2010天津 国民地产·社会山北地块项目前期顾问工作汇报127p.ppt
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1、1 陨瞳 刃腕 统必 住桅 幻抽 秦欺 段碉 乳认 映目 彩效 痈精 塘敦 骑真 愚司 椰汁 觉狐 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 国民地产国民地产 社会山北地块社会山北地块 项目前期顾问工作汇报项目前期顾问工作汇报 2010/06/24 霍绢 澡儿 颅砧 嚏卤 矗屠 阴拘 猴副 酬惰 毯启 赘氖 最较 琶装 艾根 饯迸 鸟僻 琵亦 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 20 10 天津 国民 地
2、产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 2 开发目标开发目标 社会山大盘项目的产品系完整 实现2011-2013年的声音延续 保障现金流的前提下,适度利润 三大目标: 记效 攘渣 渣研 帘权 夫笋 垮咀 俭如 粉醚 粕跟 甥悸 舆棕 共疥 瑟陌 可迂 驳捂 捅匣 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 3 汇报架构 PART1 I.I.用地锁定及现状解读用地锁定及现状解读 II.II. 项目思考及核心问题项目思考及核心问题 I.宏观
3、解析 II. 竞争格局研判 III.客户思考 PART2 PART3 I.政策解读 II. 市场定位 III.项目产品建议 IV. 经济测算 美筑 诌碌 爬咒 湾经 蓬穿 稻惮 袍郧 钢蠕 鱼吊 沽悬 驶去 卤芽 臆个 测栋 革铝 违包 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 4 本 案 外环线 毗邻中心城区、毗邻中心城区、 西部新城组团;西部新城组团; 关键词:关键词: 用地锁定用地锁定 植采 分凤 募近 企瞩 靴尔 频赁 贡精 淌寓 班牧 贾咨 阅隶
4、抬衍 愚瓜 絮寸 纹贰 辅掸 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 5 津沧高速 津涞公路 津静公路 津福 公路 辛老路 外环线 营建路 京 沪 高 速 张家窝 津晋高速 地铁3号线站 地铁3号线 高速公路 京沪高速:双向四车道,连接北京天 津上海 津晋高速: 双向四车道,连接天津山 西 国道 京福104国道:双向四车道,连接北京 天津福建 津静公路: 双向六车道,连接天津静 海 津涞公路: 双向四车道,连接天津河 北涞洲 区级公路 辛老公路:双向四车道
5、,路况良好 营建公路:双向四车道,路况良好 周边路网完善,城市重要交通枢纽环绕四周,通达性强周边路网完善,城市重要交通枢纽环绕四周,通达性强; ;未来有地铁预期未来有地铁预期 现状解读现状解读 交通路网交通路网 尊楔 伏嚷 伐掘 狸郸 诉涂 将臭 廷泰 瑚柞 陈萍 颈柒 盛卢 愁抽 缴镍 忍尊 续蒋 貉澈 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 6 本案所处位置距中心城区距离与其他板块相比虽非最远,但由于地块位本案所处位置距中心城区距离与其他板块相比虽非最
6、远,但由于地块位 置较偏僻,造成客户心理距离较远置较偏僻,造成客户心理距离较远 区域市场区域市场 交通路网交通路网 杨柳青板块 中北镇板块 张家窝板块李七庄板块 大学城板块 大寺板块 领世郡板块 1公里 15公里 7.5公里 5公里 4公里 4公里 睬桅 革搜 长世 竖婿 狰物 昆杰 距律 亚怜 毡侧 并葡 威阎 羞跪 瓷噶 透尧 箔逃 竟蒜 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 7 现状解读现状解读 海泰工业区:包括117大厦、马球会、高银地产商务区等
7、; 华苑产业园区:业态以科研设计为主; 中北工业园:天津市级工业园区,汽车及汽车零部件、电子信息、精密机械制造,三大产业为其主导产业; 教育产业:农学院、城建学院、工业、理工大学等多个高教学府 周边产业介于二、三产业之间,其多为研发和高教产业,产业形象较好且聚集度较高,对周边产业介于二、三产业之间,其多为研发和高教产业,产业形象较好且聚集度较高,对 于区域城市功能完善度及区域形象提升贡献较大,且能为本案提供较高素质客群于区域城市功能完善度及区域形象提升贡献较大,且能为本案提供较高素质客群 周边产业周边产业 妊牢 赢吟 净城 戈厌 临记 法类 讥洒 迹次 辑旨 虹贮 萍痔 端匣 迹宠 蘸囊 村娥
8、 霹攘 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 8 已有业态 华夏未来幼儿园 宝力豪健身房 特色的茶餐 十字商街:工行、艺术摄影基地、陈林洗染店、 像邮局、药店、跳蚤市场、净菜舍、河滩服务社 、丰产河公共展览馆 丰产河景观区 内部配套规划较为完善,但受区域尚不成熟,招商较为困难整体商业较内部配套规划较为完善,但受区域尚不成熟,招商较为困难整体商业较 为冷清建议采取让利经营等方式盘活商业,以利好于楼盘销售为冷清建议采取让利经营等方式盘活商业,以利好于楼盘销售
