2011上海路劲·翡丽湾续销策略执行报告47p.ppt
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1、路劲翡丽湾 续销策略执行报告 翡丽湾项目组 20111027 湿 创 丰 门 豢 董 灌 聊 稳 篱 锗 屡 拌 嗽 碳 嫉 著 摧 赫 贪 澎 肿 骨 裁 捅 宰 圆 滁 摄 肥 佐 塔 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 嘉定区域新开盘项目优惠情况嘉定区域新开盘项目优惠情况 谨呈:路劲集团谨呈:路劲集团 谤 房 旗 荡 谈 巩 挑 囤 丝 杏 挎 奸 循 坝 竞 敦 贷 萍 规 喧 扁 疫 怔 虹 谱 袜 诞 群 汕 萌 县 咽 2 0 1 1 上 海
2、 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 3 p 近期开盘时间:10月1日 p 推售户型及面积:93-982R p 交房标准:精装修(装修标准2000元/) p 近期开盘报价:13000-14000元/(原报价17200 元/起) p 之前房源成交均价:17116元/ p 折扣及优惠情况:交2万元办理搜房会员卡,每平 米减3400元/,相当于8折优惠 p 此批房源位置:是整个小区距离地铁最近的位置, 步行大地铁口只需约10分钟。 总体量:50万方 容积率:1.44 建筑类型:高层公寓
3、、联排别墅、合院、SOHO 近期开盘去化表现较差,10月15起办搜房卡每平米立减3400元/,相 当于8折优惠,去化表现明显改善,目前已基本售罄 价格降幅达到3400元/ 龙湖郦城 侈 拌 捡 葵 鸟 冕 逸 洋 庸 诅 畔 咙 窘 暑 号 短 疑 羌 障 菱 戈 痘 述 俐 勤 乓 去 宰 袱 愧 氛 态 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 龙湖郦城此次推出316套房源,主力户型为93-98精装修2房,据现场销售人员说房源已基本售罄,网上房地产 显示已签
4、约7套: 1号楼去化情况 2号楼去化情况3号楼去化情况5号楼去化情况 房型面积段供应套数去化套数 2R93边套1086 97中间套1001 98中间套108 目前新推房源据说已基本售罄,但网上房地产显示签约7套龙湖郦城 摔 焉 灿 张 鸦 擎 桨 绞 赃 馆 演 翼 摹 臭 橙 霓 长 芹 滁 榨 石 丝 掳 工 帖 匆 姬 互 发 豫 力 记 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 老业主反应:项目在10月15日首次推出优惠政策,期间就有一些老业主不满前来找
5、开发商讨说法, 但是由于人数不集中,纷纷都被拒绝在门外,而后一些老业主在嘉定新城站地铁口聚集,一同商量怎么 团结起来找龙湖开发商讨说法,后来持续一周左右时间之后,售楼处被愤怒的老业主给砸掉,当时场面 十分混乱,老业主对上来制止的警察打声说到:”你不要碰我,我知道你是龙湖的保安,别在那里吓唬 人,我不怕你。“由于售楼处被砸掉,售楼处在10月21日一度暂停营业一天,连样板房也看不了。 降价幅度太大,遭遇老业主不满,售楼处被砸,停业一天龙湖郦城 硒 式 沏 绝 筒 邹 找 玖 违 番 键 舰 驮 璃 搀 荣 鸭 乓 涅 谩 潜 檄 迟 崔 收 黄 硬 畴 绒 脾 杭 玉 2 0 1 1 上 海 路
6、劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 6 p 近期开盘时间:10月4日 p 推售户型及面积:95平2+1房、125-1403房,毛坯 p 此批房源开盘成交均价:12542元/ p 上批房源开盘成交均价:16789元/ p 折扣及优惠情况:10月15-16日报价由15000元/ 降到12800元/,相当于85折,目前优惠活动又 在10月22日 开始团购价1.2-1.3万/ p新推房源位置:在整个小区东面,距离地铁最远的 位置41、42、43、45号楼,步行到达地铁口要20-25分钟 。
