2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p.ppt
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1、,中心製造,半岛式核心生活區体系設想,Vland*china*2011-07-05,厚碰粗凰哄淋澳寻履吻吧增豪言仕秦壹宴胳竭螺恒颅豁菩榆杠嘴周砷顽响2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,内容目录Contents,I.市場情况,II.定位推导,IV.住宅规划,III.商业规划,V.营销建议,雕五浓州豹致恫颅玻桩汽径件现蹲浙姨琴驹煌鸥乾塑髓沸啼诬拱糜劣慌锰2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,I.市場情况,附件说明: 1、住宅市场调研报告,包含城市
2、规划分析、经济数据研判、土地市场分析、在售项目户型统计、在售项目个案分析,项目周边环境研判 2、商业市场调研报告,包括城市商圈分析、商业竞争个案分析、项目价值研判及定位战略建议,豆你锐窝鸵冉靖凄迹窟业值溉达存钒苇杖袋犊筒值谤隙卒腹组曲技貌网馈2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,對光澤* 我們剖析出 項失衡,6,绞哦辑爬舀葬瑰泛若崖镊氟掐达命琼消幼乐振阁况吁套车起偿萌鹤司般阴2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,1.城市人口与土地放量失衡,历史
3、数据表明: 截止至2011年7月市场现存土地放量近76万平方米 2006年至2010年光泽县人口增幅数极小,平均增幅1.2% 而就固有人口而言,至2010年全县总人口为16.02万(其中城区人口约4万) 急剧加大的土地开发量与当地缓慢的新增需求必然对当地市场造成冲击,毛蛹亿姚筑弟殴厕挥秃犁替绿硷于研蔽离叭臀拘营择印模蔽肿面刊信饥堵2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,2.商品房体量与市场消化潜力失衡,已推剩余体量 10937,已拍未公开 14042.67,未来后续体量 38.166万,公开未推体量 356681,+,+
4、,至2011年7月光泽可售商品房体量约为38万,市场已知:,2007年至2010年总计商品房成交量17.86万,年均去化量4.465万,也就是说按光泽历史去化水平来看,仅现有商品房体量便要去化近10年! 其中还未包含本项目自身商品房体量,遁去压沈泄怎臆奄平捡锹攀纵鲤抢妨窖展吼豆堪输速诣嫉小炭坞窗帛译和2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,3.商业体量与城市固有人口失衡,已推剩余体量 约17万,未来后续体量约 20万,老区街铺余量 约1.5万,+,市场已知:,已建未推体量 约1.5万,+,至2011年7月光泽可售商业体量
5、约为20万(未包含本案商业面积),2010年,全县总人口16万(城区人口约4万,至2015年计划扩容到6万),持屏俗惧郸虑隧闻修拍谋散童旦息控映色币叉药逸颐唇窟酱呼瞩赵纫粮宅2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,4.商业业态形式与商业回报失衡,光泽消费人群主要集聚于二一七路,为该地区人流量最大、消费频率最高的街区。 就业态而言二一七内以衣食等日常便利性消费为主,中高档业态较为稀少。,鼠南掇净请娜件杜别汰食健规肺杂稼剁作奄垫鸡赏坑区康秘祈峦菩荷买兢2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙
6、橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,5.光泽商服地块与项目竞争关系失衡,项目与老城区,1、项目与老城区仅一河之隔,直线距离约1公里,消费人群重叠性大。 2、随着老城区道路白改黑的全面完善,可以预见未来老城区的整体形象将有一定攀升 3、老城区主要为日常便利性消费,整体品牌平民化,大众型消费强,对本案消费人群的分流大。,悯赫安攀帖匈起肉蹈粹蹭擦谎懒解菏素滋氦猿摔迂嘴遭又欢芜族养合纬储2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,闽北商贸城位于城北板块,属于城市新开发区域。但是该项目地处光泽城区的北大门,是光泽北部乡镇的入城口,
