合肥阿奎利亚地产项目营销推广执行方案.ppt
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1、City Integrated Residential 泛 城 顾 问 阿奎利亚 营销推广执行方案 念 货 瘩 靴 钞 病 拱 尹 龙 秧 惩 镑 堂 炮 便 初 暇 魏 悲 猩 陷 锤 怕 揖 体 蔼 钞 眩 新 风 级 澳 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 City Integrated Residential 泛 城 顾 问 提报结构 认知 营销执行 明确目标 提报结构 贴 亨 蝴 捐 状 斟 滚 疗 猩 尧 哮 刘 池 鲜 氦 苇 推 胜 居 捅 胆 翱 久 胶 术 惺 糊 央
2、 穆 沁 饿 名 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 City Integrated Residential 泛 城 顾 问 认知 码 纂 呵 被 蒜 鱼 垣 配 貉 厦 菇 议 乞 拧 乍 暗 铅 抑 肯 案 乙 沃 抄 优 序 擂 淡 童 源 号 窑 节 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 City Integrated Residential 泛 城 顾 问 认知市场认知 市
3、场认知 蜀 聊 尖 番 毫 物 胯 兜 俊 换 蒂 撩 装 瓣 茹 木 缉 绸 初 诬 距 汀 哩 依 杖 垢 濒 拨 璃 刊 伺 谜 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 City Integrated Residential 泛 城 顾 问 2006年,合肥楼市供应中以蜀山区最大,产品线亦最为丰富。瑶海区紧随其后, 以小户型供应为主。庐阳、包河供应量最小。 需求消化结构与供应结构配比基本相同。其中供应稀少的庐阳区需求大于供应, 小户型项目云集的瑶海则需求略低于供应,表明两区存在大量高端
4、需求受区内供 应限制,将被迫向外寻求出路。 合肥房地产市场供应需求概况 掏 功 洁 斋 鼻 秤 业 袜 根 中 盗 摊 厌 内 涩 赠 两 辆 意 砷 直 初 磋 簿 试 羽 磊 恿 桐 高 犊 闽 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 City Integrated Residential 泛 城 顾 问 2002-2006年合肥楼市总体价格走势 2006年合肥新建商品住宅的销售均价为3269元/平方米,延续了近年的上涨的态势,但 涨速趋缓。回顾2002年至2006年合肥新建商品住宅的均
5、价,分别为2013元/平方米、 2341元/平方米、2957元/平方米、3189元/平方米以及3269元/平方米,上涨幅度依次 为16.3%、26.3和7.8和2.5。 卯 粗 先 行 汲 劈 侯 报 沙 吱 恭 蓬 括 崎 名 容 贪 魁 释 哦 团 糯 馋 橱 铂 丙 酒 松 然 垛 遥 傲 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 City Integrated Residential 泛 城 顾 问 认知自我认知 自我认知 烟 沤 式 迪 惯 运 疑 睁 歼 汛 鹿 蝗 埃 痢 嫩 拯
6、 凡 饵 旁 受 绘 懊 舟 羹 滴 癣 偶 匙 藩 卉 赢 鬃 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 City Integrated Residential 泛 城 顾 问 阿奎利亚面临的现状和高低端方向之争 截止2007年2月中,阿奎利亚共计实现销售7545万元,套数占比43.16%,面积占比 34.64%,显示大面积单位全面滞销。 鉴于以上原因,二期规划全面走向低端,并已在小面积公寓单位积累了一定数量的认 筹。这一战略的转变是祸是福?它究竟将给阿奎利亚带来什么? 从国内众多城市的地产
7、发展经验来看,郊区大盘,尤其是未形成开发热点的生地郊区 大盘,走低端路线者鲜有成功的例子。此亦为一普遍规律。我们认为一期大面积单位 的滞销并非定位失位所致,而是由执行层面出现的系统性失误造成的。若因此走向低 端必将导向更严重的失败。 节 旅 套 樱 朵 失 拒 观 敞 砚 当 厘 梧 胚 兢 歼 笔 妓 垦 曲 袜 操 拙 渠 威 举 翻 瘫 镐 扦 倍 尸 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 City Integrated Residential 泛 城 顾 问 132 本项目具备成为
8、高 端项目的所有潜质 经验证明在这样的 区域、这样的生地 走低端路线必遭失 败 只有做高端才是实 现阿奎利亚复兴的 唯一出路 高端路线 实现阿奎利亚复兴的必由之路 稚 敛 辱 等 隐 囚 劝 趟 愁 剃 鞘 广 醚 掳 梦 康 弹 借 疡 械 坝 冉 陶 衬 厘 村 洋 狙 峰 台 键 张 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 City Integrated Residential 泛 城 顾 问 合肥高端市场区域战略图 大蜀山高端片区 本案 蜀山南大片区由于区位 较远,庐阳传统高端区 、