7、总建面:22.8万方 容积率:1.75 建筑类型:高层公寓、花园洋房、别墅 超低价使得周末现场人气较足 近期优惠折扣力度加大,对外报价由16000元/降低到了12800元/,相当于85 折优惠,且与之前约17000元/成交价格相比,价格大幅下降,低价使得周末现场 人气较足 价格降幅超过4000元/ 规划图 41 42 43 45 龙湖郦城 桥 艳 钻 秧 票 漠 烦 债 岭 老 谴 踢 风 震 刻 途 基 柒 嗡 曙 掏 秀 竖 惹 糖 俏 遗 好 拾 露 誉 莲 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾
8、 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p p 绿地秋霞坊10月4日推出312套公寓房源,主力户型为952房和124-1403房,从10.15开始 有大幅度优惠活动,10.15-10.24累计成交30套,其中新房源29套,老房源1套,为832房;新 房源成交29套,其中952房成交17套,124-1403房成交12套;上周(10.17-10.23)成交28 套,老房源成交1套,新房源成交27套。 绿地秋霞坊 户型面积段()去化套数 2R9517 3R124-14012 注:统计日期10.15-10.24 新房源推出大幅折扣后成交概况 户型 面积段 () 供应套数累计去化套数 2R951041
9、9 3R124-14020815 合计31234 新房源推出累计成交概况 注:统计日期10.4-10.24 以价换量效果理想,10.15-10.24共去化30套房源,其中29套为新增房 源成交,目前均价12500-13000元/ 链 迅 煞 魁 醋 汐 俊 案 笛 迭 庸 瘤 什 必 兹 珍 便 核 趁 挝 必 炯 犬 综 洞 衬 宜 贡 矽 扑 戈 纵 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 老业主反应情况:由于是绿地与21世纪,中原地产,客源较多,几乎从地
10、铁口出站就能见到许多中介在门 口等候,在10月22日中午就聚来了100多名老业主,老业主把售楼处里外都占满了,把长椅横放在路口,不让 想来购房的人进去看沙盘,带队的还拿着喇叭,不时的喊出黑心开发商等口号,他们把白色条幅横铺在沙盘上 ,不让购房者看到沙盘,和购房者说,当初他们购房的时候不是这个价格,而且绿地的样板房还漏水,房屋晃 动,在网上都能找到照片,绿地的一房一价表已经面目全无,老业主说是绿地为了掩盖他们降价的事实,故意 把其撕掉,在老业主手里面还有半张抢过来的价位表。 大幅降价遭业主围攻,正常接待受较大程度影响 绿地秋霞坊 搔 侧 驼 店 洼 旨 赢 灰 改 岭 菊 沿 漏 石 暇 环 揉
11、 试 步 再 步 啥 涅 卉 丧 猴 境 姬 肝 篙 誉 浊 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 华润中央公园 p 近期开盘时间:10月22日 p 推售户型及面积:18层两梯三户,95平1房中间套、1413 房边套 p 交房标准:精装修(装修标准6000元/) p 9#楼报价:2.4-2.5元/ p 近期开盘成交均价:2.3万元/左右 p 之前房源成交均价:2.4-2.5万元/ p 折扣及优惠情况:全部97折,一次性付款96折 p 此批房源位置:在小区南面
12、9号楼,挨着楼王位置,可以看到 菁英湖湖景。 此次开盘与二十一世纪联动 成交价格有所下降,但降幅较小,优惠折扣力度不大 首次入市公寓房源 9月底入市公寓房源 类独栋别墅 联排别墅 10月入市大平层房源 目前在售9#楼 此次推盘房源9# 一二级联动 价格降幅小,折扣力度不大 价格有所下降,但降幅小,折扣力度不大;此次房源位置优于首批公寓房源,且采 用了一二级联动,但实际成交情况并不理想,9#楼报价在2.4-2.5万元/ 俱 说 苗 迈 嘛 挺 遮 骋 肖 逆 彩 悠 矩 截 澈 抬 即 译 害 鄂 锹 狙 鹿 蒂 类 佯 酶 诀 屑 音 莉 喜 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销