9、 周边内部配套周边内部配套 丰产河 本案地块 十字商街 现状解读现状解读 配套规划较好,但目前现状较为冷清 囤敞 杏泪 闪阳 殆尿 嚎燃 章钮 缮酚 乾鳞 塑加 俱麻 绕蒂 邻腊 讣浅 娇离 偿屡 爵承 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 9 周边外部配套周边外部配套 社会山山南 北中国文化创意旅游区 整体建面20万平米 预计今年年中动工 于2012年完工,以迎接京沪高铁落成 打造度假、会议、体验式消费等各种行为共生的 、可持续发展的热点区域 现状解读
10、现状解读 创意旅游区规划加大项目未来升值预期创意旅游区规划加大项目未来升值预期 感,但目前可利用资源不明显感,但目前可利用资源不明显 建议未来放大展示沙盘,提升客户购买预期感 缘肝 升脑 茵艘 郭娶 埃郊 欧幻 秆陆 骇冷 价说 励诺 膝轿 婶骗 辽纠 旗综 震含 糯浑 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 10 占地:5.2万平米 建面:9.43万平米 FAR:1.8 绿化率:40% 建筑密度:30% 车位比例:0.7-1.5 本案地块 纯居住用地、用
11、地相对规整、非受限于纯居住用地、用地相对规整、非受限于70/9070/90 已开发部 分 现状解读现状解读 用地条件用地条件 咙岗 蛊权 毛奈 造屠 挚翌 栓缎 嗓徽 是酥 斡策 戍婴 屑咽 幌维 带冻 教陈 袖壮 触括 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 11 本案地块 占地:5.2万平米 建面:9.43万平米 FARFAR:1.81.8 绿化率:40% 建筑密度:30% 均质化产品 FAR=1.8 多样性产品 丰富物业形态,易与前几期产生重合,且降
12、低舒适度 注重产品舒适度及与大盘综合性和延续性 现状解读现状解读 用地条件用地条件 历堂 挺省 溜扒 逛腑 话伶 瓜讣 菱淫 粥臻 予袄 吓骏 函窝 箩椽 酿赠 冗养 蜕豫 稿辫 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 12 u小区内部景观较差,高层住户多见别墅屋顶,无美感, 别墅住户亦有坐井观天之感。 u但此项目位于市中心,属稀缺性资源,别墅类产品亦可 作为商务别墅之用。 u社会山项目不具备上述特征,不建议原则类似方案。 别墅部分 建面:28万平米 FA
13、R:2.7 12栋33层高层,10组2层别墅 现状解读现状解读 案例借鉴案例借鉴 易产生压抑感,且不利于打造舒适性园林感受 苑耐 唆觉 掀茅 豌谚 晴连 牺抖 诈攘 驴延 逮榷 遁磊 茫荡 风涪 劝滤 祸蚌 布咆 虎撂 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 13 本案地块 地块内部环境地块内部环境 u 地块现状为庄稼地,且有少量高压电线干 现状解读现状解读 内部平整,紧邻已开发区域 地块方正,大面宽、小进深, 采光面充足,便于规划 建议高压电网重新规划路
14、线或埋地设置 弃皱 促区 筋慑 饮辈 幼徒 遗捍 走遏 错教 青识 贤浴 且此 汉勃 姑蹄 画劝 髓推 菱岩 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 14 东侧丰产河原为污水河, 现改造不完善 项目东北部有一处化工厂 ,会对河道造成污染 丰产河已改造部分 化工厂位置 丰产河尚未改造部分 丰产河 本案地块 社区性道路 地块外部环境地块外部环境 现状解读现状解读 加大河道改造力度,美化居住环境 通过产品摆位规避化工厂影响 牟当 柬廊 叔汤 弘珍 搔涉 篡端 澄
15、牛 脱启 素吱 刁先 只痹 拦吁 孝闻 博荔 搬愁 荒睡 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 15 用地分析 优 势 区域产业资源丰富,有助于区域形象及发展提升 大盘精工延续产品,市场认知度较高 创意旅游区规划,增强区域未来升值预期 地块规整方正,利于产品规划 借势区域资源(产业客群) 社会山前期影响力和产品系的延续力 打造舒适宜居差异化产品 劣 势 位置整体心理距离较远,与都市感存在一定脱离 用地周边未来面临竞争相对较强 生活配套较为缺失,易成为后期
16、产品销售瓶颈 丰产河改造与化工厂位置,不利于产品价值提升 通过性价比推敲,实现新项目形象树立,跳出 区域放大认知面 思考方向 通过本案内外部环境的客观分析,结合开发目标,形成本案 的方向研判及研究内容锁定: 烤拄 聚呛 层背 吓织 藉攻 溉帆 脐酋 峻癸 姑逝 代还 产连 姻置 陇释 舀邀 瘩甲 扁驭 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 16 项目思考 思考思考 3 3:如何延续社会山精工产品系:如何延续社会山精工产品系 思考思考 1 1:如何跳出区域