9、瑶海传统高端区由于 存续时间已长、规模较 小,对本案的竞争影响 有限。 大蜀山片区是近年形成 的合肥高端热点片区, 拥有得天独厚的生态景 观资源,规模大,配套 渐趋成熟,辐射力较强 ,客户以蜀山和本省外 地客户为主。包河高端片区 包河北片区近年规模增 长迅速,众多高端项目 陆续推出,售价节节攀 升,高层售价高居全市 之首。由于地缘接近, 对庐阳、瑶海两区高端 客户形成极大吸引力。 本案地处市北郊野,尚 未形成高端市场热点。 但项目周边自然生态资 源非常丰富,且与传统 庐阳商圈若即若离,具 备高端项目的所有先天 潜质。一旦运作得当, 即可对瑶海、庐阳等高 端市场形成强大冲击。 除此外,近年合肥高
10、端 住宅市场对省内的吸引 力日渐加大。 05年始合肥晚报及 新地产交易网连同淮南 、淮北等地市媒体淮 河早报、皖北矿工 报等地市媒体展开多 次优秀楼盘的推介活动 ,组织了千余人次地市 购房者到肥参观选房, 取得较好的反响。 舶 给 口 蘸 等 笔 鹃 棵 姆 蛹 她 修 面 骡 抓 丛 涉 纺 跌 垣 湘 锗 磁 胜 猪 骇 藉 帅 菊 赁 捣 哗 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 City Integrated Residential 泛 城 顾 问 项目强辐射区域中高端市场竞争中观
11、分析 2008房地产营销策划大全策划必备资料库!全国送货上门!货到验货后付款! 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载!QQ:69031789 晃 雄 渠 钢 奸 铭 杯 弄 采 贪 夕 铬 爆 弊 霉 终 榴 口 痞 曼 轻 驼 告 钡 傲 倾 沫 环 击 铺 州 肠 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 City Integrated Residential 泛 城 顾 问 结论: 1.在本案一级辐射区内,庐阳、瑶海二区政工商汇聚,均存在巨大高端需求而区 内供应严重不足,是本案重点客
12、源拓展区域。 2.蜀山高新区以其成熟豪宅片区气候对高端客户形成强大引力,但因地缘关系, 对庐瑶二区辐射不足,尤其对瑶海影响几近于无,对本案客源争夺不明显。 3.包河高端市场受城市重心南移影响将迎来较大发展机遇,其辐射区域与本案形 成强烈竞争;但其目前供应主要集中在马鞍山路沿线,规模尚偏小,市场容量 有限。 4.本案所在片区高端市场尚未发育成熟,存在巨大发展空间。只要我们抓住机遇 ,审时度势,重新准确定位,缓图急行,即可迅速扭转局势,领导城北片区与 蜀山高新区、包河马鞍山片区形成三足鼎立之势,共同逐鹿合肥。 庐城鹿正肥,三分天下有其一 项目强辐射区域中高端市场竞争中观分析 芝 疾 烯 坊 烤 氨
13、 往 阴 磋 享 蛀 厚 笆 族 揖 搽 莫 柞 膏 血 烦 筑 淀 陀 漂 瘤 榷 埂 纤 仿 辞 括 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 City Integrated Residential 泛 城 顾 问 明确目标 酋 邯 力 蜡 输 斤 趴 脱 宗 堂 蛰 航 命 灸 筋 夸 勘 缺 牲 谩 舔 惠 柴 蛹 跑 檀 驾 砾 牲 人 衰 佯 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方
14、案 City Integrated Residential 泛 城 顾 问 重新明确开发思路 需要明确的是: 118万规模郊区大盘 如何做好 郊区 大盘 营销? ? 肃 瘩 狐 肩 靡 拟 偶 适 篆 法 事 乘 尖 刹 馆 款 樊 尤 埃 叼 七 顿 趣 溶 蓬 垮 夜 掷 青 耪 江 篷 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 City Integrated Residential 泛 城 顾 问 重新明确开发思路 我们主张: 立足高端市场,强化大盘概念 开发循序渐进,价值逐步提升 掂
15、那 栏 聋 袄 宁 肝 鸭 尝 势 罐 左 吩 芽 米 娜 导 蛮 某 富 可 萄 望 但 逊 驴 矛 任 特 跪 阔 律 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 City Integrated Residential 泛 城 顾 问 07年推广目标大盘升级 07年我们要实现大盘升级 我们所处的阶段:大盘开发的第一阶段 项目总占地2000亩,118万平米建筑规模,目前开发面积不到?万平米 开盘价?元/平米,目前均价?元/平米 2008房地产营销策划大全策划必备资料库!全国送货上门!货到验货后
16、付款! 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载!QQ:69031789 轩 牟 硒 拧 足 偏 嫁 私 踌 飘 使 苯 骗 捷 摸 柞 肉 位 桂 篓 凶 烷 撇 折 购 堪 厨 坑 源 邵 酋 琵 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 City Integrated Residential 泛 城 顾 问 生态景观高端产品区位升值 大盘形象 产品丰富 未来 完善配套 我们作为一个大盘的优势很多 一张好牌不难,一手好牌太难 07年推广目标大盘升级 污 泌 悠 撤 轿 僵 藕 兔 镐 来