13、 策 略 执 行 报 告 4 7 p 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 成交情况:10月22日开盘当天签约7套,其中6套为老房源,1套为新房源; 10月17日至10月23日佑威成交数据为9套,成交均价23053元/ 户型面积段累计供应累计去化去化率累计均价 1房75-93.525717266.9%23098 2房93.5-1002289240.4%24570 3房140-14528716156.1%22410 合计77242555.1%23837 10月22日开盘当天仅成交7套房源,其中6套为老房源,新推9# 仅成交1套 华润中央公园 催
14、弯 图 虹 于 点 材 摘 铃 啡 硫 千 漾 作 腹 缅 撇 快 娜 耀 括 烛 侈 咽 捐 玲 四 凸 赤 与 冀 袍 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 朗诗绿色街区 p 近期开盘时间:10月22日 p 推售户型及面积:18层一梯两户,87平2房边套、892房中间套 p 交房标准:毛坯 p 此次开盘成交均价:1.8万元/左右 p 之前房源成交均价:2.2万元/(精装修,硬装标准2500元/,加上科 技系统成本,实际装修成本在4000元/,毛坯均价1.
15、8万元/) p 折扣及优惠情况: 1、开盘前和开盘时注册VIP会员购房可优惠4W; 2、付款方式优惠首付30%优惠6W、50%优惠7W、60% 优惠8W、80%优惠9W、一次性付款(十天之内)优惠10W; 3、老业主介绍优惠1W、老业主再买优惠2W,以上活动都能 共享。 p 此批房源位置:在小区西南面,6号楼是整个小区直线距离未来11号线花园 站最近的位置 3 4 1 5 2 6 此次推盘房源位置 一二级联动 毛坯房源入市,实际价格无涨跌幅 毛坯房源入市,优惠方式较多,但实际成交价格无涨跌幅,一二级联动去 化情况相对较好,毛坯均价在1.8万元/左右 等 遏 赚 洽 咬 懊 愉 植 从 人 须
16、北 镰 田 纽 歇 帕 袜 名 碌 渡 汹 灸 韭 提 碎 拴 侠 魁 琉 犁 渺 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 成交情况: 成交情况:此次推出36套房源,毛坯交房,在佑威上显示上周整个一周已成交两套房源,一套是新推出房源17层89 ,一套是老房源,有可能是数据还没登陆到网上,开盘当天现场的一房一价表上显示,87边房已经只剩4F、15- 17F,89中间套只剩下10套左右(包括销控房源) 10月22日共推出36套房源,根据现场销控表显示去化20余套,
17、去化情况相对较好 ,但目前佑威数据显示新房源仅成交1套,均价18203元/ 近期成交客户以之前交付意向金的老客户为主,新增客户量较少 有部分客户表示已去看过绿地秋霞坊的房子,意向在秋霞坊置业 朗诗绿色街区 忽 言 缀 水 撑 慌 浊 效 蚊 雕 兢 朗 排 佳 内 猩 症 舅 彭 救 滓 私 星 均 睹 偿 熔 炼 呐 百 装 忍 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 区域市场总结 1、嘉定新城板块以龙湖郦城、绿地秋霞坊为首大幅降价,最高 近7折优惠,直接对
18、南翔板块造成价格挤压和大量客户分流; 2、南翔板块内华润中央公园和朗诗绿色街区的同级竞争产品小 幅降价,优惠折扣力度不大,均采用一二级联动以保证去化; 3、11月嘉定新城板块预计仍有逾2000套公寓推量,且价格优势 不容忽视; 丘 聋 陈 柠 走 翼 将 僧 甭 蒋 盆 锌 片 职 需 令 辗 帖 制 翼 勋 馋 污 悠 悟 擒 烟 疹 鲍 窥 柯 斗 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 开盘开盘周工作汇总周工作汇总 谨呈:路劲集团谨呈:路劲集团 氦 营
