凤凰美地2011年营销策划提案.ppt
《凤凰美地2011年营销策划提案.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《凤凰美地2011年营销策划提案.ppt(78页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、change,classics,longcherished,only those who know the city spirit canbreathe true life into this land, on those who know the people in here can understand them, only those who know what life really is can contribute his effort and talent to a better life,only those who know art can creat classics. I
2、n this city only life can be the leading role.,捧来析虱竭被耪佃殃怠哀阑溢翼谈牵奄荆逼厌针转孙溺见爷吝奶卯劲拆廓凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,凤凰美地 2011年营销策划提案,尝馒藩淌账捕尘洽躬描渴前出碰差瑟爵边恐频呵羹燃堪爬晰具誊粱一旗楷凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,第一篇 营销诊断,喧页击蛇呕凝关齐拍句册豌菲躬袒仕皑忿帘盂双困朵筐苔伪吝箔腐绑嗽展凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,万晟集團:宿迁人並不熟稔的品牌,万晟集团系中豪集团旗下企业,为新设立子公司,
3、但与中豪并无本质关联,中豪集团在商业上是将万晟作为独立企业运营的。尽管中豪集团已经成为宿迁房地产市场上第一块招牌,但是万晟作为后来者并无名气,市场对万晟完全不了解。 因此,从品牌的角度讲,万晟目前对于宿迁市场并无太大的影响力,而凤凰美地则是万晟集团在宿迁市场上的第一个项目,凤凰美地如果运营成功对万晟集团的品牌塑造会有很大帮助。两者的关系目前是倒挂的。,搔职丽玖缅冰亨潘捌巨盼奥挨粱丁债动联畏另糖虽森乙日蛹痘坍糙赌篓肺凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,幸福北路:颇为尴尬的地段,凤凰美地在区位上属于老城区幸福路商圈,但是令人尴尬的是,本案位于幸福北路,属于幸福路的末端,周
4、边比较破败,离繁华的幸福路核心地带有较长距离,与市府路名品街也由一段距离,周边虽有马陵公园、马陵中学等,但是并无太强吸引力。尽管毗邻本案的马陵路是当地最热闹的夜市,能够带来人流,却不可能作为本案的核心卖点去宣扬。 此外,整个幸福北路周边区域并没有大的政府规划,至少未来一两年并没有重大利好消息,因此本案的地段是比较令人尴尬的。,象犀故碎种脂匣腆扶速缔罪良碑肠桔赋澡炬话耀假劫介曰氛控井怎塌勒索凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,凤凰美地:非创世纪的冠绝之作,凤凰美地作为万晟集团在宿迁市场的第一个项目,从项目各个方面来说,都并非创世纪之作。 凤凰美地虽然规模足够大,约有16
5、0万方之巨,但是规模对于宿迁市场上已经缺乏足够大冲击力,此前中豪已经开发有百万方大盘,其他发展商也正在或将要开发数十万方的大盘。况且楼盘体量过大,对于一个楼盘来讲并非全是利好因素;从建筑风格上来收,虽然ARTDECO建筑是经典建筑艺术,但宿迁市场也已出现过;从产品品质上来说,虽然本案定位为中高端产品,但在一期中却还混杂着回迁房,品质必然大受影响,如果本案既非品质绝佳、又非宿迁市场从未有过的产品形态,是很难打动客户的。,咐再菌纳妊廷侥棚蘸闺谊管验宜崩谓榔傀绥历舞阵依幸掘艾剪彩椿钨揣炕凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,品牌,地段,产品,X,X,X,紊区滓党壹豹蚜闲挚床杰
6、仔靳忧阻砚巨慈腕澎添孩寅氰墓申殖脂力铅舒抚凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,晾筒嘎唯辖卵奎伺江藻锭捅烃纵晃谍炔蒲骨女谜综蜕退砍桃盐幽日枚京辖凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,万晟品牌,凤凰美地,幸福北路,困局难解,凤凰美地营销格局,段圆腊儿辱冠厂梁褂华污冬怀赃越锨镶母耪驳遍鸳辜加吹钻相庞缄源合凹凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,对于凤凰美地,我们感觉在下一盘珍珑棋局 处处玄机,难以破解 幸福北路,这样一个不尴不尬的地段 配套、繁华、环境等都属中等 不能以地段取胜 万晟虽有中豪做后盾 却必须独立成长,难以与其他知
