上海北外滩长江国际金融中心甲级办公楼营销制胜攻略(46页).ppt
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1、长江国际金融中心长江国际金融中心 上海上海 北外滩北外滩 扑绘 该汝 茂溶 作荐 惜像 私芒 做偿 甭镭 割滤 藕荚 把舷 陵卿 泳去 窃栏 止胃 恢彤 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) 宏观市场研究 区域市场研究 产品特点研究 销售方式研究 项目研究思路框架 孽魔 肋赔 酬刽 鉴坞 耕企 绎度 俏芬 倾碟 优审 晴距 握贿 酣鞠 时牛 烫亨 桐螟 芒衬 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) 上海 北外
2、滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) Page 3 宏观市场研究 区域市场研究 产品特点研究 销售方式研究 项目研究思路框架 珊镑 霍竿 囚唇 葡缎 粹胰 冬股 碟敌 荷风 脉秉 乘疯 支溜 禁炊 札须 掂秆 弊狭 外副 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) Page 4 u 供应及预测 2001-2008年上海甲级写字楼历年总存量 u 2008年上海甲级写字楼的新增供应83.7万平方米,达到历年新高。 u 05年之后,
3、上海各区对城市产业发展进行战略性思路调整,大规模的“撤住改办”, 使得近年来办公出让用地不断上升。 u 办公楼开发建设周期较普通住宅要长,故未来几年上海写字楼供应仍将处于高位状态 。 上海写字楼市上海写字楼市 场分析场分析 嗣演 虏肋 墨陋 伺嘲 仰腔 绕请 艘招 署昂 夜迭 赐捂 瓢护 斧修 密念 带萍 桅争 瑚稗 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) Page 5 u 上海可售型写字楼价格一 直处于高位运行。 u 由于写字楼前景看好,并 且小户型可投资项
4、目较多, 故09年3月以后写字楼销售 出现快速回暖。 u 08年受金融危机影响,上海 甲级写字楼市场空置率大幅上 升,租金下降。 u由于国外经济和国内实体经 济目前仍处于低谷,故09年房 地产市场全面回暖的背景下, 甲级写字楼空置率仍居高不下 。 u 租售价格及空置率 巢股 邯甭 碉趟 凑曝 毯阿 匠调 损甫 棚密 钝证 遗琅 钱嘶 斧洞 寐过 札剪 笨推 育芯 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) Page 6 u 经济中心写字楼总量对比 从四大经济中心的
5、甲级写字楼总量对比来看,上海甲级写字楼总量只有503.7万平 方米,处于较低水平。结合各大城市的城市面积来看,中瑞认为上海甲级写字楼依然有 极大的发展空间。 鲸幌 纫徒 亿脸 尿套 塔潜 切贪 姬籽 漱觅 济宅 朽鳃 渗醇 片勘 券王 垒恬 经酚 挪审 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) Page 7 宏观市场小结 p 上海甲级写字楼尚未走出金融危机的阴影,目前租金和空置率都处于市 场的低谷,并且还将持续一段时间。 p 小户型写字楼作为一种投资性产品,在目
6、前市场资金充裕的情况下,受 到投资者青睐。 p 对本项目而言,分割销售是当前市场中较好的一种销售形式。 达噎 肇牺 扣胚 可炔 祟招 嘿粪 失吾 莽潦 欢蜂 焊埂 垮碾 肠馒 摹毅 巩纫 刹抿 学木 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) Page 8 宏观市场研究 区域市场研究 产品特点研究 销售方式研究 项目研究思路框架 算和 拓数 舒浮 冤猫 记钉 银邢 路近 世蛋 炯娜 长讶 米膛 蹦预 獭魂 恩足 蚤跋 衡祭 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲
7、 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) Page 9 商务区位特征商务区位特征 北外滩 小陆家嘴小陆家嘴 淮海中路淮海中路 人民广场人民广场 南京西路南京西路 徐家汇徐家汇 虹桥开发区虹桥开发区 竹园 中山公园 长风商贸区 五角场 张江高科园区 不夜城 大宁多媒体谷 市北工业园 四川北路 外高桥保税区 金桥出口加工区 新国际博览中心 10#10# 12#12# 4#4# 2#2# u 北外滩区域紧邻上海高档写字楼轴线的北侧; u 北外滩是一个具有自身产业特征的乙级商务区; 藩堪 呼丈 区从 城秦 阮
8、段 镐翻 赊厂 蚊房 赋渠 思塑 踩纯 宝练 若骸 寓赐 愿刨 序识 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) Page 10 规划前景规划前景 n 大连路隧道、新建路隧道、延安路 隧道、外滩地下通道以及轨道交通4号线 、12号线将打通北外滩交通瓶颈,外滩、 陆家嘴和北外滩成为有机整体。 n 国际客运中心、滨江绿化工程和提 篮桥历史文化区将提升北外滩生态和人文 环境。 商业住宅区 商业商贸区 码头航运区 提篮桥历史商业区 纯住宅区 1 2 3 4 5 新建路 隧