7、截流本案的人流。 皇庭丹郡位于城西板块,位于光泽城区的西大门,该项目对城西区域的影响力大。也是光泽西南方向城镇的入城口。 截流了本案城西方向的人流。,项目与竞争项目,伺渣噎联减埃烟臼儒麻坤剩鹊世仙料镇淤征宴挡则竖彰祈婴屠绒腆据锚减2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,6.传统商业升级与商业中心的转移,如今对老城区的路网进行全新的改造,已经在进行中。作为光泽城区的商业传统中心,道路整体改造完成后,老城区商圈商业地位势必得到进一步的巩固。,而相于城市交通动线来说,老城区较之本案更为有利。本案的主要商业人流动线镇岭路,被项目
8、西侧的居民区阻隔。因此,如何解决项目位置阻隔性问题,显得尤其重要。,卵滁畦冕逾啥淀巨换吸牌钨悍缨瞥亥摇慨饮享汲钉堂孽匿境搅晶蜗汤胰滇2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,市场较为严峻!,综合以上所述,我们可以判定:,磷井蓝暇铭柿逛吁妄起穴桃煽棵禾蒸蔡拳澳没预膛刷靴软若壹衣茵茅讶并2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,II.定位推导,伴魂磋勇幕噪究衍睦问姚标雀函悠列邹旷庭震愿控睛籽榜茄售耳拖恶面陋2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案1
9、18p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,4点有趣的现象,在光澤* 我們同时发现,讶朽争铀亏嫩适勒轰叮续颐湃斗萤静位晰咕千汁村秤痪弛顷撬祸扑狄线平2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,壹.在18:00后,光泽人在当地找不到休闲的地方!,叁.在面临中高档消费时,光泽人也习惯于去邵武!,贰.在有娱乐消费的需求时,光泽人习惯于去邵武!,肆.在面临居所购置的问题上,光泽人还是习惯于去邵武!,评雅颂践穿侧鞋湖叼岛弥强嘴侩法唤祈惰唆熔驾市扣呈翻岿募小鸵鲤惭韦2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案11
10、8p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,没有真正意义上的“中心区”,Center missing,光泽,需待中几敢逐萤彰旺去肆虾鞍鞍藐齐盂僳墨绵旬听晋摧钎超愉咎纂诅卯问2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,光泽人需要更优质的居住环境!更好的消费及休闲场所以及教育条件!光泽人需要更优质的居住环境!光泽人需要更优质的居住环境!更好的消费及休闲场所以及教育条件!光泽人需要更优质的居住环境!更好的消费及休闲场所以及教育条件!光泽人需要更优质的居住环境!更好的消费及休闲场所以及教育条件!光泽人需要更优质的居
11、住环境!更好的消费及休闲场所以及教育条件!光泽城市化进程的停滞不前,已经影响到光泽人的居住以及生活品质!光泽人需要更优质的居住环境!更好的消费及休闲场所以及教育条件!而这些恰恰是造成光泽人口与资金外流的根本问题!光泽人需要更优质的居住环境!更好的消费及休闲场所以及教育条件!光泽人需要更优质的居住环境!更好的消费及休闲场所以及教育条件!光泽人需要更优质的居住环境!更好的消费及休闲场所以及教育条件!光泽人需要更优质的居住环境!更好的消费及休闲场所以及教育条件!光泽人需要更优质的居住环境!更好的消费及休闲场所以及教育条件!光泽人需要更优质的居住环境!更好的消费及休闲场所以及教育条件!光泽人需要更优质
12、的居住环境!更好的消费及休闲场所以及教育条件!光泽人需要更优质的居住环境!更好的消费及休闲场所以及教育条件!光泽人需要更优质的居住环,直趾烤臆蛮冈入咋裁鞘松颖憾舌碘丰亢隘钻购诽墅渺巡喻汰瓶斡浑庄什蔫2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,城市人口与土地开发量失衡,商品房体量与市场消化潜力失衡,商业体量与城市固有人口失衡,商业业态形式与商业回报失衡,光泽商服地块与项目竞争关系失衡,让我们回顾下光泽的六大失衡,传统商业升级与商业中心的转移,斡堵侮卜唇旱硒送刻蔚抓触南页穴取嘱符晌阔椅肮灿瘟匆未兰箱垃鸦泽溃2011年7月长沙橘子
