八达楼项目改造发展建议.ppt
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1、Global Vision REGLONAL STRATEGIES 国际视野 地方战略 Global Vision REGIONAL STRATEGIES 国际视野 地方战略 八达楼项目改造发展建议八达楼项目改造发展建议 樱 奉 壁 耕 摧 迈 获 贬 微 泰 七 塑 捣 寨 妓 覆 凝 历 智 蜕 流 氖 加 箕 抠 靶 皱 频 街 穗 失 蔬 八 达 楼 项 目 改 造 发 展 建 议 八 达 楼 项 目 改 造 发 展 建 议 报告结构报告结构 一、项目分析一、项目分析 二、市场环境分析二、市场环境分析 三、项目定位三、项目定位 四、物业改造建议四、物业改造建议 五、营销统筹五、营销统筹
2、 幕 坷 附 铭 可 需 恼 萄 段 哆 波 步 强 孜 戳 言 彬 峨 配 峪 泅 剪 迪 吠 章 猖 尔 簧 辅 汪 键 靴 八 达 楼 项 目 改 造 发 展 建 议 八 达 楼 项 目 改 造 发 展 建 议 本策划报告的思路:本策划报告的思路: 快速销售快速销售 快速回款快速回款 速度为王速度为王 现金为王现金为王 鉴于本项目的特殊性,项目组经过对项目情况和市场的分析,认为本 项目销售时间不宜过长,建议在为开发商实现较高利润的基础上,力求快实现较高利润的基础上,力求快 速销售,为开发商快速回笼资金。速销售,为开发商快速回笼资金。本策划报告将以此思路展开。 呛 梯 况 浊 嵌 嘲 伪
3、丢 笛 晴 厚 咖 清 撬 住 少 哺 获 卧 尝 拒 砾 荧 胜 暂 坞 咯 襄 虞 侧 接 伦 八 达 楼 项 目 改 造 发 展 建 议 八 达 楼 项 目 改 造 发 展 建 议 第一部分:项目分析第一部分:项目分析 峭 逞 泳 截 琳 寇 律 吠 苍 爬 猴 庚 弥 脂 们 孙 奉 角 隘 顿 及 撅 坍 惶 伦 汝 撰 艰 韩 本 敬 常 八 达 楼 项 目 改 造 发 展 建 议 八 达 楼 项 目 改 造 发 展 建 议 1 1、项目经济指标分析、项目经济指标分析 公寓体量小,套数少体量小,套数少。 户型开间较小户型开间较小,仅仅3.6m3.6m。 几乎所有单位均没有设计阳台没
4、有设计阳台,实用性相对较低。 4楼北面单位可利用露台赠送面积利用露台赠送面积。 公寓部分公寓部分 本项目公寓部分共有5 5层层,每层1717套,套,户型面积30305050,每层建筑面积约 约680680, 公寓共8585套套,总建筑面积约总建筑面积约3400 3400。 詹 粪 犁 炒 吐 救 盛 铭 钦 鱼 梯 笛 川 鹰 鲍 冲 幌 鹊 砧 绵 望 瑟 本 山 尸 熄 疗 偶 侧 评 谣 盾 八 达 楼 项 目 改 造 发 展 建 议 八 达 楼 项 目 改 造 发 展 建 议 2 2、项目经济指标分析、项目经济指标分析 本项目裙楼部分共有3 3层商业层商业,每层约每层约30003000
5、,商业总建筑面积约总建筑面积约90009000。 设置有4 4个人行楼梯个人行楼梯,其中2 2个为个为3.5m3.5m开间的宽敞楼梯。 商业体量适中,宜开发中大型商业市场。宜开发中大型商业市场。 项目进深约60米,水平交通的人行距离相对较大水平交通的人行距离相对较大。 垂直交通不够完善垂直交通不够完善,实际仅靠2个楼梯联系2、3层卖场。 商业部分商业部分 矣 鳞 酬 脉 岿 癌 妹 焕 幌 述 霄 学 呢 钓 达 韩 部 职 宿 酷 碘 喀 吹 乎 砚 瘪 挪 国 伺 聪 捎 显 八 达 楼 项 目 改 造 发 展 建 议 八 达 楼 项 目 改 造 发 展 建 议 3 3、项目现状分析、项目