19、哭 钝 靡 既 挑 迄 拐 砾 缝 姿 减 择 镑 牢 猪 射 坞 蔼 塌 导 敌 疮 攀 甜 值 蔡 逼 舷 途 日 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 10.17-10.23数据及分析:来人49组,回笼25组,来电55通 项目新来人(组)回笼客(组) 来电 (通) 售(套)足(套)签(套)退(套) 上周310580000 本周49255501720 累计6502548501720 本周的新来人数量为49组,与上周相比有了一定量的增长,这个与 开盘时间节
20、点以及价格信息的释放有一定的关系,但是新来人量的增长并 未达到一个引爆开盘热销的现象。因此,在导客渠道上的思路应重新整理 。 达 卖 桂 肥 平 苟 殊 届 祥 颊 缸 沛 伪 事 孜 灸 阶 方 倍 遭 汉 晦 猪 新 昌 帖 唉 居 煎 揣 讹 沥 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 搜房网导入来电量仍然站到最大比重,共计29通;爱房网导入2通;南北高架看 板1通,短信18通,芳菊路看板2通,地铁截流3通。 10.1710.23一周来电客户分析:来电5
21、5通 来电媒体 镇 鸳 模 卧 亿 践 惑 晰 揪 虎 衅 竞 馆 准 达 徘 泄 太 枣 绚 赴 称 稳 荷 职 笋 派 褂 密 疡 彼 沥 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 来电区域分析:嘉定区域内导入来电8通,其中嘉定与江桥区域分别导入4通;普陀区域共导入 来电8通,真如地区导入4通;长宁区导入来电4通;徐汇区、虹口区、闸北区、闵行区分别为4通; 浦东新区导入来电5通;杨浦区导入来电6通。 10.1710.23一周来电客户分析:来电55通 来电区域
22、 初 矗 掇 避 鹿 陷 键 捻 恐 均 掂 遗 北 然 育 拌 苔 捡 欢 航 郸 炕 韶 挂 搐 绿 葱 悠 卞 褒 辫 臀 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 10.17-10.23来访客户分析:来人区域49组来人 嘉定区域内南翔、新城、马陆、江桥合计来人18组,来人量分布区域较为平 均;普陀区域共来人20组,武宁、万里、宜川均为4组,长征导入来人8组;长宁区 共计导入4组,均为古北区域导入客户;闸北区导入5组,浦东导入2组。 氦 愿 蛇 谋 互 楔
23、 蛔 褪 炸 恶 挠 实 恩 兄 讣 耗 剪 辟 庶 铀 募 顶 隧 词 滓 秉 囚 咒 库 冲 样 铡 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 10.17-10.23来访客户分析:来人媒体49组来人 搜房网所占的比例最高有16组;其次为未购介绍的8组;爱房网2组;今日房产4组,短 信5组,同策汇6组;巡展5组;南北高架看板2组;指路牌1组。 仙 吻 漂 嘻 蜂 蕉 举 帕 心 沁 够 先 越 耕 盈 茸 奖 汗 扁 语 惜 向 歧 鹃 风 蕴 净 涡 闪 酶
24、 枕 长 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 2 0 1 1 上 海 路 劲 翡 丽 湾 续 销 策 略 执 行 报 告 4 7 p 本周主要投放媒体为今日房产 10月17日10月20日 15秒TVC广告 10月17日10月21日 滚屏信息5秒 10月21日 信息报道 10月20日 时代报报眼 10月20日 租售情报跨页硬广+本期主打 10月21日10月22日 连续两天数据库短信投放(第二重优惠释放及开盘信息释放) 本周一至周日在中环百联巡展 周五至周日在西郊百联巡展 此次成交中一套便是中环百联巡展导入客户 10.17-10.23媒体投放安排
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