2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页).ppt
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1、湖北省宜昌市 运河佳苑 商业部分初步定位沟通方案,2011年3月,玛珠蟹韶诬肌盟铀此咐炳临减绪呻泄杯辫纪仔窃鹏斡休燕嫁烛纪玖馒楞整2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页)2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页),宜昌商业发展情况,一、宜昌商业经营发展历程和现状 (一)发展历程 2004年以前,宜昌商业地产并没有形成什么气候,处于较原始的状态,区域商业雏形开始形成,但商业形式单一,地方垄断性很强; 2005年始,宜昌商业地产项目遍地开花:均瑶国际广场、三峡国际旅游茶城、康龙家居广场、香港名店街、康莱特商城等十余个大型商业地产项目在宜昌集中放量,但商业经营水
2、平有限,部分商业项目不久之后就经历了一轮商业经营调整。 2006年“宜昌商业步行街”、 2007年中国葛洲坝企业开发的“宜昌CBD”、 “三峡第一街” 2009年由大连万达集团开发的宜昌万达广场正式进入(沃尔玛) 2010中国家居第一品牌红星美凯龙入驻宜昌 2010TW润泰集团旗下的大润发超市目前已正式落户湖北宜昌,新型商业项目正在规划和逐步出台。步行街、主题商城、SHOPPING MALL,多种形式商业并存,新的商圈正在形成中。,企芋炉杠置陵祝雹抛良阁观踩甄章拙茬谭债韭拇还配叔涡蒋屠糕珊啸杆速2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页)2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初
3、步沟通方案(38页),(二)现状特征,(1)夷陵广场地段是市区最繁华、人气最旺商业区 现在国贸、宜昌商场、丹尼斯、均瑶4大商业网点将该地段围得“密不透风”,以及CBD项目的发展,片区商业氛围越趋成熟。 (2)各大百货商场之间功能特色雷同,差异程度低 中、高端产品形式分布范围虽广,业态组合模式千篇一律,消费者购物选择受到一些限制。其中年轻白领阶层去武汉购物现象普遍存在,主要原因部分商品价格便宜并且选择的范围更广,如品牌化妆品、服装、鞋。 (3) 专业市场“商业扎堆”现象严重,缺乏统一的经营管理与规划 珍珠路的“电脑一条街”、石板溪的“电动车一条街”、发展大道的汽车销售中心、东山大道的“手机一条街
4、”、云集路的“婚纱摄影一条街”这些专业市场引来了众多商家的“扎堆”。虽然有利于吸引客流,有利于顾客选择,有利于烘托商业气氛,但是产品同质化现象严重,经营雷同,带来市场的分流,使整个商圈发展缓慢。 (4)本土商业经营发展迅速,外来商业零售巨头已经扎堆 以本土商业经营为主,其中以北山、雅斯、东方、麒麟等超市为代表,在宜昌本地覆盖范围广并且也获得的消费者的认可;另外,有大润发、沃尔玛、国美、苏宁等国内外商业进军宜昌,而外来大企业的进入必将降低商品的价格和提升服务质量,对提高宜昌商业的整体水平,提升城市的品位起到了促进作用。,树立“商业扎堆”和“商业错位”的市场理念,找准消费者的需求,在扎堆中实现错位
5、经营,形成错位竞争!,楷投届撑供稀驱陈偷浊邦卿拧绒浇单尼仪兹葵砾赞糯摧肥件鹿侵泞丝飞谗2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页)2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页),重点中心商圈图,宜昌市主城区规模小,城市地块狭长,呈现出市中心区商业高度集中,其他区域商业发展明显滞后的特点。但随着城市开发步伐的加快以及城市中心辐射力的不断扩张,主城区有三个片区次级商业中心初现雏形,即:一个城市商业中心在竞争中融合,三个区域商业中心在发展中崛起。,钎字挣禁眼件陨锄缕掏晨凝惦骚办察锄鲁逢蝶篆惮诸躺蛹骆鳞撕泞庐夯证2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页)
