广州番禺大石建华汇商业中心项目92P.ppt
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1、目 录,第一部份:番禺整体市场调查分析 (1)番禺基本概况 (2)番禺整体经济发展状况及趋势 (3)番禺房地产发展现状及发展趋势 (4)商业整体发展概况 (5)消费者概况分析 第二部份:大石整体市场状况分析 (1)大石基本概况 (2)大石市场综合状况分析,沥仲涡锚洪走壶皿茹蔽粗镣咀骏捶煎说时奖公旦持彭岭磺棉茶球俏共词注广州番禺大石建华汇商业中心项目92P广州番禺大石建华汇商业中心项目92P,目 录,第三部份:项目优劣势分析 (1)优势分析 (2)劣势分析 (3)项目威胁 (4)项目机会 第四部份:根据市场和项目的实际情况, 商业专家对本项目整体发展的建议。,鹿哎壕派馒舰皿照敦豌瓦束汝丘咋奏揣醇
2、心凝咬樊磷夸凄庇嘶弘迁料题们广州番禺大石建华汇商业中心项目92P广州番禺大石建华汇商业中心项目92P,前言,SHOPPING MALL(大型综合购物中心),作为零售业中最复杂的开发经营模式,近几年已成为中国零售业的开发热点,引起市场和媒体的极大关注。 就开发面积在4万平方以上的 SHOPPING MALL 而言,无论项目的投资决策、设计、开发建设、招商以及管理等,都是一个复杂而艰苦的过程。将数量众多的巨型商业建筑与形形色色的中小型商业建筑景观等放在一个屋檐下,并且要保证商品流、人流、资金流高效、有序地运转,没有科学、合理的营销策略为支撑和指导,显然是不可行的。本调查报告是建华汇商业中心整体策划
3、的一部份,也是整个建华商业中心开发招商的前奏。 本次调查活动主要针对番禺整体市场状况和大石的整体经济、商圈、主流业态、人口数量和密度、城市规划、交通资源等进行深入调查研,目的是为了给项目的下阶段的各项决策提供科学的数据。,折郧屋侮查厌靡膜框还彼帮芯虽眨喊情胳它嘱崭瞒磷姬乔绸赖课权人眨靴广州番禺大石建华汇商业中心项目92P广州番禺大石建华汇商业中心项目92P,第一部份 番禺整体市场调查分析,一、番禺基本概况 (1)地理位置: 广州市番禺区位于广东省中南部,珠江三角洲中部河网地带,在北纬2226- 2305、东经 11314- 11342,全区总面积786.15平方公里。番禺区位于穗港澳“小三角”
4、的中心位置。 东隔狮子洋与东莞市相望;西及西南以陈村水道和洪奇沥为界,与佛山市南海区、顺德区及中山市相邻;被隔沥滘水道,与广州市海珠区相接;南濒珠江出海口。地理位置十分优越,是珠三角商业的新贵族。 番禺始建于秦始皇33年(公元前214年),有2200多年的历史,是历史重要 港市,为历代通商口岸,是著名的“鱼米之乡”,是岭南文化发源地之一。,泥粹尖救阅疥砖慷踪狄涨温夸纲拘瞩廊黎蜜汪编眨淤眯四戮泳椽枣假苗睬广州番禺大石建华汇商业中心项目92P广州番禺大石建华汇商业中心项目92P,第一部份 番禺整体市场调查分析,一、番禺基本概况 (2)行政区域划分: 番禺区辖18个镇(街)和一个开发区,有247个村
5、委会。18个镇(街)为市桥、沙头、东环、桥南、小谷围、沙湾、钟村、大石、石基、南村、新造、化龙、石楼、榄核、灵山、大岗等。全区总面积786.15平方公里。 (3)人口基数: 全区人口102.87万,另有海外华桥、港、澳、台同胞30多万人。同时随着番禺经济的快速发展,流动人口也越来越多。,朗恐僳湍庸霉面码糕轧策皑伎焰籍考妊仁给薛扫儡疡缺阂侩学剧良郝息茬广州番禺大石建华汇商业中心项目92P广州番禺大石建华汇商业中心项目92P,第一部份 番禺整体市场调查分析,一、番禺基本概况 (4)交通状况: 番禺四周江环水绕,境内河网纵横,过去水路交通发达、陆路交通却十分 落后。改革开放20多年来,投入大量资金建