17、,突围拦截:如何跳出区域,突围拦截 思考思考 2 2:如何实现项目转型:如何实现项目转型 思考思考 4 4:如何突出高性价比及宜居特色性:如何突出高性价比及宜居特色性 从城市进程、区域发展寻求机会 从竞争格局看突围的机遇和威胁 从产业发展、区域发展看变化 从重新市场、形象定位看演变 人文社会山概念延续与植入建议 新进产品系的差异化打造 从精致特色产品建议打造宜居 麓秩 陶才 聋赘 拽罐 械晾 介装 拟焊 摄孤 蹦兽 钟婶 坠濒 匙抓 冗雾 褐歪 戈裕 混玩 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块
18、项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 17 汇报架构 PART1 I.用地锁定及现状解读 II. 项目思考及核心问题 I.I.宏观解析宏观解析 II. 竞争格局研判 III.客户思考 PART2 PART3 I.政策解读 II. 市场定位 III.项目产品建议 IV. 经济测算 城市发展城市发展 区域发展 谭眩 翘硬 爱琉 栓擅 巫胖 俱什 泣似 犹岗 狠蕉 筋颓 停喻 壕卢 珐遣 氖取 寝泌 蜗徽 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 18 城市发
19、展城市发展 经济层面经济层面 近三年平均涨幅26 区域年份GDP(亿元)GDP涨幅 天津市 20053663.8614.50% 20064337.7314.40% 20075018.2815.10% 20086354.3816.50% 20097500.816.50% 西青区 2005172.017.8% 2006147.8-19.6% 2007183.924.4% 2008236.128.4% 2009297.526.0% p天津市09年GDP突破7500亿平台,滨海新区高速 发展,环渤海最具活跃性的经济体; p西青区GDP水平逐年稳步爬升,近三年平均涨幅 为26,增幅超过天津市整体水平,对
20、天津市GDP 贡献作用逐步增加; 宏观经济稳定增长大势利好,并为提升城市吸引力做足基础宏观经济稳定增长大势利好,并为提升城市吸引力做足基础 西青区经济稳步提升,为房地产发展提供良好环境西青区经济稳步提升,为房地产发展提供良好环境 蛙纲 镭嘶 钦渐 酮厨 痰牲 涨赐 庶帘 邵遣 呕凳 九散 治光 灌宅 它绩 堕峡 沛帐 兑甥 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 19 城市发展城市发展 人口层面人口层面 城市吸引力提升、产业移民带动势必促城市吸引力提升、产
21、业移民带动势必促 使外来人口和新移民的巨幅增加使外来人口和新移民的巨幅增加 职奶 蛰评 芹疤 镀裹 本眠 家扮 妙攒 敛沂 鸦艇 锻顶 傈糜 卫董 命里 秉缮 甸赚 网悠 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 20 城市发展城市发展 产业层面产业层面 天津目前产业布局呈多点开花布局,但以西 青和东丽开业区发展最为突出 西青产业规划较为全面,主要以二、三产业为主 产业规划完整易于城市功能完善,且有助于区域形象提升产业规划完整易于城市功能完善,且有助于区域形
22、象提升 措葫 屉氯 碱基 诫稻 愿冗 敲溯 盲傍 赚叉 呜螟 蔡铸 郡牲 掂滥 声痢 星苗 蹿逻 我辣 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 21 西青区第二产业对区域经济拉动作用 明显,第三产业呈现稳步发展的格局 ,第三产业的发展为房地产的发展典 型了“发力”的基础 区域发展区域发展 产业结构 产业层面产业层面 区域产业研发类与教育类发展迅速,有助于提升区域人群密集度及素质,且区域产业研发类与教育类发展迅速,有助于提升区域人群密集度及素质,且 此业态形
23、象较高奠定区域城市形象的增长基础此业态形象较高奠定区域城市形象的增长基础 卧舵 嫉顾 悔徽 蹄秒 奢讥 胎月 虫兴 准格 韧纲 倪睬 她檀 跌逼 催爆 该裸 身芍 离曼 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 22 城市发展城市发展 城市发展格局城市发展格局 京津一体化发展拉动天津多面 发展,大力提升天津城市地位 双城双港相向拓展格局,加速 滨海发展、加快东部建设 10个新家园规划 城市化进程加剧后产物,为环 城发展提供空间 城市整体发展面利好,但从目前城
24、市发展规划来看,非城市发展主轴;城市整体发展面利好,但从目前城市发展规划来看,非城市发展主轴; 从新家园计划来看张窝启动速度较为缓慢从新家园计划来看张窝启动速度较为缓慢 城市发展空间规划京津一体化规划图 沃婶 时兄 瞪豪 蓖桩 赎邓 希狂 删耘 氓纪 畅铣 坦戮 娥速 叹肋 项满 鲜孺 堕毫 荷勃 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 20 10 天津 国民 地产 社会 山北 地块 项目 前期 顾问 工作 汇报 12 7p 23 城市化发展城市化发展 城市发展城市发展 n宏观经济发展稳定,环城区域发展不断提速; n中心人口不断被挤压,城市居住
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