2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p.ppt
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1、广履捷涤丸差沁颧谴药拼敌庙仆早偶安护秉撩坤烂本玫垮恨爬危躯右尺绳2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p,新天地一楼商业部分 价格定位建议,上海妙策房地产经纪事务所 2011年6月,法柯像户沦抓胺驰沽风邯访迄最森竟擒邮勉乔松囊蜗娟罢钳旦旦英橡移揽2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p,开 篇,引 言 首先,非常荣幸能为贵公司提供服务!本次报告是妙策公司向贵司提供关于宜兴新天地一楼项目商业部分的定价报告。经本公司深入、仔细研究得出该报告中的相关建议。 宜兴房地产市场瞬息万变,我们将动态追踪并做进一步
2、深入研究,及时做出相关的调整。,歌星孔壁蜗恃虚卤祭膊悯梧篮篓出荤狼逗茅秧溯鹰矢胳娩哥鞘目爱转贷篷2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p,区位未来商业价值,区位当期商业价值,项目产品分析,产品价格定位,本公司专业经验,项目背景分析,宜兴核心商圈发展,宜兴商业地产发展,我们的总体思路:,个磁瘸硕霉蔑扳鞍鞭锹艘尔语郝冲隋搐宴碉芳饼豪锗季殿蔡勘夺萎秒站佃2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p,宜兴商业地产发展分析,1,宜兴核心商圈分析,2,当前项目区位价值分析,3,未来项目区位价值分析,4,项目SWOT
3、分析,5,项目商业价值定位,6,崎望夜暗录笺侯暗柠购朔均盈座狡惧椅媳至硫酗专宜励春蝴瞅尘狸炽海缨2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p,住宅,商业,宜兴商业地产的发展分析,2004-2007年 商业地产依旧以住宅区街铺为主体,人民路、新建小区纠结一楼商铺的招租。商铺投资者出手谨慎,好坏决定投资与否。 2008年至今 社区街铺依旧是商铺投资主体,大型的商业综合性都出现。商圈的逐步完善和形成已经把商业的核心区域确定下来,但是商业的销售和租金状况并不像市场上的那么火爆,相反随着市场的调控与竞争加剧经营情况不是特别理想,20042007年 代表楼盘:今
4、日星城,紫竹苑等;住宅售价约2800-4000元/。住宅投资初现端倪。 2008年至今 代表楼盘:江南春天,宜北新城等;住宅售价约9000元/,经历过08年的楼市危机,09年强势反弹,作为发展中的三线城市,宜兴楼市发展势头强健。较大、较快的价格浮动空间,吸引房产投资者的眼球。,住宅和商业地产发展历程对比,载谊别喊拿嘛购成艇缨登升捞伟虹汝主豆擒雍蔼落栏帛剔殖淀昭煮控倡澡2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p,住宅,商业,投资主体 中小投资者,城市中高收入群体 投资目的 保值、增值为主 投资频率 高 投资客群体量 大 投资置换性 低,住宅和商业地产
5、投资对比,投资主体 大型投资者,城市高端收入群体 投资目的 增值、盈利为主 投资频率 低 投资客群体量 少 投资置换性 高,宜兴商业地产的发展分析,吾涌愁勋汾玻征钳抠沦锨森洲间够鄂封咒炬掺叙耙西疲欢赶山桌茬臼沫姻2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p,宜兴房地产发展中,住宅商品房发展速度快于商业商品房,在房地产投资中,住宅商品房的回报率大于商业商品房。 房地产投资中,住宅商品房投资者是宜兴房地产行业的投资主体,受经济水平的限制商业商品的投资者群体比较有限。 宜兴商业发展仍处于中级阶段,主要仍旧是以街铺和中型商场为主,大型综合性商业较少。 从投资
6、置换性的角度,商业商品房投资者具有较高的置换率,其投资的方向有较大的分散性。住宅商品房较好的投资回报情况将吸引相当多的商业商品房投资者向住宅上平方投资。,小结,宜兴商业地产的发展分析,涟懈烛陷抛嚣廓骏郴愧赤辊藤授口酷砖池淳踩琳支膜怔窘径甜虚曾琶副葫2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p,宜兴商业地产发展分析,1,宜兴核心商圈分析,2,当前项目区位价值分析,3,未来项目区位价值分析,4,项目SWOT分析,5,项目商业价值定位,6,釜志半臻羹且瘫苦输龚巩赚嚎时毋腹虎仪耻罩矩般杭辨膨涛詹甩搭扁甸靶2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p2011宜
7、兴新天地一楼商业价格定位报告41p,宜兴核心商业圈分析,居住区和商业商业区分布,市中心商业区,工业区,居住区,镍醛署晰纶利轻楞浸懊傣卸蚤梅骂触他蜗涎卉册一狙碴胎片绪融茨饿狙密2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p,宜兴核心商业圈分析,总体规划: 宜兴市城市总体规划(2008-2020) ,著名的陶都、长江三角洲生态旅游城市,苏浙皖三省交界地区重要的工业和商贸城市。 商业网点等级:全市分为市级商圈和社区型商圈二个等级; 市级商圈分布:市区的市级商业中心为本项目周边和人民路周边的商业中心,东南面的东汣大润发、万达; 社区商圈分布:分别在最近几年新项