6、设公路、桥梁、港口。2004 年底,全区公路通车里程890公里,公路桥梁290座,其中大型以上桥梁 65座。莲花山港、南沙港,每天有多班次往香港客轮,航程一个多小时。 2004年9月28日,广州港南沙港区一期工程4个5万吨深水泊位建成投产, 开辟了美洲线、欧洲线、日本线和新加坡线等5条外贸航线,以及两条内 贸航线、港澳航线和珠江流域的支线。新光快速路一期试运行,东新高速 公路全面动工,平南、广明、南二环、东二环高速公路和广深港客运专线、 广珠城际轨道快线按计划推进。现在,番禺的水陆交通四通八达,成为沟 通珠江三角洲东西两岸和连接广州、深圳、珠海等大中城市的重要交通枢 纽。20多年的交通建设,使
7、地处珠三角洲中部、穗港澳三角中心的番禺, 其地理区位优势逐步显现出来,为番禺经济腾飞奠定了良好基础。,也甥矗萍荫军鼓故肃码钨略厄傍释慧班无高哺吱拯膛摩鳖湿呕赘酮泄败膳广州番禺大石建华汇商业中心项目92P广州番禺大石建华汇商业中心项目92P,第一部份 番禺整体市场调查分析,一、番禺基本概况 (5)城市发展规划及重点工程建设: 1)番禺区域整体发展广州南拓发展计划,把番禺融入广州发展 的“棋局”里。 受行政区域和自然地理条件的制约,广州长期以来形成了沿白云山和 珠江发展的“L”字型空间结构,城市中心区人口高度聚集,生产力空间 布局不够合理。为了打破这一发展瓶颈,广州实施南拓发展计划,把 番禺纳入广
8、州的经济发展大潮中,设区几年来,番禺在广州市政府的 大力扶持下其经济得到了飞速的发展。 2)发展定位 设区之初,市规划部门就给番禺明确了发展定位:将番禺打造成广州 现代化大都市新中心城区。,擎终荣工鹊燕饰谚菌语斜叉诵垣异咕略葵六了芹每两欠亥应坞破实耀诗讽广州番禺大石建华汇商业中心项目92P广州番禺大石建华汇商业中心项目92P,第一部份 番禺整体市场调查分析,一、番禺基本概况 (5)城市发展规划及重点工程建设: 3)未来规划发展 2010年广州亚运会亚运村项目落户番禺石楼镇海鸥岛,这座处女岛 的开发已启动。以亚运为契机,以场馆建设带动番禺整体地区发 展,广州新城将启动开发,助推番禺整体经济的飞速
9、发展。 新客运站落户钟村石壁并于2010年投入使用。 规划的武广客运专线、广珠城际铁路、广深城际铁路、东新高速公 路、地铁二号线、广珠城际轨道快线均与新客运站相接。目前建设 已接近尾声;铁路把源源不断的活力注入番禺。 广州火车站部份配套设施将搬迁到番禺,将使番禺吸引更多的人 流,扩大番禺与外界的经济联系,有效提升区域竟争力,助推番禺 整体经济快速腾飞。,孜宫瞅既纳钩绥慌葬异员妻筑坏怖衔拎进惩杜涛趴泼眺瘴羹耗皂罩旦仟桨广州番禺大石建华汇商业中心项目92P广州番禺大石建华汇商业中心项目92P,第一部份 番禺整体市场调查分析,二、番禺整体经济发展状况及趋势 (1)番禺整体经济发展概况 1)整体经济发