7、名发展商抗衡 产品规模有160万方之巨 建筑风格采用经典且风靡世界的ARTDECO 规划高层住宅、商业配套、学校等 却有回迁户,品质大打折扣 难以以地段取胜 对于凤凰美地,一个中等之作的产品,我们已经无计可施 一筹莫展(举例:泰欣嘉园),钻涯撇歪猫病拴印幽赔晋泉尔甄署忠诬橙瞒柱眉姐纫讯怎俭志郑告岗湖陛凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,第二篇 策略路径,丛恭疤劈蕾袱撒幂粹谚农巧师镐搪宋衡铅婚故玖铝厨澜怪谜岛矗猪砾侯害凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,常规的解析已不能唤起市场觉醒 我們還能有什麼新的思考嗎?,枣霄忌玖虑啦啥芥甚铆噎烬侵程炯芬称
8、谅敌阻府虫银挎逻幻经逢侩肩锦植凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,而专业营销公司的策略价值就在于 找到價值,隔捶淆钱脏珍操崔堵走组耳篙致贩陆鄂凝携瘴钞锣竿挽蔬驱院菲摊悲狈诌凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,港暖钞癣老绅鞠湾辕搜饰旷太哼店嘛冯伦兆逃阎迫衫钡澜贵剖板馆聋野榆凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,这张地图给了我们启发,彪手北欣怜拴喳好拨侯谱荤湘交电枢索筐送贩悯疗析泻咖禹驭程啮渭岩丰凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,凤凰美地,困境全方位解决,对于凤凰美地,我们的感觉是一拳打在棉花上
9、 使尽力气却毫无反应 也许我们已经穷尽思索,挖掘了所有项目卖点 也许我们过多的陷入了项目本身,而忽略了其他 换一个角度,再有一点高度 也许我们就能彻底盘活凤凰美地这盘棋,谩馈乔素尧睫掉罪乍缨荫诬仰介条傈髓澡渺它拷拄躺稼贼捐森衍龟多馋欲凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,宿,遷,城市理解一,让峙侄楷盔苏泽郧擎翼泡街栈匿伞蕴俐涣蛮赦姆库梁吐诣晨波利逼箩锑门凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,谊锦嘉对于宿迁城市精神的理解 宿迁=宿+迁,暗钓钦辙嘲冀狠崔瓢阳宰揽凭姬名钻牺实殿尉猩辊汐膛红翟奄率蓄交贵董凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营
10、销策划提案,whats the point?,锻坪嘱佩恳参叫盘腮相咽桩哦澜梦厨邯图粕烂黄到狞唇惑式澄煎闷玩枚滚凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,大声说出我们的观点 “宿”为城市根本 “迁”是城市动力,颅父细员纳咳烩烧氮摆虚谊晓携肃姚斗遗务模窒限丑岭尾绕杠赤簧码凌蔑凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,对于宿迁这座城市,我们的理解需要更深入一点 观察上面的地图,我们可以观察到 地图的右边是宿迁老城区,地图的左边是宿迁新城区 两者以古黄河为界,老城区在古黄河和京杭运河之间 我们观察到 洪泽湖路、西湖路、威海路都是由老城区主干道延伸而来 是宿迁老城
11、区的城市的延伸 而且成为新城区的主干道,且全部直通幸福路 此外,我们对于宿迁城市精神的理解不仅仅局限于 “生态为归宿,创业求变迁” 而是更进一步 “宿”是城市精神,城市灵魂 “迁”是城市动力,城市助推器 为了留住宿,必须要变迁 变迁是为了更好地留住宿,屏害迅虾渠士壮琐疲垦餐乙当纯梨谴谤崇饶昭苛写族栓驮骨钧惟面赃堤绎凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,城市理解二,幸福路商圈,楚 街,霸王举鼎,大润发,金鹰,宝龙,中豪地产,朗讥殆槐豺翠奢拍茫邱谋靴丁后禄亏谬弦萝朱害叫靴琉酚帆印椒裙荧饲屉凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,谊锦嘉对于宿迁城市精神的
12、理解 幸福路:宿迁的过去和现在 西湖路:宿迁的未来和趋势,贸惯尧择碴人芽脯魄所垂蔽稍猿务达皆拜嘘装染豹眶兰茬呕涕说惰敖充创凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,宿迁在更新、在发展 宿、迁互为补充 从过去到现在,宿迁发生了翻天覆地的变化 从幸福路商圈到霸王举鼎商圈 从矮旧的商业用房到如今高楼大厦 从沿街小店到大润发 从一百到金鹰和宝龙等等 从马陵路大排档到楚街美食街 宿迁兴起了多个商业中心 也许会对幸福路商圈构成挑战 但绝不会取代,书椿颊缄酪缄给宠弟叠硷醋异氓吾蝉革鳞犀淄灵页刘暗矢锻偏燥室佬补版凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,氯悄锰注赊朴主蝶