6、现状分析 建筑临街而立临街而立,具有一定的昭示性具有一定的昭示性。 原有外立面形象较差形象较差,品质感较低品质感较低。 周边环境较为脏乱环境较为脏乱,多为路边摊贩。 门前广场面积较小广场面积较小,不够开敞不够开敞。 名 怕 恬 彤 涵 盐 峨 娟 烧 皂 训 杜 扫 沛 兜 波 烷 镀 唁 舶 牡 酉 压 抗 戈 捧 牟 椿 挟 疼 件 驻 八 达 楼 项 目 改 造 发 展 建 议 八 达 楼 项 目 改 造 发 展 建 议 4 4、项目区域环境分析、项目区域环境分析 云星城市春天 项目地处北湖地处北湖 老城区老城区,位置位置 相对较偏相对较偏,周 边生活配套完生活配套完 善善,路网四通路网
7、四通 八达八达,公交系公交系 统较为欠缺统较为欠缺, 背靠广西卷烟 厂,北面及东 面与明秀小区明秀小区 仅一街之隔仅一街之隔, 距南城百货、 南棉商业街、 云星广东商 城、盛天名都 等商业住宅项 目有一定距离有一定距离 。 本案 盛天名都 北湖国际 布艺城 广西卷烟厂 南城百货 苏宁电器 明秀 小区 明秀 小区 南棉宿舍 南宁28中 南师附小 北湖市场 缩 卑 阔 绍 待 溪 年 只 挤 城 衅 求 尝 戮 朋 必 责 敬 帆 娩 财 驼 拉 瘤 里 镀 履 图 籍 材 衫 撤 八 达 楼 项 目 改 造 发 展 建 议 八 达 楼 项 目 改 造 发 展 建 议 4 4、项目分析总结、项目分
8、析总结 通过以上分析,我们对本项目可以总结出以下几点: 项目地处北湖老城区北湖老城区,但位置相对较偏但位置相对较偏。 周边生活配套成熟,周边生活配套成熟,超市、学校、医院、餐饮 、休闲娱乐场所一应俱全。 路网四通八达,但公交系统较缺乏但公交系统较缺乏。 公寓体量小、套数少体量小、套数少,销售难度较小。 商业体量适中体量适中,宜开发中小型商业市场中小型商业市场。 商业部分垂直交通较不完善垂直交通较不完善。 沿 阶 澳 鞍 铰 涸 轮 丹 儿 徒 疽 呢 丸 砾 改 掘 斗 最 塔 勤 馈 捷 秽 坷 轴 舞 卖 强 虫 迅 吱 蛀 八 达 楼 项 目 改 造 发 展 建 议 八 达 楼 项 目
9、改 造 发 展 建 议 第二部分:市场环境分析第二部分:市场环境分析 慧 窗 抗 邦 驳 昼 驻 秒 霖 亏 件 货 掷 豆 赴 锈 息 星 吠 郧 袋 岸 陵 唬 烽 雍 使 技 降 乏 宠 弱 八 达 楼 项 目 改 造 发 展 建 议 八 达 楼 项 目 改 造 发 展 建 议 1 1、公寓市场分析、公寓市场分析 目前市场在售小户型项目,仅云星仅云星 城市春天剩余少量单位城市春天剩余少量单位,盛天名都小 户型已售罄,预计隆源国际公馆明年会有相当大体量的小户型产品推出。预计隆源国际公馆明年会有相当大体量的小户型产品推出。 项目名称云星城市春天 公寓规模约1700 套数336套 在售户型36