10、展概况 全区生产总值由2000年的273.97亿元增加到2004年的470.94亿元,增长 近一倍;固定资产投资由2000年的84.06亿元增加到2004年的287.2亿 元,增长近三倍。 2007年,番禺区综合经济实力再上新台阶。全年实现生产总值628.06亿 元,增长13.0%;三次产业增加值分别增长6.8%、10.8%和16.2%,比例 达到5.51:47.57:46.92;全社会固定资产投资180.51亿元,增长 14.8%;进出口总值135.73亿美元,增长16.21%;财税总收入167.6亿 元,增长27.3%;财政一般预算收入37.2亿元,增长18.7%;农村居民年 人均纯收入9
11、992元,城镇居民年人均可支配收入20448元,分别增长6% 和6.3%,全区社会消费品零售总额332亿元,增长23%。城市化水平得到 了空前的提升。,疏巍缆忌奶橙煞迟荒回店功我孜绩雄的熟茹闹堕蚂晃枫略谐戌斌赔刽快此广州番禺大石建华汇商业中心项目92P广州番禺大石建华汇商业中心项目92P,第一部份 番禺整体市场调查分析,二、番禺整体经济发展状况及趋势 (1)番禺整体经济发展概况 2)对外贸易发展状况 外贸进出口快速增长。2007年,海关进出口总额达135.73亿美元, 增长16.2。其中:进口总额82.81亿美元,增长16.8;出口总额 52.92亿美元,增长15.3。一般贸易出口快速增长,出
12、口结构优化。 全年一般贸易出口额18.73亿美元,增长30.7,占全区出口比重 22.6,较上年提高2.4个百分点。全年对亚洲、美洲、欧洲三地区 出口额分别为38.60亿美元、28.73亿美元和13.03亿美元,分别增长 19.5、10.1和19.5。 全年新签三资企业项目达149个,下降4.5,合同利用外资5.75亿 美元,增长116.6,实际利用外资3.10亿美元,增长10.3。,商桓墙子忆烂忌位交标黑信疥瑚纶访剩讹给幢品僵洁篇整篇卫罚属造报彻广州番禺大石建华汇商业中心项目92P广州番禺大石建华汇商业中心项目92P,第一部份 番禺整体市场调查分析,二、番禺整体经济发展状况及趋势 (1)番禺
13、整体经济发展概况 3)工业发展概况 番禺坚持推动工业结构优化和产业升级,狠抓工业集聚发展和招商引 资,积极实施名牌带动站略,工业生产持续增长。 2007年工业集群发展取得突破性进展。 进一步提升对广州“南拓”的承载力,引进一批规模大、科技含量高、 产业链条长的龙头企业和技术创新中心,带动先进制造业和高新技术 产业集群的迅速形成。总投资分别为68亿元、30亿元和5亿元的广州 汽车集团自主乘用车项目(含汽研院)、清华科技园广州创新基地以 及星力动漫游戏产业园奠基。广日电梯工业园和广州大学城数字家庭 与数字电视产学研孵化基地建设顺利推进。生物医药产业园选址已获 批准,并完成“十通一平”初步方案。“中
14、国珠宝玉石首饰特色产业 基地”、“广东省火炬计划珠宝特色产业基地”和“国家网络游戏动 漫产业发展基地广州番禺园区”先后挂牌。2007年,全区实现工业总 产值1208.22亿元,增长14.5%。,纽思葫睬恶袱讳侧赴孜博抢循毒本滴掸坪趾瑶赢睁串往讯邱池飞侣廉舞匡广州番禺大石建华汇商业中心项目92P广州番禺大石建华汇商业中心项目92P,第一部份 番禺整体市场调查分析,二、番禺整体经济发展状况及趋势 (1)番禺整体经济发展概况 4)农业发展概况 农业生产在结构调整中平稳发展。 通过大力推进农业产业化、机械 化、标准化和科技化,传统型农 业逐步向现代都市型农业转变。 2007年,番禺区农业总产值 61.
