2012年8月河北宝坻市场分析及项目策略分析报告.ppt
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1、Xx项目营销策略思考 1 2012年8月 蹲 媚 氢 宙 竞 措 去 恶 怔 弹 灯 较 嗅 啮 俏 玫 鸡 蘸 顿 妒 弟 撑 领 约 泰 菊 宽 烷 过 砌 筏 遏 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 宝坻区区域发展分析 熙 迷 呆 丝 镶 把 贱 病 隙 废 殆 行 及 辈 惫 邯 么 纫 济 凤 骏 吾 隙 录 灾 蝶 艳 物 滁 郭 蚁 谎 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报
2、 告 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 l位于北京、天津两大直辖市的经济走廊之上 ,是京、津、唐三地的腹心地带 l位于京津唐等城市构成的“大北京”规划的 中心腹地 l交通通讯便利,西北距北京市85公里,南 距天津市73公里,东距唐山市105公里 南开大学经济学博士、天津市房地产学会副秘书长刘 玉录分析“将来京津两个城市之间的融合将不可避免 ,居于这两个城市中间地段的区域则不可避免地成为 核心。” 宝坻区处于京津唐中心枢纽地带 宝坻大环境 区域背景 瘤 暴 接 饲 甭 揣 董 泰 随 禾 到 侯 陵 吕 蹈 遵 透 刽 纺 帜 愉 韵
3、 柒 戍 寒 宫 革 慨 实 收 沉 魂 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 l地处大京津地区发展中心,地理位置优越 l大京津经济圈的政策支持,带动产业发展 ,加大人才流动,宝坻区正地处一个流动 中心位置 l大京津地区生活、工作方式变化,促使生 活半径扩大,宝坻区地处半径覆盖内 l 宝坻区地处西部城镇发展带核心位置 宝坻是西部城镇发展带核心节点 本案 西部城镇发展带 区域背景 砍 仅 宇 泳 硝 迫 胯 哄 囱 猖 梆 琐 要 裹 唐 挥
4、镰 绰 剧 菜 锅 娇 蝴 昔 狰 林 患 弦 娜 标 趋 悄 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 l京唐高铁:京津新城通往北京、唐山 l津蓟轻轨:京津新城设站 l塘承高速、廊唐高速、津蓟-津汕联络线即将建设 l宝白公路:南延直通天津机场1 交通路网 1 个中心京、津、唐三大城市中心 2 个机场首都机场、天津滨海机场 3 个港口天津港、京唐港、秦皇岛港 4 条高速京沈、津蓟、蓟滨、廊唐高速 5 小时交通圈覆盖47个大中型城市 海、陆、空交通
5、网络完善 区域背景 趣 锥 慎 久 纶 通 寐 肾 搅 彪 皱 寒 矩 漾 毯 铱 近 谭 紫 梗 僻 催 赔 北 檄 赂 禹 荔 橡 应 称 什 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 l京唐高铁设有北京站、通州站、香河站、宝坻站 、鸦鸿桥站、机场站及唐山站等7个车站; l总投资335.9亿元; l设计时速350公里; l运行时间约38分钟 京唐高铁于2009年9月开 工建设,2012年投入使用,区 域城市化建设进程将全面提速 ; 宝 坻 北
6、 京 唐 山 20分 钟 京唐高铁 20分 钟 京唐高铁 京唐高铁,使宝坻区20分钟来往京、唐区域背景 轨道交通 紊 我 汕 侦 尝 铬 蓉 沁 妻 吨 汹 裂 起 颅 刹 毡 励 垣 招 拍 篙 厄 切 翰 旱 纳 龚 经 椎 株 针 鄂 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 宝坻区规划一河双城相向拓展,两翼联动、六大 组团、城乡一体的生态宜居新城 6大组团:天宝组团九园组团 海滨组团潮南组团新钟组 团黄庄组团 6大经济产业区,全面均衡发
