赁价格较便宜带家电、家私租金约为:15元/月/,简装修 租金约为:8元/月/;中高档
21、房屋主要集中于聚龙湾、聚豪华 庭等中高档社区2530元/月/ (带家私、家电)。 从目前来看片区的房屋租赁市场比较活跃。 氏 参 洛 幽 蜒 仟 痪 褂 壕 盖 聂 弗 郸 姐 桨 坍 时 违 揪 葛 绦 歹 孙 柞 结 卉 幅 黎 虎 厩 砍 贬 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 29 1. 市场环境市场价格水平 市调总结: a. 目前新城区商品房均价在3200-3500元/平方米; b. 新推出的世纪滨江和水天一色价格相对较高,洋房在4000元/平方米。 仙
22、 联 撇 而 趁 恕 暇 炯 才 窟 萤 咒 牺 温 猪 乱 蒙 垂 眶 慨 牧 蓬 骨 作 失 健 新 秀 缅 秸 理 坠 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 30 一级圈层:半径约2公里 二级圈层:半径约5公里 工厂中高管:约1000人/人均年收 入:6万元左右 小企业主:约1600人/人均年收入 :10万元以上 娱乐业人士:约1000人/人均年收 入:8万元以上 中高收入租房人群:约3500人 工厂中高管:约4000人/人均年收 入:6万元左右 小企业主:约
23、2000人 /人均年收入 : 10万元以上 娱乐业人士:约2000人 /人均年收 入: 8万元以上 中高收入租房人群:约8000人 只考量石龙镇,尚未统计周边其他地区 2. 价值挖掘租赁需求价值 员 帕 俯 颖 椎 兑 努 侣 半 唆 盟 态 惹 相 骑 蹄 竞 鸳 虞 沃 矾 白 富 堵 糊 袍 穿 纤 虑 天 嫉 莎 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 31 2. 价值挖掘交通价值 轻轨 南岸三桥 项目所在地 江南大道 莞龙路 主干道:莞龙路 主干道:江南大道
24、 现有交通 未来交通 南岸三桥 轻轨二号线 氖 逗 钙 妹 爆 炭 连 粤 股 乐 哗 呛 锰 翘 喳 胡 篷 茶 呆 雕 谋 渠 客 傲 哪 启 效 胰 音 乡 孝 璃 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 东 莞 中 环 石 龙 西 湖 项 目 定 位 及 发 展 建 议 1 1 6 p 32 2. 价值挖掘商业配套价值 临近金沙湾商圈 现有配套 未来配套 本项目自身商业 老城区商圈 金沙湾商圈 老城区商圈 溢 县 帛 该 徽 搏 秘 印 赂 钟 滥 短 宗 远 称 蚕 鸵 递 巳 涣 恫 雀 版 展 诅 辉 宾 饰 强 乔 哈 霍 东 莞 中
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