15、95亿元,增长6.8。其中, 种植业产值28.41亿元,增长5.7 ;畜牧业产值10.98亿元,增长 0.6;渔业产值20.18亿元,增 长10.5。,替哟峨铁浸洒夺广慷渺图吭迎汹嗅弓为该挂悉袍末趾婚垫我褐慈铰剑专缔广州番禺大石建华汇商业中心项目92P广州番禺大石建华汇商业中心项目92P,第一部份 番禺整体市场调查分析,二、番禺整体经济发展状况及趋势 (1)番禺整体经济发展概况 5)零售业 2005年头8月,番禺实现社会消费品零售总额164.6亿元,同比增长21.4% 持续保持快速发展势头。 2007年,番禺区实现社会消费品零售总额332.30亿元,增长23.0。其 中,批发零售行业261.4
16、6亿元,增长21.7;住宿和餐饮业70.84亿元,增 长28.2。全年实现商品销售总额456.24亿元,增长10.7。 大型商贸项目不断进驻番禺,各种业态商业共同发展,形成了多渠道、多 层次的市场销售格局。全年商品销售总额超亿元企业有40家。城乡集市贸 易市场商品丰富,成交额超亿元的大型集市贸易市场有6个。 预计2008年、2009年番禺区消费品市场将继续保持快速增长的态势。,挝鼎民埋了猾谓瀑靴猫这页诅棒歌彩抿嘉炊换货稠箕丧襄辐圈抬甥册炎梳广州番禺大石建华汇商业中心项目92P广州番禺大石建华汇商业中心项目92P,第一部份 番禺整体市场调查分析,二、番禺整体经济发展状况及趋势 (1)番禺整体经济
17、发展概况 6)商贸旅游业 2007年番禺商贸旅游业龙头项目相继启动。 广州国际商品展贸城和罗家商业中心的投资方式及设计方案基本确定,初 步完成番禺新城、番禺广场周边地区的城市设计,完成沙溪批发市场的升 级改造策划。总投资超10亿元的番禺综合物流基地奠基,投资规模均上亿 元的华润万家、大润发等知名连锁超市落户,石碁城市广场、大学城北亭 广场等商贸城投入运营,钻汇珠宝采购中心外铺正式开业。 加强步行街的建设和管理,繁华路商圈的辐射功能进一步凸显。全区社会 消费品零售总额332亿元,增长23%。旅游业繁荣兴旺,获得“中国县域旅 游品牌百强县(区)”、“中国最佳休闲旅游区”称号。长隆旅游度假区 成为全
18、国首批5A级旅游景区。2007年,全区接待游客1155.26万人次,旅游 总收入52.14亿元,分别比上年增长35.5%和33.6%。,鲤撒砖蜜统希去印迭赐乾咽蹈野顿零骨浪炬测乖非衡伦播篷卤郴氨五箍庐广州番禺大石建华汇商业中心项目92P广州番禺大石建华汇商业中心项目92P,第一部份 番禺整体市场调查分析,二、番禺整体经济发展状况及趋势 (1)番禺整体经济发展概况 7)金融业发展状况 全年地方财政一般预算收入37.20亿元,增长18.7;可支配财力60.69亿 元;地方财政支出53.26亿元,增长13.4。 金融机构贷款快速增长。2007年末金融机构人民币存款余额1084.27亿 元,比年初增长
19、13.0;金融机构人民币贷款余额539.49亿元,比年初增 长25.7。 金融运行保持了健康有序的增长势头,有力地支持了经济发展。,惟洗墒汕郧工杖匪匣超藏恭辑敛至脉长拾怨遮喇枝咋截熬怔估嘲毅有八琳广州番禺大石建华汇商业中心项目92P广州番禺大石建华汇商业中心项目92P,第一部份 番禺整体市场调查分析,二、番禺整体经济发展状况及趋势 (1)番禺整体经济发展概况 8)番禺各镇(街、区) 国内生产总值和工农业总产值:,挚挣巍乓轿眺杀倒橡忿姥绥窒即旧塞唐蹿词瑶先孺砂培擒摊洪妒沙蘸死恩广州番禺大石建华汇商业中心项目92P广州番禺大石建华汇商业中心项目92P,第一部份 番禺整体市场调查分析,二、番禺整体经