13、洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,只有将光泽人留在光泽 只有满足光泽人的物质和精神需求 只有让我们的项目具备足够的吸引力 只有让光泽人看到光泽有比邵武更好的地方,在光泽市场的六项失衡下, 我们必须清楚的认识到:,我们,才能成功!,烁候弯仰厕疚彬做鸵步计沁滴菩涩更除祁乎惹笋剁占擞掉婆溪探寿透独圾2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,打造光泽核心生活区,Guangze Downtown,而我们要做的,便是这个城市甚至全南平所没有的! 即使有,我们也必须是最好的!,屡
14、昆及祟赃伤桂惋息剧祁俘焊哆睹沽嵌辉榆裹峰铆鹿岔阴庐忠拒溉夕注视2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,唯一的、顶级的、繁华的、价值的、多彩的,结合项目全光泽最大的体量,我们对项目的定位是,打造光泽核心生活区的项目价值理念,阑摇懦瞻吓棚渐宁仿瞎元睛疫酵驯装铲滩喀亨只咀仔化躁逸钙煽皂刁彝假2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,Guangze Downtown,半岛核心区 * 光泽陆家嘴,烂吻娇痊超价碗怖坎僻祭粥寂贺耘形骤囤昔胸风篇场乾挽绵愿户括锄雹封
15、2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,接下来我们将阐述,基于总体定位下的项目产品打造体系 ,豁庶忍莆军诱橡墙袭熏盈其陋丰像虐篷泻沮暮埂践炬恢碾鄂定袭壶囊霍萄2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,III.产品规划,龄傍苯植勺郁眼句雄服誊资厕比待卓茧霓吐懦腰贺拂价请剔蹄徐逃遗挥尺2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,城市与规划,“十二五规划”战略重点 启动城南、城北、桔子洲
16、片区开发 推进城西片区开发,加快老城区改造步伐 拉开城市框架,全面提升城市品位与功能 到2015年,县城面积超过5平方公里,城区人口近6万,发展定位 规划提出光泽的总体定位是 “武夷生态源,闽江第一城 ” 即充分挖掘光泽山、水之个性 建设以“特色产业经济和地方资源加工为主”的生态文明之乡、优美宜居县城,发展方向 “西扩南进北延”的发展思路,“一城两区”城市结构 确立老城为服务主城和发展核心 通过新的开发建设和旧城改造提升主城功能 两区为北溪两端的两个产业新城 和顺工业园和金岭工业园 使其成为拉动城市经济的动力引擎 南北向拓展城市发展主轴,窃铅粹咨除垫壳划酒呀豪少奏粘卯跃淤败椒聂泄其僻谰逛斌剃糠
17、渣城侮助2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,项目与地理,项目位于光泽县中心城区和火车站片区连接线(镇岭路)的东南侧,桔子洲的东南区块,东临桔子洲大桥(在建)、东北濒北溪、南濒西溪、西北隔杭川镇镇政府及居民区与镇岭路相邻。,光泽县主要商业街道,光泽县桔子洲片区,诧谊哭蝎御谩削宾慧臻矗全歌堂丢矗稼涉篙载憎卒慌慢瞻串巡靴告栖帐针2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,A-3,A-5,A-4-2,A-4-1,地块总面积81583平方米,其中:A-03地
18、块面积17743平方米,A-05地块面积15875平方米,A-4-02地块面积30843平方米 A-04-01地块面积17122平方米,土地用途为商业(四星级酒店),商业土地使用年限为40年。 A-04-01地块必须按国家四星级酒店标准及使用功能配套附属用房、建设规模按照光泽县建设局相关建设设计条件 A-03地块:用地性质为居住商业办公混合用地(其中居住用地比例为70%,商业及行政办公用地所占比例为30%) A-04-02地块:用地性质为居住商业文化混合用地;居住商业文化混合用地中居住用地比例为70%,商业用地所占比例为20%,文化娱乐用地所占比例为10% A-05地块:用地性质为商住混合用地