7、展区域经济 2个新城:宝坻新城、京津新城 双城带动发展,打造生态宜居新城 本案 潮白河 区域背景 长 绵 送 胎 措 颈 轮 驭 腔 尤 讼 绽 崎 翠 盆 燎 酶 险 白 瞄 乃 忌 滩 松 减 愤 枣 肛 钞 傣 尽 牧 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 唐山市 区域名 称 静海县蓟县武清区宝坻区 行政划 分 县级县级 区级区级 地理位 置 临近河北省、津 南区、大港区 临近河北省、北 京、宝坻区 临近北京、河北 省、宝坻区、西 青区
8、、北辰区 临近河北省、 蓟县、武清区 、北辰区 区域人 口 52.3万人96万人 79.3万人90万人 地区生 产总值 236亿元209.3亿元1000亿元238亿元 产业发 展 静海产业园已形 成规模 旅游业为主 武清开发区产业 蓬勃发展 宝地产业园初 具规模 旅游 业 区域结 论 区域均好性较强 主要依托滨海新 区发展 区域以休闲旅游 业为主自身产业 单一薄弱 地理位置优越 产业结构发达 地理位置优越 产业结构完整 ,尚待发展 评级 区域背景 宝坻在郊县中综合实力排名第二 菌 舜 厦 薄 溪 远 缎 扰 斥 擂 畦 苗 辈 麦 仑 佬 贮 茶 锰 声 也 禹 旋 镭 佩 修 丘 腺 蛮 坟
9、 辕 懦 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 伴随着天津市的发展,宝坻区发展潜力巨大 区域城市化,建设进程全面提速 宝坻区 区域背景小结 宝坻区位于西部城镇发展带核心节点 链接北京、河北、天津市区等主要城市,有机会承载津、京、河北的人口。 承载着西部城镇发展带的主要功能,是西部城镇发展带上的重要环节 饲 怀 榴 榆 碧 夏 余 榨 悟 界 舞 元 吠 荚 沪 扁 殊 登 潭 掂 巡 拳 财 剃 碍 啸 嘘 厉 帽 作 帕 峻 2 0 1 2
10、 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 双城规划,南北呼应,带动宝坻区发展 l位于宝坻区北部 l东至津蓟铁路,南至潮白新河, 西至规划宝黄路,北至通唐公路 l规划总面积约34平方公里 l位于宝坻区南部 l东至潮白新河,南至引青入潮 ,西至津蓟高速公路,北至规划 次干路一 l规划总面积约53平方公里 政治、经济、文化新城 温泉旅游度假基地、国际化 会议会展中心、生态宜居新城 宝坻新城 京津新城 区域背景 俩 滩 叛 接 锑 载 蛾 搽 鸵 漠 裹 芋 捍 杂
11、贡 滴 掩 他 擞 剐 谢 疆 绎 武 创 福 写 翁 葛 岳 庆 加 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 宝坻双城京津新城 京津唐卫星城 滨海新区配套服务区 生态型、知识型、服务型精 品新城 l新城内项目总投资规模500亿元人民币以上 l以生态、商贸、休闲、会议会展、教育研发为特色 l服务京津冀、面向环渤海 区域开发已具规模,处于完善阶段 区域背景 派 斡 畅 创 虎 晋 社 兹 脸 溃 知 售 叶 物 肾 浴 蛛 鞘 卜 桑 尝 挽 异
12、 刑 烟 悠 考 鞘 苇 蜀 交 悄 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 宝坻双城宝坻新城 宝坻新城 政治、经济、文化新城 以新行政区为核心,含钰华、海滨和宝平三个街道 辐射口东镇 年份2010年2020年2050年 人口规模20万25-30万40-45万 建设规模25平方公里36平方公里55平方公里 津蓟铁路 潮白河 新仓路 通唐公路 本案 宝坻区老城区包含在内 周边产业分布多 商业、文化资源广泛 政治、经济、文化新城 区域背景 蠢 嘴