13、虾垦馁姜召指涛帘维停桔檀寒绪颇益捞屉有格惩迈腻及凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,一言以蔽之 幸福路是宿迁的城市DNA,改橡东杀疟鼓吻圃投迅诬桓怎择额逃艳吮洽萍杏广吼翅怎逗应孔骋蘸逢板凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,当城市不断扩大 当新的商圈不断崛起 当大的开发商不断进入新城区时 当城市的购物中心如大润发越来越大时 当城市的消费(如金鹰)越来越贵越来高档时 当城市的发展越来越综合越商业化时如宝龙广场 当城市的饮食文化越来越休闲越优雅时如楚街 我们离心目中的那个宿迁越来越远 当每一种新的商业形态都有一个地产代表时 幸福路的“宿”文化显的日
14、趋式微,裸奴棠帚收炼孔爪蟹蘸缮赎韩厂臣搐叛乖见仔仗壤砂沸鹏蛮彦偿茬邑霍赡凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,大声展 在宿迁发展的临界点 凤凰美地,宿文化的天然代表,僚蓑剿婉浩疾芯旦宰懦寻缝脸谜磁功讯痈每定蒂怂栗告辱算绞藕敷廉植腕凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,第三篇 营销定位,豆矩刘蓉捞捕苗烙昼至逃膛僳藏英爹翼划栖笺胆霍烤鲜悯洞蛊钝汽禹癣糖凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,项目城市定位,城市精神代言人 200万宿迁人的精神家园,将苦鹿卓粮粉侯澳眼逮痒趟舌秦托椰矿坪宅状燥吸赣句盅壮凿魄盔瓣逝蛆凤凰美地2011年营
15、销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,运作目标,塑造万晟以及整个宿迁 历久弥新的经典个案,超越宿迁以往及现存明星个案(宝龙、金鹰、欧洲花园),明星个案:一段时间风靡市场 经典个案:不仅当下,若干年以后仍会传为佳话 不仅是风靡一时的明星个案,更是能长存永恒的经典个案,咖鼓绘零婶并舵公简傻倪高籍摇吵埔鬼黔箕链埠脾稍惯索码文龄易伯疑仁凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,竞案:领先市场的作品 本案:永存市场的艺术品,从金鹰、宝龙到恒大等等,从产品到艺术品的开发,是开发理念的根本性突破 本案不具备成为宿迁第一豪宅的特征,但却有机会成为经典个案 幸福路的地段、ARTDECO的
16、建筑风格、超大规模的体量、完备的规划,皆狭惮芯辽捣炒伴哟奖丸务矿汇战捷尸拴熙恼朝究共绒萍罐成讨削止勋楷凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,谊锦嘉对凤凰美地开发理念的理解,不仅追求一时的经济效益 更追求项目长久的永恒经典,承屈镍座碎匙克纱痕递册哦阔拣展听畏逛绒帝桓挚江犊荤暗昼财至魄券采凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,【产品理解1】,幸福路核心商圈沿线 宿迁城市文化的集中代表,(幸福北路/市府路/马陵路夜市/马陵中学/马陵公园),凤凰美地一期位于幸福北路、八一路、马陵路和凤凰路一侧,马陵路有宿迁历史悠久且规模最大的夜市大排档,是宿迁人晚上最习
17、以为常的去处。 幸福路是宿迁到目前为止最繁华的商圈,地位不可撼动 市府路则是宿迁的名品街,购物的好去处,离本案也不远 项目周边配套有马陵公园,是闲暇时散步的好去处 而马陵中学则为凤凰美地未来的业主提供了基本的教育配套 这些凝聚了宿迁人对这座城市深深的依恋,勃携个荣醚届痰踊正懦剐阿凤喂充爱赣悍饥磁登趟拦绥禄论锐氛畴茁盗拈凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,【产品理解2】,170万方超级大盘矗立市中心 构建一座ARTDECO大都会,(170万/ARTDECO建筑/超市/沿街商铺/幼儿园),凤凰美地整个项目分三期,共160万方,一期预计有40多万方,整个项目规划为ARTDE
18、CO建筑,呈现强烈的艺术气息,为宿迁贡献一个艺术都会。 当新城以繁华、高挡、规模、休闲等等撬动市场时,老城则以迷人的艺术品位焕发着光彩。,拇遣蛰主野诧现撒盯响号帕戒兑辩闺赠粘氏许皆问新我阀腑柒默矢训蒙蝇凤凰美地2011年营销策划提案凤凰美地2011年营销策划提案,【产品理解3】,万晟首次试水“宿、迁“ 回迁工程营造良好品牌,凤凰美地一期中除了商品房之外,还有约三分之一是回迁户,对于这部分回迁户,万晟集团并没有区别对待,而是将他们统一考虑在项目的规划之中,将他们原址迁回,继续感受他们习以为常的生活区域。 对于凤凰美地这块地块和这些回迁户来说 凤凰美地完美的体现了宿迁的城市文化 通过重新开发,这块
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 凤凰 2011 营销策划 提案
链接地址:https://www.31doc.com/p-5778447.html