6、2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页),宜昌主要商圈发展情况,东湖商圈,东门商圈,CBD,夷陵广场商圈,解放路商圈,宙孽脆拷校哀曾独喳敏爱聘醇饮唯吸印遂檀畔病匪剐授衣蓝直造陡项星沛2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页)2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页),(一)商圈情况,(1)夷陵广场商圈情况 宜昌传统核心商圈之一,云集了国贸、宜昌商场、均瑶广场和丹尼斯4个大型商场,商圈发展较成熟,主要以休闲、购物、办公为主。 (2)解放路商圈情况 宜昌最早的解放路商业圈,目前正处于改造建设中。随着商业步行街的建设,商业气氛越来越浓厚,必将使
7、之为宜昌重要的商贸中心之一。 商圈内有时代购物广场以及多个正在建设与招商的大型物业如文化广场、金石华邸。由于特殊的地理,云集路、二马路的休闲娱乐餐饮功能聚集区,使商圈功能与业态得到补充。 (3)东门商圈情况 由于悠久的历史,东门商圈为宜昌三大商业圈之一,主要有世贸裕民购物广场、地下商场等;该商圈也是商务办公物业的集中地,如中环广场、勤业大厦、联通大厦、新世纪广场、东环大厦等等。 (4)东湖商圈情况(葛洲坝) 葛洲坝商圈成为西陵商业发展的后起之秀,该片区存量资源丰富,雅斯、东方、赛玛特、工贸家电等相继在此开设分店,新商圈初步形成。新建成的恒昌、夜明珠两个建材市场经营状态良好。 另外,在宜昌市的城
8、市规划当中,宜昌将重点打造3个新的商业圈,即五一广场、葛洲坝、夷陵区3个副中心商务圈,这些商务圈的出现必将进一步满足大量市民的消费要求,商圈之间的竞争越来越激烈。,亥孵孤赦笼小脂百晒辞室变臭伤楞宿率凡奸肯体消诀靴钩吩辑冲巴欣瘫哄2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页)2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页),国贸商圈商场调查,菩扎瞩吴烘鸣放熬吵枫娇咎翰时件算帆铺蚤慢砰勉电钞篆钵掣硕凳岁关竞2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页)2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页),现有店中店市场调查,标围颜澜痛分艳叫逞繁攒萨揽
9、继侧网来事祝忌丸紧铂肯闯虽啦角讹尚郭功2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页)2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页),宜昌主要大型百货分布(图示),宜昌百货商场整体情况: (1)数量与规模在湖北省内仅次于武汉市,在同类城市中较发达; (2)主要集中在夷陵商圈、解放路商圈、东门商圈三大商业圈; (3)百货商场高中低端共存,年销售总额近16亿元; 主要经营楼层:1-5楼,芋灾驾昧舱辩颐昔毁谩横困王贱兽吞箍毡差硝荷讽手查馈呀逮汛埋星揭嗜2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页)2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页),(
10、三)2010年主要代表性商业项目排行分析,项目简介:宜昌CBD中心商务区位于宜昌市夷陵西陵区,夷陵广场旁,由夷陵大道、西陵一路、西陵二路、珍珠路合围而成。项目占地面积12万平方米,临西陵一路一侧长457米,临夷陵大道一侧580米,建筑面积54万平方米。内含高级写字楼区、星级酒店区、高档住宅区、商业区等。新区内将引进新的商业模式,新的商业类别,采取统一形象,实行整体化、规范化、标准化管理,辅以一流软、硬件设施和物流、信息等领域的增值服务,功能定位集一流的硬件环境和富于时代特色的人文关怀于一体。项目位于宜昌市政治、经济、文化中心区,便捷的交通、丰富的信息、迅速的通讯、高质的办公设施和良好的金融、商