10、-4236-42 公寓定位大城小家 销售情况销售率已过销售率已过80%80%,剩余约,剩余约6060套套 。所有单位赠送简装赠送简装,取得了 较好的销售成绩。 销售价格当前折后均价当前折后均价58005800元元/ / 客户构成以本地客户为主,占60%以上 ,主要来自北湖片区附近居民 及青秀区。置业目的以过渡房 及投资为主。 篮 铸 辅 屈 他 欣 枝 虏 杯 采 挥 币 艘 颤 获 剂 粳 邪 芯 歇 饿 倾 笼 蓟 汀 胞 瞬 润 股 烩 佰 祟 八 达 楼 项 目 改 造 发 展 建 议 八 达 楼 项 目 改 造 发 展 建 议 客户分类客户分类客户来源客户来源客户特征客户特征 主力需
11、主力需 求户型求户型 重要性重要性 核心客户北湖片区附近居民 置业目的主要为其子女购置过 渡性用房及购买作为投资物业 ,长年习惯生活于北湖片区, 对周边的生活环境有较强的依 赖感。对价格较为敏感,价格 承受力较低。 40-50 重点客户 以青秀区为主的南 宁其他片区投资客 看好北湖片区成熟的生活市政 配套,对该片区的升值潜力有 较高的预期,以投资目的进行 置业。 30-40 潜在客户 南宁周边县市及区 外客户。 对南宁的城市环境和发展速度 感到非常满意,希望在此购房 作为投资物业或以此获得南宁 户口。 30-40 2 2、公寓客户分析、公寓客户分析 盂 坛 偿 仔 遮 解 诈 行 儡 摧 屈
12、妥 靳 扇 佛 仲 浑 抵 韵 哗 亦 螟 髓 湾 以 敝 氖 银 迎 野 乐 建 八 达 楼 项 目 改 造 发 展 建 议 八 达 楼 项 目 改 造 发 展 建 议 3 3、商业市场分析、商业市场分析 区域商业市场概况 北湖市场场盛天名都 云星城市 春天 广西一建 万秀村四组组 综综合大楼 南宁机械施 工公司 振宁公寓商 业业街 味精厂临临街 商铺铺 北湖片区是南宁 的老城区老城区,商业形态 主要以零散的街铺为街铺为 主主,业态大多为餐饮餐饮 娱乐、五金、布艺、娱乐、五金、布艺、 网吧、小商品等。网吧、小商品等。云 星城市春天和盛天名 都项目进驻后,为北 湖商业市场带来一股 春风,大大提
13、高了该 片区的商业价值。 商 嘴 咕 炬 禁 好 站 充 戈 够 崖 拾 涅 云 鲍 吃 搁 昌 巴 笔 珊 慑 崭 狰 秸 梅 壳 谆 许 郊 奎 痰 八 达 楼 项 目 改 造 发 展 建 议 八 达 楼 项 目 改 造 发 展 建 议 3 3、商业市场分析、商业市场分析 小结: 北湖路全段包含有有单位住房:广西一建公司、南宁机械施工公司、南宁味精厂等;楼盘:振宁公寓、云星城市春 天、盛天名都和隆园国际等;及大型农贸市场和师质一流的南宁市28中等配套,生活配套成熟,生活成本低。 近年来,随着云星.城市春天、盛天名都和隆园国际等知名楼盘相继开发,商业价值不断提升,商业形象趋于时尚现 代化。通
14、过对北湖路商业调查,临街商铺租金价格在30110元/月,平均租金约70元/月。 备注:转让费为带货转让收 取 地 段 租赁单赁单 位 街 铺铺 面面积积积积 ()() 租金租金 (元(元 月)月) 经营业态经营业态备备注 北 湖 路 西 面 万秀村四组街 商铺 66 间 2020404030306060 餐饮/烟酒/美发/五金/装饰/生活用 品 靠近北湖市场,经营业态 丰富。 广西一建公司 16 间 202030307070100100烟酒/服装/鞋/百货/银行 商铺已售出,目前经营户 的合同至 今年7月到期,届时会重新招商。 万秀村四组综 合大楼 9620.39620.3 整整栋栋栋栋:28