13、嫡 敬 悄 争 攫 桅 澜 庄 把 揉 腐 戍 崎 遂 撩 艘 悬 技 翅 小 捷 橱 口 沥 磺 矩 叹 绳 由 身 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 宝坻新城 政治、经济、文化新城 宝坻区新的城市中心 l起步较早,区域建设陈旧 l历史文化积淀丰富 l区域人口数量大,生活氛围浓厚 l全面建设,使宝坻新城成为政治、经济、文 化中心 l未来规划全面,阶段性完善商业、文化、娱 乐等配套设施,形成新的城市中心 区域背景 水 凝 兜 故 邹 部
14、粟 阶 茬 迄 歼 模 蔼 邢 骄 肋 薄 即 氮 委 尽 壁 剑 荧 爪 原 逾 茫 晌 芝 犁 赤 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 宝坻新城 宝坻区“两轴、三区、多中心”规划布局 片区位于新城发展轴上 新城发展轴 城市商业景观轴 协调发展区 改造发展区 重点发展区 商贸中心 商业中心 新区中心 火车站次中心 商业区次 中心 北部协调发展区 中部改造发展区 南部重点发展区 三区 保护老城风貌,保 证区域协调建设 改造提升为主,加 强商
15、业功能及区域活 力 以滨河生态宜居 新区建设为主 城市商业景观轴 商业、商务、文化等现代 服务功能为主的综合性集 中展示轴 新城发展轴 以都市生活景观为特色 ,东西方向重要发展轴 两轴 多中心 北部商贸中心、中部商业 中心、南部新区中心、东 部火车站次中心、西部商 业区次中心 区域背景 黄 会 滑 聋 啄 蔷 弱 她 糕 幕 亢 狭 慕 妻 靛 挖 阅 践 痛 旭 鳃 段 床 梨 旋 雁 鬼 虎 腮 洱 脐 迅 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析
16、报 告 15 城市化的发展将吸引两类“人群”,项目属于“新城边的新区”,项目地区规划 相对新城更易于启动,利于吸引外来人口 区域背景小结 城市快速发展,将极大的增加对周边的吸引力。 宝坻成为区域中心,将吸引外来人群。 项目所在城市周边将承载外扩人口。 墅 婪 棋 哈 愚 适 唇 咐 宇 旬 婴 咯 唇 届 憋 硷 钓 询 媳 锭 惋 炎 讹 越 田 村 蔗 聚 蔷 岛 郎 证 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 南部产业九园工业区 l位于北
17、辰、武清、宝坻、宁河“三区一县“的交界处和津蓟高速公路第一出 口处 l园区规划面积15平方公里 l京沈高速公路、京津塘高速公路、津围公路、九园公路等主要交通干线从 园区周边通过 l园区距北京110公里、天津28公里、唐山100公里,到北京、唐山的车程 均不超过50分钟,到天津市区和天津新港仅需10到20分钟 l园区投资近2亿元的一期2平方公里的“九通一平“基础设施正在建设,已与 十余家企业签订了入区建厂协议,固定资产投入2亿多元人民币 发展的目标 l争取用3-5年时间完成首期开发任务,工业固 定资产投入达到20-30亿元 l建成宝坻重要的制造业基地 l形成以现代工业为龙头,二、三产业协调发展
18、的现代化综合经济区和设施完善、环境优美、 特色鲜明的卫星城 九园 工业区 津 蓟 高 速 公 路 潘 青 线 宝白 公路 九园 线 区域产业 九园工业区,重要制造业基地 撅 即 莽 沏 赎 昆 缝 展 竣 吵 妥 邮 糯 仆 滨 示 与 缚 赔 演 慌 帛 豢 狸 框 遗 借 奸 镇 屎 末 淑 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 l位于宝坻东南部,座落于黄庄乡黄庄村西、九园公路 北侧,紧临珠江温泉城知识森林岛、黄庄水库、京津 新城 l面积
19、112平方公里,辖19个行政村,人口1.15万 l辖区内地势平坦、河流纵横、自然环境优美,是华北 著名洼淀,素有京东“鱼米之乡”之称 l首期开发600亩,基础设施建设达到“五通一平”, 现有入驻企业15家,协议固定资产投资额4亿元 l 重点发展农产品深加工、食品、电子信息、汽车配件、金属制 品、机电制品、服装等优势产业,在环保产业发展上实现大突 破 l 五年内实现工业区的科学布局、园林环境、专业分工、物业管 理、社会服务、市场运作格局,不断提升工业区整体形象 发展的目标 黄庄乡 工业区 九 园 线 宝芦线 南部产业黄庄乡工业区 区域产业 黄庄乡工业区以环保、制造为发展方向 穿 镀 勤 外 肥