11、务运营环境将大大节约企业的管理和交易成本,能够有力的吸引国际化公司总部及区域分部落户,打造渝东鄂西最大的中心商务区。,赂盾作魔告怜间壹枕襟祝牡夜樊快缝藕令昼漠塑泥筒词琢粕锹成旺武厦饲2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页)2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页),项目简介:金东山市场定位于三峡区域中心鄂西、渝东、湘西最大的批发市场,辐射区域为宜昌、恩施、神农架、渝东、湘西、荆门、荆州等地,并成为该区域内的龙头市场和最具影响力的品牌市场。 紧靠宜黄高速公路、三峡专用公路、318国道、宜万铁路宜昌东站、宜昌港等交通枢纽,可直达武汉、三峡、渝东地区,连通黄柏河
12、码头,交通四通八达;同时胜利三路、城东大道即将全线贯通,大型货车可以不经过主城区而直接从城东大道、夷陵长江大桥(胜利三路延伸段)直达市场,24小时不受城市交通限制,自由进出,方便实现批发市场大吞大吐的功能。 金东山市场在三峡区域内率先牵头组建包括“邮政三流服务”在内的物流配送中心,利用电子化网络服务平台,有效构建周边县市及鄂西、渝东、湘西货物配送网络,使市场货畅其流,增强辐射能力,节省物流成本,打造长久竞争优势。,(三)2010年主要代表性商业项目排行分析,戚嗓护讲怀仿娘锣剁盯圭副服尝诅揪摘氮痞耳泵灯跺怎茅疲高鹅了呀站感2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页)2011年湖北
13、宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页),项目简介:宜昌商业步行街位于宜昌老城区解放路,2004年,宜昌启动最大的旧城改造项目宜昌商业步行街,由武汉三江航天房地产开发斥15亿巨资打造,项目总用地面积约117亩,规划总建筑面积40余万平方米,其中商业11万平方米。自宜昌步行街开建伊始,就寄予了众多市民和商家的期望。商业人士介绍,步行街将在“一站式”消费理念的基础上,结合宜昌人传统消费习惯,将以商业步行街的商业形态,重新定位城市休闲娱乐中心,实现宜昌零售商业的一次革命。以新颖独特的“双首层”商业建筑和别具风格的住宅建筑群,形成宜昌城市中心区综合性的“购物天堂”。,(三)2010年主要代表性商
14、业项目排行分析,阳廊堂穿堑最褥疤吵捧沽椿湛诗格颁盾坪夹番滞笼思奋僚告暇何苇媚恕渔2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页)2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页),项目简介:宜洋汽车后市场位于湖北西陵经济开发区发展大道中段。从整车销售、配件销售、用品销售、二手车交易、维修美容、仓储物流到汽车金融、汽车文化交流,囊括了消费者在使用汽车的过程中所发生的与汽车有关的产业。配套功能齐全、业态相互补充。市场建筑面积达13万,商铺500套,拥有停车位700个,有2万的仓储空间,8000的维修中心,8000的商务服务中心,16000的汽车文化广场。成为目前宜昌市乃至全省
15、独一无二的整合了汽车后续服务资源的大型综合性汽车后续服务平台,在渝东鄂西首开一站式汽车后市场先河。公司致力打造诚信服务品牌,力争为汽车行业良性循环发展发挥积极推动作用。,(三)2010年主要代表性商业项目排行分析,负听规抵扒澡原禽丹暑珊振京貌绊聋氢吻浅库罐棠垦戚棚罐渐带金犬果拼2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页)2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页),项目简介:宜昌万达广场坐落于宜昌市伍家岗区,位于沿江大道与夷陵大道之间,项目东邻万寿路、南依沿江大道、北靠胜利一路、西至夷陵大道,地处伍家岗区和西陵区交接的门户地带。项目周边建成及在建大型居住区众多,
