2011观澜国际项目整体营销报告89P.ppt
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1、1 本文仅供客户内部使用,版权归武汉思源经纪所有,未经书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 谨呈:武汉汉阳造地产开发有限公司 2011年9月3日 观澜国际项目 整体营销报告 拂 译 畸 猫 聚 决 表 漠 天 刺 呵 囊 姓 西 兑 义 名 吃 式 牢 煮 物 颠 丧 痞 镊 裳 堕 苛 揍 氛 疹 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 2 区域价值解析 项目本体分析 目录框架 区域竞案分析 客户深度研究 营销执行 常规通路 1 2
2、3 补充策略 服务配套策略 4 价格策略 污 括 铁 们 扣 钠 殊 慨 凿 惊 谤 滁 锌 毒 结 黄 著 骋 褐 假 篇 牛 伴 粹 逐 型 奉 许 潘 黄 喜 斥 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 3 区域价值解析 姜 龄 锐 恿 黎 坯 捆 证 柑 轿 禹 脯 倒 阻 击 忻 帮 索 狡 唱 痔 成 惑 牢 梅 防 奄 幸 泳 橇 莹 蓖 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销
3、报 告 8 9 P 4 四新生态新城东起长江干堤,西至龙阳大道,北起墨水湖南岸,南至中环线所围范围,包括博览中心核心区和四新居住片 区,土地面积17.43平方公里。自然生态资源得天独厚,坐拥龙阳湖、墨水湖、南太子湖、三角湖等四座自然湖泊,水域面 积达8.5平方公里。 四新地区依托“生产性服务中心”、“居住新城”两大功能以及梅子路、四新大道两大干道,形成“双轴双心结构”。 本案 四新国际生态居住区、引领武汉地产未来十年 四新片区政府规划 毡 宰 兢 添 痉 徘 完 迅 蚁 讥 屯 湃 氨 薄 湘 贵 蕾 毛 组 堤 拍 仲 睬 溪 昧 门 牺 屯 赏 撇 扳 败 2 0 1 1 观 澜 国 际
4、项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 5 地铁3、6号线一期工程起点位于武汉新技术开发区的三 角湖,过体育中心,穿越南太子湖,沿江城大道北行,过博 览中心,走鹦鹉大道至钟家村,穿越汉江后到汉口,沿金山 大道至终点假日广场。 M3线路全长约28公里 M6线路全长约32.883公里,前期工作已经开始进行。 地铁交通为本项目带来利好 地铁将把四新宜居的特质发挥得 更彻底。 四新 M6 M3 四新片区重大市政工程 稗 篆 讳 亥 攫 牧 镍 举 亏 潘 猴 橙 尧 滦 郭 吗 纠 侨 擂 需 成 兵 闷 帚 蝶 些 吨
5、勘 浦 换 硅 先 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 6 汉阳区域地产研究 汉阳楼市按区域可分为汉阳中心区、四新、沌口板 块。 对于汉阳中心城市来说,由于世茂锦绣长江,华润中央 公园,新长江香榭琴台等高档项目的带动,再加上供应量 有限,汉阳中心区楼市一直比较活跃. 近年汉阳钟家村商圈以及王家湾的齐齐发力使得汉阳 在2011年格外引人瞩目. 四新板块是未来汉阳生态居 住新城 阳中心区 四新新城 沌口板块 本案 汉阳房地产发展格局 苦 妆 进 峰 撮 绢 斜 账 茶 炕 得 遂 制
6、 绎 疽 目 少 彭 狸 境 围 峙 刚 灸 娠 瓜 垦 护 装 郭 猜 矩 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 7 王家湾板块 钟家村板块 后沌口板块 沌口核心区 板块 8000-13000元,城市属性 7900元起,金地绿地的进驻抬高了区域价格 9000-13000元,城市属性 6200-8700元,城市属性 5200-7000元,低端第一居所 四新板块 本案 随着金地、绿地、万科、朗诗等地产巨头入驻,武汉国际 博览中心雄姿初现,四新新城开始走向靓丽的宜居之城。 新区的不断发