15、28 单层单层单层单层 :100100 商务、酒店 共三层,正在招租,可整栋整层出 租。 北 湖 路 东东 面 万秀村四组街 商铺 12 间 2020353545457070煤气/烟酒/美发/五金/生活用品/通讯 商铺面积大,内设有厨房和厕所等 生活配套,租金相对较 高。 南宁机械施工 公司 26 间 1515282850508080烟酒/美发/煤气/五金/摩托维修 紧靠城市春天,长久以来租金价格 较低,随着城市春天的开发,价格 也开始上涨,涨幅约60%。 南宁味精厂临 街商铺 7间202030307575110110餐饮/烟酒/美发 商铺靠近北湖路与明秀路路口,来 往人流与车流较多,租金较高
16、。 其 他 振宁公寓商业 街 36 间 2020303026265050 毛线/干洗/服装/美发/美容/化妆品/ 皮具/鞋 商业街位于北湖路西面,虽近北湖 菜市,但租金较低,目前经营 状况 不佳。 鱼 侗 邯 体 碗 芍 跳 垢 褒 碧 瑞 鹅 祥 冻 佃 边 魄 讯 宠 史 谚 内 稳 启 譬 磺 愿 趣 坡 课 找 赛 八 达 楼 项 目 改 造 发 展 建 议 八 达 楼 项 目 改 造 发 展 建 议 3 3、商业市场分析、商业市场分析 小结: 该市场的消费现状,“摊位经济”、“占道经营”占据着目前居民消费的主要渠道,购物环境 脏乱差、乱摆乱卖、商品参差不齐、质量低劣等现象严重。 市场
17、名称北湖市场 商业面积22亩 摊位数量629个 铺面数量80间 摊位租金200200650650元元/ /个个/ /月月 铺面租金6060140140元元/ / /月月 摊位业态 蔬菜肉类服装水产品水果熟菜粉/酸其他 244个155个75个65个44个24个14个9 铺面面积222/842222/8 铺面业态 禽类粮油日杂干货水产禽蛋水果门诊 26间12间11间7间4间3间1间1间 开间进深36、310、610 市场状况 市场内经营农贸产 品种类较丰富,但禽类加工店、日杂水果等种类经营 分散不集中一般为三 至四间一行,内部设施陈旧,杂乱不堪。经营服装铺面:75间,租金50元/月,无管理费, 转
18、让费约 1.2万左右、视货存数量定价。 妄 熬 尝 陡 检 锐 皆 甭 坊 趣 密 途 许 舒 静 季 对 谊 拦 姓 眨 倡 孺 獭 迹 晦 灾 毛 贯 暮 饺 迎 八 达 楼 项 目 改 造 发 展 建 议 八 达 楼 项 目 改 造 发 展 建 议 3 3、商业市场分析、商业市场分析 小结: 该项目是北湖区域最早投入的现代综合商业物业,目前经营状况良好,为北湖商业 片区的基础性商业物业。 项目名称云星广东商城 开 发 商广西华实房地产开发有限公司 建筑设计汉森国际设计顾问 伯盛设计(甲级) 代 理 商博多(广州)销售招商总代理 项目规模 占地面积:200亩 总建面积:40万平方米 商业面
19、积:4.5万 一层总铺面:420 间 商铺概况商铺公 摊 临街41%,内铺43%,层高:5.5米 销售价 格 900050000元,均价25000元。 经营业 态 一楼北面为国美电器,西面街铺为麦当劳,其余商铺可经营百货商品。二、三楼 为人人乐超市。 主力户 型 产品格局街街铺铺铺铺内内铺铺铺铺 户数4040个个380380个个 面积2020505010102020 价格40000400005200052000元元900090002800028000元元 租金(暂定)200200270270元元9090150150元元 其他数据地下车位:1634个 物业管理费: 未定 媒 岁 烁 争 娄 刺
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