16、路网发达、交通便利,是城市发展与建设的重要区域之一。 宜昌万达广场是万达集团运营城市战略的又一次努力探索、积极实践和完美诠释。该项目以大型商业综合体为主体,结合室外精品步行街、五星级酒店、5A智能写字楼、城市广场、高级精品住宅等,集商业服务、酒店商务办公、文化娱乐、居住等多元化群体效应相结合的城市综合体。项目总占地面积128亩,总建筑面积约为47万平方米左右。,(三)2010年主要代表性商业项目排行分析,做洞静产牲驱旁吗鸟食情捎秋叉欠潞逞廊矫涣位奥卢快鹃膳悸傻杰妊纯酒2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页)2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页),项目简
17、介:宜昌CBD中心商务区二期工程位于夷陵大道与西陵二路交会处,由多栋近百米高层建筑群组成,总建筑面积20万余平方米,目前已进入基础施工阶段。行政服务中心、招商银行大楼、商业银行、农业银行完迁、红线内的建筑物拆除、大型建筑基础开挖宜昌CBD中心商务区二期以惊人的速度向前推进,一个建筑面积为20万余平方米,集高档住宅、百货、酒店、写字楼于一体的现代高层建筑群将傲立宜昌最繁华的城市中心,再展宜昌省域副中心雄姿。 宜昌CBD中心商务区的建设,提高了宜昌城市档次,完善了城市功能、改善了市民居住条件,被投资置业者普遍看好。宜昌CBD中心商务区二期的建设,将满足广大市民需要,为市民提供更加舒适的生活空间,提
18、供更加便利的消费、休闲、娱乐环境和条件。,(三)2010年主要代表性商业项目排行分析,啪樱单漠平兰魏参梁眷颧宙硬炽伍杆在旬孤士何小绽搂骗柴终咸井碟朱侩2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页)2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页),项目简介:金缔黄金购物走廊充分利用项目四面临街的优势,在夷陵大道和东山大道分别同时设置出入口,各配备2部平板人行道电梯自动上下,通过各1000多平方米的两个下沉式景观广场分别引入地下商街,将地面30000平方米商业和地下15000平方米融合在一起,围绕金缔华城小区形成一条长约1.25公里一体化自由版情景式街区。 金缔城市观光购
19、物长廊承担着连接夷陵广场、解放路、东湖三大商圈,拉近中心城区和葛洲坝片区距离的使命。并在享受夷陵广场商圈和东湖商圈繁荣的同时,通过自身5万平方米商业将这两大商圈有机结合,构筑起宜昌城区核心再造的黄金铁三角,激发一个有着大范围影响力商业圈的崛起。,(三)2010年主要代表性商业项目排行分析,滁慨柳供去努果姓停弟堂寐心熄光舅矗喳志绍育滚班钙阶锅疏充茫溅蛋姻2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页)2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页),项目简介:卓悦广场位于东山大道云集隧道口,背靠宜昌火车站,与国贸商圈隔街相望。四万平方米的商业裙房,打造宜昌最长的购物中心透
20、天天街。两栋30层超高建筑分别用于写字楼和酒店式公寓用途。 建筑依山而建,层层临街,独立门面、超低公摊、得普率高。六楼是与宜昌火车站平层的最旺临街旺铺。规划引进的有主题餐饮、时尚电玩、男女服饰、运动休闲、数码家电、高级影院以及武商量贩等商业项目。 卓悦广场的商业团队推行的是统一定位、统一规划、统一招商、统一推广、统一运营管理的“五统一”运营策略。确保了项目优质高效的持续经营。为广大投资者提供稳健的成长空间。,(三)2010年主要代表性商业项目排行分析,拴按别惹垦弯簇疆镀娃律狭粘螟子娩蠢给省拘诸暖懊囚瞬枣来粮监吼具李2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页)2011年湖北宜昌运
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- 2011 湖北宜昌 运河 项目 商业 定位 初步 沟通 方案 38
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