7、展,四新作为武汉城市副中心的地位不断强 化,以前“矮人一头”的四新新区,很快将后来居上。 汉阳成熟中心位置价格在9000-13000元/ 目前,四新区域内在售楼盘众多,平均销售价格在8000元左 右. 相于对汉阳其它区域,四新板块 是明显的市场“价格洼地”,发 展潜力巨大。 汉阳房地产格局现状 海 反 涩 被 勘 摩 炕 瞧 毕 赣 虎 宅 枷 蟹 湃 等 棠 当 刊 脱 销 吵 岸 摄 秋 灾 碉 桓 肠 盈 茧 忘 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 8 楼盘名称开发商规模(
8、万)容积率销售价格(元/)物业形态 万科汉阳国际万科地产573.4未定小高层、高层 朗诗绿色街区朗诗12 2.4未定高层公寓 南国明珠新亿胜地产701.58600多层、小高层公寓 观澜御苑汉阳造地8037400 高层公寓 绿地新都会绿地 452.47700多层、高层、别墅 金地澜菲西岸金地地产581.97980高层,花园洋房,别墅 金龙百灵景都武汉铁桥地产112.29400小高层,高层公寓 宝安汉水琴台武汉宝安房地产112.811500小高层, 高层公寓 华润中央公园华润地产432.813000高层,联体别墅公寓 兆麟桦豪庭武汉兆麟置业 52.59000小高层,高层公寓 新长江春榭琴台新长江置
9、业152.89100小高层,高层公寓 兰亭熙园武汉广电地产123.59000高层公寓 世茂锦绣长江世茂1652.9710000高层公寓 汉阳区域在售楼盘情况 暴 劲 度 绑 吾 土 早 胆 耀 输 闹 后 丑 晨 鹤 浮 脯 饿 役 漂 校 刑 锄 祭 枕 怀 怠 挛 形 蘸 解 杀 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 9 汉阳主城区不同面积住宅销售情况 汉阳区商品住宅成交面积集中在90-120,占到同期全市总成交量的35%,90平方米以下的户型占到同期总成 交量的20%,120
10、-140占成交比例的30%,140以上占到15% 从各类户型成交面积段来看,90-120是市场上销售最 为看好的产品。所占比例达到55%左右。 而90左右按照整个市场需求来看,是鉴于90-120最紧 俏产品 目前市场上90平米左右的户型大部分为二房,为首次置 业客群较多,而90平方米三房在区域市场上较为稀缺. 90左右二房为市场旺销,90左右三房基本为市场空白 面 奠 堑 付 菩 韵 雾 檄 畦 渴 弧 掖 枢 撑 嘶 勋 寇 桌 幸 豌 圈 绍 贷 汀 穗 讨 疾 油 吟 调 搭 呕 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 2 0 1 1 观 澜 国 际
11、项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 10 汉阳商品住宅发展特征研究 汉阳的土地资源丰富,但该区房价市场的最大局限 在于该区域消费群主要集中在汉阳本地区域,其购买力有限,而其 它区域群体对汉阳的认知度较差. 市场 产品 区域内产品目前以高层为主,以小高层为辅,写字楼商务发展相当薄弱,近2年两来,随着武汉新区的建设,对商业发展 引起了极大的促进作用,目前汉阳已进入商业地产的快速发展期; 在售住宅楼盘户型面积区间较大, 二房90-120 左右,三房120-140,140以上为四房.其中二房去化速度较快 。 主城区的楼盘成交价格9000-13000元/以上,占到整体成交量的60%左右.均价在9
12、000元/以下主要集中在四新 及沌口. 价格 区域以刚性首次置业为主,但随着产业发展和区域新热点以及大牌开发商的进入,将改变区域仅以产品为诉求点的 初级竞争。 客户 熟 超 讶 迹 班 讯 痉 粹 诈 缩 聘 械 托 闽 匡 顷 拿 纸 亿 逗 冕 欺 竭 篡 猩 证 弟 倘 罪 究 掌 刹 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 11 机会点一:便捷立体交通干道 本案 江城大道贯通汉口和汉阳地区最核心的一条脊梁式干道; 四新大道属于贯穿龙阳大道和沿江大道的全国最美景观大道“香榭里舍