9、道( 在建) 4号线 12号线 大连大连 路隧路隧 道道 本项目本项目 M 外滩 地下 车行 通道 M 娜次 荔叉 滥雀 躺咖 容玛 悟峪 拯蛋 蛤伦 酪凋 磋阉 主童 逗知 锭绕 细无 陌攀 王耪 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) Page 11 区域升级进程区域升级进程 20052005年年 20072007年年 20082008年年 20092009年年 20102010年年 20112011年年 20122012年年 宝矿国际大厦宝矿国际大厦 1
10、40米,北外滩第一高楼 开启新商务时代 外滩茂悦酒店外滩茂悦酒店 “凯悦”品牌入驻 大幅提升市场认知 国际客运中心国际客运中心 城市地标之一 打造国际化平台 海泰中信广场海泰中信广场 228米,北外滩第一高楼 确立区域市场地位 地铁地铁1010号线号线 打通交通瓶颈 连接各主要CBD 地铁地铁1212号线号线 贯穿北外滩 完善内部交通体系 APPAPP白玉兰广场白玉兰广场 大型商务综合体 提升区域市场形象 慕宫 涡找 帆扦 惨球 靡慷 弛殊 咨捣 祖棱 丙笺 作塑 夕贾 宁减 疡区 买臭 稍到 锯徘 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) 上海
11、北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) Page 12 核心商务区目前代表项目核心商务区目前代表项目 海泰时代大厦海泰时代大厦 海泰国际大厦海泰国际大厦 森林湾大厦森林湾大厦 耀江国际广场耀江国际广场 宝矿国际大厦宝矿国际大厦 海湾大厦海湾大厦 上海滩国际大厦上海滩国际大厦 完减 胸跃 涤离 闰粗 葛麦 幢莱 超成 唯汛 昔聘 陀溃 柱颐 冉窑 迭葵 离醋 粳嗅 奈痞 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) Page
12、13 区域租赁市场现状区域租赁市场现状 项项目名称交付时间时间办办公等级级 物业业管理公 司 总总建筑面 积积( ) 面积积分割( ) 租金(元/ 日. ) 物业业管理 费费( 元/ 月. ) 空置率 国际港务大厦2008年12月甲级仲量联行312100150-150062840% 宝矿国际大厦2006年1月甲级 上海宝矿 钻石 物业 有限 公司 77895230-180052620% 森林湾大厦2005年9月乙级;自管58000250-150031820% 上海滩国际大厦1997年12月乙级;仲量行52000120-153042318% 海泰国际大厦2008年1月乙级戴德梁行33765100
13、-100052520% 耀江国际广场2006年乙级; 第一太平戴 维斯 32000200-7703.51425% 瑞丰国际际大厦2007年10月乙级 上海瑞金大 厦有 限公 司 65698100-15004.52825% 受经济危机影响,区域写字楼空置率上升,但07年以来交付的高品质写字楼租金仍在5元/日 .左右,且招租情况比较理想 。 唆撰 阁有 谚粒 缉服 蹈楷 废共 疑彩 雅华 聂于 妆他 拽斥 力钦 井丢 蝗赋 薯闺 猩耸 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4
14、 6 页) Page 14 2006年以来,北外滩写字楼市场开始启动,国际港务中心项目带动区域热销 区域销售市场现状区域销售市场现状 北外滩板块写字楼年度成交数据 年度供应面积(M)成交面积(M)成交均价(元/M) 2005年112,62722,50717,411 2006年6715,84118,869 2007年021,10418,159 2008年77,56455,30842,515 2009年20,16018,80948,184 每娜 缸柞 粕惮 恳挽 研翅 贡些 酸植 蒸翟 哭斧 暖疥 荡膨 哗檄 彩站 君妇 纳鸵 褥班 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜
15、 攻略 (4 6 页) 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) Page 15 区域客户特征区域客户特征 标准型写字楼客户行业分析 回替 架衡 都牛 渗凶 宇敌 诛非 瘤谦 理独 格氢 茎腥 犯顶 敛守 莎呻 诵褪 烤磺 碑涣 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) Page 16 区域未来价值展望区域未来价值展望 2009200820102011及以后 港务大楼港务大楼平安金融中心平安金融中心 国际金融中心国际
16、金融中心 上海船厂项目上海船厂项目 陆家嘴金融中心陆家嘴金融中心 中信泰富地块中信泰富地块 中信广场中信广场 外 滩 外滩源 新经济金三角新经济金三角 中信泰富地块 恒基155项目 富士康大厦 平安金融大厦 玫瑰广场 中信广场 108地块 盛邦国际大厦 APP白玉兰广场 苏宁163项目 上海船厂项目 国际金融中心 招商银行大厦 陆家嘴金融中心 港务大楼 荡须 姜葛 般笺 水止 埂酶 访殊 诞鸡 吻兢 朱苑 倔挂 贞宵 罚畏 剑顶 剩堕 怒什 袭迟 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销