8、目的底商和小型的商业。,城市核心商业区,城东北:汽车城,城南:新政中心,体育中心,寐痕增皂膛簧惨移蹄湃骸龟蒋壳矫徽付稀菏异电咳刹瀑拈忿抓肯次荤畔寐2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p,城市核心商圈组团划分,宜兴核心商圈是以宜兴新天地和步行街为中心的区域; 商业步行街两侧及周边和太滆路周边。 市区大部分百货、电器、娱乐等商业形态均集中于此。,整个商圈可分为四个位置 1:高端消费组团以人民路为主; 2:时尚消费组团以步行,华帝百货街消费为主; 3:经济消费组团以大润发,大统华为主;,1,2,3,人流,消费力,宜兴核心商业圈分析,存割婉豆唁幌阮动顷
9、又盾漂呀予冬惠互剪宙肄萨泻象蛹江剁撒肺锭浊峙炽2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p,宜兴核心商业圈分析,城市核心商圈业态分析,峡广键牵相踢岛尹瑚甚租将巾还欠霖切争擦林秽坦拢振支链氮膜转肯死猎2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p,宜兴核心商业圈分析,城市核心商圈分析总结,核心商业圈各种业态区域饱和状态; 百货、服装是核心商业圈的主导行业; 按不完全统计,宜兴人民路核心商圈的主要商业的营业面积约40多万方,尚不包括各干道的零散街铺。 按照国际标准人均占有商业面积在1.2平方米是一个比较合量的参照
10、值。而根据中国社会经济特质,合理的人均商业面积一线城市应为1平方米,二线城市0.75平方米,三线城市0.5平方米。 宜兴加上周边县市、乡镇的人口约为118万人,按平均消费群体按18万人/天计算,宜兴核心商业圈的主要商业的人均平均面积高达2.46平方米/人。而这仅仅是核心商圈的主要商业。,弓驰进憎莽染抱始由佳蟹廖尊怔著寅拱翱纸模缎台贸傍篓裙兵威素墒柞终2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p,宜兴商业地产发展分析,1,宜兴核心商圈分析,2,当前项目区位价值分析,3,未来项目区位价值分析,4,项目SWOT分析,5,项目商业价值定位,6,粪瞅笨阶院揪拿
11、办印敏稼跃粒擅帅钡暖屿串迎亭剧侨每穷讫搂棺伍立她语2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p,当前区位价值研判,进入核心商圈的人流动线,东入口宜北路;引流强度:中; 南入口太滆路,引流强度:强; 西入口九滨大道;引流强度:中; 北入口阳羡路,引流强度:弱;,由图示我们可以看出进入核心商业圈的主要人流集中在东、南、西三个方位。 通过本案的人流东南向德人流。数量不多且品质一般消费目的性明确,主要是市区内的市民的普通和日常消费为主。,核心商业圈,弓温么随疵祷喊廷啪像磨翁跃擦舔羚笛氖涩颐殿药整钾鄙履伐匠窘涟独惫2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p2
12、011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p,核心商圈的商业人流动线,当前区位价值研判,本案,云垫始救虑提粪批资己咖譬肪擦酸胳腺兑凶真播噪捷扳挝垛辫茵靴屏梗烷2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p,当前区位价值研判,核心商圈的商业引流动线,本案,扶幼蘑等胖噶惰卧荒浅囊希涂髓柏膜辑巧褪风界短蒲栓弧瘪猎亨凋巡寄岿2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p,当前区位价值研判,卑保独旭凤谚揪碌哨拢胚如喻惑取聋镜琅棉喳覆寿滔柬口陪悦颗萍蹈摈翰2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p2011宜兴新天地一楼商业
13、价格定位报告41p,当前区位价值研判,区位商铺租金研判,按当前不同地段市口的租金价差,本案区位的租金将在2.5-16元/平米/天。,吏慨渊妄绦忻座蹦任摸落猖校胁霓栈胀讽窗跃艺扒皮恐归稍凉外亚襟赫忙2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p,宜兴商业地产发展分析,1,宜兴核心商圈分析,2,当前项目区位价值分析,3,未来项目区位价值分析,4,项目SWOT分析,5,项目商业价值定位,6,朴烈隙凰前傣梯陵筛真芭堰托邹眩步铲癣闰微贸只殿妆钟埂孺膊碎渭棺仍2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p,宜 兴 市 区
14、域 未 规 划 总 体 情 况,本案,淋刚墓否苑辗薪奎蕾沥忠泵翌挑紊朔血挟士熄战衙柱鼠恕奥枝西邱酸偶惩2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p,区域潜在商业项目,未来区位价值研判,整个核心商圈尚有不少可供开发改造的地块。这些地块在商业价值和本案相差很少。 万达的出现将会使得未来走向向东南方向发展 从规划信息中得知,商业区周边都是以居住区为主,并且周边的行政和体育资源雄厚,后期商业的发展潜力巨大。,未来价值的上升取决于周边和住宅区域改造的成果。,错验猩烽螟红勒镊澎图膝死愚硷惩析侨犊撞坑咎尼酶苇桂问丫桅聪盈戳恕2011宜兴新天地一楼商业价格定位报告4
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