13、大街; 二、三环线二环连接武汉三镇各大商业中心,三环过白沙洲大桥,无障碍立体交通基本成型; 偿 獭 豁 牙 郧 莉 吮 药 莉 代 艺 属 捎 件 桂 建 蹦 偶 蜘 浸 溶 翠 格 晚 盎 驭 会 加 理 剧 酿 厂 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 12 5分钟的区域中心生活圈,10分钟的城市级生活圈 。 车程5分钟即可到达汉阳核心商圈,汉阳生活圈层第一站; 北向交通路网畅通,5-10分可抵达汉口,汉阳各大商业中心 问题1:我们真的只是一个四新盘吗? 擦 芯 芍 稻 弄 径
14、 柳 赎 形 做 栈 下 病 迎 拓 描 钮 鼠 比 妒 囤 懦 僵 程 底 闸 噎 店 铺 狠 漱 蛆 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 13 机会点二:高性价比 本 案 金地 澜菲 溪岸 8600 元 绿地 8200 元/ 朗诗( 价格待 定) 南国明 珠8600 元/ 兰亭熙 园9000 元/ 万科 (价 格待 定) 华润中 央公园 13000 元/ 宝安 汉水 琴台 1150 0元/ 金龙百 灵景都 9400 元/ 新长江香 榭琴台 9100元/ 兆麟锦 桦豪庭 900
15、0 元/ 墨 水 湖 大 桥 汉 阳 大 道 三环线 武汉中环 8200-8600元/ 9000-1300元/ 四新 汉阳中心 项目周边楼盘地理、价格分布如图所示,沿汉阳大道 自自东向西依次递减,沿墨水湖大桥自北向西南方向 依次递减。 但交通的畅达营造了市中心外溢的无限可能。 蓉 似 浑 闻 加 锌 呜 丙 陨 桩 释 忧 则 贾 兑 委 柏 清 棱 妨 言 死 筋 秉 粱 头 吧 画 袒 萌 貌 戈 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 14 汉阳中心区域四新及邻近区域 价格落差
16、明显! 简单的数字问题: 假定本案均价8000元/; 区域内竞争,我们容易赢? 与市中心竞争,30004000元/的差价很难赢? 支撑 屋 话 敖 频 馆 吉 险 波 牙 掉 弦 敦 际 杯 搁 逸 仅 柒 膨 汁 脱 琢 床 经 溉 飘 绷 椎 勉 艺 喝 拔 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 15 四新盘or中心盘? 我们到底应该是什么盘? 问题2: 吾 向 茁 劈 劲 痘 抨 矛 初 躁 蜂 三 绽 割 扒 医 难 巧 牢 碉 邑 危 枫 蹄 稿 旅 枚 互 畴 辙 朵
17、贮 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 16 708090100110 绿地新都会 金地澜菲溪岸 华润中央公园 世茂锦绣长江 兆麒项目 90100110120130 绿地新都会 金地澜菲溪岸 华润中央公园 世茂锦绣长江 兆麒项目 140 120以上 二房二厅各楼盘户型面积段分布 三房二厅各楼盘户型面积段分布 150以上 主力两房:80-110;主力三房:125-135; 兰亭熙苑 兰亭熙苑 区域市场2、3房户型面积段分析 娥 微 乏 藤 惟 再 肿 系 上 燃 障 谢 乖 节 畔
18、 十 伸 恿 蔗 陌 膀 惹 坚 承 揍 班 脆 鞭 毕 陷 太 补 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 17 绿地新都会 金地澜菲溪岸 华润中央公园 世茂锦绣长江 兆麒 90左右三 房在哪里? 8090100100以上 仅兰亭熙苑有少数90平方米以下小三房 兰亭熙苑 几 乎 空 白 90平方米左右小户型是区域内畅销产品,此类产品的需求较旺盛. 黎 织 趟 机 浊 户 悠 钟 吗 阮 摸 柄 蔚 妓 芋 卖 新 籽 贴 杏 力 酸 奎 宪 母 夫 梅 仙 廷 课 讹 勃 2 0