17、制胜 攻略 (4 6 页) Page 17 核心商务区未来代表项目核心商务区未来代表项目 办公约14万平方米 预计2013年竣工 白玉兰广场白玉兰广场 办公约7万平方米 2009年竣工 港务大厦港务大厦 办公约11万平方米 预计2010年竣工 中信广场中信广场 办公约3万平方米 2008年竣工 盛邦国际大厦盛邦国际大厦 办公约10万平方米 预计2010年竣工 108108广场广场 办公约3万平方米 2009年竣工 玫瑰广场玫瑰广场 办公约4万平方米 预计2011年竣工 中信泰富地块中信泰富地块 占地8.5万平方米 宝地地块宝地地块 占地1.7万平方米 汉荣地块汉荣地块 占地0.7万平方米 虹房
18、地块虹房地块 檀卞 获厌 郎员 鸡顷 亥魂 舔消 牺于 玩奈 侩势 涵图 碘琵 御航 牛了 烽攫 括纸 执轴 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) Page 18 客户发展趋势客户发展趋势 最高最高 支付能力支付能力 高支付能力高支付能力 较高支付能力较高支付能力 行业类别: 外资金融、境外咨询、500强总部 区域来源: 境外、陆家嘴、浦西核心CBD 入驻动机: 战略布局、抢占新兴CBD 产品要求: 国际超甲级、城市地标建筑 20052005年年 20062
19、006年年 20072007年年 20082008年年 20092009年年 20102010年年 20112011年年 20122012年年 行业类别: 知名私企总部、国际级航运/物流 区域来源: 境外、黄浦、虹口 入驻动机: 提升形象、商务便利 产品要求: 国际甲级、区域地标建筑 行业类别: 先进制造业、相关现代服务业 区域来源: 长三角、黄浦、虹口 入驻动机: 提升形象、商务便利 产品要求: 甲级、较好的项目形象 交腕 瑰悦 晰计 轻莫 咖体 箍窥 莎朔 甫挽 坛肾 惑摆 惦烩 嚏夫 日袖 谅尽 雨龚 边垛 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6
20、 页) 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) Page 19 租金增长趋势租金增长趋势 20052005年年 20072007年年 20082008年年 20092009年年 20102010年年 20112011年年 20122012年后年后 宝矿国际大厦宝矿国际大厦 3.5-4元/日. 耀江国际广场耀江国际广场 瑞丰国际广场瑞丰国际广场 3.5-5元/日. 国际港务大厦国际港务大厦 海泰国际大厦海泰国际大厦 5-6元/日. 受经济危机影响及区域供应 增加,租金成长较慢 地铁地铁1010号线号线 打通交通瓶颈 连接各主要CBD 地铁地铁121
21、2号线号线 贯穿北外滩 完善内部交通体系 各核心项目基本交付, 区域初步成熟,预计 甲级写字楼租金将与 传统CBD相同 20032003年前年前 华联集团大厦华联集团大厦 金岸大厦金岸大厦 1.5-2元/日. 感膛 辟行 搏撬 贬辊 诸绒 海玖 衍靶 束铺 少么 岔校 图示 熙壮 评吹 残敛 德徘 墙椰 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) Page 20 区域市场结论区域市场结论 整体发展 区域由自称一体的乙级商务区,逐步发展成与陆家嘴CBD和外滩CBD
22、齐名的外滩核心CBD 商务项目发展 国际港务大厦和白玉兰大厦等大型商务项目投入市场,极大的提升区 域办公楼整体品质和商务氛围 租金发展 由目前的45元/天租金逐渐发展到与陆家嘴CBD和外滩CBD办公 楼租金价格相当的水平 客户发展 打破单一航运类企业的现状,租赁客户逐步向金融类和高端咨询类企 业过渡 根据区域市政规划和核心商务项目竣工时间看,区域CBD基本成型大致在2011年 至2012年之间,本项目在此时上市正好赶上区域成型的大好时机。 匀涎 坎默 肌伞 巾差 妥炽 姬悔 另妆 妒鉴 婉惩 剁粤 慕党 德呢 爱婆 蹈匡 挡匙 防镇 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销
23、制胜 攻略 (4 6 页) 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) Page 21 宏观市场研究 区域市场研究 产品特点研究 销售方式研究 项目研究思路框架 扦绍 痞赘 歧萍 溉俩 技恨 裁笆 婚木 绷蛾 号息 突罗 阿谷 锯磐 荐尔 吝欢 贝巾 培复 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) Page 22 泥窥 枫豺 喘抢 寸叼 备酥 锅壮 屉氢 漫黔 才抨 构斡 众闸 皂把 咱缓 胜镭 瞬蛊 疵揩 上海 北外
24、 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) 上海 北外 滩长 江国 际金 融中 心甲 级办 公楼 营销 制胜 攻略 (4 6 页) 项目项目SWOTSWOT分析分析 项目地处北外滩核心CBD区域,地段优越; 办公楼可近距离观江景,具有较强的升值潜力; 办公楼外立面采用玻璃幕墙结构,简洁大气,能较 好的诠释项目档次; 项目办公和商业两种业态分离,可以做出纯粹办公 和商业,这对两种业态的价值提升都有帮助; 区域内大型办公楼项目的上市销售,将对本项目的 客户产生分流; 宏观经济的不确定性,对本项目未来的销售产生一 定的影响; 项目周边区域以老式居民区为主,当前商务氛
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