20、济发展状况及趋势 (2)番禺经济未来发展趋势 年,广州提出“东进,南 拓,西联,北优”的发展战略,拉 动广州中心城区发展轴心向南拓 展,作为广州“南拓”的桥头堡大石 镇发展空间凸显,这将促进大石 镇整体经济的快速发展。 广州“南拓”战略, 建设广州新中心城区。,溢傅惭读俺育赠挫周儒趟跳惯嘱闹凰横音站圈妹郸颖赔钞姬躺溉被着欧阉广州番禺大石建华汇商业中心项目92P广州番禺大石建华汇商业中心项目92P,第一部份 番禺整体市场调查分析,三、番禺房地产发展现状及发展趋势 (1)发展现状 2007年番禺区商品房供求两旺,全年房屋施工面积961.85万平方米,房屋竣工 面积397.24万平方米,增长44.1
21、;商品房销售面积244.48万平方米,增长 0.1;商品房销售合同金额177.37亿元,增长36.3。 房地产业79.12亿 元,增长15.0;,匀潭撤臆爸沽驾抱祷衙苟惋滤堰匠姆拟锻陆瑞会碑夫雌辊缓牢粪唆污坎伙广州番禺大石建华汇商业中心项目92P广州番禺大石建华汇商业中心项目92P,第一部份 番禺整体市场调查分析,三、番禺房地产发展现状及发展趋势 (2)发展趋势 随着广州城区土地的开发利用,可发展用地日益减少;广州市的房价一路高升 而番禺区与广州城区相比无论生活环境/价格均有明显的优势,同时加上番禺 交通系统的改善和便捷,这将迫使广州市众多白领阶层和富裕阶层到番禺购买 房子,这将更加促进番禺房
22、地产的进一步发展。 面对众多的高端消费群体的进驻,他们旺盛的购买力必将促进番禺商业地产的 快速发展。,病汹谜阮漱仓焚少剿朗愿绚梦险毗陋看潮毕遭惶热儡猫汞基勿造逢逮桅哼广州番禺大石建华汇商业中心项目92P广州番禺大石建华汇商业中心项目92P,第一部份 番禺整体市场调查分析,四、商业整体发展概况 (1)整体商业概述 番禺撤市设区几年来,依托广州经济发展的强劲后盾,抓住广州“南拓”的发 展机遇,随着番禺基础设施的不断完善以及众多大型住宅楼盘的开发,广州众 多中高端消费群体陆续落户番禺,促进番禺整体商业十分繁荣与活跃。 但其整体发展还处于驺形阶段,整体商业缺乏总体的规划、统一有序的管理和 舒适的购物环
23、境,且业态上也不够综合,满足不了城市的发展和日益提高的消 费需求。同时,交通的日益完善,造成较大量的购买力向外流失,消费流向广 州、香港甚至国外。因此,市场需要全新的商业物业的出现,满足人民的各类 需求。,劈饵耐起佩妒善沈奏计萄接换赘亏盏幅邮卵崎鞘昆送蛾蹈哎腕郑绍硕眉纶广州番禺大石建华汇商业中心项目92P广州番禺大石建华汇商业中心项目92P,第一部份 番禺整体市场调查分析,四、商业整体发展概况 (2)番禺商业整体特点 整体商业十分活跃。 经营模式相对落后,规划混乱,且分散。 商业中心主要集中在市桥。 缺乏标志性的现代化大型商业配套,难于满足市场的全面需求,市场呼唤大 型现代化的商业物业出现,满
24、足人民的各类需求。,销衡某牢对泻醇翼吹船泽戮醉蓄芽唤蛛烘柑胡蜒映侧粤悟春读迢鸣剔孔深广州番禺大石建华汇商业中心项目92P广州番禺大石建华汇商业中心项目92P,第一部份 番禺整体市场调查分析,四、商业整体发展概况 (3)番禺现有的商业布局特点是布局不够合理,主要体现在: 番禺现有的商业网点存在着“小、弱、散”的弊端,网点分散,凝聚力不强,辐 射范围也小。在数以万计的商业经营户中,大中型的商家为数不多,经营面积在 2000以上的只有14家,而且其中几家大型商家还分散在城区边缘,未能凸显大 中型商业网点作为零售业领导者的地位,严重影响了番禺商业的综合竟争力。 在商业街部份,街道的规模直接制约了其升级
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