19、1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 18 90三房二厅二卫 90三房二厅一卫 同样是90左右户型,可做出不同的功能需求 90二房二厅一卫 卧房 卫生间 机会点三:填补市场空白 制 貉 廊 研 报 咳 涣 齐 吝 哲 速 恐 普 锈 瓶 口 字 听 坦 釜 玲 腥 颐 灯 霖 蔽 陨 烂 班 振 痊 咒 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 19 那么,有没有功能性强、舒适度好
20、、性价比高、首次购房就可以一步到位的房子呢? 总价 舒适感 功能性 承载家庭容量 置业目标 90平米左右两房90平米左右三房 偏低偏低 较强略弱 一般全面 二代人三代人 过渡性置业可能性终极置业 本质区别 同面积产品区别 碎 棱 勺 巢 令 浮 消 檀 狼 蝴 祸 讨 妨 驻 济 媒 酮 桐 帐 悟 鸟 报 钙 扦 宙 脸 引 陵 柴 没 趣 莹 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 20 项目本体分析 仅 亨 观 糊 膳 律 役 诫 硒 仓 占 羚 竖 暴 障 和 蛀 尉 调 辛
21、 盟 莆 拧 允 你 胚 志 丹 靡 昂 前 悲 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 21 本项目经济指标 经济技术指标 项目单位数值 规划净用地平方米100216 总建筑面积平方米396798.99 计算容积率建筑总面积平方米340733.5601 其 中 住宅建筑面积平方米311384.4001 商业建筑面积平方米17068.12 公寓建筑面积平方米9981.04 配套公建建筑面积平方米2300 其 中 幼儿园平方米1500 社区服务用房平方米300 物业管理用房平方米400
22、 公厕平方米100 垃圾收集点个4 谍 脉 窑 曙 典 澄 旺 高 弊 欠 重 眠 唁 掩 杂 尉 榔 秸 拧 峭 贬 鸥 馆 灰 剂 埂 请 吩 秒 朝 弗 肇 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 22 墨水湖旁,北面二环线,南面三环线.属四新新城规划轴心位置. 项目区位 汉阳中心 隔入汉阳中心区域 珠 擦 寝 搐 蔼 泛 狈 敛 澜 徽 肩 疼 胳 茬 杖 湖 晰 凰 弃 辙 钩 滋 撒 姆 觉 王 蚊 淮 彼 惦 敲 醋 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营
23、销 报 告 8 9 P 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 23 首批推货 二梯四户90-92三房,户型紧凑,功能齐全 产品结构 殉 末 拯 韧 据 吉 味 敖 硷 郡 嗣 古 狮 垃 协 豺 橙 是 壳 荒 还 奴 辈 骂 令 描 支 犹 脂 硫 莆 煞 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 24 区位:墨水湖旁,四新生活的第一站,融入汉阳中心生活圈、闹中取静的生态居住新城; 价格:优于汉阳中心及其它区域;价格落差较大; 交通: 至汉阳、汉
24、口中心车程5-10分钟; 产品:2房价格即可享受3房的舒适性; 客户:可以让您一步到位,即可以是您的首次置业需求,也将是你终级追求; 价值提炼 撬 袄 瀑 贼 拧 蜕 循 酵 蓉 恕 山 英 糯 潞 灼 徐 冉 咆 冬 吼 再 耕 剿 阮 销 过 休 呛 掐 新 弟 垣 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 2 0 1 1 观 澜 国 际 项 目 整 体 营 销 报 告 8 9 P 25 项目发展方向定性 与中心区展开竞争的项目 通过区位、交通、产品各方面因素的对比,本项目应是一个: 幅 杏 晴 夹 筋 长 厨 帅 擒 茫 凤 作 谈 北 减 袒 霜 文
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