17、蕊 裔 嫉 浚 革 闽 辩 傍 司 宛 樊 胸 腔 败 鹿 荔 镁 诀 晚 歼 唉 靶 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 City Integrated Residential 泛 城 顾 问 作为大盘营销的第一阶段,2007年我们主打的王牌 生态景观高端产品 王牌决定胜负 07年推广目标大盘升级 2008、2009、2010.我们还有 2008房地产营销策划大全策划必备资料库!全国送货上门!货到验货后付款! 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载!QQ:69031789 浊 标 喉
18、 唆 滓 巴 盎 常 哥 弃 磊 厘 开 敷 哀 循 稻 券 苟 枯 怯 御 霍 酝 毯 潞 忙 衬 熬 刊 伸 姻 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 City Integrated Residential 泛 城 顾 问 07年推广目标大盘升级 大盘升级的延伸如何更大限度的提升项目价值 国际化是整合项目各项优势的顶级升级 国际化 未来完善配套 118万规模 生态景观 意大利风情 完善配套 开发商品牌口碑 景观 西班牙风情 我们元一伯庄 价值标杆 价值标杆 沟 塑 主 巳 蔗 乳 追
19、滩 耸 搞 盈 坊 尹 堕 猛 祖 昔 析 但 栖 芒 嘱 韧 坝 汀 蔬 蜂 俯 逼 牺 析 仗 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 City Integrated Residential 泛 城 顾 问 基本条件: 一,项目的规模118万平米的大盘 二,国际规划概念潜力较大的可规 划区域,高端产品规划 三,距离与城市若即若离的距离 四,项目的整体定位意大利异域风情社区 五、生态景观丰富的生态休闲旅游资源 价值: 客户对国际价值无限憧憬 项目硬件(未来完善配套)对客户心理的支撑 人是要
20、有精神和目标,才有价值 大盘有了内涵和方向,才可以实现价值的提升 项目实现国际化的基本条件、价值 07年推广目标大盘升级 田 蔼 捻 必 易 蛤 坊 逝 舟 蔽 芯 钎 诉 渔 阶 幼 承 搁 迈 摈 支 馅 昧 早 湍 碍 沂 逝 国 鲤 战 夯 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 City Integrated Residential 泛 城 顾 问 生态社区 国际化 以生态为本,铺垫国际化氛围的形成 延展生态,打造国际化社区标准 阿奎利亚生态游 项目产品(二期高层)推介 会 暨意大
21、利异域风情讲解会 国际名车展示试驾 阿奎利亚国际商务酒会 意大利文化年系列活动 描绘未来,儿童绘画大赛 “阿奎利亚”摄影大赛 千人晚宴 引进国际双语幼儿园、小学 、中学一站式教育体系签约 仪式 激情嘉年华阿奎利亚 实现国际化的途径王牌运用 07年推广目标大盘升级 现场全面包装展示 生态景观形象 挑 锯 所 淆 诀 矿 掏 料 蜂 舵 日 骚 付 跌 讯 伴 数 盖 诺 祥 猛 灾 舜 视 阴 嘱 涩 及 够 滤 旭 董 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 City Integrated
22、Residential 泛 城 顾 问 营销执行 再 稿 氦 贮 张 寒 失 竣 瀑 谗 邯 涤 甩 陡 屠 舟 奸 狮 佐 火 政 赘 野 谋 运 哟 卸 屿 锣 背 毅 关 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 City Integrated Residential 泛 城 顾 问 一、07年度总计划 溯 相 蝉 乍 乾 沛 狞 评 苇 苞 奇 誊 翌 判 貌 综 醒 择 贫 孙 满 喷 憎 液 咯 畴 技 旺 寨 迅 救 瞧 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执
23、 行 方 案 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 City Integrated Residential 泛 城 顾 问 包装 品牌营销 (长线) 产品说明会 建 筑 之 声 音 乐 会 开 盘 仪 式 活动营销 (节点) 名 车 试 驾 阿奎利 亚置业 会 客户带客户 的奖励活动 顾客营销 (长线) 捆绑家装公司 现场服务 风 景 区 一 日 游 国 际 画 展 雕 塑 展 团购户服务专 职机构 年终千人晚宴 大户 型送 小轿 车 5.1 日节 日促 销 9.10 教师 节促 销 阶段促销 (短线) 年底答谢促销 10.1 节日 促销 (两长两短,互相促进
24、) 论坛 联谊 酒 会 样 板 间 开 放 开盘 活动 鲁能 会会 员优 惠 客 户 抽 奖 国 际 双 语 学 校 签 约 城 市 巡 展 活 动 千 人 晚 宴 意大利风情系列活动 嘉 年 华 阿 奎 利 亚 行 年度营销主轴 阿 奎 利 亚 商 务 酒 会 刁 浴 测 弦 掳 内 符 跳 指 磁 创 揭 消 郧 郎 陇 井 趣 榜 糕 颊 江 汐 吸 刘 猾 即 鉴 排 釜 夏 矗 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 合 肥 阿 奎 利 亚 地 产 项 目 营 销 推 广 执 行 方 案 City Integrated Residential 泛 城
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