19、(其中商住混合用地中居住用地比例为70%,商业用地所占比例为30%) 酒店建设必须在中标后3个月内开工建设,开工后一年内完成主体工程,2年内投入运营,在酒店主体工程完成前不核发预售许可证。商住开发建设期限为3年,地 块 自 身 解 读,地块与经济指标,型税患溯搪页别杨诲馈作番钨耐不释植侦私梯猛廖驾茁早匠谤叙恢酷洗巧2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,地块与四至范围,A、项目地虽处于城市主干道(北溪南路西南侧),但是这条主干道都缺乏商业氛围,这是项目规划上存在的第一道难题。,B、项目地中部岭南三路南北贯穿(并规划桥梁与
20、中心城区和火车站片区连通),但是这条支干道不是主要交通动线,这是规划上存在的又一道难题。,C、项目地偏离城区主要连接线(镇岭路),虽然处于两条溪流的交汇处,但形成商业的孤岛,这是规划上的最大考验。,四格裕叠伴男陪协黔瓶仗拢京默裕液印嚣喇卖攘犯谰甲喂侈晒枚猿妙摹楚2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,地块与限制性规划,市民文化广场 必须配建且固定区位,小学 必须配建且固定区位,准四星级酒店 必须配建且固定区位,愿仍择趟枢藤淮圈嚣巨沾绍脑岸瘦口罕桨髓述栖作启珍侨闭嗜测赛泵淹希2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案
21、118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,光泽县的城市发展规划,及地理区位赋予本项目成立新的中心的相应条件。 但是- 在项目整体功能布局中 住宅、商业、酒店、城市公共配套、江景景观的规划合理性; 在商业竞争中 面临的原有城市商业轴线的阻隔和其他新开发项目的拦截与争夺; 在住宅规划中 高容积率与景观优势、商住布局等的矛盾;,不容忽视!,哗将沂荆皇淳罐弛冉煞蕊逐摧配袒敞漾颂起耶病旱肩曼尤我言浪滴状虞饥2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,针对实际情况我们做出以下规划建议,荆没舟茶滦汾奇拍分呀脑够哦绩
22、臆骨烁一罕昂尽部眷忧舟笨小庙铣湾积皂2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,III.商业规划,宏跃痈础圃昭螟藻仅炊趋轻韦魔梁酌彻沧又拟模魏昌今虎颗亦噶贩起韦墙2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,I、商业部分总体规划建议,II、商业功能建议,窃赖依验可讨毒乳溯锨迂徘变枯班胀滤搜片柞汾浊洲敷入东喊例啊矾粘五2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,I、商业部分总体规划建议,酶翠
23、醛缸曙购泉履叛暗娘讣便谜诊包押浙盘挂侵寥债亏旗热吩篙鳖琐禽深2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,商业部分总体规划建议目录:,壹、项目商业规划原则,贰、项目原总平规划问题分析,叁、总平规划解决示意,肆、总平规划解决示意说明,伍、物业指标建议,陆 、商业物业形态建议,压晾剁穴合腮快爵阶艾肛屑步叔卫争折青胎戊钟夺怨悍蚂洽裳确颅吼倡鉴2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p2011年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p,江景标志性建筑群,光泽县新的形象工程; 新光泽的集具备全江景的国际品质的居住、酒
24、店和商业的生活、休闲、娱乐中心,壹、项目总体规划原则,B、在商业规划方面,须重点考虑18米的支干道(岭南三路)与主干道(北溪南路)、支干道(西溪北路)的商业规划,如何与酒店和市民广场形成互动,同时带动项目四至其他道路沿街商业,使本项目商业成为光泽新的商业中心;,C、在住宅规划方面,首先须处理好高容积率与江景打造的矛盾,并且在住宅的产品打造上如何体现高档次化与城市消费力的矛盾,使本项目住宅成为光泽滨水第一盘;,D、硬件方面公共基础设施的导入引入,如结合当地的出行条件,在机动车和非机动车的停车设置方面必须考虑到顾客的方便性,同时引入公共交通系统(如建立2-3条公交起始站);,A、有效处理项目地的住
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