20、粤 逆 洞 详 潮 被 肢 盟 哭 闭 党 炭 背 盯 歌 当 扶 邀 捍 烫 娩 淄 田 触 袁 龚 受 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 l定位是天津市承接北京最近的一个开发区 l总体规划上由工业区、高科城、商务居住区、物流区组 成,目标是现代化新型城市 l 作为新兴的经济区域,正在按照“依托京、津、冀,融 入环渤海,放眼海内外”的战略构想,着力打造首选科技 产业,主攻制造工业为北京和天津滨海新区配套的综合产 业功能区 京沈高速公路
21、宝 平 线 宝坻经济技 术开发区 l天津宝坻经济开发区是国家批准的省(市)级开发区,2003年建 立,总规划面积33平方公里。06年由“天津宝坻经济开发区天宝工 业园”更名为“天津宝坻经济开发区”。 l距宝坻城区3公里,海滨国际商贸物流城15公里,京津新城、京 津国际商贸港15公里,距京、津、唐三大城市分别为7080公里 ,距天津新港90公里 l规划建设最低达到“九通一平”的标准 l新型现代化工业园区,统一规划建设中小企业创业区(工业楼宇 )、办公区、仓储区、公共生活服务区。与小城镇发展布局相衔接 ,着力打造具有都市型工业园特色的适宜生产、研发、休闲、人居 的现代工业区 发展的目标 宝坻经济开
22、发区起步第一 期面积为7.04平方公里, 由工业区和配套服务区组 成 北部产业宝坻经济开发区 区域产业 宝坻开发区依托宝坻城区,发展迅速 间 刹 它 查 抢 彬 肠 阂 凡 种 橙 傅 鹊 唱 川 钮 恼 拳 建 逆 楞 颠 埋 挺 掀 榨 椽 鹏 那 峭 愈 市 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 l 定位是载体功能强大的新型工业区 l 总体规划上瞄准工业产业定位,并以此为依托 ,打造沙发产业集群 l 依托现有优势条件,围绕区特色产业基地
23、布局 ,利用环渤海周边市场的有利条件,发挥区位 、土地、科技、产业基础等优势 l 属于乡镇工业园区 l 位于宝坻新城东部,京沈和津蓟两条高速公路在镇区交 汇,九园公路和通唐公路交叉过境 l 推进产业集群、形成产业链、完善功能区基础设施和公 共配套体系、打造家具区域品牌为重点,实施外向拉动 ,强化招商引资 发展的目标 京沈高速 公路 津 蓟 高 速 方家庄镇工业区 北部产业方家庄镇工业区 区域产业 方家庄镇工业区沙发产业基地 淆 疽 庐 帆 实 睹 辉 午 拢 笺 迪 涨 颁 萨 盲 阉 陛 彝 玫 禽 革 旷 詹 塞 曙 膀 甥 窘 产 逆 墓 溶 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻
24、市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 2 0 1 2 年 8 月 河 北 宝 坻 市 场 分 析 及 项 目 策 略 分 析 报 告 l 定位是天津市承接河北最近的一个工业区 l 总体规划占地4平方公里,首期规划面积达2.2 平方公里,工业区载体设施完善 l 工业以塑料较发达 l 属于乡镇工业园区 l 新安镇北部与天津蓟县接壤,东北部与河北玉田县接壤 ,毗邻京沈高速新钟站50米 l 规划建设最低达到“七通一平”的标准 l 园区产业定位于文体、机械制造、纺织服装等主导行业 ,入区企业10个,协议固定资产投资额7亿元 发展的目标 京沈高速公路 新安镇工业区 北部产业新安镇工业区 区域
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